• La pandemia del COVID-19 han cambiado el estilo de vida de muchas personas y también su manera de viajar, dando pie a la consolidación de modelos como el intercambio
  • El 83% de los españoles ya han oído hablar sobre intercambio de casas, según un estudio realizado por HomeExchange, la plataforma líder en España y a nivel mundial de intercambio de casas

El 27 de septiembre se celebra, desde 1980, el Día Internacional del Turismo, día que fue nombrado por la ONU para conmemorar este sector que ha ido creciendo exponencialmente hasta convertirse en uno de los motores de la economía mundial. Acompañado de este crecimiento, el turismo es también un sector que, en los últimos años, se está volviendo cada vez más sostenible y está aportando un granito de arena a los Objetivos de Desarrollo Sostenible, gracias a modelos como el de HomeExchange, la plataforma nº 1 en intercambio de casas.

El crecimiento del sector ha sido tal que se ha pasado de los 25 millones de desplazamientos en 1950 hasta los 1.400 millones alcanzados en 2019, previos a la pandemia. Sin embargo, la aparición del COVID-19 el pasado 2020 cambió las reglas del juego a nivel global, y aunque el turismo se vio paralizado durante una temporada de incertidumbre, la mejora de la situación sanitaria, el avance de las vacunas y la declinación de las restricciones de movilidad han llevado a su paulatina recuperación y adaptación a las nuevas circunstancias, y sobre todo, a la vuelta a los viajes.

Este año los españoles tienen ganas de volver a viajar, priorizando los destinos de ciudades y de naturaleza. A la par, se consolidaban las previsiones de crecimiento de nuevos modelos turísticos, una tendencia que se ha confirmado con el cierre del verano. El intercambio de casas, una fórmula de viajar en auge, rozó en la época estival las 200.000 pernoctaciones.

Un 80% de los españoles ya saben lo que es el intercambio de casas

La opción de intercambio de casas es una de las que más se ha popularizado, hasta el punto que cada vez está más presente en la mente de los españoles. Ocho de cada diez admiten que han oído hablar esta modalidad de viaje, según un estudio realizado por HomeExchange, plataforma que lidera esta fórmula de viaje en nuestro país y también a nivel mundial, fomentando un modelo más inmersivo y responsable.

El 76% de los españoles piensan que esta tipología de viaje será una tendencia que crecerá en el futuro, destacando en este sector a las mujeres y los menores de 35 años, sectores que se ven más abiertos a la posibilidad de realizar estos intercambios en sus viajes, según el estudio realizado por Home Exchange.

Este dato se constata con el aumento de registros en la plataforma HomeExchange en los últimos meses. Pilar Manrique, la portavoz de HomeExchange en España, señala que “este verano 5.000 nuevos usuarios se han adherido a nuestra comunidad, casi el doble que el verano pasado, lo que nos confirma la tendencia al alta de este tipo de intercambios y la predisposición de los viajeros al uso de esta nueva tendencia en la forma de viajar“.

Históricamente la aristocracia logró el sueño de muchos, vivir de las rentas y alcanzar la independencia financiera. En el siglo XVI solamente los estamentos más altos podían lograr este fin, sin embargo, este principio hace tiempo que ha cambiado y ahora es una realidad disponible para muchos de nosotros. Una opción es comprar un piso para posteriormente alquilarlo y así generar ingresos pasivos (aquellos que requiere de poco o ningún mantenimiento para seguir generando dinero)

Alquilar un piso no deja de ser una inversión que se puede plantear desde la perspectiva cortoplacista o largoplacista y como la mayoría de las opciones que se pueden tomar, existen dos caras de la moneda, ventajas y desventajas. A continuación, se mencionan algunos de los aspectos más destacados si se tiene la intención de alquilar una vivienda. Entre sus ventajas están:

  • Genera una renta mensual fija mientras el piso siga alquilado. Cada uno puede gestionar estos ingresos extras de la manera que vea conveniente, pero se pueden utilizar, por ejemplo, para cubrir otro tipo de gastos (intereses, hipotecas, etc.) o para equilibrar el salario que se obtenga de otros rendimientos (trabajo, otras propiedades alquiladas). Una forma de asegurarse estos ingresos mensuales es protegerse frente al impago del alquiler.
  • Aprovechar la tendencia creciente del valor de las viviendas. Durante los últimos años el valor de las viviendas se ha revalorizado, beneficiando a los propietarios de los inmuebles.
  • Al tener una vivienda como aval o soporte inmueble, aporta flexibilidad financiera a la hora de solicitar otro tipo de operaciones bancarias.
  • Si está en desuso la vivienda, siempre es mejor alquilarla porque sigue generando gastos, como los costes mínimos de mantenimiento de luz o gas.
  • Facilidad para alquilar, la gestión de alquilar una vivienda no es complicada y además de la mano de una inmobiliaria, el proceso se simplifica mucho más. De hecho hoy en día el alquiler de viviendas es una demanda en alza en todo el país. .
  • Lograr ventajas fiscales muy sustanciales. Como dicta la Ley del IRPF: Los propietarios de una vivienda en alquiler pueden contar con una reducción de un 60%. Este porcentaje se calculará a raíz de los ingresos que se hayan obtenido del piso en ese año, menos los gastos también adquiridos. Es decir, los beneficios que ha tenido el arrendador sobre el inmueble.

