El nuevo encuentro digital organizado por SIMAPRO Home Edition se ha centrado en el producto residencial en alquiler y en la oportunidad de inversión que la situación actual ofrece a los propietarios institucionales. En el encuentro celebrado hoy, en el décimo tercero de la serie, han participado como ponentes Juan Carlos Álvarez. Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, Nicolás Díaz Saldaña. CEO de TEMPORE PROPERTIES, Eduardo Guardiola. Director & Partner de CATELLA ASSET MANAGEMENT IBERIA, y José Carlos Torres. Director de Inversiones para HINES ESPAÑA. La periodista de Expansión, Inma Benedito, ha moderado el encuentro, que contado con la colaboración de Servihabitat.

Para Juan Carlos Álvarez. Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, la situación actual difiere notablemente de la vivida en la crisis de 2008. “Entonces se trató de una crisis inmobiliaria, mientras que ahora estamos en una crisis global, cuyo efecto sobre el sector inmobiliario va a ser mucho más limitado”. Además, para Juan Carlos Álvarez no todos son aspectos negativos en el actual momento. “La nueva situación generada por la pandemia de la COVID-19 está comenzando a acentuar una tendencia que en todo caso venía de atrás, como es el desplazamiento del uso de propiedad al del alquiler”. Un cambio también de mentalidad que, en su opinión, se verá impulsado por la condición del inmobiliario como valor refugio de las inversiones a largo plazo.

Respecto al actual desencuentro entre la oferta y demanda del producto residencial en alquiler, en especial por parte de los grandes propietarios institucionales, Juan Carlos Álvarez se ha mostrado esperanzado, más allá de los desequilibrios puntuales. “En cierto que en el momento actual falta el inversor a largo plazo, pero tengo plena confianza en que este cruce de operaciones, momentáneamente suspendidas, se producirá y a partir de entonces la presión del inversor irá en aumento”. Juan Carlos Álvarez también ha desgranado las razones de este optimismo. Son varias las razones que van a ayudar, pero principalmente la creciente preferencia entre los más jóvenes por el alquiler en detrimento de la propiedad, los cambjos previsibles en el producto residencial, que pondrán un mayor acento en aspectos hasta ahora desatendidos como el teletrabajo y, por último, una tendencia que la COVID-19 acelerará, como es la reconversión de locales comerciales para uso residencial, especialmente los inmuebles situados en calles secundarias”.

Para Nicolás Díaz Saldaña. CEO de TEMPORE PROPERTIES, la clave de la gestión patrimonial del producto en alquiler es su profesionalización. “La tendencia es hacia servicios de alquiler cada vez más elaborados y sofisticados, sobre todo porque la demanda de este producto irá en aumento”. Díaz Saldaña está convencido de que esta crisis reforzará el alquiler y no solo por cambios en las tendencias. “Allí donde hay un tejido económico hay demanda de alquiler, con independencia del número de habitantes. El problema es que en España las ratios de alquiler están muy por debajo de la media europea”.

Respecto a los precios, Díaz Saldaña ha insistido en el hecho de que antes de la COVID “había expectativas de crecimiento razonables, pero en 2019 ya se empezaron a ver signos de agotamiento en esa demanda latente, signos que esta crisis pondrá aún más de relieve”. En su opinión, esta es la razón por lo que algunos promotores empiezan a interesarse cada vez más por la fórmula built to rent o a combinarla con la de built to sell para optimizar su cartera de suelos. Es esta circunstancia, al menos en parte, la que, en opinión de Díaz Saldaña, “esta impulsando la voluntad de llegar a acuerdos de precios en proyectos de built to rent, tanto en términos de producto como de rentabilidades”.

Por su parte, Eduardo Guardiola. Director & Partner de CATELLA ASSET MANAGEMENT IBERIA, ha puesto el foco también en la necesaria profesionalización del sector, pues “de lo contrario la inversión institucional privada no podrá desarrollarse”. Un aspecto esencial de esta profesionalización pasa por construir una buena reputación vinculada a la gestión patrimonial del alquiler. “No tengo la menor duda de que este tiene que ser un elemento prioritario en la diferenciación de los propietarios institucionales de los particulares”.

Eduardo Guardiola también advierte “cierto desacuerdo” entre la oferta y la demanda de carteras residenciales para alquiler. “Resulta indudable que incluso antes de la COVID había carteras con un precio alejado de las expectativas de los fondos de inversión, por lo que es razonable que el este desacuerdo también se siga prolongando en la era post COVID”. Respecto a cómo la actual crisis va a alterar la demanda residencial, Eduardo Guardiola cree que en última instancia “la asequibilidad va a ser lo que de verdad condiciones la compra a una vivienda, al menos a corto plazo. En función de esto, la vivienda en alquiler tiene mucho futuro”.

José Carlos Torres. Director de Inversiones para HINES ESPAÑA, ha puesto en valor la capacidad que el producto residencial en alquiler tiene para sobreponerse a las oscilaciones coyunturales de los mercados. “Los inversores huyen de la volatilidad y el producto de alquiler es menos sensible a los altibajos del ciclo económico”.

Algo que es posible tanto por el producto residencial que se oferta como por el modelo de gestión de la cartera patrimonial en alquiler. En su opinión esto último es lo que verdaderamente distingue al propietario institucional del particular, “que tiende a ser muy pasivo, a ofrecer un producto y poco más. En cambio, el propietario institucional es muy proactivo. No solo pone un producto, sino también unos servicios añadidos”.

El Director de Inversiones para HINES ESPAÑA ha concluido su intervención trazando un paralelismo entre los efectos que la crisis del 2008 tuvo en los precios residenciales y los previsibles en esta. “Con un índice de paro muy alto, en la crisis de 2008 la bajada en los precios de alquiler fue relativamente bajo y solo se incremento sensiblemente cuando la crisis comenzó a extenderse en el tiempo más de lo esperado. Más que su profundidad, lo que incide en los precios del alquiler en la duración de una crisis”.

 

  • Cuenta con un protocolo de limpieza y desinfección exhaustiva en aseos y zonas comunes, señalización, conteo del aforo en tiempo real y aumento de vigilancia
  • El diseño con estructura abierta que caracteriza al centro, garantiza la ventilación constante, lo que permite aplicar con mayor facilidad y fiabilidad el nuevo protocolo de seguridad
  • Arena Multiespacio obtendrá en los próximos días el certificado “COVID FREE” de la empresa SGS, con el que ya cuenta empresas como Inditex o NH Hoteles, y que certifica los protocolos de actuación ante el COVID–19

Arena Multiespacio, centro comercial de referencia en Valencia capital, reabrirá el próximo lunes 1 de junio sus puertas a todos los valencianos con su horario habitual y el 100% de los locales abiertos (un total de 90). Tras permanecer cerrado durante casi tres meses a causa del Estado de Alarma, a excepción del supermercado y otros comercios esenciales que han permanecido abiertos, Arena Multiespacio recibirá a sus visitantes con nuevos protocolos y adaptaciones en sus instalaciones, siguiendo las recomendaciones sanitarias de los expertos y autoridades. Dichas medidas se basan en garantizar la máxima seguridad, reforzar los protocolos de higiene y desinfección en todo el centro comercial y velar por la seguridad de los clientes, trabajadores, proveedores y retailers.

José J. Pazos, gerente del centro comercial, ha afirmado que “nos llena de ilusión abrir nuevamente el 100% de los locales comerciales del centro a todos nuestros clientes. Para que esto sea posible, hemos llevado a cabo durante estas semanas un mantenimiento exhaustivo de las instalaciones, con especial atención en la desinfección, los sistemas de ventilación y de suministro de agua de los locales comerciales. Nuestra prioridad es garantizar en todo momento la seguridad de todos los visitantes del centro y en este sentido, hemos reforzado nuestros protocolos de higiene y seguridad, así como implementado un sistema de control de aforos y flujos de tránsito de visitantes para evitar aglomeraciones”.

