Los empleados afectados por un ERTE o que se hayan visto en la situación de reducir su jornada de trabajo para el cuidado de menores o personas dependientes, los autónomos que no puedan prestar sus servicios y las personas sin ocupación en el ámbito laboral podrán acogerse a un serie de medidas avaladas por el Gobierno a través del RDL 11/2020.

Este real decreto, aprobado en el Consejo de Ministros del 31 marzo, establece un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación, del alquiler de vivienda habitual. De esta forma se ayuda a los inquilinos y arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

Para solucionar cuestiones sobre cómo deben solicitarse las ayudas o la entidad a la que dirigirse, Lefebvre, empresa líder en España en información jurídica y práctica para el abogado, ha analizado el procedimiento para aplazar o condonar el alquiler de la vivienda habitual en una infografía que contiene toda la información resumida en los siguientes puntos principales:

¿Quién puede pedir el aplazamiento del alquiler?

Las personas en situación de vulnerabilidad económica por el coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento, pasen a estar:

  • En situación de desempleo.
  • Dentro de un ERTE.
  • Hayan reducido su jornada para cuidar a mayores o menores.
  • Sufran una pérdida sustancial de ingresos (empresarios o circunstancias similares).

¿Quién puede estar en situación de vulnerabilidad económica?

Los arrendatarios que, además de estar en alguna de las situaciones anteriores, cumplan los siguientes requisitos:

  • No alcancen, en el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, alrededor de los 1.614€ al mes, si el límite es 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Este montante se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental) y subir cuatro o cinco veces el IPREM, si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene discapacidad superior al 33% o al 65%.
  • La renta del alquiler más los gastos y suministros básicos es igual o mayor al 35% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
  • Si ninguno de los miembros de la unidad familiar es propietario de la vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España.

¿Cómo acreditar situación de vulnerabilidad económica?

El inquilino debe acreditarlo ante el arrendador mediante la presentación de los siguientes documentos:

  • Situación legal de desempleo: el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Cese de actividad del autónomo: certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Cuál es el plazo para solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria hasta el 2 de mayo de 2020.

¿Quién debe aplicar el aplazamiento, o incluso condonar, automáticamente?

Los grandes tenedores: la persona, física o jurídica, es decir, titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m², con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Si el acuerdo no se hubiese producido en el plazo de 7 días laborales:

  • Reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y con un máximo de cuatro meses.
  • Aplazamiento del pago del alquiler, que se aplicará de manera automática y que afectará el periodo de tiempo que dure el estado de alarma con un máximo de cuatro meses.

Además, dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años. El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.

¿Qué ocurre con el resto de los arrendadores?

El pequeño propietario, menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino el aplazamiento temporal del pago de la renta o su condonación total o parcial, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes. Si el arrendador no aceptase ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, siempre que el inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida anteriormente, este podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.

¿En qué consisten las ayudas transitorias para el alquiler?

Son préstamos de las entidades bancarias, avalados por el ICO, a las personas que estén en situación de vulnerabilidad. Los criterios y requisitos se complementarán a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, entre los que destaca:

  • Plazo de devolución de hasta 6 años prorrogables excepcionalmente por otros cuatro, sin que suponga gastos e intereses para el solicitante.
  • Ayudas para el pago de la renta de vivienda, que podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
  • También podrán pedirla los inquilinos de los grandes tenedores.

 

  • Reducir o retrasar el pago de los alquileres, modificar los plazos, retrasar los desahucios o solicitar ayudas públicas, son algunas de las cuestiones más consultadas a los especialistas en información jurídica.
  • Diariamente actualizada, la Guía Práctica de Lefebvre recoge las novedades administrativas y legislativas derivadas del estado de alerta sanitaria, divididas por áreas: laboral, fiscal, administrativo, arrendamientos…

La excepcionalidad de la actual situación, provocada por la crisis sanitaria del COVID-19, hace que los diferentes actores sociales y económicos no sepan exactamente como actuar ante los escenarios inéditos que se están planteando. Todos los sectores de actividad se están viendo afectados, en mayor o menor medida por los efectos de esta crisis y por las medidas especiales dictadas por las autoridades para gestionarla, siendo la última de ellas la paralización las empresas no esenciales, durante un período de 15 días.

Son muchas las cuestiones prácticas que surgen en el día a día del momento presente y que inciden directamente en el desarrollo de los negocios y en la estabilidad económica de empresas y particulares.