Sin embargo, solo podrán disfrutar de esta medida aquellos inmuebles que se usen como vivienda del arrendatario. Es decir, las casas destinadas a actividades profesionales o comerciales no aplicarán dicha deducción. Eso sí, estas viviendas deben ser tradicionales y no dedicadas exclusivamente al turismo, a las temporadas vacacionales o períodos cortos. Además, los rentistas están exentos de pagar el IVA cuando el inquilino utiliza la edificación como hogar. Algunos de los gastos que se restan del total son:

  • Gastos derivados del seguro del hogar contra incendios, roturas o robos.
  • Gastos para la formalización del contrato de alquiler.
  • Impuestos y tasas del estado, como el IBI o la recogida de basura.

Entre las desventajas se pueden destacar:

  • Si la vivienda no está en perfectas condiciones, habrá que asumir costes para la puesta a punto, reformas o acondicionamiento.
  • Existe un contrato de arrendamiento que dificulta dar marcha atrás en el proceso de alquiler al existir una duración mínima de vigencia, además durante este tiempo, el importe del alquiler no se puede subir por encima del IPC.
  • Seguramente sea el inconveniente más sonado y es la posibilidad de impago del inquilino. Desde luego este es un problema muy grave y por ello hay medidas legales para paliar esta posible situación.

Sobre este punto, sin duda lamedida más directa es contratar un seguro de impago del alquiler. Este seguro ofrece muchas coberturas, la principal es que en caso de impago cubre la renta mensual hasta un máximo de doce meses. Respalda cualquier daño que pueda sufrir la propiedad y también ante posibles robos, en este caso indemnizando los bienes al precio vigente de mercado. Otro de los servicios más importantes que incluye el seguro es la defensa jurídica del arrendador, aportando la seguridad de que, ante problemas judiciales, un equipo de expertos le acompañará en todo el proceso.

Otras de las muchas coberturas que puede englobar son:

  • Defensa de otros seguros
  • Defensa penal
  • Defensa como consumidor
  • Reclamación en contratos de servicios de reparación o mantenimiento de instalaciones
  • Asistencia jurídica telefónica
  • Gastos de cerrajero
  • Pérdida de alquileres por incendio

Existen otras actuaciones para intentar cubrirse de los impagos, pero no son tan completos como el mencionado anteriormente, ya sea porque no tienen tantas coberturas o porque no aportan tanta seguridad:

  • Aval bancario. En el caso de impago es el banco el que se encarga de cubrir las cuantías. Tiene el problema de que se exige al inquilino un depósito, lo que puede dar lugar a disconformidades.
  • Exigir un pago del alquiler a mayores, sin embargo, en el caso de reiterados impagos, no ayuda a cubrir la totalidad de la deuda y mucho menos si anteriormente se ha habido desperfectos del inmueble.

Proteger tu vivienda ante cualquier vicisitud es importante. El futuro es incierto y es mejor estar protegido ante esa incertidumbre.

  • La contratación de seguros por impago de alquiler se ha disparado en los últimos meses, y entre enero y abril Avalisto ha firmado las mismas pólizas que durante todo el año anterior.

La crisis económica que ha provocado la pandemia de la COVID-19 ha hecho que los impagos por alquiler se multipliquen en el último año (hay estudios que los sitúan por encima del 200%), lo que está llevando a cada vez más propietarios que arriendan sus inmuebles a contratar seguros para cobrar las rentas. El final del estado de alarma el pasado 10 de mayo no ha afectado a una demanda creciente por este tipo de garantía debido a la ampliación de moratorias hasta agosto.

Avalisto, startup española que desde su plataforma ofrece cobertura de protección de alquileres, ha firmado entre enero y mayo de este año el mismo número de pólizas de protección frente al impago que durante todo 2020.  Según explica Raúl Pérez Acebo, Presidente Ejecutivo de Avalisto, “este año esperamos incrementar el número de seguros contratados por nuestros clientes hasta un 500%”.