Situado en el barrio de Orriols, una de las mejores ubicaciones de Valencia capital, Arena Multiespacio cuenta con un diseño y estructura abiertos que garantizan la ventilación constante del centro, lo que permite aplicar con mayor facilidad y fiabilidad el protocolo de actuación con medidas concretas que el centro ha desarrollado, siguiendo las recomendaciones de expertos y autoridades.

Así, desde el próximo lunes, el acceso al centro se controlará mediante un sistema láser que contabilizará el número de personas en el centro. Este nuevo sistema permitirá a Arena Multiespacio controlar de forma sencilla y a tiempo real el aforo del centro, que se encuentra limitado al 30% de su capacidad total conforme a las recomendaciones sanitarias.

Del mismo modo, para garantizar la higiene en todo el centro comercial y evitar aglomeraciones, se ha retirado todo el mobiliario de las zonas comunes, se limitará el acceso a los ascensores a una persona o grupos familiares -siendo prioritario para personas con movilidad reducida o con carros para niños- y se han señalizado las escalaras mecánicas para mantener la distancia de seguridad recomendada entre los visitantes.

Por otro lado, se ha reprogramado la frecuencia de la limpieza de todas las áreas del centro, especialmente en los aseos donde, además de delimitar el aforo de personas, se han sustituido los secamanos operados por aire caliente por toallas de papel desechable. Adicionalmente, se han instalado dispensadores de gel hidroalcohólico por todo el recinto a disposición de los visitantes.

Finalmente, cabe destacar que con el fin de garantizar la seguridad y la eficacia de los protocolos de limpieza aplicados en el centro, Arena Multiespacio obtendrá en los próximos días el certificado “COVID FREE” de la empresa SGS, con el que ya cuentan empresas como Inditex o NH Hoteles, entre otras. Este certificado garantiza los protocolos de actuación ante el COVID – 19 en base a las recomendaciones de organismos internacionales y nacionales (OMS, Ministerio de Sanidad, entre otras.).

 

  • La socialización de los usuarios y la readaptación de espacios de formación, concentración, colaboración y de privacidad, son los nuevos conceptos que se barajan y sobre los que se valoran e impulsan nuevas condiciones sanitarias e  higiénicas.
  • Se apuesta por compaginar el trabajo presencial con el teletrabajo como uno de los aspectos claves para evitar la concentración en la empresa. Pero tras la improvisación obligada por el covid19, se hace necesario redefinir los espacios homeoffice bajo la premisa que sean ergonómicos y eficientes.
  • La nueva filosofía de la certificación Well irrumpe de manera más impactante en estos entornos a través de 10 parámetros clave en su diseño: Aire, Agua, Alimentación, Iluminación, Movimiento, Confort térmico, Sonido, Materiales, Mente y Comunidad.

Son muchas las empresas que empiezan a preparar sus oficinas adaptándolas a la nueva realidad laboral producida por la pandemia de coronavirus. Los nuevos espacios deben garantizar a sus usuarios mantener sus puestos de trabajo una distancia mínima de 2 metros, reducir la densidad y el aforo en sus instalaciones creando turnos de trabajo. Además se impulsa la conciencia ecológica y la transformación digital, el mobiliario ergonómico, las mamparas de seguridad, materiales antibacterianos, así como, espacios flexibles y polivalentes. Se desarrollan también protocolos de higiene para los trabajadores y su puesto de trabajo, señaléticas que garanticen la circulación segura y nuevas tecnologías como cámaras con control de temperatura corporal o sensores que evitan tocar zonas de uso compartido como ascensores o baños.

Para no dejar nada al azar, Actiu, compañía española líder en diseño y fabricación de mobiliario para espacios de trabajo y hospitality ha puesto a disposición de las empresas la Guía “Cómo adaptar un espacio de trabajo ante el Covid19” para ayudar a recuperar la nueva normalidad garantizando la seguridad de sus plantillas, sin renunciar a la productividad y eficacia necesarias para superar esta crisis. La guía facilita el rediseño de los entornos de trabajo y socialización a las nuevas condiciones sanitarias e higiénicas, a compaginar el teletrabajo con la oficina tradicional y a garantizar la seguridad y salud en los espacios de coworking y ocio.

Espacios y empresas

La capacidad de reinventar estos entornos, desde el diseño, el mobiliario y la decoración, a las nuevas necesidades, es primordial. En esta reinterpretación post Covid19 de los lugares de trabajo, Actiu aplica su experiencia y su modelo Cool Working a los distintos estilos de trabajo de la oficina,  para facilitar el rediseño de espacios centrados en la salud de los trabajadores:

  • Primero, las zonas de concentración de puestos de trabajo son las que están sufriendo mayores cambios de uso.
  • Segundo, además de combinar el trabajo presencial con el teletrabajo, se reducirá la densidad de personas y utilizará el mobiliario para flexibilizar y maximizar seguridad.
  • Tercero, las zonas de socialización -recepción, cafetería…-asistirán a un cambio cultural. Frente a la saturación encontraremos elementos de separación, fijos y móviles, elaborados con materiales resistentes y lavables.
  • Cuarto, en las zonas de aprendizaje distancia, flexibilidad y la modularidad serán  claves junto al elearning. Del mismo modo, las áreas de colaboración, claves en las empresas modernas, alternarán zonas con mesas altas para realizar reuniones rápidas, salas de reunión con mesas estáticas y espacios con mobiliario flexible. En ellas cambiará, sobre todo, la manera de utilizarlos e interactuar, basadas en buenas prácticas y tiempo de uso, sin olvidar las reuniones telemáticas.
  • Quinto, los espacios de privacidad personal o de equipo se verán afectados su uso y la interacción del usuario en estos con una tendencia hacia la semi privacidad operativa.

Home Office complementario
En el post Covid19, el ‘home office’ o teletrabajo, se configura como una solución ideal para el control de la densidad en la empresa. El objetivo es optimizar los recursos y garantizar la salud de todos los que regresen a su puesto de trabajo presencial. Pero el resto, deberá seguir trabajando desde casa. Un modelo que contempla alternancias entre la plantillas, tanto en jornada de mañana o tarde o diferentes días de la semana.  Tras la improvisación inicial, conviene ahora crear las condiciones adecuadas para que el home office sea eficiente y satisfactorio, con espacios adhoc, bien iluminados y ventilados, con mobiliario ergonómico y polivalente, cuando el espacio se comparte con la familia. Un entorno para trabajar conectado, con las herramientas adecuadas y lo más atractivo, funcional y cómodo posible para favorecer creatividad y bienestar.

Well frente a Covid19

Actiu fue la primera empresa española que obtuvo la certificación Well V2, que evalúa espacios desde la perspectiva de la salud y el bienestar de las personas dentro de los edificios de acuerdo  a diez elementos: Aire, Agua, Alimentación, Iluminación, Movimiento, Confort térmico, Sonido, Materiales, Mente y Comunidad. Y extiende esta filosofía, más actual que nunca, a todos sus diseños y proyectos. La guía expone los parámetros Well específicos de seguridad antivirus tanto en el aire, agua, movimiento de las personas, la temperatura, los materiales y la comunidad.

Mantenimiento e higiene

El último capítulo de la guía identifica estrategias y protocolos de mantenimiento, higiene y desinfección de las instalaciones y equipamiento, con atención especial a las superficies y materiales de los puestos de trabajo como son las melaminas, metacrilatos, plásticos o el metal.

Algunos Tips de la guía “Cómo adaptar un espacio de trabajo ante el Covid-19”.

Densidad

  • Reducir el número de sillas para reducir la tasa de ocupación
  • Alternar los asientos en los puestos de trabajo
  • Utilizar pantallas de separación como mamparas para divisorias de mesa en los puestos de trabajo
  • Separación entre sillas/puestos para zonas de reunión y colaboración
  • Delimitar zonas de movimiento/circulación
  • Reubicación de mobiliario auxiliar y/o elementos de mayor facilidad de transporte
  • Señalización de zonas de cruce, preferencias y puntos de higiene.