Diariamente actualizada, la Guía práctica para la gestión de tu empresa por el COVID-19, elaborada por Lefebvre, la empresa líder en España en información jurídica y práctica para el abogado, la empresa y sus asesores, contiene una batería de preguntas y respuestas procedentes de la aplicación de las medidas extraordinarias y de las consecuencias jurídicas que la alerta sanitaria está generando en distintos ámbitos. Esta guía recoge las novedades administrativas y legislativas más relevantes, divididas por áreas: mercantil, fiscal, laboral, administrativo, arrendamientos…

Precisamente, una de las que está generando un mayor número de consultas en los despachos de abogados es la de los arrendamientos, tanto de viviendas como de locales comerciales y otro tipo de inmuebles. Entre las preguntas más frecuentes sobre este asunto, la Guía Práctica de Lefebvre incluye las siguientes:

1. ¿Se puede solicitar la suspensión o la reducción de la renta de los negocios y locales cerrados durante el estado de alarma?

Ni la legislación vigente ni las últimas medidas tomadas sobre los arrendamientos, para paliar las consecuencias de la crisis sanitaria contemplan esta posibilidad. Sin embargo, podría resultar de aplicación la doctrina fijada por la Sala primera del Tribunal Supremo, respecto al régimen de la cláusula rebus sic stantibus, que indica que los Tribunales pueden considerar legítima la reducción de la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

2. Y en el caso de los arrendamientos de vivienda ¿se podría requerir la reducción o suspensión del pago?

Los inquilinos de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19 pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la cuota de alquiler.

Por su parte, las obligaciones de los arrendadores varían en función de si se trata de empresas o “grandes tenedores” o de particulares. En el primer caso, deberán optar entre la reducción de renta en un 50% o una moratoria en el pago mientras que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses después. Si el arrendatario es un particular, deberá comunicar al inquilino las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o las posibles alternativas. Si no llegaran a ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podría acudir al programa de ayudas del RDL 11/2020 art.9.

3. ¿Pueden modificarse los plazos de los contratos de alquiler de vivienda a causa de la crisis sanitaria?

Bajo solicitud del inquilino y aceptación del arrendador, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses a los contratos que concluyan entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.

4. ¿Qué ocurrirá con los desahucios cuando finalice el estado de alarma?

Si cuando se reinicien los trámites de desahucio, el inquilino puede demostrar que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, debido a la paralización de la actividad por el COVID-19, y que le resulta imposible encontrar otra vivienda para sí mismo y las personas que convivan con él en la vivienda arrendada, se comunicará a los servicios sociales y se decretará la suspensión del lanzamiento con carácter retroactivo y por un periodo máximo de 6 meses.

En el caso de que el arrendador acredite estar igualmente en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis sanitaria, se hará saber a los servicios sociales competentes para su consideración sobre el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social a adoptar.

5. ¿Cuándo se considera que un arrendatario de vivienda está en «situación de vulnerabilidad»?

El inquilino deberá acreditar con los documentos pertinentes que:

  • Se encuentra en situación de desempleo como consecuencia de un ERTE, que su jornada ha sido reducida o, si es un empresario, que ha sufrido una perdida sustancial de ingresos.
  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres, cuatro o cinco veces el IPREM, en función de circunstancias que incapaciten para realizar una actividad laboral a los miembros de la unidad familiar o al propio inquilino. Estos límites podrán verse incrementados dependiendo del número de hijos o de personas mayores de 65 años
    que formen parte de la unidad familiar.
  • Que el resultado de la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual – electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad – sea superior o igual al 35% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que ni el arrendatario ni ningún otro miembro de la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda en España (exceptuando situaciones que impidan el uso de la misma).

6. ¿Qué ayudas públicas puede solicitar el arrendatario para el pago del alquiler?

Hasta el momento se han acordado una serie de medidas, que están pendientes de aprobación por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana:

  •  Línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19 (RDL 11/2020 art.9).
  • Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual (RDL 11/2020 art.10).
  •  Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.
  • Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual (RD 106/2018) por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables (RDL 11/2020 art.11).
  • Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler (RDL 11/2020 art.12).

La Guía práctica para la gestión de tu empresa por el COVID-19 puede descargarse gratuitamente en la tienda online de Lefebvre.

  • Lleida, Toledo, Valencia y Segovia, las provincias más rentables a cierre de 2019.
  • El 2019 se cerró con 110.000 visados, una cifra 11% superior a la del año anterior. Madrid y Barcelona, provincias que han aglutinado el 31% de las licencias, seguido de Málaga (6%) y Valencia (5%).
  • Madrid, Álava y Málaga las provincias en las que se cierra más rápidamente las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses.

