Madrileños y barceloneses tiran del mercado de la segunda vivienda en España

  • Los residentes en Madrid son los compradores nacionales que realizan más transacciones en este segmento inmobiliario, con un 34% de las mismas.
  • La principal tendencia en el caso de los barceloneses es la compra de segundas viviendas dentro de Cataluña.
  • Sevillanos, vizcaínos, valencianos y zaragozanos también invierten en este segmento inmobiliario a nivel intrarregional o en provincias de comunidades limítrofes.
  • Excepto Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros y nacionales se igualan, el mercado de segunda vivienda en el resto del territorio nacional está liderado por inversores españoles.

El mercado de la segunda vivienda tiene un importante peso en el mercado inmobiliario español. De hecho, este segmento concentra más de un 20% de las compraventas de viviendas que se efectúan en nuestro país.

Las viviendas vacacionales han experimentado un importante crecimiento animado por el auge del alquiler turístico. En cifras, el año pasado había en España más de 470.000 pisos de alquiler para corta duración, un 30% más que en 2016.

Aunque hay provincias como Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros ejecutan casi la mitad de las compraventas de segunda vivienda, los españoles protagonizan la mayor parte de las operaciones en el resto del territorio nacional.

Tomando como partida este contexto, el portal inmobiliario Vitrio ha analizado las peculiaridades y los patrones comunes de los compradores nacionales en el mercado inmobiliario de la segunda vivienda:

Los madrileños, principales compradores de segunda vivienda en España

Los residentes de Madrid ocupan un protagonismo superlativo en la adquisición de este tipo de inmuebles con más de un tercio de las compraventas efectuadas (34%). En cuanto a sus preferencias a la hora de invertir en este tipo de inmuebles, los dos destinos más demandados son Alicante y Toledo, que concentran más del 20% de las compras. Mientras que la primera provincia se mantiene como enclave predilecto para los madrileños que buscan las ventajas del turismo de sol y playa, desde Vitrio destacan que la provincia de Toledo supone para muchos de ellos un destino de retiro tranquilo, bien conectado con la capital y cuyos precios inmobiliarios distan bastante de los de Madrid: en la provincia madrileña, los precios de compra rondan los 2.497 euros el metro cuadrado; en Toledo, se sitúan en torno a los 810 euros de media.

Invertir dentro de Cataluña, la principal tendencia de los barceloneses

Además de por el volumen de las transacciones, que sumado con el de Madrid supone más de la mitad del total nacional, la provincia de Barcelona destaca porque la mayoría de las inversiones realizadas por sus residentes se efectúan en territorio catalán. Las provincias de Tarragona y Girona son las preferidas por los barceloneses para comprar su segunda vivienda debido a que son enclaves costeros y a que tienen buenas conexiones con la Ciudad Condal. En concreto, ambas provincias concentran más del 36% de las compraventas efectuadas por los residentes en Barcelona.

Sevillanos, valencianos, vizcaínos y zaragozanos también se unen al “club de compradores de segunda residencia”

En estos casos, la demanda es fundamentalmente intrarregional o se dirige a las provincias de comunidades limítrofes: los sevillanos prefieren comprar su segunda vivienda en las provincias de Cádiz y Huelva, destacando municipios como Matalascañas y Chipiona, entre otros; los valencianos realizan más de la mitad de las compraventas (54%) en Alicante y Castellón; los vizcaínos ejecutan casi 1 de cada 3 operaciones (31%) en Cantabria; y 1 de cada 4 zaragozanos prefiere Huesca, debido al importante peso en la provincia del turismo de esquí y montaña, según los expertos de Vitrio.

Las hipotecas fijas, las que más se encarecieron en 2018

  • De los 84 cambios en préstamos hipotecarios contabilizados este año, la mayoría, al menos 40, se dieron en los que tienen tipo fijo.
  • Los diferenciales de las hipotecas variables registraron 10 rebajas y 7 incrementos, según un estudio del comparador CrediMarket.

Más encarecimientos que rebajas y, de los primeros, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas. Los préstamos hipotecarios han sido, durante este 2018, uno de los productos bancarios estrella. Por una parte, por la reactivación del mercado inmobiliario y por otra los cambios legislativos así como las sentencias acerca de quién debe afrontar los gastos que generan.

En cuanto a los primeros, y según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta octubre de este año, mes tras mes, se ha incrementado la tasa anual de registros. Solo en marzo, y debido al parón provocado por la Semana Santa, hubo un descenso de inscripciones -un 3,00 % menos que en 2017-.

Sobre los segundos, el Tribunal Supremo falló en octubre que los bancos, y no los clientes, debían abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero al cabo de 20 días, y tras dos jornadas de debate, el pleno cambió la decisión. Días después, el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley para que fuera la banca quien lo pagara.

Concretando en los cambios, y según un estudio llevado a cabo por el comparador de productos bancarios CrediMarket , durante este 2018 y hasta fecha de hoy ha habido un total de 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades. De estos, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables,
solo siete vieron incrementar sus precios durante 2018. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales.

Rebajas sobre todo en hipotecas variables

En cuanto a las rebajas en los intereses, del total de 29, una decena las contabilizaron hipotecas variables y otras tantas, fijas. El resto, 9, las contabilizaron hipotecas mixtas. El hecho que las hipotecas variables protagonizaran más bajadas que subidas en los intereses ha hecho que el diferencial medio hipotecario descienda. Según cálculos de CrediMarket, empezó 2018 al 1,464% y lo acabará alrededor del 1,107 %.

En este gráfico se puede ver su evolución, junto a la del euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España.

evolucion euribor 2018