• Tras el período de confinamiento vivido en 2020, el mercado de viviendas de obra nueva ha mostrado una mejor evolución respecto al mercado de la vivienda de segunda mano.
  •  Entre los motivos de un mayor interés: búsqueda de viviendas más adecuadas a la “nueva normalidad” y con comodidades extra como piscina o zonas exteriores, su ubicación en los extrarradios de las grandes ciudades, su posibilidad de personalización sobre plano o las facilidades de pago.

El interés por la vivienda de obra nueva sigue vigente, y este año en mayor medida, si cabe, por el impacto que ha tenido la pandemia de la COVID-19 en el mercado inmobiliario, que, entre otras cosas, ha cambiado las demandas de los consumidores en lo relativo a vivienda. Y es que, a pesar de que la actividad del sector inmobiliario se ha visto ralentizada durante el período del confinamiento que tuvo lugar en el 2020, poco a poco se ha ido recuperando, llegando, en estos últimos meses, a cifras de compraventa de viviendas cercanas a las registradas en 2019. Una tendencia positiva para el sector que se nota especialmente en la vivienda nueva.

Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto y septiembre del 2020 se registraron un total de 6.768 y 8.388 compraventas de vivienda nueva respectivamente, lo que supone un crecimiento interanual de las transacciones en un 6% en agosto y 29% en septiembre. Y aunque en octubre del 2020 se haya registrado un ligero descenso del 5% en las transacciones de obra nueva, la evolución de este mercado sigue generando expectativas de un panorama positivo, sobre todo teniendo en cuenta que, por su lado, las transacciones de vivienda usada en 2020 han decrecido en agosto (-16%), septiembre (-7%) y octubre (-15%), en comparación con los mismos meses del 2019. Así, se puede apreciar entonces que, tras los meses de confinamiento, el mercado de la vivienda de obra nueva ha tenido una mejor evolución respecto al mercado de la vivienda de segunda mano.

¿Cuáles son las razones de este interés por los compradores de edificaciones de nueva construcción? Instituto de Valoraciones arroja luz sobre las claves:

  • Viviendas que se adecúan mejor a las nuevas necesidades y demandas, tras el confinamiento. Las medidas de distanciamiento y las recomendaciones globales de quedarse en casa el mayor tiempo posible han hecho que ahora las expectativas y condicionantes sobre lo que debe tener una vivienda sean más estrictas. Y, en este sentido, se ha notado en los últimos meses un mayor interés por viviendas de obra nueva, chalets y otros inmuebles que cumplan con las demandas que tienen hoy en día los consumidores: espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar, alta eficiencia energética, entre otros.
  • Más comodidades y facilidades, sin tener que salir de casa. Además del cambio de demanda en las características de los inmuebles, entra también en juego la necesidad y el deseo de contar con otras facilidades en el hogar como pueden ser jardines, zonas infantiles, deportivas o piscina. Estos espacios, más comunes en la obra nueva, han pasado a ser más relevantes en los últimos años y pueden ser determinantes también a la hora de tomar una decisión de compra de vivienda. Se incluyen también como extras muy valorados las plazas de garaje o los trasteros.
  • Su ubicación en los extrarradios, más demandada que nunca. En las ciudades principales, lo más habitual es que las nuevas promociones se construyan en zonas en crecimiento en los extrarradios de las ciudades, como pueden ser Madrid y Barcelona, donde la disponibilidad de suelos en el centro suele ser limitada. Y, este año, a diferencia de cómo podía pasar anteriormente, estas zonas más alejadas del centro se presentan como un atractivo más para los interesados en la obra nueva. Se trata de enclaves con menor densidad de población y más tranquilos, pero que, igualmente, suelen tener en sus cercanías servicios de todo tipo como colegios, hospitales o centros comerciales.
  • La personalización y la eficiencia energética, la clave de la obra nueva. Uno de los grandes beneficios que ofrece la obra nueva es la posibilidad de personalizar la vivienda sobre plano, e, incluso, elegir los materiales que se quieren usar para estancias como los baños o la cocina, lo que evita tener que afrontar reformas posteriores. Poder diseñar una vivienda a medida con estilos como el “open concept”, la posibilidad de incluir tecnología domótica u otras soluciones que favorezcan el ahorro energético, son algunos valores añadidos que ofrece la obra nueva. Cabe destacar también la sostenibilidad que caracteriza a estas viviendas, teniendo en cuenta que actualmente los procesos de construcción son más sostenibles y las casas más eficientes. De hecho, según una directiva de la Comisión Europea, en el 2021, todos los edificios nuevos deben ser de consumo de energía casi nulo.
  • Su forma de pago también puede tener ventajas. Si bien es cierto que las viviendas de obra nueva suelen tener precios más elevados, aunque depende de su ubicación, en algunos casos ofrecen facilidades de pago que conquistan a los compradores. Entre ellas: la fragmentación del pago de la vivienda durante el periodo de construcción o, incluso, condiciones de financiación más ventajosas por los acuerdos que puedan tener las promotoras con los bancos.
  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior pese al impacto del Covid, situándose a finales de septiembre en un 3,7%.
  • La inversión en construcción (FBCF), que incluye inversión en viviendas y otros edificios, comienza a moderar su bajada a partir del tercer trimestre del año, si bien continúa lejos todavía de los números del pasado año.

El grupo Gloval, firma de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria, ha presentado su primer GIX Gloval Index: un informe mensual de indicadores económicos y del sector inmobiliario en España que combina datos generados por la propia compañía y procedentes de fuentes oficiales con los que brinda una composición de lugar del contexto macroeconómico y del sector inmobiliario en nuestro país.