Concentración

  • Ampliar de 11m2 a 22m2 por persona.
  • Realizar la incorporación escalonada y progresivamente, 60%-80% (100% en el mejor de los casos).
  • Fomentar el teletrabajo con aquellos perfiles que lo puedan realizar para descongestionar el espacio e ir ocupándolo progresiva y escalonadamente.
  • Turnos de trabajo por equipos a lo largo de la jornada laboral, partiendo equipos en mañana y tarde con el fin de limitar el aforo y evitar aglomeraciones de trabajadores en la oficina.

Socialización

  • Reducir el aforo a 4 personas cada 10m2.
  • Respetar la medida recomendada de 2m siempre que sea posible.
  • Separar las mesas entre sí con mamparas o elementos divisorios.
  • Ampliar la distancia entre mesas y sillas reduciendo el aforo y mejorando los pasos.
  • Respetar flujos de paso y esperar a que pase la persona sin forzar un encuentro intentando mantener una distancia de 1m como mínimo.
  • Al ser un espacio de alta concurrencia, marcar unas direcciones de paso intentando mantenerlas siempre libres para evitar las aglomeraciones en zonas de circulación, respetando las personas sentadas el turno para levantarse y acceder a estas.

Aprendizaje

  • Reducir aforo en un 60-70%.
  • Ubicar las mesas o sillas en posiciones que permitan la correcta circulación del espacio y queden siempre los dos puestos a los lados libres.
  • Uso de pantallas y de elementos que faciliten la conectividad
  • Realizar clases online al 100% o alternar parte presencial y otra online para reducir la densidad del espacio.
  • Colocación de mamparas y divisorias entre las mesas para aportar más seguridad y poder conseguir un mayor aforo, siempre respetando las medidas de higiene y seguridad.
  • Mantener limpio y libre de elementos el puesto o mesa para su fácil desinfección y limpieza.
  • Situar puntos de higiene en el acceso al aula para desinfectarse antes de entrar y al salir y ventilar mínimo 15 min antes de ocupar.

Colaboración

  • Reducir la capacidad de las salas a la mitad el aforo o un 60%
  • Utilizar las salas solo cuando sea imprescindible.
  • Apoyo con pantallas para favorecer la conexión del resto de participantes desde casa o en otro punto de la oficina.
  • Reducir tiempos de reunión, realizando estas más concretas y eficientes. Entre 15-30 min
  • Acceder respetando distancias y flujo sentándose solo en una silla, dejando la del lado libre o respetando el espacio y no cambiando de puesto.
  • Situar paneles de protección tanto frontales como laterales para aportar más seguridad a la sala.
  • Mantener un orden de entrada, los primeros sentándose en las sillas más lejanas a la entrada y los últimos en las más próximas, para salir lo realizaremos  a la inversa.
  • No dejar ningún elemento encima de la mesa que dificulte su limpieza.
  • Situar puntos de higiene a la entrada o cerca de las mesas para su uso antes y después de utilizar las salas.
  • Realizar una correcta ventilación de mínimo 15 min antes de ocupar.
  • Dejar las puertas abiertas en todo momento.

Privacidad

  • Que sean siempre utilizados por el mismo usuario o restringir su uso a ciertas tareas puntualmente en la jornada.
  • Si dispone de mesa de reunión auxiliar, limitar el aforo al 50-60%, separar sillas de la mesa o situar mamparas frontales para la realización de la reunión.
  • Limitar el uso de confidentes a una persona y siempre utilizando mamparas frontales y ampliando la distancia entre estos.
  • Realizar fuera del despacho todas las tareas que no sean exclusivamente de trabajo en concentración.
  • Respetar turnos para entrar y salir del despacho y realizarlo ordenadamente, al entrar ocupar un sitio para permitir el acceso al siguiente compañero, de igual manera al salir de este.
  • Respetar las distancias mínimas de 2 m, utilizando el espacio y situando a los usuarios dentro de él para respetar estas distancias.
  • Mantener limpio y libre de elementos el puesto o mesa para su fácil desinfección y limpieza.
  • Ubicar punto de higiene cerca de la puerta o en el acceso para su utilización al entrar y salir del despacho.
  • Realizar una correcta ventilación de mínimo 15 min antes de ocupar.

Home Office

  • Saber auto-organizarse para que el hogar no se convierta en una oficina los siete días de la semana.
  • Crear un espacio de oficina dentro de casa: una buena conexión a Internet, un ordenador, una silla ergonómica que cuide de la salud mientras se trabaja, un escritorio y espacio de archivo
  • La elección del mobiliario debe seguir criterios de diseño, funcionalidad y comodidad para facilitar la creatividad, el bienestar y la productividad.
  • Pasamos una media de 9h y 19 minutos en el puesto de trabajo, la gran mayoría, sentados delante de un ordenador. Hay que cuidar  la postura y el ambiente y mantener hábitos saludables en el trabajo.Una mala postura puede ocasionar problemas graves de salud.
  • Si es posible, llevar a casa la silla de la oficina.

Alquilar un piso que tienes vacío tiene muchas ventajas: le darás una nueva vida al inmueble, pagaras los gastos derivados de tenerlo sin coste y obtendrás un dinero extra a final de mes. Pero también sabemos que no todo es tan sencillo y te vas a encontrar con muchos obstáculos debido a la falta de conocimiento y experiencia a la hora de poner tu piso en alquiler. Por ello, queremos darte los siguientes consejos:

Tramita los certificados primero

Existen ciertos trámites que necesitas realizar para poder alquilar un piso. Algunos como la Cédula de Habitabilidad es necesaria para iniciar la actividad pero el resto puede pedirse más tarde. Sin embargo, si las pides más tarde podrás perder un posible inquilino y tener problemas derivados que te impidan alquilar el piso y solo hayas perdido tiempo y dinero. Asegurate de realizar todos los trámites antes de poner tus anuncios de alquiler.

Te recordamos los trámites mínimos necesarios que tienes que realizar para poner en alquiler tu piso:

  • En primer lugar, debes tener solicitar una Cédula de habitabilidad que dé el visto bueno al alquiler del piso. Este documento es obligatorio y acredita que el piso tenga las condiciones mínimas técnicas para ser habitada en cuestión de solidez de la vivienda y de salubridad. Tienes que acercarte a la oficina de Urbanismo de Salamanca o puedes realizar los trámites online.
  • En segundo lugar, saca el Certificado de Eficiencia Energética, pues es un documento obligatorio desde hace varios años en Salamanca y toda España. No es necesario sacarlo al principio pero si es recomendable. Se trata de un sello que muestra el impacto de CO2 que genera tu casa. Es una simple etiqueta con una letra de la A a la G que tiene gran importancia para el Estado y los Inquilinos. Cuando más cercana a la A esté, mucho mejor pues significa un menor gasto del piso. Esta etiqueta debe de aparecer en los anuncios de alquiler del piso. Acude a un profesional que revise tu inmueble y de pueda dar el certificado.
  • Por último, da de Alta de los suministros al principio para evitar perder al inquilino ideal cuando lo encuentres. Muchas personas no quieren esperar y quieren entrar a vivir al piso lo antes posible. Dar de alta el suministro de luz, agua y gas es obligación del propietario. Es muy simple y tomará poco tiempo. Llama a las compañías y concreta con ellos las tarifas y proporcionales los datos necesarios. Posteriormente, te recomendamos que acuerdes con el inquilino el cambio de titularidad, pues sino tendréis que hacer un esfuerzo extra pasando las facturas del uno al otro y en caso de impago, serás tú como responsable quien tenga que hacer frente la deuda.

Estos son los tramites que te recomendamos realizar antes de poner en alquiler tu piso. Los trámites son menores que en otros tipos de transacciones pero necesitan tiempo y esfuerzo. Ponte en manos de profesionales que te puedan ayudar y podrás poner en alquiler antes tu piso y venderlo más rápido.