El precio del alquiler presentó una tasa de evolución anual del 2,4% en 2019 y a lo largo de este año se verá como los alquileres se estabilizarán en torno a los niveles actuales de 9€/ m2. Pese a esta estabilización en el precio, la rentabilidad media del alquiler al cierre de 2019 se ha situado en torno al 7%, un punto porcentual más de lo que se registró en 2018 (6%). No obstante, habrá que esperar a los resultados del primer trimestre de 2020 y observar cómo afectará al sector inmobiliario la actual situación de pandemia mundial y la consecuente paralización de la economía.

Aquellas zonas donde la compra de inmuebles cuenta con mayor dificultad debido a la escasez de oferta y altos precios, la opción del alquiler suele ofrecer una mayor rentabilidad para los inversores, por ejemplo, las zonas ubicadas en grandes urbes españolas, y ciudades situadas en la costa. Pero, tal y como refleja el IV Solvia Market View 2019, también ciudades como Lleida (7,97%), Toledo (7,47%), Valencia (6,65%) y Segovia (6,61%), han presentado mayor rentabilidad a cierre de 2019. Esto se debe a que en estas ciudades todavía se pueden adquirir inmuebles a precios económicos y, por su localización, el alquiler es una buena opción a la hora de sacarle rendimiento a la inversión. En contraposición se sitúa Barcelona como la provincia que cuenta con menor rentabilidad ante los altos precios de compraventa con los que cuenta la Ciudad Condal.

En relación con la demanda de alquiler, el ritmo de cierre de operaciones se mantiene en plazos muy positivos. Durante 2019 se firmaron 500.000 contratos, gracias a que la demanda sigue siendo muy elevada, a pesar de que el mercado no puede absorber mayores subidas en las rentas. Sin embargo, los datos muestran que hay provincias donde los precios aún tienen recorrido como es el caso de Lleida (12%), Huesca (11%) o Soria (7%).

Madrid y Barcelona aglutinan el 31% de visados de obra nueva

El 2019 se caracterizó por una mayor actividad promotora y dinamismo a la hora de conseguir licencias de construcción, cerrando el año con 110.000 viviendas visadas, una cifra 11% superior que en 2018. Esto se debe gracias al alto interés de la demanda por la oferta de vivienda nueva, especialmente en las grandes ciudades españolas, como son Barcelona y Madrid, que aglutinaron el 31% de las licencias de construcción, seguidas de Málaga (6%) y Valencia (5%).

La capital española es donde más viviendas se visaron, con un total de 8.000 inmuebles. Por su parte, en la Ciudad Condal se registraron 4.000 licencias. En el resto de las grandes provincias españolas como Málaga, Valencia, Sevilla o Zaragoza se concentraron el 48% de los visados.

Respecto al precio de obra nueva, los datos que reflejan el IV Solvia Market View 2019 muestran que existe un crecimiento anual del 5% respecto al año anterior, situándose el precio medio en 2.200 €/m2, aunque se observan grandes diferencias entre provincias, como es el caso de Guipúzcoa, Islas Baleares y Barcelona que siguen liderando el ranking superando los 3.200€/m2.

Alicante, Valencia y Málaga las ciudades con mayor stock de obra nueva

Actualmente, la oferta residencial en España tanto en compra como en alquiler se sitúa en 3.173.300 inmuebles, de los cuales un 80% representa el mercado de compraventa, centrando el mayor stock en las grandes provincias españolas: Barcelona (15%), Madrid (11%), Alicante (8%), Valencia (8%) y Málaga (7%). Este porcentaje se debe en su mayoría a que España es un país de compradores, de hecho, según los datos que refleja el informe el 87% de la población viven en esta modalidad, gracias a que existen factores culturales y sociodemográficos que impulsan la preferencia por la vivienda en propiedad frente al alquiler.

En cuanto a la tipología de vivienda, la demanda prefiere obra nueva respecto a obra de segunda mano, no obstante, esta demanda se ve condicionada por la escasez de oferta de viviendas de nueva construcción.

Por su parte, en el cuarto trimestre de 2019 se tardó una media de seis meses en vender una vivienda, siendo Madrid, Álava, Málaga y Barcelona, las provincias en las que se cierran con mayor celeridad las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses. Por el contrario, en provincias como Orense, Cantabria y León se puede llegar a tardar una media de doce meses.