En esta primera edición destacan los siguientes aspectos:

  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior, situándose a finales de septiembre en un 3,7%: solo una décima por debajo de la registrada en 2019.
  • Si bien la inversión en construcción ha sufrido un lógico retroceso y continúa lejos de los números positivos del año pasado, comienza a verse una moderación en la caída a partir del tercer trimestre. La inversión entre los meses de julio y septiembre cayó un 13,5%, frente a la caída del 26,4% del trimestre anterior consecuencia del parón del confinamiento.
  • El número de transacciones de viviendas total ha alcanzado en el tercer trimestre del año un total de 132.006 operaciones, lo que representa un 67% de incremento respecto al trimestre anterior.
  • Los visados emitidos para la ampliación o reforma de edificios aumentaron un 18% en el tercer trimestre de 2020 respecto al anterior, registrando el mejor dato de lo que va de año con un total de 8.701 permisos.
  • En cuanto a los certificados de fin de obra, entre julio y septiembre se expidieron 12.171: la mejor cifra del año y un aumento del 24% respecto al segundo trimestre.
  • El valor tasado de la vivienda por metro cuadrado se mantiene en los mismos niveles de 2019, registrando incluso una leve variación a la baja con respecto a la cifra consolidada. Si a cierre de 2019 era de 1.641,2 euros por metro cuadrado, en el tercer trimestre de 2020 se ha situado en 1.619,6 euros por metro cuadrado, lo que representa una caída del 1,3%.
  • El número de tasaciones hipotecarias de viviendas en España entre los meses de julio y septiembre de 2020 ha alcanzado las 215.443, un 33% superior al trimestre anterior, lo que representa el mejor trimestre del año.

Según José María García, Director del área de valoraciones RICS/IVS y Research, “tras la caída de la actividad inmobiliaria durante la primera mitad del año como consecuencia de la pandemia, un notable número de indicadores han reflejado datos menos negativos durante el tercer trimestre, fruto de la mejora en las condiciones de movilidad y restricciones impuestas por las autoridades. A medida que se vaya afianzando el control de la misma y con la llegada de vacunas y responsabilidad de los ciudadanos, la economía irá mostrando datos más alentadores.

  • De las 400.000 operaciones de compraventa de inmuebles con las que cerrará este año, un 39%, el equivalente a 156.000 viviendas, son de tipo unifamiliar, un 5,7% más que en la era pre Covid.
  • Aumenta también un 5,3% el interés por viviendas en poblaciones de menos de 25.000 habitantes, a la vez que desciende 4,6 pp en grandes núcleos urbanos.
  • Estas son algunas de las principales conclusiones de un estudio realizado por UCI y su canal online, com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Este 2020 nos deja una nueva visión de los hogares a raíz de la pandemia del Covid-19, que ha puesto de manifiesto la existencia de viviendas pequeñas, con poco espacio exterior y condiciones lumínicas mejorables. Factores que, dado el mayor tiempo pasado en casa este año, han llevado a los españoles a replantearse cómo es su hogar ideal y dónde quieren tenerlo.

Uno de los principales cambios que refleja esta nueva concepción del hogar es el crecimiento de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, que, entre marzo y septiembre de 2020, ha aumentado un 5,7%. Así, el mercado inmobiliario de este año cerrará con la venta de un 39% de chalés o viviendas unifamiliares, el equivalente a 156.000 propiedades.

Esta es la principal conclusión de un estudio realizado por (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en la financiación sostenible de la vivienda, y su canal online, hipotecas.com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Además de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, tras estallar la pandemia los españoles han buscado viviendas más grandes. Si de media los hogares tenían una extensión de 90,4 m2 en la era pre-Covid, esta cifra ha subido 6,4 puntos porcentuales, hasta una media de 96,8 m2.

No es de extrañar, por tanto, que el cambio de predilección por viviendas más amplias y con más espacio exterior, sumado a la modalidad exclusiva de teletrabajo o un modelo de trabajo mixto, haya llevado a muchos españoles a alejarse del centro de las ciudades. Así, ha aumentado un 5,3% la compra de propiedades en poblaciones de menos de 25.000 habitantes.

 

 

 

 

 

 

En paralelo, se observa un descenso en los últimos meses en la adquisición de viviendas en ciudades de más de un millón de habitantes. Antes de marzo de 2020, se compraban de media 26,3% hogares (casi 5 millones de viviendas) en los grandes núcleos urbanos. Una cifra que ahora ha descendido 4,6 pp (un millón menos).

  • Un 18% está pensando cambiar de localidad de residencia y casi el 50% ha realizado algún tipo de reforma para crear un espacio específico para el teletrabajo.
  • Un 14% de los españoles que tenía previsto comprar una vivienda a principios de 2020 ha aplazado esta decisión por la crisis de la COVID-19 y un 28% está a la espera de ver cómo se desarrollan los acontecimientos.
  • Uno de cada cuatro españoles tiene pagada su vivienda. El 37% destina menos del 25% de sus ingresos mensuales al pago de la vivienda mientras que un 31% tiene que dedicar entre un 25% y el 50%.

Tres de cada diez españoles han cambiado o tienen previsto cambiar de vivienda a raíz de la crisis de la COVID-19 y el 18% está pensando cambiar de localidad de residencia (si no lo ha hecho ya). Por otro lado, casi la mitad de los españoles (47%) ha realizado algún tipo de reforma en su vivienda durante los últimos meses para crear un espacio específico para el teletrabajo y el 16% ha creado o incrementado el espacio dedicado para hacer deporte o disfrutar del tiempo de ocio en su vivienda.

Esta es una de las principales conclusiones del I Estudio Housers sobre hábitos de vivienda e inversión en el sector inmobiliario elaborado por la plataforma de financiación participativa Housers, líder en el sur de Europa.