Este crecimiento ha permitido a Avalisto trabajar en una próxima ampliación de su catálogo de servicios hasta convertirse en una correduría online multiproducto. El actualidad, la plataforma ofrece un producto integral de protección de alquileres, tanto residenciales como comerciales, que incluye varios servicios que gracias a su componente tecnológico aportan un valor añadido tanto para propietarios como para inquilinos.

Avalisto permite validar la solvencia de los inquilinos en tiempo real, lo que ofrece una mayor seguridad y confianza al propietario, pero también facilita al inquilino poder alquilar una vivienda sin tener que aportar documentación física o datos personales sensibles, como su nacionalidad. Es decir, agiliza los trámites considerablemente. Las pólizas ofrecen diferentes plazos de cobertura, adaptándose a las necesidades de los propietarios, y es la única del mercado que la ofrece más allá de los 18 meses de indemnización por desahucio, pudiendo contratarse también con coberturas de 6, 12, 24 y 36 meses. Según explican desde la firma, “esta ampliación del tiempo de cobertura es especialmente útil para patrimonialistas y grandes tenedores de inmuebles, dado que este tipo de instituciones soportan plazos más largos para poder desahuciar”.

La plataforma también cuenta con un plan de partners para agencias inmobiliarias y profesionales del sector, del que en la actualidad forman parte más de 500 usuarios. “A este plan se sumarán en los próximos meses grandes grupos inmobiliarios del país”.

 

  • El Real Estate actual presenta una serie de particularidades que convertirán este fenómeno en protagonista de este 2021: las nuevas necesidades de la demanda, la mayor profesionalización del alquiler o su gran rentabilidad a largo plazo.
  • Solvia, patrocinador de SIMAPRO, abordará las claves de esta tendencia en la sesión del 28 de mayo a las 9.30h: ‘Build to rent 2.0: situación del mercado y expectativas’.
  • Además de presentar en el evento sus soluciones para build to rent, la firma de servicios inmobiliarios acercará a los asistentes todos sus servicios: gestión integral de activos, comercialización o gestión integral de alquileres.

El build to rent se está asentando como una de las principales tendencias del sector inmobiliario. Este fenómeno, basado en construir viviendas para alquilar, lleva ya varios años funcionando en el mercado anglosajón. Sin embargo, en España comenzó a tomar protagonismo hace apenas dos años, captando la atención de todo tipo de actores: desde promotoras y constructoras, pasando por entidades de servicios inmobiliarios, hasta fondos de inversión o socimis.

Según los últimos datos del mercado, la inversión en build to rent superó en 2020 las cifras de 2019, con entre 1.500 y 2.000 millones de euros. Y es que el contexto inmobiliario actual presenta una serie de particularidades que convertirán esta fórmula en una de las grandes protagonistas del Real Estate en lo que resta del año, previéndose que este 2021 registre unos datos superiores a los de ejercicios precedentes.

Para demostrarlo, Solvia, firma de servicios inmobiliarios que incluye entre sus servicios la gestión de este tipo de activos, detalla las seis razones que explican por qué el build to rent seguirá ganando presencia en el sector, estableciéndose como una destacada fórmula inmobiliaria del futuro:

• Cambios sociológicos. Las nuevas generaciones del mercado de trabajo buscan movilidad laboral y huyen de cualquier atadura que les impida tener flexibilidad a la hora de tomar sus decisiones, lo que convierte al mercado de alquiler en su primera opción. A estas nuevas tendencias se unen otros cambios de hábitos socioculturales, como el aumento de hogares monoparentales.

• La obra nueva satisface las necesidades habitacionales actuales. Entre los requisitos a la hora de buscar un inmueble priman ahora una mayor sensación de espacio, acabados de calidad, eficiencia energética, zonas ajardinadas, terrazas o espacios exteriores, buena orientación, luminosidad, etcétera, y no tanto la ubicación, gracias al teletrabajo. Esto ha hecho que la obra nueva gane terreno. Así, lo indica el Banco de España en su último boletín económico, afirmando que los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores están contribuyendo al mayor dinamismo de la obra nueva.

• Rentabilidad a largo plazo y menor riesgo comercial. Aunque es menos rentable a corto plazo frente a la venta de producto de obra nueva, proporciona elevados flujos de caja y, al mantener latente la plusvalía futura del activo inmobiliario, ofrece retornos interesantes a largo plazo. Además, cuenta con un menor riesgo comercial. En el caso de los promotores, porque la venta al inversor o fondo que financia el proyecto ya está concertada de antemano. Y, desde la perspectiva inversora, debido a que se elimina la incertidumbre de si se van a vender o no esas viviendas.