Respecto a las grandes ciudades, la ciudad de Madrid sumó la mitad de las transacciones realizadas en la Comunidad (53%), gozando de una gran liquidez y registrando el plazo de media en venta de un inmueble no superior a los dos meses y medio. Por su parte, la ciudad de Barcelona ha mostrado signos de agotamiento en el dinamismo de mercado y liquidez, situándose entre los cinco y seis meses.

  • Ambas empresas buscan con este acuerdo aumentar la oferta de servicios a sus clientes

Avalisto, la startup tecnológica dedicada a los servicios integrales de alquiler digital, ha llegado a un acuerdo de colaboración con Gilmar Consulting Inmobiliariopor el cual la reputada empresa especializada en el sector inmobiliario comenzará a ofrecer los servicios de la plataforma a través de sus propios canales.

Gilmar, caracterizada por el gran nivel de profesionalidad y asesoramiento a sus clientes, incorpora así en su catálogo de servicios la posibilidad de ofrecer a los inquilinos un acceso inmediato a los inmuebles y un nivel de protección diferencial para los propietarios.

Desde Avalisto se muestran optimistas y confiados con este acuerdo. “La asociación con Gilmar es muy relevante para nosotros porque sabemos que el trato que prestan a sus clientes es exquisito y está muy alineado con lo que nosotros podemos ofrecer. Respecto a la plataforma, hemos buscado que la división de alquileres de Gilmar pueda seguir haciendo muchas de las actividades que ya realizaba, pero de una forma mucho más rápida y sencilla”, son las palabras de Raúl Pérez Acebo, Presidente y CSO de Avalisto.

Perfeccionándose desde la experiencia

El acuerdo firmado entre ambas empresas tiene su origen en pruebas de concepto realizadas durante los meses previos al verano de 2019. Durante el desarrollo de esa fase, Avalisto tuvo la oportunidad de comprobar particularidades del sector del alquiler de la mano de una de las empresas con más experiencia y trayectoria en el mercado.

La colaboración Gilmar-Avalisto promete nuevas propuestas con las que ofrecer un abanico de posibilidades a propietarios e inquilinos envueltos en la problemática común a la hora de alquilar.

  • Existen soluciones más coherentes y comprometidas con el largo plazo

 La pasada intervención en el Congreso del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana José Luis Ábalos sirvió para que el alto cargo del Gobierno anticipase algunos planes de regulación del mercado del alquiler. También sirvió para que se identificase el cuándo (antes de verano) y el porqué de esta medida “oportuna, ponderada, tasada y proporcional”.

Estas declaraciones se produjeron menos de una semana después de la apertura del expediente sancionador contra Idealista por parte de la CNMC por, presuntamente, alterar al alza los precios. Un contexto propicio para que los portavoces autorizados decidan emprender medidas.

Entorno de crecimiento de los precios

Si atendemos precisamente a los datos obtenidos del portal inmobiliario Idealista, a las cifras que recoge el Banco de España y fuentes expertas en el sector, podemos comprobar cómo la escalada de precios ha venido siendo una constante en el último lustro. En datos concretos, la tasa de esfuerzo de ciudades como Madrid o Barcelona se sitúan en un 40% y en un 44% respectivamente, a las que se suman ciudades como Sevilla (32%) y Bilbao (33%), entre otras, que superan el tope recomendado del 30%. Visto así, pudiese parecer que la realidad a la que se enfrentan cada vez más ciudadanos es la de unos precios impracticables y a tener que prescindir de metros cuadrados para afrontar con holgura el pago de las rentas.

No obstante, cabe preguntarse si una regulación de precios como las que propone el ministro Ábalos es una solución en sí, o esta medida podría acabar ahondando más en la coyuntura que soporta el ecosistema de propietarios e inquilinos que participan en el alquiler. Máxime en un momento en el que la subida de precios comenzaba a dar síntomas de agotamiento.

El espejo en que nos miramos

Durante las últimas semanas, el ejemplo de Berlín ha estado en el punto de mira de detractores y partidarios de la regulación estamental de un mercado como el alquiler. Cabe destacar que la capital alemana no es la única que se ha acogido a estas medidas puesto que también ciudades como San Francisco o París, con la llamada Ley Alur que se aplicó en 2015, han regulado sus alquileres, pero el ejemplo berlinés es especialmente relevante al tratarse del país de UE con mayor número de habitantes viviendo de alquiler (48,6%) según el Banco de España. 