Tres de cada diez consultados por Housers creen que en los próximos años se incrementará la vivienda en alquiler, afianzándose una tendencia mucho más integrada en otros países europeos. En 2018, según datos de Eurostat, el 23,9% de los españoles vivía en régimen de alquiler, frente al 35% de Reino Unido y Francia o casi el 50% en el caso de Alemania. Por el contrario, un 19% de los encuestados considera que será la vivienda en propiedad la que se verá favorecida de este escenario de crisis mundial. Para más de un tercio, esta situación coyuntural no alterará los hábitos de los españoles sobre el consumo de vivienda, aunque existe un significativo 16% que cree que este escenario propiciará que se fomenten otros modelos alternativos como el coliving (vivienda en comunidad).

Por otro lado, de entre los españoles que se estaban planteando la compra de una vivienda a inicios de 2020, un 14% ha aplazado la decisión de comprar una vivienda por la crisis de la COVID-19 y un 28% está a la espera de ver cómo se desarrollan los acontecimientos, antes de tomar una decisión, frente a un 6% que ha acelerado este proceso ante la explosión de la pandemia.

El estudio elaborado por Housers permite extraer otros datos relevantes con respecto a los aspectos que tienen en cuenta los españoles a la hora de comprar una vivienda. Casi la mitad (44%) tiene claro que la ubicación es el factor más importante, valorando en primer lugar la cercanía al centro de trabajo y a la familia, el 21% evalúa como primera opción los servicios públicos, culturales y comerciales que ofrece la zona, mientras que dos de cada diez muestran un mayor interés por que la vivienda cuente con elementos exteriores como terraza, jardín o piscina. Solo el 14% valora como primera opción la calidad de los materiales y zonas comunes como clave para decantarse por una propiedad u otra.

Pero, ¿cuánto destinan los españoles a su vivienda habitual, ya sea vía alquiler o vía pago de hipoteca? Uno de cada cuatro españoles tiene pagada su casa, el 37% destina menos del 25% de sus ingresos mensuales y un 31% tiene que dedicar entre un 25% y el 50%. Solo un 5% emplea más de la mitad de su renta mensual al pago de su vivienda habitual.

Álvaro Luna, fundador y director Real Estate de Housers, explica que “la pandemia mundial como consecuencia de la crisis de la COVID-19 ha provocado que muchos españoles se planteen un cambio en su vivienda para adaptarse a las nuevas circunstancias e incluso que se fomenten nuevos hábitos con los que los españoles no están tan familiarizados, como normalizar el hecho de vivir de alquiler o explorar otras nuevas formas como el coliving”.

El sector inmobiliario, clave para diversificar las carteras de inversión

El 49% de los inversores en inmobiliario elige esta tipología de inversión para diversificar su cartera frente a uno de cada cuatro que apunta al hecho de que ofrezca mejores rentabilidades esperadas que otros productos financieros y un 18% que se decanta por la inversión en Real Estate por las distintas oportunidades que ofrece (vivienda, garaje, local comercial, oficina), adaptadas a todo tipo de inversores, según su poder adquisitivo. La mayoría de los consultados (75%) cuenta con menos de una cuarta parte de sus ahorros invertidos en inmobiliario, aunque uno de cada diez concentra más de la mitad de sus inversiones en Real Estate. Para el 18% de los españoles, el mercado inmobiliario en España es sólido y ofrece grandes garantías a la hora de invertir, mientras que seis de cada diez lo ven interesante, pero reconocen que les genera una cierta inseguridad.

Además del inmobiliario, la mitad de los inversores apuesta por los fondos o la inversión directa en Bolsa, el 18% en planes de pensiones u otros productos de ahorro para la jubilación, mientras que otras opciones planteadas son los depósitos y cuentas corrientes, o las criptomonedas y otras inversiones alternativas, 16% y 13%, respectivamente.

Hombre, millennial y residente en una gran ciudad

La mayoría de los españoles que invierte en plataformas online (financiación participativa) concentra menos del 20% de sus ahorros en este tipo de activos, frente a un 10% que apuesta por canalizar más de la mitad a través de estas plataformas. Las facilidades a la hora de invertir desde pequeñas cantidades son fundamentales para un tercio de los inversores en plataformas online y la mitad suele diversificar sus inversiones en diversos sectores.

El perfil del inversor en plataformas de financiación participativa corresponde a un hombre, de la generación Millennial (entre 26 y 39 años), que vive en una ciudad de más de 500.000 habitantes e invierte más de 1.500 euros. Cuenta con unos ingresos anuales de entre 20.000€ y 50.000€ y principalmente valora las facilidades a la hora de invertir desde pequeñas cantidades y en diferentes proyectos.

Álvaro Luna explica que “resulta muy relevante que los inversores en plataformas de financiación participativa apuesten por la diversificación en muchos proyectos, una de las claves para aspirar a obtener rentabilidades en el corto y largo plazo. No obstante, esta tipología de inversión tiene que marcarse un reto de cara al futuro más cercano: penetrar en el ámbito rural y de las ciudades pequeñas, así como en el inversor femenino, puesto que todavía existe un gap muy elevado por género”.

  • Se acercan las fiestas, y este tipo de viviendas, que suelen ubicarse en zonas menos pobladas y enclaves naturales, se presentan como una opción ideal tanto para las vacaciones como para largas temporadas, gracias al auge del teletrabajo, una tendencia que parece haber venido para quedarse.
  • La tendencia del Euríbor a la baja, oportunidades para la compra y viviendas más adaptadas a la demanda actual, entre los factores claves.

 Las Navidades ya están aquí, pero las restricciones de horarios, movilidad geográfica, así como el confinamiento por zonas sanitarias, siguen condicionando el día a día. Ante esta coyuntura, el mercado inmobiliario se ha ido adaptando a las nuevas necesidades y demandas, que apuntan como nuevas tendencias en el sector. Los posibles compradores acuden al mercado buscando espacios amplios, zonas al aire libre y otras comodidades que no son fáciles de encontrar en las viviendas de las grandes ciudades, al menos a precios asequibles.