Mejora tu piso

Si puede mejorar el piso con una pequeña inversión, hazlo. Podrás revalorizar el piso y subir la mensualidad. A veces pequeños detalles como la pintura o unos muebles en buen estado marcan la diferencia para los inquilinos. No puedes confundir mejoras del piso con responsabilidades propias. Los arreglos de desperfectos del piso son obligaciones que tienen que realizar como propietario si quieres alquilar.

A si mismo, los pisos de alquiler suelen estar amueblados, pues los inquilinos rara vez cuentan con muebles propios y si tienen que amueblar su piso de alquiler, probablemente opten por seguir buscando otro que sí los tengan incluidos. Pero ¡cuidado! no puedes poner cualquier mueble. No puedes poner muebles viejos que te sobren y que estén en malas condiciones. Tampoco te recomendamos que pongas muebles de la mayor calidad y lo más nuevo pero sí que tengan un mínimo de calidad, que estén en buen estado y sean estéticos.

Tampoco te olvides de limpiar y ordenar el piso periódicamente, sobretodo cuando tienes visitas. Recuerda que tu objetivo es hacerles sentir que ese puede ser su hogar aunque sea temporalmente. Cuida el ambiente y hazlo sentir agradable.

Mucho cuidado con en el anuncio

Tienes que pensar el anuncio ideal para el alquiler de tu piso. El anuncio perfecto será aquel que refleje perfectamente la vivienda destacando sus puntos fuertes. Es muy importante que el anuncio muestre aquello en lo que destaca tu piso y que llame la atención. No solo tienes que hablar de las características intrínsecas de tu piso como la distribución o el número de habitaciones, puedes hablar de los servicios extra alrededor del piso como el ascensor, servicios de conserje o las buenas comunicaciones del barrio.

Sin embargo, no nos podemos olvidar de los puntos débiles del piso. No podemos ocultar información, debemos poner aquella necesaria sea buena o mala. Si omitimos los puntos débiles importante puede que recibamos muchos correo y visitas al inmueble pero ninguno de ellos pasará a ser nuestro inquilino. Al final, ser honesto en las características de tu piso te ahorrará tiempo, esfuerzo y dinero.

En tu anuncio nunca te olvides de añadir la dirección exacta de la vivienda y sus servicios, el Certificado de Eficiencia Energética y el precio del alquiler. Sobre todo, hay un elemento que hay que tener en cuenta, las fotografías del piso. El uso de fotografías es fundamental para conseguir interesados pero estas deben de ser buenas. Al final las fotos serán la primera toma de contacto con el piso. Serán las que hagan que el inquilino se interese o siga buscando. No vale cualquier foto, consigue una buena cámara, juega con la luz, el ángulo y los elementos de la escena. Toma todas las fotos necesarias hasta obtener unas que logren reflejar el potencial de tu piso.

Investiga al inquilino

Haz una cuidadosa selección de inquilinos hasta lograr el inquilino ideal. Pide siempre avales de su solvencia económica. Pídele un nómina o un contrato de trabajo, consulta bases de datos de morosos e intenta recoger información de cómo ha sido su paso por otros pisos de alquiler. Investigar al inquilino es complicado y laborioso, es muy fácil ser engañado y caer con un inquilino insolvente. En este punto la ayuda profesional puede ser crucial, pues serán ellos quienes lo investiguen y lidien con los datos proporcionados. Estos profesionales tienen más experiencia y más herramientas para comprobar al inquilino.

Al final muchos propietarios por miedo piden avales para el alquiler o pagos extra que pueden echar atrás a los inquilinos, aunque sean los adecuados para tu hogar, por falta de seguridad y confianza. No decimos que sea malo y no lo debas hacer, pero siempre ten en cuenta a qué tipo de persona tienes delante y como ha sido el trato con ésta. No querríamos perder al inquilino ideal por agobiarlo demasiado poniendo en duda su integridad.

Crea un contrato sólido

Se riguroso con el contrato, pues, al final, es tu seguridad legal ante cualquier problema o inconveniente. El contrato debe de estar realizado bajo los estándares de la Ley de Arrendamientos Urbanos y deben de estar presentes todos los derechos y obligaciones de ambas partes por escrito. Debe de incluir todo lo pactado anteriormente con el inquilino desde las cuotas, la duración, los periodos de antelación antes de dejar el piso, etc. ¡No te olvides ningun detalle! Pasar por alto algún detalle puede provocar problemas futuros.

Seguro que quieres vender tu piso rápidamente pero no te olvides de estos consejos y uno último, tómate tu tiempo. Es un proceso complicado en el cual debes tener en cuenta muchos factores y hay que poner mucho esfuerzo. Si quieres un proceso rápido y más sencillo, lo mejor es ponerte en manos de profesionales que te puedan ayudar a conseguir tu meta. Nosotros, Iniziar Real Estate, no ponemos a tu servicio. Para cualquier duda escribenos, rellena este cuestionario o llámanos al 638 35 37 37.

Contacta con nosotros para alquiar tu piso en Salamanca:

He leído y acepto el aviso legal que describe las condiciones de privacidad.

Salamanca es una ciudad donde alquilar pisos es rentable gracias a la gran afluencia de estudiantes y el turismo. El alquiler es una actividad muy común en Salamanca entre las personas que tiene un inmueble sin habitar. Sin embargo, el desconocimiento en torno a contratos, certificados o impuestos es muy evidente entre los arrendatarios. Si te estás planteando alquilar tu piso te habrán surgido multitud de dudas, así que vamos a intentar aclararlas paso a paso.

 

Pedir la documentación necesaria

 

Los trámites a realizar como propietario del inmueble son menores que si te hubieras planteado vender tu piso. El proceso de gestión de la documentación se podría agilizar con la ayuda de asesores inmobiliarios. Sin embargo, cuentes con la ayuda profesional o lo hagas por ti mismo, necesitas conocer la documentación necesaria para alquilar.

  • Cédula de habitabilidad: Este documento es estrictamente obligatorio para poder alquilar un inmueble. Acreditará que el piso cuenta con las condiciones técnicas mínimas en cuestión de salubridad y solidez para ser habitada. Está estudiará cada detalle de tu casa desde la cocina hasta la superficie útil del piso. El documento se solicita de forma digital o física en el ayuntamiento de Salamanca dentro del área de Urbanismo. Dicho documento tendrá una validez de 15 años, después el propietario deberá volver a renovarlo..
  • Certificado de Eficiencia Energética: Es un documento obligatorio desde 2013 en toda España. Este documento proporciona una etiqueta energética al piso, teniendo en cuenta las emisiones de C02 que este emite. El documento tiene una validez de 10 años y para obtenerla hay que ponerse en contacto con un técnico cualificado para esta revisión. Es importante que la letra otorgada al piso aparezca en los anuncios de alquiler.
  • Alta de suministros: Para poder alquilar, lo primero que te recomendamos, una vez tengas los documentos anteriores, es dar de alta los suministros. Así te podrás evitar contratiempos posteriores y el alquiler se podrá realizar más rápidamente. Tendrás que contactar una a una con las compañías suministradoras de luz, agua y gas. Posteriormente, si decidís cambiar la titularidad, el inquilino será el que tenga que realizarlo pero tú como propietario tienes la responsabilidad de dar de alta los suministros en primer lugar.

Realiza todos los trámites antes de poner tu anuncio de alquiler, pues puede ser que encuentres un inquilino y lo pierdas por la espera o que finalmente, nunca pueda llegar a vivir en él si no obtienes los certificados.

 

Publicar tu anuncio

 

Una vez tienes los documentos, llega la hora de publicar el anuncio de alquiler en los canales que decidas oportunos. Es muy importante que el anuncio refleje perfectamente el estado y características del piso. Es habitual querer destacar los puntos fuertes de la vivienda, tendiendo a ignorar lo negativo pero es una error. No lo descartes como un punto fuerte pero no lo ocultes. Si lo escondes, llegarán posibles alquiladores que se irán rápidamente y tú habrá perdido tiempo y recursos.