En la capital germana, a pesar de haberse ratificado en la congelación del alquiler por cinco años, se ha podido contrastar cómo surgían alternativas para interpretar cada fleco posible de la ley: desde realizar ciertas reformas en el inmueble para quedar exentos de aplicarla, a alquilar facilidades de la vivienda como la plaza de garaje o los trasteros a precios desorbitados, o el temido auge del mercado negro. A ello hay que sumar la disminución de la oferta, palpable en el descenso en un 40% de los permisos nuevos de construcción, que empieza a evidenciar que los propietarios alemanes retiran del alquiler sus inmuebles.

¿Por qué el precio no debería ser el único foco del debate?

La ineficiencia reside en el concepto en sí. El precio no es, ni debe ser, un indicador a batir per se. El debate que se debiera proponer pasa por tratar de favorecer que los ciudadanos que quieran vivir de alquiler dispongan de las alternativas necesarias para poder hacerlo. “Hemos percibido que el tratamiento que se hace de la cuestión está deliberadamente enfocado a hacer una caricatura de los propietarios como entes avariciosos que suben los precios unilateralmente para perjudicar al inquilino, y no es así. Existe también un público representativo que es arrendador y arrendatario a la vez que debe estar en una situación de incertidumbre importante. Creemos que hay favorecer una responsabilidad que describa con precisión la situación y no atomizar el mercado para enfrentar a los participantes”, declara Javier Millán, CMO de Avalisto, una plataforma especializada en servicios que agilizan los trámites del alquiler.

En este sentido, aumentar la oferta de la vivienda, tanto libre, como de alquileres sociales para los ciudadanos con menos recursos, se postula como una solución más coherente y saludable para con el largo plazo. Existe un ejemplo muy representativo de esta afirmación en el sudeste de Madrid. A medida que el alquiler en la almendra central se ha ido enfriando al encontrar topes, los inquilinos han ido centrando sus búsquedas en la periferia. El Ensanche de Vallecas ha visto cómo en los últimos años se disparaba el precio por metro cuadrado hasta más de 11€. Sin embargo, escasos kilómetros de este barrio se encuentra el proyecto urbanístico de Los Berrocales, parado durante años, y que habría ayudado a sostener este aumento de la demanda para que el incremento de los precios no se concentrase en estos puntos.

Entonces, ¿qué se puede esperar del aumento de precios?

Como toda medida, requerirá tiempo y datos poder analizar sus efectos concretos en la economía de las familias. No obstante, a priori, las experiencias cercanas no esbozan unos resultados equilibrados. Si aquellas personas que poseen una vivienda deciden dejar de alquilarla o venderla, será una opción menos que exista en el mercado. Y, en ese contexto, por mucho que se haya fijado un determinado precio, el resultado será el de una parte arrendataria que quiera y no pueda encontrar vivienda y una parte arrendadora que deje de valorar como buena la opción del alquiler. Y este sí es un “precio” que no sería bueno tener que valorar.

La patronal de la reforma Andimac pide valorar el estado de mantenimiento de las viviendas en el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler que publicará el Gobierno a finales de marzo, según ha adelantado esta mañana el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos.

La patronal sostiene que por un piso reformado se puede sacar hasta un 30% más de renta de alquiler, por lo que propone que se tengan en cuenta las reformas que se hayan efectuado en los últimos cinco años, es decir, las que inciden directamente en el valor de los inmuebles, ofreciendo a los arrendatarios una oferta de mayor calidad y más garantista.

Asimismo, recuerda que este índice ya venía contemplado en el decreto de medidas urgentes del alquiler aprobado hace casi un año. Y dado que servirá de soporte a medidas de carácter fiscal, Andimac sugiere recuperar la deducción en el IRPF por reformar la vivienda habitual, ya que beneficiaría a unos 270.000 contribuyentes que podrían deducirse unos 100 millones de euros; y rebaja al 10% el IVA de los materiales de construcción para profesionales, cuando representen menos del 40% del valor del trabajo, lo que permitiría a los hogares españoles ahorrar, aproximadamente, 2.000 millones de euros al año en reformas.

Finalmente, al margen de la elaboración del sistema estatal que incluía esta norma, la Asociación respalda el desarrollo de sistemas de índices de referencia autonómicos para diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda, porque las comunidades participan -como competentes en la materia- en la cofinanciación del Plan Estatal de Vivienda, que fomentará en mayor medida el alquiler que la compra-venta, y que será complementado con un Plan de Rehabilitación, tal y como se comprometieron PSOE y Unidas Podemos en el acuerdo de Gobierno.