Este panorama ha hecho que muchas personas comiencen a pensar en escenarios alternativos donde vivir o pasar su tiempo libre, valorando las ventajas que podría ofrecerles una segunda residencia frente a su hogar habitual en las grandes ciudades, ya no solo en el corto-medio plazo sino también como inversión a largo plazo. Entre ellas, una mayor amplitud, espacios exteriores, o su ubicación en zonas menos pobladas, lo que convierte este tipo de viviendas en una opción ideal tanto para las vacaciones como para pasar temporadas largas, gracias a la implementación del trabajo a distancia. Y es que, en España, el tener una segunda residencia es algo que atrae a gran parte de la población. Así lo demuestran los datos de la Estimación del Parque de Viviendas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, según los cuales, en 2019, casi una cuarta parte del parque de viviendas a nivel nacional correspondía a viviendas no principales.

Los expertos de Instituto de Valoraciones exponen algunas razones por las que apostar por una segunda vivienda antes de que acabe el 2020 puede ser una buena opción de inversión:

  • Las fiestas de este año, en entornos privados. Menos viajes, limitaciones de aforo en las cenas navideñas o toque de queda, son algunas de las tendencias que marcarán las fechas festivas de este año. Ante este panorama, las segundas residencias se posicionan como una opción interesante tanto para las navidades, como para las próximas vacaciones. Una vivienda que ofrezca un espacio cómodo donde descansar o, incluso, teletrabajar, en la que no haya zonas comunes que compartir con otros huéspedes y que estén ubicadas en emplazamientos más tranquilos que las zonas urbanas, podría presentarse como una buena opción de inversión para antes de que acabe el año.
  • Posibilidades de rentabilidad a medio-largo plazo. Teniendo en cuenta las limitaciones vigentes para viajar a destinos internacionales, el poder disfrutar de una vivienda en zonas rurales o costeras dentro del país es algo que genera gran interés actualmente. Esto podría suponer una buena opción de rentabilidad para las segundas residencias, en especial aquellas ubicadas en entornos de montaña o costeros, cuya demanda de alquiler podría verse elevada, sobre todo en épocas especiales como vacaciones de invierno o verano. En las provincias de Toledo, Lérida y Valencia, las rentabilidades brutas pueden oscilar entre el 6-7%, según los datos analizados por Instituto de Valoraciones en el último trimestre.
  • Una alternativa tanto para las vacaciones como para el día a día. Las circunstancias que se han vivido en los últimos meses han hecho que el trabajo a distancia se consolide como una alternativa al trabajo presencial, una nueva forma de trabajo que parece haber venido para quedarse. Este cambio de tendencia permite aprovechar más las segundas residencias, ya que ahora se pueden utilizar tanto para las vacaciones, como para pasar largas temporadas. Esto sería así teniendo en cuenta que la vivienda en cuestión se encuentre en una zona con buen acceso a Internet y con servicios básicos cercanos.
  • Más oportunidades para la compra. En la situación actual, algunos propietarios han optado por poner a la venta sus viviendas con el objetivo de obtener mayor liquidez de una forma más rápida. A este factor se le añade el descenso de compraventa de vivienda por parte de extranjeros, que en el primer semestre de 2020 decreció un 37,4% interanual, según el Consejo General del Notariado. Ante este escenario, podría pensarse que la oferta es mayor para los interesados en adquirir segundas residencias.
  • Vía de escape de las grandes ciudades, cambio de aires y ocio al aire libre. Por la situación actual, las recomendaciones incluyen más espacios abiertos, menos aglomeraciones y el menor contacto social posible. Y, en este sentido, las segundas residencias, que suelen ubicarse en zonas con estas características de menos población y más naturaleza, se posicionan, más si cabe, como una alternativa ideal para cambiar de aires y disfrutar de entornos al aire libre para el deporte y el ocio.
  • Viviendas más adaptadas a los nuevos hábitos de vida. Se priorizan espacios exteriores como terrazas o jardines, habitaciones extra o espacios luminosos. De hecho, a raíz de la pandemia, en el País Vasco, por ejemplo, se está trabajando una nueva ordenanza de construcción de vivienda que favorezca el diseño de los nuevos edificios con terraza.
  • Hipotecas favorables por la bajada del euríbor. El principal indicador que referencia las hipotecas ha marcado un nuevo mínimo histórico en el mes de noviembre, con una media del -0,481%. Esta tendencia a la baja que ha venido registrando el Euribor en los últimos meses, y que parece que seguirá así, por lo menos en el corto-medio plazo, podría beneficiar a los compradores a la hora de solicitar una hipoteca para la compra de vivienda.
  • La sexta sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado hoy con una mesa redonda en la que Majda Labied, Directora General de KRONOS HOMES, Carlos Lamela, Socio y Presidente Ejecutivo de ESTUDIO LAMELA, David Rocha, Director Técnico de HABITAT, moderados por Fermín Vázquez, Arquitecto Socio Fundador de B-720, han debatido sobre cómo serán las viviendas de las nuevas promociones.

La vivienda del futuro será más versátil o no será. Esta ha sido la principal conclusión a la que han llegado los ponentes reunidos hoy por SIMAPRO en la sesión ¿Cómo serán las viviendas de las nuevas promociones. Unanimidad en la palabra de definirá este futuro residencial –“versatilidad”–, pero no en como darle forma. En este punto han discrepado.

Para Majda Labied, este nuevo concepto de versatilidad o “polivalencia” está inevitablemente unido a un cambio en el estilo de vida de las nuevas generaciones. Y ha puesto como ejemplo la tendencia a las cocinas abiertas. “Tienen que ver sobre todo con la necesidad de socializar de personas que pasan la mayor parte del día fuera de su hogar trabajando y que cuando llegan a su casa no quieren encerrarse a cocinar”, ha afirmado. En este sentido, la directiva de Kronos Homes se ha mostrado muy partidaria de los tabiques móviles, “que permitan reconvertir durante el día dos habitaciones continuas en un espacio de juego para los niños o para trabajar”.