También existen unos datos que tendrás que incluir en tu anuncio:

  • Ubicación: Es un dato básico que debes incluir en tu anuncio. Debes incluir la dirección exacta del piso. Además, si el entorno del piso tiene características o servicios que puedan suponer un punto fuerte no dudes en añadirlos.
  • Fotografías: Las fotografías son las que animan a las personas a visitar el piso o ignorarlo. Las primeras impresiones son fundamentales y se empiezan a crear con las fotos de la vivienda. Por lo tanto, cuida mucho las fotos que publicas de tu inmueble. Consigue una buena cámara, haz las modificaciones estéticas necesarias, juega con la luz y el ángulo para tener una foto atractiva pero siempre realista.
  • Características del piso: Tendrás que añadir datos sobre la superficie del piso, cómo está distribuido, número de habitaciones y baños, la disponibilidad de cocina o salon, etc. No dudes en añadir los elementos que puedan ser un punto a favor para el inquilino como una piscina comunitaria o ascensor.
  • Certificado de Eficiencia Energética: Como te comentábamos anteriormente, tendrás que añadir la letra que te hayan proporcionado en el Certificado de Eficiencia Energética. Es un elemento necesario y que las personas que buscan un piso valoran y tienen en cuenta.

 

Mejorar la vivienda

 

Si puedes realiza todas las mejoras que puedas para revalorizar el piso y darle un mayor atractivo para un alquiler más rápido y con más opciones. No inviertas una gran cantidad de dinero, céntrate en aquello necesario y que pueda tener un beneficio. Pintar las paredes, colocar algún cuadro, añadir algún mueble, etc.

Lo más común es que el piso esté amueblado. Los inquilinos optarán más por alquilar un piso listo para entrar que en un piso donde van a tener que invertir en muebles que después no sabrán si podrán llevarse. Esta inversión es más cuantiosa pero necesaria si quieres llegar a un abanico de personas más amplio. Un error común es llevar muebles viejos propios o que te dan para el piso. Ten en cuenta que no es un trastero sino el futuro hogar temporal de una persona. No te alquilan el piso si lo llenas con muebles antiguos, en mal estado y de mala calidad.

Antes de la visita de cualquier persona interesada en el alquiler, limpia, ventila y ordena el piso. Recuerda que la primera impresión es muy importante. Tienes que hacerle sentir que ese podría ser su casa.

 

Crear el contrato de alquiler

 

Una vez tienes al inquilino ideal parece que ya hemos terminado pero queda un momento fundamental, el contrato. Este será tu seguro legal ante cualquier inconveniente y el que guardará tus derechos y obligaciones como propietario del piso. El contrato debe de estar redactado según lo establecido legalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Debe de añadir los derechos y obligaciones de ambas partes y los puntos que hayáis pactado. No te olvides de añadir ningún detalle porque puede que en el futuro sea un problema. Te recomendamos que además añadas un inventario de los elementos con los que entregas el piso para evitar futuros problemas con la fianza.

Recuerda que los gastos de formalización y gestión del contrato de alquiler están a tu cargo a menos que llegues a un acuerdo con el inquilino.

 

Depositar la fianza y pagar impuestos

 

Cuando firmes el contrato y obtengas la fianza, tienes que depositarla en la Cámara de la Propiedad Urbana de Salamanca en el plazo de un mes. Cuando termine el contrato y el inquilino abandone la propiedad, realiza una inspección de la vivienda. Mira los desperfectos y deudas del piso. Si todo es correcto tendrás que recoger la fianza del organismo donde la depositaste y devolverla al inquilino en 30 días.

Por último, si quieres realizar un alquiler legal, seguro y rápido te recomendamos que cuentes con asesoramiento profesional de un agente inmobiliario. En Iniziar Real Estate sabemos lo complicado que puede llegar a ser y todos los inconvenientes que pueden surgir al propietario, por ello te recomendamos el asesoramiento profesional. Obtendrás un equipo que te ayudarán en todo el proceso, te guiarán y encontrarán al inquilino ideal. Si necesitas más información, no dudes en rellenar el cuestionario de abajo o llamarnos. Cuéntanos y nos pondremos con tu alquiler ya mismo.

 

 

Tanto si es tu primera vez en esta aventura de alquilar un piso como si ya lo has hecho anteriormente, hay muchos aspectos que debes de tener en cuenta a la hora de encontrar tu piso de alquiler ideal. Sabemos que el proceso no es fácil y necesitas armarte de paciencia, tiempo y los cinco sentidos para llevarlo a cabo de forma correcta, clara y transparente.

En este artículo queremos ayudarte a que el proceso sea más sencillo y más reconfortante. Para ello, te vamos a proporcionar unos pequeños consejos que debes tener muy presente .

Valora el piso y la zona

La ubicación del piso es uno de los elementos que tendemos a dejar como elemento secundario pero es tan importante como el propio piso. La ubicación de la vivienda es clave. Tienes que vivir en una zona donde tengas todo lo que necesitas en tu día a día y que el rango de precios sea el adecuado para tus posibilidades económicas.

Todos queremos vivir en las zonas céntricas por la cercanía a todos los rincones de la ciudad y la accesibilidad a cualquier servicio o producto. Pero vivir en el centro es caro y tiene sus desventajas, por lo que no te cierres a las zonas menos céntricas. Existen multitud de pisos en alquiler en zonas de Salamanca que tienen muy buena accesibilidad a todo lo que necesitas diariamente y se encuentran muy bien conectadas con el resto de la ciudad. Pero también, cuentan con menores precios de alquiler en mejores pisos.

Analiza al milímetro el piso, visítalo cuantas veces sea necesario hasta decidirte. Analiza los detalles como los muebles, las puertas, la iluminación, el almacenaje o la disposición. Mira cada detalle y cada rinco. No te puedes olvidar de elementos como el ascensor, trasteros o servicios comunitarios que vengan incluidos en el alquiler. Tienes que estar seguro de que el piso se adapta a tus necesidades y tus gustos. Vas a tener que vivir en el piso un tiempo y no querrás que un futuro deje de ser tu hogar para ser un lugar desagradable.

No te puede olvidar de analizar el vecindario pues van a ser tus compañeros de vida por el tiempo que estés alquilando el piso. Habla con tus vecinos, pregúntales cómo es vivir en el bloque, lo que les gusta y lo que menos les gusta y qué tipo de personas componen el vecindario. Es desagradable tener que aguantar fiestas interminables o actividades ilegales. Habla con los vecinos, con las personas del barrio y con tu casero sobre el vecindario. La mayor parte es suerte pero se puede reducir la incertidumbre, informándote.

Lo mejor es encontrar un equilibrio entre la zona a vivir, el vecindario y el piso que vas a alquilar. Recuerda que si hay uno de los elementos que no te convence, sigue buscando hasta que encuentras tu piso, tu vecindario y tu barrio ideal.

No cometas estos errores con tu contrato

Existen tres errores muy comunes entre las personas que se disponen a alquilar una vivienda.

  • No realizar un contrato por escrito: Muchos arrendatarios que alquilan su piso por sí mismos prefieren realizar contratos de palabra. Como dice el refrán: Las palabra se las lleva el viento. Y así es, sin un contrato físico legal y legítimo estás totalmente desprotegido. Las condiciones que te puede haber prometido se pueden quedar en el aire y tus derechos como inquilino pueden no existir. Que no te engañen porque hoy en día existen multitud de modelos de contrato al alcance de todos. Si no quiere firmar, desconfía.
  • Firmar sin comprobar al arrendador: Hay que cerciorarse que el arrendador es realmente el propietario del piso que vas a alquilar. No es raro caer en estafas de particulares intentando venderte pisos que no son propios, por lo que acabas pagando y nunca pisaras el inmueble. Comprobar el propietario te llevará poco tiempo y es muy sencillo. También puedes apoyarte en pisos de inmobiliarias legales donde comprueban que cada inmueble pertenece al propietario que les ha contactado.
  • Firmar sin haber negociado las condiciones y sin haber leído el contrato: Este es un grave error que muchas personas cometen. Hay que tener muy claro cuánto se va a pagar, cuánto dura el contrato, los gastos de los que como inquilino tienes que asumir,. Consulta cuales son tus derechos y obligaciones como inquilino para poder negociar las condiciones del contrato. Además, siempre antes de firmar el contrato tomate un rato y confirma que lo pactado se encuentra reflejado en el contrato.