• Dinamizador del mercado de la vivienda. No solo permitirá reactivar la promoción de viviendas sobre suelo leasehold, también contribuirá a poner suelo público en el mercado a través de fórmulas mixtas, ayudando, así, a superar la escasez de oferta de vivienda en algunos puntos y dar respuesta a la demanda de un amplio colectivo. Un ejemplo de ello son proyectos como el Plan Vive Madrid o el Habitatge Metròpolis Barcelona.

• Alternativa para una parte de la demanda. La reactivación del mercado inmobiliario es un hecho, tal y como muestran los últimos datos del Colegio de Registradores, ya que el precio por m² de las compraventas registradas en vivienda aumentó un 4,83% respecto al anterior trimestre. Sin embargo, los criterios de aprobación de préstamos hipotecarios tras el estallido de la crisis sanitaria se han endurecido ligeramente, según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España. En este sentido, el Build to Rent supone una alternativa para aquellos perfiles que no quieren renunciar a disfrutar de la calidad de una vivienda nueva, y que pronto esperan acceder a ella en régimen de propiedad.

• Necesidad de mayor profesionalización del alquiler. La oferta del alquiler, en su mayoría de carácter particular, requiere ahora de una mayor profesionalización para adaptarse a las necesidades y expectativas de los inquilinos, que precisan de un mejor servicio y atención, así como de mayores facilidades de acceso a la vivienda.

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  • La pandemia ha tenido una repercusión directa en el coste de los servicios para las empresas, aumentando el número de personas que deciden abrir una franquicia para sobrevivir a la crisis
  • Los proveedores de servicios para el franquiciado están realizando descuentos de hasta un 10%, especialmente en lo respectivo a obras y adaptaciones

Según el VII Mapa de emprendimiento, elaborado por South Summit, 2 de cada 3 emprendedores han decidido crear un nuevo negocio desde marzo del año pasado a pesar de la crisis provocada por la pandemia del Covid-19. De hecho, son muchos los pequeños emprendedores que decidieron invertir en una franquicia en 2020 como vía de escape.

A raíz de esta situación, tal y como han podido observar desde Jeff, el modelo de emprender a través de una franquicia se ha convertido en una de las mejores maneras de solventar la actual crisis. Entre los principales factores de esta tendencia se encuentran la disminución de los alquileres y la bajada de los precios por parte de los proveedores, así como la reducción del riesgo de emprender de forma asesorada gracias a un modelo corroborado como el de franquicias.

En lo que respecta al primer punto, el precio del alquiler para pequeño y mediano comercio (retail, hostelería, etc.) ha caído hasta en un 25% en los principales mercados, un factor muy positivo ya que es uno de los escollos más importantes que debe superar un emprendedor, dándoles la oportunidad de negociar más agresivamente uno de los principales costes estructurales.

Esta situación, sumada a la fuerza de una franquicia, ha generado posibilidades extra de negociación, ya que las franquicias van ligadas a marcas reconocidas y dan más seguridad al arrendador, lo cual facilita las contrataciones”, declaran desde Jeff, la solución global para emprendedores.

Por otro lado, ante la crisis devenida del COVID, los principales proveedores de servicios para el franquiciado han ajustado sus precios, especialmente en lo respectivo a obras y adaptaciones, siendo en algunos casos rebajas de hasta un 10%. De igual manera, han empezado a adoptar políticas más accesibles, con incentivos más favorables por compras de gran volumen.

Formar parte de una franquicia facilita este tipo de negociaciones, al haber acuerdos preestablecidos que aumentan la confianza del proveedor. Un ejemplo muy claro lo vemos en el sector del motor, que se ha adaptado a esta nueva situación, facilitando nuevas opciones de acceso y financiación para el transporte comercial, o el sector eléctrico que ha lanzado agresivos descuentos superiores al 15%”, afirma Marc Vicente, COO de Jeff.

 

  • La tecnología pionera de Rimbo permitirá a NuvoBarcelona que sus inquilinos puedan pagar de manera online la cuota de entrada en lugar de la fianza adicional, dando paso a una mayor rapidez e inmediatez
  • Esta alianza es un fiel reflejo de la apuesta de NuvoBarcelona por la digitalización de procesos inmobiliarios, una tendencia cada vez más en alza debido al covid-19

NuvoBarcelona, boutique inmobiliaria líder en el desarrollo, inversión y gestión de bienes inmobiliarios, ha firmado una alianza con Rimbo, la startup fintech de alquiler sin fianzas adicionales, bajo el objetivo de ofrecer a sus usuarios una mayor seguridad y accesibilidad a la hora de gestionar el alquiler de sus viviendas. Gracias a esta unión, los inquilinos que alquilen una vivienda gestionada por NuvoBarcelona podrán entrar a vivir cómoda y rápidamente sin necesidad de pagar la fianza adicional en efectivo.