En cambio, David Rocha no ha ocultado su escepticismo con el alcance de estos cambios, pues, en su opinión, la gente es reticente a los mismos implican a su vez cambios en sus hábitos. “Tenemos una cultura determinada que cuesta sustituir y la vivienda del futuro exigirá transformaciones en ese sentido. Los trabajos físicos en casa no terminan de cuajar y eso va en contra de los espacios flexibles con tabiques móviles, que hay que mover y que además encarecen el precio de las viviendas”. Para este directivo de Habitat el futuro de la vivienda tendrá menos que ver con la flexibilidad de espacios habitacionales que con la salud y el bienestar de los mismos. “A la gente le preocupará más la insonoridad, la usencia de corrientes de aire o la estanqueidad de su casa”.

Avanzando en esta línea, David Rocha se ha mostrado partidario de lo que ha denominado “microcirugía del mobiliario”. En su opinión hay que actuar a micro escala en los elementos básicos del hogar y no tanto en su diseño conceptual. “En las cocinas, por ejemplo, tendiendo a un formato americano o, por ejemplo, utilizando dos camas en los dormitorios y que una de ellas, una vez recogida, se reconvierta en una mesa de estudio”, ha defendido.

De alguna manera, la anterior ha sido también la línea argumental seguida por el arquitecto Carlos Lamela, si bien con muchos más matices. En su opinión, en los últimos años la vivienda se ha reducido a cuatro piezas básicas: el salón, el dormitorio, la cocina y el baño. “Con el COVID hemos redescubierto el antiguo cuarto de estudio, el gabinete de trabajo”. Esta tendencia hacia una vivienda más polivalente, en la que se pueda vivir y trabajar, y que no ha dudado en calificar de “burguesa”, va a necesitar inevitablemente de la implicación de las Administraciones y de numerosos y profundos cambios normativos. “¿Por qué los edificios no tienen espacios comunes para teletrabajar?”, se ha preguntado. “Porque computan. ¿Por qué los portales son ahora más pequeños? Porque computan. También la dificultad para reconvertir una vivienda en oficina porque las normativas son diferentes, lo va en contra de esta tendencia hacia la polivalencia de los espacios habitacionales”, ha concluido”.

Un argumento que, desde diferentes puntos de vista, han comprado Majda Labied y David Rocha. Para Labied, “las administraciones deberían reflexionar sobre las nuevas tendencias culturales, como el sharing, y dar una respuesta práctica a los promotores. ¿De verdad son necesarias tantas plazas de parking en las nuevas promociones?”. Para Rocha, “Si las terrazas no computaran podríamos tener terrazas más grandes y ganar hasta cuatro metros cuadrados para un cuarto de estudio o para agrandar el dormitorio principal”.

SIMAPRO 2020 está organizado por Planner Exhibitions y cuenta como partners principales con ST Sociedad de Tasación (Knowledge Partner), Servihabitat (Leading Partner), Básico Homes y Gloval (Silver Partners), Habitat y Kronos Homes (Bronze Partners) y Tinsa Digital (Data Partner). Una relación completa de los partners de SIMAPRO 2020 puede consultarse en el este enlace.

La quinta jornada de SIMAPRO 2020 ha concluido con un panel en el que Christopher Hütwohl, Managing Director de CORESTATE CAPITAL ADVISORS SPAIN, Jeffrey Sújar, Managing Partner Alternative Investments de URBANIA, y David Vega, CEO de LEXINGTON WORKSPACES, moderados por Antonio Mochón, CEO & Socio Fundador de EXCEM SOCIMI SIR, han conversado sobre sharing spaces y alternative housing. En la sesión también ha participado como invitado Carlos Olmos, Founder & Managing Director uDA.

Para Christopher Hütwohl, el creciente interés de los fondos institucionales por los espacios de trabajo compartidos, como el coworking, y habitacionales, como el coliving, principalmente residencias de estudiantes e inmuebles destinados a primera vivienda, confirma su éxito y aceptación. “La digitalización, el sharing economy o la concentración urbana han impulsado estos productos, haciéndolos cada vez menos alternativos, pero será la gestión lo que verdaderamente acabará definiéndolos”. En su opinión, el coliving ya no es un producto alternativo, sino un producto con unas características determinadas y válido tanto para treintañeros como para jubilados.

El panel también ha analizado la influencia que en el desarrollo de estos modelos ha tenido y seguirá teniendo el cambio de hábitos de las nuevas generaciones, cada vez más partidarias de usos compartidos. Para Jeffrey Sújar resulta evidente que este es un sector que se está beneficiando de un cambio de mentalidad en sus usuarios, ya sean particulares, como en el caso del coliving, o corporativos, como en el caso del coworking. “Con esta segunda ola, todos, gestores y usuarios también hemos aprendido a gestionar de otra manera los imprevistos y a repensar como queremos que sean los espacios comunes en el futuro. El COVID nos ha dejado una lección: los espacios lo definen los usuarios, no los arquitectos”.

Otro de los temas debatidos ha sido el pequeño numero de players que, por el momento, están jugando en el tablero nacional de estos modelos alternativos. ¿Hay una excesiva concentración de operadores? “Por una parte, sí,”, ha afirmado Jeffrey Sújar. En su opinión, es cierto que hay pocos operadores, pero “poco a poco entrarán otros nuevos”. La entrada de estos operadores acelerará una segmentación futura del mercado, que todavía no existe. “Por ejemplo, las residencias de estudiantes se abrirán a grupos con un perfil socioeconómico más bajo que el actual. Esto obligará a replantearnos la cantidad y calidad de los espacios que crean comunidad en nuestras residencias. En este nuevo enfoque nos va a ayudar la digitalización”, ha concluido.