  • En España ya hay propietarios que están sacando sus viviendas en alquiler del mercado, según Eduardo Molet

Hace unas horas se hacían públicas las primeras cifras sobre cómo está afectando al mercado inmobiliario de Berlín la reciente entrada en vigor de la regulación del precio del alquiler: han aumentado las ventas de viviendas y, al mismo tiempo, la oferta de inmuebles en alquiler ha caído. Son datos de la plataforma inmobiliaria alemana ImmoScout24.

Esto es una foto fija de cómo afectará una posible regulación similar a la de Berlín en las principales ciudades españolas, como Madrid o Barcelona”, sentencia Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios.

Molet cree que el conjunto del mercado inmobiliario, tanto el de venta como el de alquiler, se deteriorará si se pone techo al precio de los alquileres. “Pasaría lo mismo que en Berlín: no solo se reducirá lo oferta de viviendas en alquiler, sino que también se deteriorará lo que quede, porque nadie querrá hacer reformas en un piso o en una casa sin saber si va a recuperar la inversión, y con alquileres regulados, eso es imposible. Actualmente ya hay propietarios de pisos en alquiler que están dejando de sacar el producto al mercado en previsión de que entre en vigor una ley parecida a la de Berlín”.

Según el consultor, muchos de estos propietarios intentarán deshacerse de las viviendas que tengan en alquiler poniéndolas a la venta. El aumento de la oferta de vivienda de segunda mano en venta tendrá otra consecuencia que perjudicará al sector: los precios caerán considerablemente.

  • El precio medio del alquiler de una habitación en España en 2019 fue de 396 euros mientras que en europa la media se emplaza en los 550 euros.
  • La oferta de alquiler en España ha aumentado cuatro puntos porcentuales en los últimos diez años concentrado en la actualidad un 24% de la oferta total de vivienda.
  • La diferencia del precio entre oferta y la demanda en el alquiler de una habitación es de un 7% en España frente al alquiler tradicional, que se sitúa en un 52,5%.
  • El perfil de usuario que alquila una habitación son particulares, trabajadores y con una media de edad de 32 años.

Badi, la app líder de alquiler de habitaciones a largo plazo, ha presentado hoy la primera radiografía del alquiler de habitaciones en España en 2019.

En los últimos años, la oferta de vivienda en alquiler tradicional se ha incrementado significativamente. Concretamente, en los últimos diez años la oferta de alquiler tradicional en España ha aumentado cuatro puntos porcentuales y representa en la actualidad un 24% del total de la oferta de vivienda disponible. Sin embargo, en Europa la oferta de vivienda en alquiler aún mayor y copa un 30% de la oferta total. Los países nórdicos lideran la lista con Suiza, Dinamarca, y Austria que alcanzaron la cifra de 58%, 40% y 45% respectivamente.

Estos datos confirman el gran potencial de crecimiento para la vivienda de alquiler en España, donde la gran mayoría de la demanda (36,72%) se concentra en las ciudades de Madrid y Barcelona.

El estudio de Badi identifica también un incremento en los últimos cinco años en el precio del alquiler tradicional tanto en la ciudad de Barcelona (37,5%) como en la de Madrid (38,8%).

La tendencia al alza del precio del alquiler responde al desequilibrio que existe hoy en día entre la oferta de vivienda – que es escasa –  y la alta demanda. Como consecuencia a esta descompensación del mercado de alquiler tradicional, nace el auge del alquiler de las habitaciones, como una solución para desbloquear la oferta actual de vivienda en las grandes ciudades. De hecho, el alquiler de habitaciones ha aumentado desde 2015 en el mercado de Barcelona – uno de los mercados principales de Badi – un 46% y se estima que en los próximos tres años crezca un 32.

Esta es una de las primeras conclusiones de la Radiografía del alquiler de habitaciones en España 2019 elaborada por Badi y que analiza el estado del mercado del alquiler de habitaciones a largo plazo en el último año así como identifica las posibles soluciones en el sector para configurar ciudades más accesibles y acordes con los nuevos modelos de vida.

La diferencia del precio de la oferta y lo que está dispuesta a pagar la demanda en España es de un 7% en el alquiler de habitaciones, frente a un 52,5% en el alquiler tradicional.

El estudio de Badi concluye también que la diferencia entre  la oferta actual y el precio que la demanda está dispuesta a pagar para alquilar una habitación en España es de un 7%, lo que significa que existe un equilibro en el mercado del alquiler de habitaciones. En las ciudades de Barcelona y Madrid la diferencia es de un 12%.