De esta manera, el usuario sólo tendrá que preocuparse de abonar en la plataforma un pago mensual (desde 1% del alquiler mensual) o bien optar por realizar un pago único. Además, esta eliminación del depósito en efectivo acentúa tanto la seguridad del inquilino como la del propietario de la vivienda, eliminando cualquier indicio de morosidad, una de las principales preocupaciones a la hora de proceder al alquiler.

Según afirma Arad Edrey-Lavie, “Gracias a la introducción del uso de nuevas tecnologías podemos simplificar procesos, dando paso hacia una mayor accesibilidad en la gestión del alquiler de nuestras viviendas. Contar con un partner tan disruptivo como Rimbo, nos permite ofrecer a nuestros clientes una experiencia mucho más segura y rápida, dos factores que están condicionando el sector del alquiler tras el covid-19. Por ello, desde NuvoBarcelona creemos que es fundamental que nuestro cliente pueda gozar de la tranquilidad y comodidad que se merece, dos atributos que son una muestra del valor añadido que ofrecemos”.

Apuesta por una mayor accesibilidad, rapidez y seguridad en la gestión de alquileres

Tradicionalmente, los propietarios exigían depósitos de seguridad que obligaba a los inquilinos a efectuar el pago de 2-3 mensualidades para protegerse en caso de que pudiese haber algún daño o una falta de pago de la mensualidad. Así, este paso exigía pagar por adelantado una suma considerable de dinero por una situación que puede que no se diese nunca.

Gracias a Rimbo, este hecho se ha conseguido eliminar, ofreciendo alquileres mucho más accesibles y cómodos. La misión de la compañía es facilitar la entrada de los inquilinos en sus nuevos apartamentos de una manera rápida y segura, como si de la entrada de un hotel se tratase. Además, su software ofrece una mayor cobertura en comparación con un depósito en efectivo, de hasta un 150%, pues cualquier problema que pueda haber con las transferencias de dinero queda totalmente cubierto.

Con el fin de evitar problemas como la morosidad, Rimbo, que fue galardonada en la Barcelona New Economy Week como la startup más prometedora del sector inmobiliario a nivel estatal, utiliza tecnologías de Open Banking que permite filtrar de una manera muy rápida y saber cuál es la situación de solvencia del inquilino. Asimismo, la plataforma compensará al propietario en caso de que su arrendatario no abone la mensualidad correspondiente, cubriéndole de un posible caso de morosidad.

Mayor rapidez y flexibilidad, dos aspectos cada vez más en alza tras el covid-19

Previo a la pandemia sanitaria que estamos viviendo se percibió cómo la tendencia a alquilar en lugar de comprar ha ido aumentando considerablemente. Esta situación viene motivada por diferentes razones como, por ejemplo, la dificultad para efectuar la compra de una vivienda, sobre todo entre las nuevas generaciones, o la mayor flexibilidad que supone el alquiler, un hecho cada que ha tomado especial relevancia en época de covid-19. Sin embargo, la incertidumbre y el poco margen para planificar a largo plazo que ha evocado la crisis sanitaria, se han convertido en una de las principales barreras a la hora de alquilar, dando paso a la búsqueda por una mayor rapidez en la gestión.

Conscientes de esta situación, NuvoBarcelona apuesta por Rimbo como una solución tecnológica que permitirá impulsar la demanda de las viviendas que el grupo gestiona. Gracias a la pionera tecnología de la plataforma, frenos como el ingreso del depósito en efectivo quedan eliminados, ofreciendo al inquilino hacia una mudanza más rápida. Esta rapidez se traduce también en una ventaja para los propietarios, pues les favorece ante los inquilinos que no desean esperar semanas hasta poder mudarse. Con Rimbo, los propietarios podrán aprobar a sus nuevos inquilinos el mismo día que reciben la solicitud, un hecho de especial relevancia considerando que con el depósito en efectivo el plazo de entrada podía alcanzar los 10 días.

Asimismo, con esta alianza, NuvoBarcelona quiere consolidar su apuesta por la transformación digital, una tendencia que previo al covid-19 se consideraba una opción y que a día de hoy se ha convertido en una necesidad latente para los actores que configuran el sector.

 

El consultor inmobiliario Eduardo Molet augura un deterioro del parque de viviendas en alquiler y venta si la futura ley propuesta por PSOE y Podemos se aprueba

Hace unas horas PSOE y Unidas Podemos han anunciado un acuerdo para aprobar la regulación del alquiler en un plazo de tres meses, algo que a juicio del consultor inmobiliario Eduardo Molet es una mala noticia para el sector y tendrá consecuencias graves, especialmente el deterioro del parque de viviendas en alquiler. “El propio vicepresidente Pablo Iglesias ha reconocido que será la ley con mayor grado de intervención pública de Europa, y esto está lejos de ser una buena noticia, al contrario”.