Por su parte, David Vega cree el sector tenderá a concentrarse mediante fusiones y compras. “Esto es inevitable en un sector cada vez más maduro y el COVID va a acelerar este proceso. También aparecerán nuevos modelos alternativos al calor de la sharing economy, sin descartar la propia transformación de los modelos alternativos que ya existen. Por ejemplo, resolviendo cómo podemos trasladar a los espacios rentables de los coworking los altos costes de los espacios que crean comunidad, lo que probablemente nos llevará a un replanteamiento radical basado es un uso más intensivo de la tecnología”.

En este sentido, Carlos Olmos ha insistido en el papel esencial que la tecnología va a tener en la extensión de estos modelos colaborativos a otros nichos de negocio, como el de los seniors. “La tecnología va ser una palanca disruptiva en la redefinición de la cadena de valor de estos modelos de negocios alternativos”, ha concluido.

SIMAPRO 2020 está organizado por Planner Exhibitions y cuenta como partners principales con ST Sociedad de Tasación (Knowledge Partner), Servihabitat (Leading Partner), Básico Homes y Gloval (Silver Partners), Habitat y Kronos Homes (Bronze Partners) y Tinsa Digital (Data Partner). Una relación completa de los partners de SIMAPRO 2020 puede consultarse en el este enlace.

  • Pese a las bajas cifras de emancipación en España, hay jóvenes con ingresos estables y ahorros que les permiten pensar en adquirir una vivienda en propiedad en vez de vivir de alquiler.
  • Preocupación por la sostenibilidad, búsqueda de viviendas adaptadas a los nuevos hábitos, estabilidad familiar y condiciones de financiación atractivas, entre las tendencias protagonistas.

Adquirir una vivienda es una de las prioridades más comunes entre la población española. Concretamente, casi el 82% de los ciudadanos en España prefiere comprar una vivienda propia que optar por la opción del alquiler, según indican los datos del Barómetro de junio 2019 del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Además, en los últimos meses, el interés por la compra de vivienda ha ido aumentando. Y es que el tercer trimestre del año registró 102.197 compraventas de vivienda, lo que supone un incremento del 33,51% de las transacciones registradas en el segundo trimestre del año, según los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. Este mayor interés por la adquisición de vivienda en el corto-medio plazo lo han percibido también los principales players del sector como portales inmobiliarios y agentes comerciales.

 

Sin embargo, a pesar del interés, no todos pueden permitirse acceder a la vivienda en propiedad, algo que resulta incluso más difícil para los jóvenes españoles, teniendo en cuenta que, en el primer semestre del 2019, tan solo el 18,5% de la población entre 16 y 29 años se había emancipado, según los datos del Consejo de la Juventud de España. Entre los jóvenes emancipados, están los que han optado por el alquiler o aquellos que, en cambio, prefieren apostar por la vivienda en propiedad para dar un paso más en su proceso de independencia y estabilidad. En la situación actual, lo lógico sería pensar que aquellos que tienen un trabajo estable, buenos ingresos y ahorros, preferirán acceder a la vivienda mediante la compra, aprovechando las oportunidades del mercado y las atractivas condiciones de financiación que ofrecen los bancos hoy en día para jóvenes.

Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado la actividad de este grupo poblacional en el ámbito inmobiliario, arrojando luz sobre las tendencias que están marcando el acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad:

  • Interés por viviendas sostenibles y eficientes. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en agosto de este año se concedieron 5.249 visados de dirección de obra nueva para viviendas, casi un 3% más que en el mismo mes del año pasado. Teniendo en cuenta que actualmente para realizar transacciones de compraventa o alquiler de vivienda, los edificios de nueva construcción deben contar con un certificado que garantice su eficiencia energética, esto podría suponer una auténtica oportunidad para los jóvenes que buscan viviendas de alta eficiencia energética. Y es que las viviendas nuevas suelen cumplir en mayor medida con estos parámetros, sobre todo teniendo en cuenta que, según una directiva de la Comisión Europea, todos los edificios nuevos deben ser de consumo de energía casi nulo para finales de 2020. Así, se podría pensar que este grupo poblacional, que se caracteriza por su preocupación por la sostenibilidad y el medio ambiente, podría sentirse más atraído por las viviendas nuevas que cuenten, por ejemplo, con paneles solares o ventanas de PVC o aluminio que favorezcan el ahorro energético.
  • Compra de vivienda para la estabilidad familiar. Adquirir un inmueble suele ser sinónimo de estabilidad de cara al futuro, algo cada vez más deseado entre las parejas jóvenes. Y es que el tener una vivienda en propiedad es para muchos un factor imprescindible o determinante para empezar una familia. En España, son muchas las parejas jóvenes que conviven con hijos, de hecho, más de dos millones de personas de entre 25 y 34 años conviven con al menos un hijo, según los datos de 2019 de la Encuesta Continua de Hogares del INE. Así, se podría pensar que aquellas parejas que se encuentren en una situación personal favorable para realizar una inversión inmobiliaria lo harán de cara a tener mayor estabilidad a futuro para empezar una familia.
  • Búsqueda de viviendas adaptadas a los nuevos hábitos. Tras el período de confinamiento, muchas personas se han dado cuenta de que sus actuales viviendas no poseen las comodidades necesarias para la nueva normalidad, como espacios exteriores y luminosos o estancias extra para teletrabajar. Así, ahora el interés se dirige a viviendas más espaciosas, como por ejemplo las viviendas unifamiliares, que suelen tener todas las facilidades para satisfacer estas demandas. De hecho, en el tercer trimestre del año, la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,43% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. Estos hogares, más amplios, luminosos y con extras que raramente se encuentran en los inmuebles residenciales en bloque, se presentan como una buena inversión a largo plazo.
  • Condiciones de financiación favorables para jóvenes. A la hora de adquirir una vivienda, una de las principales limitaciones con las que se encuentran los jóvenes es el alto importe que supone costear la entrada para la misma. Lo habitual es que se requiera pagar alrededor del 20% del valor del inmueble a la entrada, más gastos de notaría, registros, IVA… La buena noticia es que se están estudiando alternativas que puedan facilitar el acceso a la vivienda en propiedad, como, por ejemplo, la colaboración público-privada. Además, en algunos casos, los bancos ofrecen condiciones especiales para los jóvenes, como podría ser, la financiación de un valor superior al 80% de la vivienda, la eliminación de comisiones de apertura, tipos de intereses atractivos o plazos de amortización de hasta 40 años.
  • Las ayudas del estado, claves para este grupo. Con el objetivo de reducir la alta edad de emancipación en España, tanto las administraciones nacionales como las autonómicas están ofreciendo ayudas a los jóvenes españoles para que puedan adquirir una vivienda propia. Es el ejemplo del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que ofrece una ayuda directa a los menores de 35 años para la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes. Por otra parte, la Comunidad de Madrid lanzó en septiembre el programa Primera Vivienda por el que se destinarán 12 millones de euros para avalar al menos 5 mil hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años.