Elabora una lista de desperfectos e inventario

Cuando entres al piso a vivir realiza una lista con los desperfectos y elementos desgastados de la vivienda, así como un inventario de todos los elementos que el piso tenia para poder evitar problemas futuros con el arrendatario a la hora de reclamar la fianza. Si se puede realizar junto al arrendatario y añadiendo fotografías sería lo ideal. Es la mejor forma de probar al final de tu estancia tu buen trato hacia la vivienda y poder recuperar dinero ya sea para mudarse otra vez en alquiler o para comprar un piso.

Asegúrate que tu arrendatario deposita la fianza

Como te contábamos antes tiene que cerciorarte que tu arrendatario es realmente el propietario del inmueble para evitar disgustos pero no solo tienes que asegurarte antes de firmar, sino que también a posteriori. Cuando se firma el contrato, la ley obliga al arrendatario a depositar la fianza dada por la vivienda en el organismo encargado de su custodia y devolución. En Salamanca el arrendatario tiene que darla a la Cámara de la Propiedad Urbana en el plazo de un mes.

Esta acción hará que el dinero no se lo quede el arrendatario y realmente cumpla su función de seguro. Cuando se abandone el piso, el inquilino recuperará el dinero sin temer que el arrendatario se lo haya quedado. Por supuesto, el dinero será devuelto si el piso ha quedado en buenas condiciones.

Depositar la fianza y cumplir los requisitos legales tiene beneficios fiscales para el inquilino pues podrá desgravar el alquiler en la declaración de la renta. Cada comunidad es diferente y tiene sus propias condiciones. Como inquilino te recomendamos informarte para poder beneficiarte de ello.

Para cualquier duda o necesidad en el proceso de alquiler de un piso en Salamanca puedes contactar con nostros y te ayudaremos encantados a encontrar tu piso ideal. En Iniziar Real Estate tenemos una amplia experiencia en el alquiler de pisos en Salamanca y una gran cartera de clientes que pueden hacer más fácil el proceso. Realizarás el alquiler de forma segura, legal y sin estrés ¡Nos vemos pronto!

Contacta con nosotros para alquilar un piso en Salamanca:

He leído y acepto el aviso legal que describe las condiciones de privacidad.

 

Alquilar un piso puede ser un proceso difícil si nunca antes lo has realizado el proceso de alquiler. Es un proceso largo, con mil horas de búsqueda, anuncios reales y falsos, precios desorbitados y contratos que no sabes ni por donde empezar a leer. Buscar un piso puede ser complicado y muy estresante.

Salamanca es una zona con una gran cultura de alquiler. En la ciudad, los alquileres también han subido de precios como en la gran parte de España. Sin embargo, esa subida ha sido menor. Debido a la crisis sanitaria actual, se espera que los alquileres bajen en la ciudad debido a la falta de estudiantes y turismo que tienden a ocupar las viviendas en estas épocas del año, lo que hará que gran parte de los pisos los pongan en alquiler rápidamente para intentar sacarle una rentabilidad. Habrá más pisos en alquiler y por precios menores. Por lo tanto, se abre un mercado del alquiler lleno de oportunidades en Salamanca. Si estás pensando en alquilar te queremos ayudar presentandote los pasos que debes seguir para encontrar tu piso ideal.

Estudia tu presupuesto

Un primer error que se suele cometer a la hora de lanzarse a la búsqueda de un piso para el alquiler es no tener claro cual es tu presupuesto. Puedes caer en alquileres más caros de los que puedes hacer frente y verte obligado a dejar el piso teniendo que volver a comenzar el proceso de búsqueda perdiendo así dinero con mudanzas y entradas extra. Por otro lado, puedes caer en alquileres muy baratos y verte en un piso que no se adapta a lo que necesitas.

Te recomendamos que te tomes unos minutos para pensar en tu presupuesto para el alquiler. La tasa mensual no debería superar al 30% de tus ingresos. En una ciudad como Salamanca esta cifra es suficiente para encontrar un buen piso en alquiler y vivir. A parte de este 30% tienes que tener en cuenta que vas a tener otros gastos como la fianza y quizás algún contratiempo más. El lado bueno del alquiler es que siempre puedes intentar negociar el precio y las condiciones con el arrendatario.

¿Qué tipos de arrendadores puedes encontrar?

En Salamanca puedes encontrar del lado del arrendatario de un piso a varios tipos de figuras. Normalmente te encontrarás una persona particular o una inmobiliaria. Sin embargo, te vamos a presentar las diferentes figuras de arrendatario con las que te vas a encontrar:

  • Particular: Una parte de los arrendatarios son personas particulares que tienen un inmueble y deciden alquilar su piso por sí mismos. Cuando tratas con este tipo de arrendatario es más sencillo negociar el precio y las condiciones del alquiler. También corres el riesgo de ser engañado dentro de un proceso que han denominado legal y libre. Hay que tener mucho cuidado porque puedes verte involucrado en un proceso fraudulento de alquiler sin darte cuenta.
  • Inmobiliarias: Estas empresas pueden tener pisos propios en alquiler o ser intermediarios entre arrendatario e inquilino. Tendrás la seguridad de que todo se realiza bajo la más estricta legalidad y el proceso será limpio. Estos se encargan de todos los trámites, ahorrandote tiempo. Con este tipo de intermediario suele requerirse una comisión cuando alquilas la vivienda por sus servicios.
  • Promotoras y Constructoras: En algunos casos, los inmuebles que las promotoras inmobiliarias o constructoras no han conseguido vender los ponen en alquiler para rentabilizar la inversión. Son viviendas nuevas con precios menores y una gran calidad y estado de la vivienda. Estos agente suelen ser inflexibles en cuanto a precio y condiciones. Las negociaciones son muy complicadas. Olvídate de bajar el precio o pedir mejoras en las condiciones del alquiler.
  • Bancos: Estas empresas cada vez tienen más inmuebles que deciden poner en alquiler a precios más competitivos, aunque suelen localizarse en zonas menos atractivas. Dan buenas condiciones de alquiler pero suelen actuar según su parecer en decisiones sobre el piso sin consultar al inquilino. El trato al cliente será menos satisfactorio. Además, si alguna vez has intentado negociar con un banco, ya habrás descubierto lo inflexibles que son y autoritarios en cada decisión y norma establecida.

Cuando busques tienes que tener muy presente con qué tipo de arrendatario estás tratando para sopesar las ventajas e inconvenientes que vas a tener que sortear con éste. Al final, el arrendatario siempre va a estar ahí hasta que tu estancia en el piso finalice.

Analiza el precio medio de alquiler en Salamanca

Una vez reunes la información necesaria sobre tu presupuesto y las posibilidades de arrendatarios con los que puedes toparte para alquilar en Salamanca, toca investigar el precio que nos podemos encontrar en el mercado. Necesitas estudiar el precio medio de alquiler general en Salamanca y en las zonas que te interesen. Descarta aquellas zonas que no se adapten a tus necesidades o gustos.

El precio medio del alquiler en Salamanca en abril de 2020 giraba entorno a 743€ al mes. En Salamanca tenemos la zona más cara de Castilla y León que es la Plaza mayor. Hay zonas más baratas y más caras. La zona céntrica siempre será más cara que el resto. Sin embargo, en Salamanca puedes encontrar gran cantidad de barrios con mucho encanto como La prosperidad o el Barrio del Oeste. También puedes encontrarte zonas cercanas a Salamanca como Santa Marta, Villamayor o Doñinos de Salamanca donde puedes encontrar pisos y casa de alquiler más baratos y con buenas comunicaciones con el centro.

El precio varia por zona pero también por los metros cuadrados del piso, la antigüedad, su estado o la calidad general del inmueble. Cuanta más información logres recopilar más oportunidades tendrás de encontrar un buen piso donde tu deseas y más fácil será la negociación.