Este equilibrio no se mantiene en el alquiler tradicional, donde la diferencia de precio entre la oferta y la demanda es de un 52,5%. Estas cifras revelan que el alquiler de habitaciones emerge como una solución que se adapta al modelo de vida y a las necesidades de los ciudadanos actuales a la vez que permite desbloquear la oferta existente para satisfacer a una gran demanda en aumento.

El precio medio del alquiler de una habitación en España es de 396 euros.

El precio medio de alquiler de una habitación en España en 2019 fue de 396 euros. Concretamente, un 28% inferior a la media europea que alcanzó los 550 euros en el último año.

A nivel nacional, ciudades como Madrid o Palma se encuentran en la media, mientras que la ciudad de Barcelona se sitúa un 12% por encima del resto de ciudades españolas como resultado de la alta demanda existente.

Valencia, Málaga y Sevilla se emplazan un 27% por debajo mientras que Granada y Murcia en un 40%.

La demanda de las principales ciudades españolas proviene de inquilinos de la misma ciudad.

Barcelona es la ciudad donde existe más demanda de alquiler de habitaciones, concentrando un 43,2% del total. Le siguen en el ranking de top ciudades españolas con más demanda, Madrid con un 29,8% y Valencia con un 5%.

Por lo que se refiere al origen de la demanda, proviene principalmente de la misma ciudad. En el caso de la ciudad de Barcelona, el 58% de la demanda es nacional de la cual el 66% vive en Barcelona y el tercio restante procede de los países europeos de Francia, Reino Unido, Italia y Alemania. En Madrid, más de la mitad de la demanda – concretamente el 77% – vive en España, de la cual el 64% procede de la ciudad de Madrid y un 36% proviene de Reino Unido y Francia y de los países latinoamericanos de México, Colombia y Argentina.

El 90% de los usuarios que alquilan una habitación son particulares. 

El perfil de usuario que pone una habitación en alquiler son en el 90% de los casos, particulares que viven en el piso. En su gran mayoría son mujeres (57%), trabajadores (70%) y tienen 32 años de media. Su motivo principal para compartir piso es vivir experiencias positivas y significativas al mismo tiempo que les brinda la oportunidad de ahorrar en costes y mantener una vivienda en el centro de la ciudad.

Descarga el informe completo en el siguiente enlace: https://bit.ly/2uAdrzO

 

Spotahome, la plataforma digital líder de alquiler de viviendas para estancias de media y larga duración, y ShBarcelona, compañía de servicios inmobiliarios especializada en el alquiler a particulares y a empresas, han llegado a un acuerdo para incorporar todos los inmuebles disponibles en la agencia catalana en la modalidad de Alquiler de Temporada dentro de la plataforma proptech.

De esta manera, las más de 1.500 viviendas que ShBarcelona -considerada la principal gestora de propiedades de Temporada en Barcelona- tiene en alquiler residencial en Barcelona estarán disponibles en la web de Spotahome. Por tanto, podrán ser alquiladas a través de un proceso 100% online, sin visitas, suponiendo así un importante ahorro de tiempo y dinero.

“La firma de este acuerdo nos permite redoblar nuestra apuesta de crecimiento por el alquiler de apartamentos en Barcelona. Mientras ShBarcelona pasa a convertirse en un partner estratégico para Spotahome, esta colaboración demuestra la confianza que el mercado ha depositado en nuestra propuesta de valor así como la oportunidad de colaboración entre agencias inmobiliarias y empresas proptech”, afirma Eduardo Garbayo, director general de Spotahome en España.

Por su lado, Franck Anaïs, director general de ShBarcelona comenta: “nuestro compromiso con la calidad y con la atención al cliente, certificadas con la ISO9001, continúan intactas. Demostrando que se puede cuidar a los inquilinos y a los propietarios, incluso en una transacción totalmente online.

Spotahome, que actualmente dispone de más de 60.000 propiedades en alquiler residencial en 11 ciudades de 8 países, aumentará un 20% su cartera de inmuebles en Barcelona, donde actualmente dispone de más de 6.500 viviendas.

  • La falta de confianza, las restricciones a la demanda y las dificultades operativas también suponen un gran escollo para un funcionamiento óptimo del mercado

Durante los cuatro años previos a 2019 se produjo una constante escalada de precios, y respecto al año pasado, diversas fuentes coinciden en que el alquiler alcanzó un techo que evidencia síntomas de fatiga y tendencia hacia la estabilización de precios durante este 2020 e, incluso, un descenso en algunas comunidades autónomas.