Molet cree que hay una campaña para hace creer a la opinión pública que el 80% de las viviendas en alquiler está en manos de unos pocos fondos de inversión o fondos buitre, y que esta se posicione a favor de la regulación. “Eso es rotundamente falso”, sentencia del consultor, que explica que “en España el parque de las viviendas de alquiler, en más del 80% de los casos está en manos de pequeños ahorradores que han invertido en un piso para poder alquilarlo y complementar sus ingresos, por ejemplo, una pensión. Son los grandes perjudicados”.

Qué regulará la ley y cómo afectará al sector inmobiliario

El acuerdo alcanzado por Podemos y PSOE en esta materia y que es condición para aprobar los Presupuestos Generales del Estado, tiene como objetivo intervenir el mercado de alquiler, especialmente en lo que llaman “zonas tensionadas”, es decir, en zonas con precios de alquiler altos. Para ello se crearán unos mecanismos de control que permitan contener y bajar los precios de los alquileres de las viviendas, tanto de los nuevos contratos como de los ya existentes antes de la aprobación de la ley. Es decir, tendrá carácter retroactivo.

Eduardo Molet advierte de las consecuencias de esto: regular el precio del alquiler deteriorará todo el mercado inmobiliario. “Pasará lo mismo que en Berlín hace unos meses, y que ya denunciamos en su día: el parque de viviendas se reducirá, y las que queden estarán deterioradas, ya que los propietarios no invertirán en reformas o mantenimientos si no saben si van a poder recuperar su inversión, algo imposible en un mercado regulado”. El consultor cree que serán muchos los propietarios que saquen del mercado sus pisos, lo que conllevará una reducción de la oferta de vivienda en alquiler, y los pongan a la venta. Esto al final repercutirá también en el precio de la vivienda, que caerá. “Al final acabará todo el mercado deteriorado, tanto el de venta como el de alquiler”.

La primera sesión del encuentro digital INMOFORUM BARCELONA, que organizan SIMAPRO, Prensa Ibérica y El Periódico de Cataluña, se ha centrado en analizar el papel que el sector inmobiliario, con especial atención al segmento residencial, tendrá en la reactivación de la economía de Barcelona. En el encuentro han participado como ponentes Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa; Lluís Marsá, presidente de APCE Cataluña; Susana Sandin, socia directora de Sandin Abogados Real Estate; y Jordi Roig, gerente de Promociones en Cataluña de Metrovacesa. Eduard Palomares, redactor El Periódico de Cataluña, moderó el encuentro. INMOFORUM Barcelona, que cuenta el patrocinio de Tinsa y Savills Aguirre Newman, la colaboración de Metrovacesa, y Sandin Abogados Real Estate, y el apoyo de Aimo, APCEspaña, Byzness y casa.com.

El primer encuentro de los previstos se ha centrado en tres asuntos principales: la vivienda social, preferentemente de alquiler, la sostenibilidad y la financiación. Previamente al comienzo del coloquio intervinieron la subdirectora de El Periódico de Cataluña, Gemma Martínez, recordó que con el encuentro de hoy el viernes concluye el tour de INMOFORUM, que con antelación se ha celebrado en Palma de Mallorca, Málaga y Alicante, y Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions, quien destacó el papel de INMOFORUM como herramienta de conocimiento y palanca de decisión estratégica en estos tiempos de cambios constantes.

De los tres temas analizados por el coloquio, la vivienda social es el que ha acaparado más tiempo y debate. Lluis Marsa, presidente de APCE Cataluña, puso las bases de la posterior discusión al afirmar que parte del déficit de la producción de viviendas en Cataluña (“25.000 anuales y estamos un 40% por debajo”) se debía a los  frenos que supone reservar un 30% del suelo a la vivienda protegida y que el precio del módulo “no se haya revisado en Barcelona desde 2005, lo que la hace inviable hace la escalada de los costes del promotor”. En la misma línea se manifestó Jordi Roig, gerente de Promociones en Cataluña @metrovacesa, que reclamó la necesidad de encontrar “un punto de equilibrio” para garantizar la rentabilidad de muchos proyectos residenciales, “que en la actualidad no tienen”.