Buscar y visitar ¡No queda otra!

Tienes que tener claro que necesitas y que te gusta antes de lanzarte a buscar tu piso ideal. Tienes que pensar sobre las características que necesita tener el inmueble, la zona, la antigüedad del piso o en qué tipo de piso quieres.

Una vez tengas claro qué quieres, llega el momento de la búsqueda. Buscar por internet, date un paseo, pregunta a tus amigos o ayúdate de una inmobiliaria. Esta última opción es la más sencilla y efectiva. Sí te pones en contacto con una inmobiliaria podrán asesorarte sobre los pisos del mercado y cual se podría adaptar mejor a tus intereses y necesidades. Además, ahorrarás tiempo y estrés.

Te recomendamos que cuando veas un piso que, a priori, pueda cubrir tus necesidades no dudes en visitarlo. No vas a encontrar tu piso si no visitas las diferentes opciones compatibles que se te presentan. Busca, busca, visita y sigue buscando hasta que encuentres el piso para alquilar indicado para ti.

Infórmate y examina la vivienda minuciosamente

Vas a vivir mucho tiempo en este piso por lo que te recomendamos que lo analices muy bien para comprobar que encaja contigo. Visita el piso las veces que lo necesites para comprobar su estado y sus características. Analiza cómo está distribuido, que muebles trae, la iluminación, que ventanas y balcones tienes, las puertas, los armarios,… mira cada rincón del piso.

También te recomendamos que pidas toda la información de la vivienda, necesitas estar seguro de que el proceso sea totalmente transparente para llevar a buen puerto el alquiler. No te reprimas y pregunta todas las dudas que tengas: metros cuadrados, suministros que incluye y no incluye en el precios, tipo de calefacción, las condiciones de alquiler,. Es importante que lo sepas todo para poder tomar una decisión correcta y duradera en el tiempo. No te olvides de estudiar la situación legal del piso como las cargas económicas, certificados o quienes son sus propietarios reales.

Firma el contrato de alquiler

En algunas ocasiones algunos propietarios te presentarán la opción de no realizar ningún contrato de alquiler. En todo caso, rechazalo. Puede parecer interesante por el ahorro de las dos partes pero realmente sin contrato te encuentras desprotegido y sin ningún tipo de derechos frente al piso que estás alquilando. Asegurate siempre de firmar un contrato y este sea legal, válido y estés conforme con lo que en él se refleja. Firma, recoge tus llaves y empieza tu nueva etapa en el piso.

Como puedes ver, alquilar es un proceso largo que requiere mucho tiempo y esfuerzo y en el que tienes que poner los cinco sentidos para no ser estafado. Si todo sale bien, es un proceso muy bonito donde llegarás a descubrir el que será tu hogar por un tiempo. Para asegurar que llegas a encontrar ese hogar te proponemos que te dejes ayudar por profesionales. Estos conocen cada rincón de la ciudad y podrán hacerlo todo más fácil. En Iniziar Real Estate queremos ayudarte a encontrar tu piso en Salamanca. Ponte en contacto con nosotros y empezamos la búsqueda juntos.

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Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:

– El arrendatario ha de ser un autónomo o una PYME. Por autónomo se entiende una persona física que esté dada de alta en la seguridad social o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

Por PYME se entiende aquellas empresas que cumplan las condiciones para formular balance abreviado, con arreglo al artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (durante dos años cumplan, al menos, dos de los siguientes tres requisitos: activo no superior a 4 millones de euros, facturación anual no superior a 8 millones de euros, no más de 50 empleados).

En ambos casos debe cumplirse que su actividad haya quedado suspendida por la Declaración del estado de Alarma o por órdenes dictadas por la autoridad competente al amparo de la referida declaración.

En el supuesto de que la actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

– El arrendador ha de ser un gran tenedor, es decir, una empresa o entidad pública de vivienda, o una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Realizando una interpretación finalista de esta norma, entendemos que la misma se aplicará a las sociedades que pertenezcan a un grupo que pueda ser considerado un gran tenedor.

Si el arrendador no cumple estos requisitos no se excluye el derecho del arrendatario pero se limita su alcance a la posibilidad de solicitar un aplazamiento sin contenido, como veremos a continuación.

Estos requisitos subjetivos muestran que el Gobierno sólo ha querido ntervenir en aquellas relaciones contractuales de carácter privado en las que presume que las partes, por su diferente tamaño, no tienen el mismo poder negociador y, por ello, el arrendatario no tiene por sí mismo capacidad de llegar a acuerdos de subsanación de la situación de grave desequilibro contractual extraordinario, imprevisible e inimputable (supuesto habilitante de la doctrina rebus sic stantibus) causada por la Declaración de Estado de Alarma.

La moratoria se limita a los arrendamientos celebrados por autónomos o PYMES

Por tanto, los contratos celebrados con las grandes usuarias de oficinas y con las cadenas de restauración, comerciales y hoteleras quedan de facto fuera del ámbito de aplicación de esta norma. Sí existe mayor probabilidad de que entren en él los contratos celebrados con sus franquiciados.

En cuanto al alcance del derecho de aplazamiento, se establece una moratoria en el pago de la renta por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y se extiende a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

En términos más prácticos, la norma aprobada por el Gobierno quiere decir que:

  • El arrendatario puede no pagar la renta pero debe abonar al arrendador los gastos que con arreglo al contrato le correspondan (IBI,gastos de comunidad suministros y otros).
  • La moratoria sólo puede afectar a las rentas devengadas después dela declaración del Estado de Alarma y hasta un máximo de cuatro meses desde su fecha. La renta del mes de marzo puede considerarse excluida de este beneficio y, en nuestra opinión preliminar, el arrendatario que la haya impagado (o devuelto) puede verse excluido porque el arrendador tiene causa para instar la resolución del contrato y la reclamación del pago de las rentas que deberían devengarse hasta la finalización del contrato.
  • En relación al impago de las rentas afectadas por la moratoria, el arrendador no tiene derecho a exigir el cumplimiento, ni intereses ordinarios ni de demora ni, aunque no se dice expresamente, puede resolver el contrato e iniciar actuaciones procesales. Sin embargo, parece que se le habilita para aplicar la fianza al pago de la renta (pero no cualquier otra garantía de la que disponga). Decimos “parece” porque esta disposición se incluye en el artículo relativo al aplazamiento que se puede solicitar a los arrendadores que no sean grandes tenedores, pero hace referencia a la regulación contenida “en los apartados anteriores”.

Se establece una moratoria en el pago de la renta por el tiempo que duren los efectos del estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses

  • El arrendatario sólo obtiene el derecho a aplazar. A diferencia de la norma aprobada para los arrendamientos de vivienda no se habla de condonación del 50% de la renta, que es, por otra parte, el criterio que ya se ha seguido por muchos arrendadores.
  • Este derecho a aplazar se limita al tiempo que duren los efectos de la Declaración del Estado de Alarma, con un máximo de cuatro meses.
  • En cuanto al período de devolución de la deuda la norma no es del todo clara. Empieza a repagarse en la primera mensualidad siguiente al cese de la situación de excepcionalidad. Entendemos que la deuda debe dividirse por el número estimado de mensualidades pendientes hasta la finalización del contrato, con un máximo de dos años. Si el contrato acabase antes, deberían devengarse todas las pendientes de pago en ese momento.
  • El Real Decreto Ley crea una incertidumbre adicional: si el arrendador hubiera hecho uso de la fianza legal, tal y como le permite ahora esta norma, ésta debe ser devuelta por el arrendatario en el plazo de un año.

Si la fianza en estos contratos es de dos mensualidades y se aplazan menos de cuatro, se estaría recortando por esta vía el derecho del arrendatario.