 

 

  • En un encuentro con los aparejadores de Madrid, Fuentes advierte que “la declaración responsable no significa barra libre”, sino un “cambio de mentalidad que el sector de la edificación reclamaba desde hace años”

La sustitución de las licencias de primera ocupación y funcionamiento por la figura de la declaración responsable en la tramitación de proyectos de viviendas residenciales “evitará un aumento en los precios de obra nueva en Madrid gracias a la reducción de plazos en la tramitación”, según Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de la capital.

“Los costes financieros que hasta ahora suponían el retraso en otorgar una licencia por las administraciones públicas siempre se trasladaban al comprador final”, indicó Mariano Fuentes en un encuentro por videoconferencia organizado por el Colegio de Aparejadores de Madrid. El cambio en la Ley de Suelo, según Fuentes Sedano, frenará esa tasa invisible que encarecía la vivienda. “Es una medida liberalizadora que otorga su confianza a la sociedad civil y que todos los agentes de la edificación reclamaban desde hace años”, según el representante municipal.

“La declaración responsable en ningún caso supone barra libre en materia de proyectos residenciales”, advirtió el responsable de urbanismo de la capital. “Es un cambio conceptual en la forma de controlar la acción urbanística. Antes era a priori, mediante la revisión previa de los expedientes. Con el cambio en la ley se dejará trabajar a los proyectistas y promotores y las comprobaciones se seguirán realizando, pero a posteriori”.

Mariano Fuentes presentó ante los aparejadores de Madrid, promotores, arquitectos y otros agentes del sector, la instrucción sobre la nueva tramitación urbanística enviada por el Ayuntamiento a la Dirección General de Edificación, a la Agencia de Actividades y a las 21 juntas de distrito, áreas encargadas de gestionar este tipo de licencias en el consistorio madrileño. El documento también ha sido remitido a las Entidades de Colaboración Urbanística (ECU), entre las que figura la Sociedad Técnica de Tramitación (STT), del Colegio de Aparejadores de Madrid.

La modificación de la Ley del Suelo, en vigor desde el pasado 4 de noviembre, otorga un año de plazo a las administraciones locales para que adecúen sus ordenanzas a la nueva realidad de la declaración responsable en el sector residencial. “Para el Ayuntamiento de Madrid, ese año de plazo era inaceptable, teniendo en cuenta las peticiones del sector de la edificación. Ninguna administración pública que se precie y que valore la colaboración público-privada puede esperar ni un año, ni nueve meses ni tres”, indicó Mariano Fuentes. De ahí la instrucción emitida a nivel interno por el Ayuntamiento solo un día después de la entrada en vigor de la modificación de la ley. El objetivo, según el responsable de urbanismo, es “aportar la información suficiente a todos los funcionarios del Ayuntamiento sobre cómo se debe de proceder a la hora de interpretar esta modificación”.

Junto a la tramitación de proyectos de vivienda nueva, las edificaciones auxiliares y de menor complejidad técnica se gestionarán también mediante declaración responsable, así como los cambios de uso de local a vivienda. Mariano Fuentes recordó la experiencia del Ayuntamiento de Madrid con esta modalidad, pues tramita un volumen de unos 6.000 expedientes anuales de declaración responsable desde 2012.

El consistorio, según Fuentes Sedano, continúa trabajando en unificar  las dos ordenanzas urbanísticas vigentes en la capital: “La Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas establece licencias, comunicaciones previas y declaraciones responsables, mientras que la Ordenanza de Actividades Económicas establece licencias y declaraciones responsables. Con la nueva ley se transformarán todos los trámites de estas ordenanzas en dos únicos procedimientos para todos los usos: el de licencia y el de declaración responsable”.

“A partir de ahora, tendremos que volcarnos mucho más en los procesos de inspección a posteriori”, admitió el delegado de Desarrollo Urbano, que recordó que el nuevo marco requiere “unas
mayores responsabilidades” por parte los técnicos. Según Mariano Fuentes, “en este cambio de mentalidad las administraciones debemos ir acompasadas con la sociedad civil. Si nos consideramos mayores de edad para determinados derechos, tenemos que considerarnos mayores de edad para ciertas obligaciones”.

En este sentido, el representante del Ayuntamiento admitió que “la normativa es múltiple y dispersa y el cumplimiento de todos los aspectos técnicos en ocasiones se vuelve complicado. Por eso es necesario que las organizaciones colegiales se vuelquen en sus servicios de asesoramiento urbanístico y técnico para que todos los proyectos se presenten con la mayor garantía y la mejor calidad posible”.