Pedro Soria, director comercial de Tinsa, señaló las condiciones para asegurar la viabilidad de la vivienda social, con especial incidencia en el alquiler protegido. “más seguridad jurídica, más políticas actividad orientadas a favorecer el acceso a la vivienda y más vivienda en régimen de alquiler”. No obstante, en su intervención Pedro Soria insistió en la necesidad de distinguir y separar el alquiler privado del alquiler social, “que es una responsabilidad de la Administración”, matizó. Un argumento, que con ligeras matizaciones continuó Susana Sandín, socia directora de Sandin Abogados Real Estate, para quien los años venideros serán años de alquiler, tanto para el alquiler libre como para el alquiler social. “Esta es una demanda que se pide desde la sociedad”, recordó. Susana Sandín, que también llamó la atención sobre el hecho de que el porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total del parque residencial esté siete puntos por debajo respecto a la media europea (23% frente al 30%).

Para Sandín, la reciente limitación en los precios del alquiler decretada en Cataluña no va a contribuir a reducir esta diferencia, más bien todo lo contrario. “Va a ser contraproducente, como ya se ha demostrado en otros países de nuestro entorno. El problema del precio es un problema de oferta y demanda”. En este sentido, Pedro Soria alertó sobre el impacto que medidas restrictivas como las decretadas en Cataluña puede tener en modelos de negocio con un interesante potencial futuro, como el Built to rent, “sobre todo si tenemos en cuenta que la rentabilidad del alquiler se ha situado en los últimos años en torno al 3%, mientras que la del bono apenas ha llegado al medio punto porcentual”.

Lluís Marsa también se mostró muy crítico con la limitación del precio del alquiler, “innecesaria”, en su opinión, a tenor de la evolución registrada por este en Barcelona en el período 2008-2020. “Descontada la inflación, que ha sido del 13%, en el conjunto de Barcelona el precio del alquiler se ha incrementado un 12%, pero en su área metropolitana solo un 2%”, aseguró. Marsa lamentó también que “estas limitaciones al libre funcionamiento del mercado de la vivienda en alquiler puedan llegar a espantar a los grandes fondos de inversión interesados en este negocio”. A modo de conclusión, Pedro Soria insistió en la autorregulación del mercado como el mejor mecanismo para el control de los precios. “Lo hemos visto en Madrid durante esta pandemia. El reingreso en el mercado convencional de numerosos pisos turísticos ha impulsado a la baja el precio del alquiler”.

Respecto a la sostenibilidad, los cuatro ponentes del coloquio coincidieron en que se trata de una exigencia social que ha llegado al sector para quedarse y que cada vez se configura más como un factor competitivo en la estrategia de posicionamiento de un proyecto residencial. Para Pedro Soria “la sostenibilidad es un coste que ya tiene asumido el promotor y la tendencia a favor de la industrialización del proceso constructivo va también en esta línea”. Lluis Masa, por su parte, criticó que muchos aspectos del actual Código Técnico de Edificación entorpecen una mayor implantación de los principios sostenibles en el sector.

El último de los temas abordados por los ponentes del primer INMOFORUM Barcelona fue el de la financiación, tanto desde la perspectiva del promotor como de la del futuro propietario. Para Susana Sandín, la solución al problema de la financiación pasa no solo por “mejorar los tipos de interés del crédito promotor, sino también por reducir la carga impositiva asociada a la compra de una vivienda”. Por su parte, Lluis Marsa, recogiendo la sugerencia que recientemente propuso la presidenta del banco Santander, Ana Patricia Botín, se mostró partidario de instituir algún tipo de garantía que permita reducir el coste inicial, “la entrada”, de acceder a una vivienda. Una idea que también apoyó Pedro Soria: “Hay que ayudar al sector para que pueda acoger a este grupo de población joven que no tiene para la entrada, pero sí para pagar el crédito”. Sin embargo, y aun reconociendo que se trata de “vasos comunicantes”, el director comercial de Tinsa considera que “es menos importante favorecer el crédito promotor que facilitar el acceso a la vivienda”.

  • La inclusión de la “cláusula Covid” en los contratos, la búsqueda de mayor flexibilidad o de alojamientos alternativos y evitar compartir piso con muchas personas, entre las demandas presentes en la búsqueda de viviendas en alquiler por parte de estudiantes.
  • El nuevo escenario afectará en mayor medida a aquellas zonas geográficas en las que el número de estudiantes procedentes de otras comunidades sea elevado como Navarra, Castilla y León o la Comunidad de Madrid.

Julio y agosto son, cada año, los meses claves en los que los estudiantes comienzan la búsqueda del piso de alquiler perfecto en sus ciudades de estudio, pero este año la situación ha cambiado. Algunos estudiantes la han retrasado a la espera de ver cómo evoluciona la vuelta a las universidades, mientras que otros se han embarcado en este proceso. En cualquiera de los casos, lo que queda claro es que la búsqueda del piso ideal estará marcada por la situación actual de incertidumbre y atención a la salud.