Esta estabilización podría verse alterada si apuntamos a medidas que se vienen entreviendo desde la última regulación de marzo ligadas a la limitación de los precios. Todos los análisis, así como ejemplos en otras ciudades europeas, hacen prever que esto podría restringir la oferta y generar nuevas distorsiones. No obstante, esta es una situación que podría amortiguarse con la creación de nuevas viviendas y la mejora de la calidad de oferta existente. Ante este escenario, empresas especializadas como Avalisto se preguntan si el precio, indicador tantas veces empleado como principal exponente de la situación del alquiler, es en realidad el único reflejo de las dificultades a las que se enfrentan propietarios e inquilinos.

La confianza en sus horas más bajas

Cerca de 100 desahucios al día. Es la cifra alarmante que ofreció el Consejo General del Poder Judicial en octubre. Pero esta cifra representa una pequeña cantidad de todos aquellos propietarios, particulares o profesionales que sufren morosidad. Según el Fichero de Inquilino de Morosos (FIM), durante 2018 la deuda media de los inquilinos en ciudades como Madrid rozó los 10.000 euros.

Todo ello redunda en una falta de confianza en los propietarios que no supone necesariamente un incremento directo del precio, pero sí de las fianzas, aunque la cantidad máxima exigible se rebajó en el Real Decreto de marzo de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, y de las garantías solicitadas a los inquilinos para poder alquilar. Esta necesidad de generar certeza ha llevado a los propietarios a adoptar soluciones propuestas por empresas que buscan garantizar el cobro de las rentas a costa de la rentabilidad del alquiler, y también ha dificultado a los inquilinos el acceso a los inmuebles.

Puedo permitirme el alquiler, pero no las garantías

En una situación donde existe más demanda que oferta esta cuestión se ha difuminado. “Hay garantías que no son fianzas al uso y que exigen al inquilino el desembolso de unas cantidades de dinero de las que a veces no dispone y, otras veces, teniendo en cuenta los gastos asociados a una mudanza, son ineficientes. Para nosotros, asegurar a un propietario el cobro de sus rentas y la seguridad del inmueble es indispensable, pero esto puede implicar perder tiempo y oportunidades buscando inquilinos que, además de capacidad de pago, puedan desembolsar estos costes. Además, vemos situaciones en las que garantías de estas características ni siquiera llegan a cubrir el año de contrato”, señala Jaime Villalonga, CEO de Avalisto.  Es un claro ejemplo de que no solo el precio dificulta que una operación que es viable se materialice.

El estrés de la fase documental

Que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo económico no es el final del proceso. A partir de ahí comienza una fase contractual que debe recoger los términos del alquiler conforme a la ley y que sea equilibrada para las partes para prevenir problemas futuros. Cuestiones como si se permite tener mascotas o un listado del mobiliario y su estado son tan importantes como fijar el día en el que se abonarán las rentas. Muchos propietarios ya disponen de un documento de referencia que posiblemente les haya originado gastos legales y de gestoría, y cuya recopilación de firmas y negociación de términos genere nuevos aumentos de plazos. Además de requerir la participación de los involucrados.

El tiempo también importa

Teniendo en cuenta todo lo anterior, alquilar un inmueble en España es un proceso que puede demorarse varios meses. El precio que se fija a la hora de sacar al mercado una propiedad busca obtener una rentabilidad que justifique la inversión que se ha llevado a cabo por dicho inmueble. Tener un activo sin ocupar, incluso cuando su calidad favorece que el tiempo para alquilarlo se reduzca a semanas, perjudica gravemente esa rentabilidad y, lo que es peor, origina gastos.

En este contexto se hacen deseables soluciones que permitan dinamizar el mercado ocupándose de todas las fases que lo integran. La plataforma de Avalisto, lanzada al mercado en enero de 2020, es un ejemplo de cómo la tecnología puede simplificar y ayudar a reducir muchas de las fricciones que se han expuesto. “Sencillez y capacidad de respuesta en tiempo real es lo que hemos conseguido con nuestra herramienta. Tener en un mismo soporte, 100% online, servicios que permiten a los propietarios garantizar la solvencia de los inquilinos que eligen para sus inmuebles, y protegerse frente a impagos, y a los inquilinos disfrutar de un acceso económico y rápido, supone una ventaja muy clara frente a otros productos más tradicionales. Creemos que nuestros clientes van a encontrar en nuestra plataforma un sistema confiable y simplificado con el principal añadido de la inmediatez de todos los procesos relacionados con el alquiler”, destacan desde la startup.