Al término de su presentación, Mariano Fuentes resolvió las principales dudas que la modificación de la Ley del Suelo suscitó entre los asistentes al encuentro. La videoconferencia batió todos los récords de asistencia en eventos organizados por el Colegio y es el segundo encuentro de un ciclo iniciado el pasado 5 de noviembre sobre las modificaciones introducidas en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

El acto fue presentado por el presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid, Jesús Paños Arroyo. El Colegio también estuvo representado por su director-gerente, Luis Gil-Delgado, por la directora de la Sociedad Técnica de Tramitación (STT), Belén Velasco Sardón, y por el jefe de los servicios jurídicos, Jorge Heras de los Ríos.

  • Desde 2013, ha aumentado un 7% el número de españoles de menos 65 años que viven solos.
  • Comprar un piso en solitario tiene muchas ventajas, pero también hay que estar mucho más atento a las condiciones de compraventa e hipoteca, o a las características del inmueble.
  • No realizar un presupuesto previo, ceñirse solo a viviendas de un dormitorio, o no pensar en términos de inversión, entre los seis errores más frecuentes a la hora de comprar de forma independiente.

Vivir solo ya no es un tabú en España. A pesar de que compartir vivienda en pareja sigue siendo la opción favorita, los hogares unipersonales están ganando terreno: según los últimos datos de la Encuesta Continua de Hogares del INE, correspondiente a 2019, el número de españoles que viven en solitario se ha incrementado un 9% desde 2013, un 7% en el caso concreto de aquellos con menos de 65 años. Esta tendencia, que tiene su origen en el continuo desarrollo de la sociedad, ha provocado que muchas de estas personas den el paso, incluso, de adquirir un inmueble de forma independiente.

Y no es para menos. Si se dispone de la solvencia económica suficiente, comprar una vivienda en solitario tiene grandes ventajas: exclusividad a la hora de decidir cualquier cuestión que tenga que ver con el inmueble, mayor autonomía e independencia, aprendizaje continuo a la hora de administrar la economía del hogar, mayor seguridad financiera a largo plazo… No obstante, también supone afrontar el gran desafío inicial: la responsabilidad y el riesgo de tomar todas las decisiones de compraventa sin otra persona.

Por ello, y con motivo de la celebración del Día del Soltero (11 de noviembre), desde Solvia analizan los seis errores más comunes a evitar a la hora de elegir una vivienda en propiedad en solitario:

  • Pensar que es imposible comprar una vivienda de manera individual. Este es el principal error que muchos cometen cuando se plantean si adquirir un inmueble o no: es demasiado caro, no será posible que me concedan una hipoteca, no hay pisos con precios asequibles… Siempre que se cuente con los ahorros necesarios, se tenga estabilidad laboral y capacidad financiera suficiente para afrontar una hipoteca, y se investigue muy bien la oferta disponible, habrá posibilidades de comprar en solitario.
  • No realizar un presupuesto previo. Si adquirir un inmueble en pareja requiere ser enormemente meticuloso y previsor, si se compra en solitario esta necesidad se hace todavía más importante. Así, es preciso elaborar previamente un presupuesto aproximado que tenga en cuenta los gastos que se podrían asumir, en base a los ahorros e ingresos disponibles. Con esta información sabremos qué vivienda será posible comprar. En general, para adquirir un inmueble se debe tener ahorrado el 30-35% del coste del inmueble y poder hacer frente a la hipoteca con el 35% del sueldo (como máximo). Por supuesto, también hay que valorar los gastos de mantenimiento de la vivienda: coste de suministros, IBI, comunidad de vecinos, seguro del hogar, muebles, contingencias…
  • Comprar solo no significa comprar sin ayuda. Cuatro ojos ven más que dos, especialmente si se habla del momento de elegir una vivienda adecuada, firmar una hipoteca con mucha letra pequeña o cerrar un acuerdo de compraventa. Por ello, siempre hay que intentar buscar apoyo y consejo de terceras personas, como amigos y familiares, que hayan comprado o vendido su vivienda. Y, si se tienen dudas muy específicas y concretas, no está de más solicitar asesoramiento financiero, legal o inmobiliario.
  • Ceñirse solo a viviendas pequeñas o de un dormitorio. Es lógico pensar que una persona que quiera vivir sola elija viviendas con un solo dormitorio. Sin embargo, hay que pensar más a largo plazo, ya que nunca se sabe qué deparará el fututo y siempre se puede encontrar a alguien con quien compartir el inmueble, ya sea en pareja o para ahorrarse costes. Además, ahora el mercado residencial está experimentando un ajuste de precios, lo que permitirá acceder a grandes oportunidades de compraventa, asequibles a cualquier tipo de bolsillo, como las que ofrece Solvia en una campaña especial.
  • Decantarse siempre por zonas céntricas. Normalmente los compradores ‘singles’ suelen tener predilección por el centro de la ciudad por permitirles moverse a pie o en transporte público, por las facilidades de acceso a la oferta de ocio y cultural y, en definitiva, porque facilita su socialización. Sin embargo, ahora mismo conviene explorar también otras alternativas como los barrios en pleno proceso de crecimiento o los anillos metropolitanos o zonas de las afueras de las grandes capitales. Tienen precios más asequibles, están muy bien comunicadas, cuentan con una oferta de vivienda muy variada y también se están poniendo muy de moda en cuanto a ocio y actividades al aire libre.
  • No pensar en términos de inversión. La compra de un inmueble puede traducirse en una inversión económica a largo plazo. Incluso en estos casos habrá más posibilidades de rentabilizarla de forma inmediata, ya que se puede alquilar una habitación. Es más, si las circunstancias personales cambian, siempre estará la posibilidad de venderla cuando los precios del mercado inmobiliario suban, si necesidad de tener que ponerse de acuerdo con nadie.