Este nuevo paradigma afecta a todo el mercado nacional, pero, en mayor medida, a aquellas comunidades autónomas en las que el número de estudiantes procedentes de otras zonas geográficas de España es más elevado. Es el caso de regiones como Castilla y León, Navarra o la Comunidad de Madrid, donde más de un 30% de los estudiantes proceden de una comunidad de residencia distinta, según la última Estadística de Estudiantes Universitarios (EEU) publicada por el Ministerio de Universidades, y donde el mercado del alquiler de pisos a estudiantes es más importante. En el caso concreto de la Comunidad de Madrid, se estima que en torno al 6% de las viviendas en alquiler están arrendadas por estudiantes.

Pero, ¿cómo está influyendo la situación actual en el mercado del alquiler de pisos de estudiantes? Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado el comportamiento del sector arrojando luz sobre algunas tendencias que podrían impactar en la búsqueda de viviendas por parte de estudiantes este año:

· Nuevas cláusulas en los contratos de alquiler, adaptados a la situación actual: tras el período de confinamiento, se han generado muchas dudas relacionadas con el pago de la renta o la rescisión del contrato sin penalizaciones. Por ello, muchos propietarios han optado ahora por incluir una “cláusula Covid” en los nuevos contratos de alquiler. Esta cláusula, tiene la finalidad de definir las condiciones y acciones a tomar por parte del propietario y el inquilino, en el caso de que se volviese a presentar una situación similar al período de confinamiento o el estado de alarma. Algunos ejemplos del contenido de esta cláusula podrían ser el pago de una renta inferior a la habitual durante los meses de suspensión de las clases presenciales o la rescisión del contrato sin penalización, si se cumplen ciertas condiciones.

· Cambios en la tipología de vivienda demandada: la preocupación por la salud está presente en todos los aspectos de la vida, y podría ser también determinante en la tipología de viviendas que buscan los estudiantes. Se podría pensar que este año se preferirán pisos más pequeños, de máximo 3 habitaciones, en los que cada persona pueda tener sus espacios individuales (habitación, servicio…) y con menos compañeros con los que compartir espacios comunes y, por tanto, menos personas con las que tener contacto físico diario. De ser así, esta tendencia haría que la demanda de viviendas de 5 o más habitaciones, a corto y/o medio plazo tendiera a eclipsarse, cuando hasta el momento ha sido la segunda tipología de vivienda más solicitada en este sector (en torno al 20%), según los datos analizados por el portal inmobiliario Vitrio.

· Ligeras variaciones de precios diferenciadas por zonas: existe la posibilidad de que algunos propietarios, influenciados por la inestabilidad económica y la incertidumbre o la necesidad de liquidez, decidan poner a la venta un inmueble que actualmente está en el mercado de alquiler. Esto puede conllevar a una reducción de la oferta, y a pesar de la previsión estable de la evolución de precios, en algunas zonas localizadas de ciudades como Madrid, podrían darse ligeros aumentos de precios en variación interanual de entre el 1% y 3%, según los análisis llevados a cabo por SMARTA, el sistema de información del sector inmobiliario basado en big data e inteligencia artificial.

· Búsqueda de mayor flexibilidad contractual o alojamientos alternativos: la pandemia ha traído consigo una evolución acelerada de la tecnología y del “aquí y ahora”. Traducido al sector inmobiliario y, sobre todo, al mercado de los alquileres tradicionales, el cambio recae sobre un aumento de la demanda de contratos de alquiler más flexibles. Es por ello que, cada vez más los alojamientos alternativos como el coliving están ganando peso. Este modelo de vivienda, que se ha ido poco a poco popularizando en España, ofrece la privacidad de un apartamento, pero con la comodidad de tener espacios amplios, zonas específicas para trabajar o estudiar, o servicio de limpieza e incluso de lavandería disponibles… además de otras prestaciones claves en la situación actual como condiciones de contratación flexibles adaptadas a las necesidades de cada persona y la atención al cumplimiento de los estándares recientes de higiene.

· Actividad digital en todo el proceso de búsqueda: con la aceleración de la digitalización en los servicios inmobiliarios, los interesados en vivienda se han ido acostumbrando a realizar tours virtuales de los inmuebles que les interesan, ahorrando así tiempo en desplazamiento y evitando el contacto físico. De hecho, estos servicios suponen una gran facilidad para los estudiantes que buscan pisos de alquiler desde sus ciudades de residencia, distintas a sus ciudades de estudio, pues pueden acceder a una gran oferta de inmuebles y hacer un “filtrado” de las opciones disponibles en el mercado acotando así la cantidad de pisos a visitar físicamente.