Si el inquilino se encuentra en la situación de que su arrendador no es un gran tenedor, sólo puede solicitar un aplazamiento. El Real Decreto Ley no establece el contenido de este derecho pero creemos que ello no le convierte en inexistente. En la práctica, la referencia que hace el preámbulo de la norma a la doctrina rebus sic stantibus va a suponer que el arrendador no puede negarle un aplazamiento ni ofrecerle uno vacío de contenido y tendrá que justificar por qué no puede llegar a los términos que señala esta norma. En todo caso, si no ofrece ni acepta nada, consideramos que los tribunales no le van admitir una acción de resolución contractual basada exclusivamente en el impago de las rentas durante este período.

Por último, hay otros aspectos de la norma que también deben considerarse:

  • Aunque la moratoria rige desde la Declaración del Estado de Alarma, su aplicación retroactiva debe solicitarse por el inquilino dentro del mes siguiente a la aprobación de esta norma.
  • Se trata de un régimen supletorio, por lo que sólo se puede activar por el inquilino si no hay ya otros acuerdos, sean más beneficiosos o no para el inquilino.

Si el arrendador no es un gran tenedor se puede solicitar un aplazamiento cuyo contenido no está definido

– El inquilino debe acreditar el cumplimiento de los requisitos mediante la entrega de cierta documentación, expedida por administraciones públicas.

No obstante, dado que la concurrencia del supuesto habilitante es bastante obvia y que el funcionamiento de las administraciones en estos momentos no es pleno, creemos que esta lista no debe considerarse excluyente de otros medios de prueba igualmente concluyentes. Lo contrario supondría poner al inquilino una carga excesiva que podría impedirle obtener este beneficio en supuestos claramente justificados.

– No obstante, si “engaña” a su arrendador deberá, como ya dice el artículo 1101 del Código Civil, indemnizar todos los daños y perjuicios que le ocasione. ¿Quiere esto decir que el arrendador no podrá resolver el contrato en este supuesto y solo limitarse a reclamar el pago inmediato de las rentas con intereses o ejercer acciones penales?

Fuente: MARIMON Abogados

 

 

  • Una compañía canaria oferta espacios de teletrabajo en pisos turísticos para que las empresas puedan garantizar a sus empleados lugares de trabajo seguros y cómodos

Conjugar el teletrabajo con la continuidad de un negocio en ocasiones no es tan sencillo como parece. Para cualquier empresa, en este momento es un desafío, ya que muy pocos negocios estaban preparados para afrontar con garantías la pandemia de la COVID-19 y sus consecuencias económicas.

Hay negocios que, por diversas razones, no pueden parar durante este periodo de confinamiento, y al mismo tiempo no pueden garantizar a sus empleados el teletrabajo. Y desde el punto de vista de los trabajadores, no todos tienen la libertad de teletrabajar, ya sea porque no cuentan con el equipo necesario, o porque no disponen de un espacio o entorno tranquilo y productivo. Entonces, ¿cómo conseguir mantener la actividad empresarial, con un teletrabajo realmente productivo y seguro para la salud?

Una empresa canaria ha encontrado la solución a este problema. Se trata de Spases, una compañía que ofrece a las empresas que necesitan seguir trabajando, espacios de trabajo individuales en el mismo barrio en el que vivan los empleados. Para ello se utilizan pisos turísticos de la zona. El objetivo no es otro que aumentar la productividad de los empleados, garantizando así la supervivencia del negocio, pero sin poner en riesgo la salud.

Con esta solución, los teletrabajadores evitan el caos del hogar fácilmente, ya que pueden elegir un lugar que esté cerca de su casa, donde tendrán un espacio de trabajo, una silla cómoda, una buena conexión Wifi, auto-acceso al inmueble y una máquina de café.

Según explican los responsables de esta iniciativa, con Spases “queremos apoyar a los empleados durante la crisis más importante de las últimas décadas”. La oferta de Spaces se resume en cuatro puntos básicos.

En primer lugar, un espacio, una persona: cada espacio estará a salvo de la contaminación sanitaria y respetará el confinamiento. El anfitrión lo preparará todo, y no volverá a entrar en él hasta la salida del trabajador. No habrá limpieza (a menos que se solicite) durante el alquiler.

En segundo lugar, un espacio cerca del hogar: cada espacio estará cerca de la ubicación de su empleado durante el confinamiento. No conducirán, ni tomarán el transporte público, sólo necesitarán caminar a su oficina temporal desde su casa.

En tercer lugar, una oferta de servicios simples: cada espacio tendrá un escritorio o mesa de trabajo, una silla cómoda, una buena conexión WiFi, entrada con auto-acceso y una máquina de café. El anfitrión proporcionará los suministros básicos para empezar (papel higiénico, jabón, café), pero no habrá recambios.

Y, por último, precio único por ciudad: cada espacio se usará para el mismo propósito, y tendrá el mismo precio. El precio será determinado por Spases considerando los precios normales de alquiler y las tarifas de las oficinas corporativas en el mercado. “No es el momento de hacer millones. Por ello cobraremos una comisión del 20% a los clientes (empleadores). Esto se destinará a cubrir el coste de nuestro personal (producto e ingeniería, marketing, soporte y ventas), y cualquier beneficio extra se destinará a apoyar a los administradores de las propiedades y a los anfitriones particulares.

En resumen, las principales ventajas de la solución ofertada por Spases como alternativa al teletrabajo son el precio, con tarifas similares a las de una oficina individual en el mercado actual; la seguridad, ya que garantiza que en cada espacio de trabajo solo habrá una persona en todo momento; y la proximidad a la casa del empleado para que no necesite transporte público o privado.

  • Se podrán beneficiar autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente
  • Esta medida va a beneficiar a más de 222.000 inmuebles alquilados de uso comercial, ocio, hostelería y turismo
  • Se refuerza la protección de trabajadoras y trabajadores fijos discontinuos

El Consejo de Ministros ha aprobado medidas extraordinarias para el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente. Con estas medidas se viene a responder a las necesidades de autónomos y pymes que no tienen capacidad financiera para hacer frente sus obligaciones de pago del alquiler de sus locales. El procedimiento establecido permitirá que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación de ese pago y facilitará la continuidad de sus actividades comerciales.

Para la ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, “estas medidas tienen la finalidad de responder a las necesidades de apoyo reforzado derivadas de la prolongación de la situación excepcional causada por el COVID-19, así como seguir protegiendo y dando soporte al tejido productivo, minimizando el impacto económico y facilitando que la actividad se recupere en cuanto empiece a remitir esta situación de emergencia de salud pública”.

Las medidas incluidas en el ‘Real Decreto-ley de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo’ ofrecen una respuesta generalizada que permite distribuir de manera equitativa el riesgo de la pandemia y del consiguiente estado de alarma entre arrendadores y arrendatarios, especialmente cuando los arrendadores tienen la naturaleza de grandes tenedores. Asimismo, se regula un procedimiento para imponer a las partes una modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales que se extiende hasta los dos años. Finalmente, en caso de aplicarse la moratoria para este tipo de arrendamientos, se prevé la no ejecución de garantías de pago, tales como avales bancarios o seguros de impago de alquiler, entre otras.

Arrendamientos de locales de negocios

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor – entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 – en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, la concesión de una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengar intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo arrendador sea distinto a los definidos anteriormente, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. En este caso se permite el uso de la fianza para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez.

Protección de trabajadoras y trabajadores fijos discontinuos

El Consejo de Ministros ha aprobado reforzar la protección de las trabajadoras y trabajadores fijos discontinuos, ampliando la cobertura regulada en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, a aquellas personas trabajadoras que no hayan podido reincorporarse a su actividad en las fechas previstas, como consecuencia del COVID-19 y que, o bien disponiendo de periodos de ocupación cotizada suficiente, no cumplen el requisito de situación legal de desempleo, o bien no pueden acceder a la prestación por desempleo por carecer del periodo de cotización necesario para acceder a dicha prestación. De esta medida se benefician especialmente las trabajadoras y trabajadores del sector turístico.

Medidas para reforzar la financiación empresarial

Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, el Consejo de Ministros ha aprobado medidas complementarias como el reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento Sociedad Anónima (CERSA), lo que permitirá aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes.