• Según datos de la última edición del Barómetro Inmobiliario – El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios, realizado por UCI y SIRA, en una escala de 10 puntos, los profesionales inmobiliarios especializados en compraventa de segunda residencia puntúan con un 6,7 su grado de optimismo actual.
  • Más de la mitad de profesionales inmobiliarios apunta a la estabilidad y crecimiento moderado en el cierre de operaciones de compraventa de segunda residencia, un 29% más que tras el periodo de confinamiento.
  • El precio de la segunda residencia se mantiene estable o desciende entre un 5-10%, según sostienen 8 de cada 10 profesionales inmobiliarios.

España es, tradicionalmente, uno de los países con mayor porcentaje de segundas viviendas, como un activo de inversión o para su disfrute en el periodo vacacional, una tendencia no exenta de altibajos a consecuencia de la Covid-19, como muestran las diferentes oleadas del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, liderado por UCI y SIRA.

Este informe analiza la percepción y evolución del sector de la compraventa de inmuebles desde el periodo de confinamiento hasta el momento actual, en base a una muestra representativa de profesionales inmobiliarios de toda España (2.200).

En cuanto a la evolución de la compraventa de segunda vivienda en los últimos meses, los profesionales inmobiliarios se muestran optimistas. Así, en una escala sobre 10 puntos, estos profesionales puntúan con un 6,7 su grado de optimismo actual.

Al analizar el cierre de operaciones de compraventa de segunda residencia en España, más de la mitad de profesionales inmobiliarios apunta a la estabilidad y un crecimiento moderado en este último mes, un 29% más que tras el periodo de confinamiento, cuando la misma cifra apuntaba a descensos radicales.

Respecto a las ofertas tramitadas, en esta última oleada del Barómetro Inmobiliario, un 53% de profesionales apunta a una situación estable y de crecimiento moderado, con una evolución también en clave positiva, pasando de -27% tras el confinamiento a un -4% actualmente.

Gráfico: Evolución ofertas tramitadas abril-julio 2020

Los clientes compradores de segunda residencia también representan una tendencia al alza si comparamos los últimos meses; concretamente un 20% más. Así, mientras en el periodo de confinamiento casi 4 de cada 10 profesionales inmobiliarios observaron un descenso radical de estos compradores, actualmente la misma cifra asegura una situación estable y de cierto crecimiento.

Una situación que se replica por el lado de los vendedores: la mitad de inmobiliarios ve estabilidad y crecimiento en este último mes, aunque 3 de cada 10 profesionales no observaron importantes descenso de vendedores durante el confinamiento. Por tanto, el stock de inmuebles para segunda residencia no se ha visto gravemente afectado durante el conjunto del periodo analizado.

En cuanto al precio de estos inmuebles de segunda residencia, 8 de cada 10 profesionales inmobiliarios aseguran que se mantiene estable o ha descendido entre un 5 y un 10%. Este descenso moderado será la constante que marcará los próximos meses, según sostiene un 44% de estos profesionales.

  • La proptech líder en cuota de mercado ha recopilado y analizado datos internos de la plataforma relativos a los precios, la oferta y la demanda de los últimos meses a nivel nacional, para conocer cómo está afrontando el sector la crisis provocada por el coronavirus
  • El ajuste de oferta y precios durante este periodo o la dificultad para vender pisos fuera del precio del mercado son algunas de las principales conclusiones que la proptech destaca
  • Aunque, según señalan, los propietarios siguen resistiéndose, algunos empiezan a ser conscientes de la necesidad de hacerlo para poder vender

En el contexto de nueva normalidad en el que nos encontramos, son muchas las dudas que se plantean en el sector inmobiliario: ¿cuáles son las principales consecuencias de la crisis que vivimos? ¿Cómo está afectando la Covid-19 a la compraventa de casas? ¿Cómo evolucionará el sector en los próximos meses? Ante esta situación, desde Housell, la proptech líder en cuota de mercado en España, han decidido responder a algunas de esas preguntas aportando algunos de sus datos internos más interesantes.

Las conclusiones obtenidas del análisis son las siguientes:

1- El volumen de ofertas se recupera tras el fin del confinamiento

De acuerdo a los datos de ofertas de compra realizadas por semana, hubo un valle pronunciado entre mediados de marzo y principios de mayo, coincidentes con los momentos más duros de confinamiento a causa de la pandemia del coronavirus.

A finales de mayo el número de ofertas presentadas por parte de los compradores empezaron a subir otra vez, hasta alcanzar niveles propios de antes de la pandemia.

Además, destacar que durante esos meses el número reducido de ofertas que se presentaron fueron altamente agresivas, una tendencia que a día de hoy se mantiene.

2- Las viviendas fuera de precio de mercado no encuentran comprador

Tal y como han demostrado los datos, aquellas viviendas que se ponen a la venta con precios similares a los de antes de la pandemia, tardan más en encontrar un comprador. Ante esta situación, aunque algunos vendedores se resistan, ya empiezan a ser conscientes de la situación, algo que, según la proptech, se empezará a ver de manera más clara en el mes de septiembre.

En palabras de Guillermo Llibre, CEO de la compañía “es muy probable que haya más demanda porque todo apuntaba a que los precios iban a bajar. Sin embargo, si los precios continúan sin reducirse como hemos visto hasta ahora, es probable que la demanda sí que lo haga, lo que podría significar que los precios bajarán más a medio-largo plazo y que se produzcan menos transacciones en el corto plazo.” En la actualidad, la realidad refleja que, ante esta situación, todas las viviendas fuera de precio de mercado no están encontrando un comprador fácilmente.

3- El descuento medio sobre el precio de venta en las viviendas que se venden sigue en los mismos valores que antes del Covid (4%)

Las cifras reflejan que los propietarios continúan rechazando aquellas ofertas que, en promedio, se encuentran a más de un 4,2% por debajo del precio publicado. Se refleja asimismo un aumento del número de compradores que intentan hacerse con un inmueble por debajo de su valor inicial, aprovechándose del posible temor de los vendedores. Según el análisis de la proptech, por su parte, los vendedores se resisten ante la situación: tanto antes como después de la pandemia, el descuento promedio es del 4% sobre el precio inicial.

En contra de lo que hacían pensar muchos análisis catastrofistas, parece que el vendedor es consciente de que esta es una crisis circunstancial, y que la contracción de la demanda en el sector no debería prolongarse demasiado en el tiempo” afirma Llibre. “Según las cifras, los vendedores se resisten por el momento a bajar los precios de sus inmuebles, algo que podrían estar empezando a replantearse. Desde Housell ofrecemos un análisis pormenorizado tanto del inmueble como de las demás ventas de la zona en la que se encuentra el mismo, para asegurar al vendedor que el precio que le ponga a su inmueble sea el óptimo para su venta. Además, también ofrecemos un nuevo servicio de hipotecas para ayudar a la hora de negociar las mejores condiciones posibles.

  • El IV Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, realizado por UCI y SIRA, pone de manifiesto que la nueva normalidad ha traído consigo la estabilidad y moderación de las variables que marcan el sector.
  •  A ojos de los profesionales inmobiliarios aumenta el número de vendedores: la mitad apunta a la estabilidad o al crecimiento moderado de clientes de este perfil. Incremento que se espera sea aún mayor en los próximos meses
  • El componente presencial sigue siendo clave para el sector inmobiliario: más de la mitad de los profesionales inmobiliarios realiza menos del 25% de su actividad en teletrabajo

El sector inmobiliario mantiene su tendencia a la estabilidad desde la recuperación paulatina de la actividad a partir de las diferentes fases de la desescalada. Esta es una de la principales conclusiones del IV Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, que acaban de presentar UCI y SIRA para analizar la percepción y evolución del sector de la compraventa de inmuebles durante el último mes, marcado ya en gran parte por la vuelta a la ‘nueva realidad’.

Las diferentes oleadas de este Barómetro permiten ver la evolución del mercado de compraventa de inmuebles desde el pasado mes de abril, en pleno periodo de confinamiento, hasta inicios del mes de julio. Además de incluir una proyección de perspectiva futura del sector a ojos de sus profesionales.

El precio de la compraventa de viviendas representa uno de los puntos de análisis y debate por parte del sector. Según este IV Barómetro Inmobiliario, los profesionales apuntan mayoritariamente a la estabilidad (45%) o al descenso moderado (37%); una visión que coincide con la anterior edición de este estudio, centrada en el periodo de desescalada.

En cuanto al pronóstico de precios en los próximos meses, 4 de cada 10 profesionales apuntan a un descenso moderado y 1 de cada 5 a un descenso mayor, de entre un 10-15%; mientras que un 25% cree que se mantendrán estables. Únicamente un 4% considera que los precios aumentarán de forma moderada o alta.

Según este IV Barómetro Inmobiliario, en este último mes, el número de compradores se ha mantenido estable (25%) e incluso ha aumentado de forma moderada (14%). Una situación que prevén se mantenga igual en los próximos meses.

Por la parte de los vendedores, más de la mitad de los inmobiliarios apunta a la estabilidad y moderación de este perfil, sin radicales descensos ni aumentos. No obstante, para los próximos meses, sí esperan un mayor número de vendedores: la mitad de los profesionales inmobiliarios pronostica un aumento en torno a un 5-15%.

A la vista de estos resultados, los profesionales inmobiliarios son optimistas respecto al stock de inmuebles en su cartera. Casi 6 de cada 10 profesionales inmobiliarios apuntan a la estabilidad o a un incremento moderado de su oferta de inmuebles durante este último mes. Incluso son más optimistas de cara a los próximos tres meses, pues la mitad apunta a un aumento moderado.

En cuanto al análisis de operaciones, los profesionales inmobiliarios se muestran más optimistas con la ‘nueva realidad’: un 21% apunta ya a un crecimiento moderado en ofertas tramitadas y casi un 30% se reafirma en la estabilidad.

Respecto al cierre de operaciones, 5 de cada 10 profesionales creen que se ha mantenido estable o aumentado ligeramente en este último mes; constante que se mantendrá en los próximos 3 meses.

Los profesionales se muestran optimistas

A tenor de los datos recogidos, la evolución del mercado inmobiliario refleja una tendencia positiva que coincide con la percepción de los profesionales del sector. Así, en una escala sobre 10 puntos, los profesionales puntúan con un 6,7 su grado de optimismo.

Por comunidades, los profesionales inmobiliarios de Canarias (7,6), Extremadura (7,4) y la Comunidad de Madrid (6,9%) se muestran más optimistas que la media nacional. En el extremo opuesto, los profesionales de Castilla y León (6,0), La Rioja (6,0) y Baleares (6,1) son quienes apuntan un menor grado de optimismo.

Más de la mitad de los profesionales inmobiliarios realiza menos del 25% de su actividad en teletrabajo

El teletrabajo ha adquirido una importancia inédita para muchos sectores debido a las restricciones de movilidad durante la pandemia. Sin embargo, el IV barómetro ha puesto de manifiesto que las formas de trabajo en las agencias inmobiliarias no han cambiado demasiado.

Según manifiestan los profesionales inmobiliarios, el teletrabajo es una fórmula asentada pero el componente presencial sigue pesando mucho: 4 de cada 10 agentes inmobiliarios aseguran que el trabajo en remoto representa actualmente menos del 10% del global.

No es de extrañar, por tanto, que las visitas físicas a los inmuebles sigan teniendo un componente muy importante. El 40% de los profesionales inmobiliarios asegura tener un nivel estable o de aumento moderado de estas visitas, que esperan mantener e incluso aumentar en los próximos meses. Ante estas perspectivas, la situación laboral en las agencias inmobiliarias se mantiene muy estable y casi 7 de cada 10 profesionales del sector prevén que siga siendo así. Incluso 2 de cada 10 encuestados apunta al crecimiento de la plantilla en su agencia.

Para José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, “este Barómetro Inmobiliario demuestra que la crisis del Coronavirus supuso un golpe muy fuerte en el sector inmobiliario en los meses anteriores, pero parece que la recuperación de la actividad a nivel general ha devuelto también oxígeno al mercado de compraventa de inmuebles, con pronósticos de futuro en clave positiva”. 

  • Salamanca y Chamberí se mantienen como los distritos más caros de la capital, con valores por encima de los 5.400 €/m2. Por su parte, Vicálvaro y Villaverde registran precios más bajos, por debajo de los 2.300 €/m2
  • Retiro y Chamberí lideran la subida del primer semestre con un incremento del 2%, mientras en Villa de Vallecas desciende un 4,6%
  • El precio de la vivienda nueva suaviza su crecimiento en el área metropolitana hasta junio (+0,8%), pero no desciende en ningún municipio
  • Pozuelo de Alarcón y Alcobendas son las poblaciones con la vivienda nueva más cara, por encima de los 2.700 €/m2. En cambio, Parla y Torrejón son los más económicos por debajo de los 1.700 €/m2

Sociedad de Tasación ha publicado su Estudio de Vivienda Nueva en Madrid, que incluye información de vivienda nueva sobre Madrid capital y su área metropolitana correspondiente al primer semestre de 2020. El estudio analiza los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas de la Comunidad, así como de los distritos de la capital.

Los resultados del informe revelan que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital se ha situado en 3.663 €/m2 en junio de 2020, lo que supone un incremento del 4,2% con respecto al año pasado y del 1% con respecto a diciembre de 2019. La evolución del precio de la vivienda nueva en el área metropolitana de Madrid ha seguido una tendencia similar, con una variación media del 2,9% interanual y del 0,8% semestral hasta los 2.039 €/m2, muy por debajo del promedio de la capital.

De estos datos se desprende cómo el precio de la vivienda nueva ha aumentado a un ritmo más elevado en Madrid capital que en España, donde se ha registrado una subida interanual del 3% y una variación semestral del 0,8% hasta los 2.472 €/m2 de junio de 2020.

El precio de la vivienda nueva ha resistido por ahora el impacto de la crisis sanitaria de la covid-19 tanto en Madrid capital como en su área metropolitana. No obstante, al igual que ha ocurrido a nivel nacional, su ritmo de crecimiento se ha suavizado durante el último semestre coincidiendo con el shock pandémico y la aprobación del estado de alarma.

Retiro y Chamberí, los distritos donde más sube el precio en el último semestre

Por distritos dentro de Madrid capital, Salamanca se mantiene en primera posición como la zona con un precio más elevado, llegando a un importe de 6.051 €/m2 (un 4,5% más que en junio de 2019 y un 0,2% más que en diciembre del mismo año). En segunda posición, se sitúa Chamberí que registra 5.682 €/m2, (variación del 4% anual y del 2% semestral) y, en tercer lugar, el distrito Centro, donde el precio medio se situaba en 5.118 €/m2 (5,4% anual y un 1,9% semestral).

En el lado opuesto, los distritos de la capital con los precios más bajos son Vicálvaro, Villaverde y Villa de Vallecas. Los tres presentan valores por debajo de la cota de los 2.500 €/m2. Vicálvaro registra el precio más bajo, con un valor medio en junio de 2020 de 2.206€/m2 (+4,4% anual y -1% semestral), seguido por Villaverde con un precio de 2.286 €/m2 (+4,1% anual y +0,1% semestral) y Villa de Vallecas con 2.491 €/m2 (-0,5% anual y -4,6% semestral).

A lo largo del último año, los distritos donde más se ha encarecido la vivienda nueva son La Latina (+7,9%), Fuencarral-El Pardo (7,2%) y Retiro (6,4%). Por el contrario, el precio de la vivienda nueva ha caído un 0,9% respecto a junio de 2019 en Chamartín y un 0,5% en Villa de Vallecas.

Si se analiza la variación semestral, una comparativa que está condicionada por el shock pandémico y la aprobación del estado de alarma, se observa cómo el precio de la vivienda nueva ha aumentado en 14 distritos y decrecido en siete. Destacan los incrementos de nuevo del distrito de Retiro (+2,1%), Chamberí (+2%), Hortaleza y Centro, estos dos con un +1,9%. En contraposición, el precio de la vivienda nueva ha decrecido un 4,6% en Villa de Vallecas, un 1% en Vicálvaro y un 0,7% en Chamartín.

El precio de la vivienda nueva sube por encima del 1,2% en Pozuelo de Alarcón

Los resultados del Estudio de la Vivienda Nueva en Madrid revelan que, dentro del área metropolitana de la Comunidad, el municipio de Pozuelo de Alarcón se mantiene como el más caro con 2.925 €/m2 (variación del 1,9% anual y del 1,2% semestral). Le siguen Alcobendas con 2.755 €/m2 (+3% anual y +1,1% semestral) y en tercera posición se sitúa Boadilla del Monte con 2.520 €/m2 (+0,3% anual y +0,2% semestral).

Por el contrario, los municipios con los precios medios más bajos son Parla, con 1.645 €/m2 (+3,4% anual y +0,9% semestral); Torrejón de Ardoz, con 1.700 €/m2 (+1,5% anual y +0,9% semestral); y Móstoles, con 1.764 €/m2 (+2,6% anual y +1,1% semestral).

Durante los últimos doce meses, los municipios del área metropolitana de Madrid donde más ha aumentado el precio medio de la vivienda nueva son San Sebastián de los Reyes (+4%), Getafe (3,7%) y Parla (3,4%). El precio de la vivienda nueva no ha caído en ningún municipio, pero se ha estabilizado especialmente en Boadilla del Monte, con una leve subida del 0,3%; y en Coslada, con un 0,6%.

Si se observa la evolución entre enero y junio, coincidiendo con la crisis sanitaria por la covid-19, el ritmo de crecimiento se ha suavizado en todos los municipios. Los incrementos más destacados son los de Pozuelo de Alarcón (+1,2%), Alcobendas, Fuenlabrada y Móstoles, los tres últimos con +1,1%. Por el contrario, se detecta una estabilidad en el precio de Boadilla (+0,2%), Coslada (0,6%) y Alcalá de Henares (0,6%).

Indicadores inmobiliarios en la Comunidad de Madrid

El Índice de Confianza Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación se sitúa en 41,6 puntos sobre 100 en la Comunidad de Madrid en el segundo trimestre de 2020. Este indicador ha descendido 7,1 puntos durante el último trimestre y se encuentra, de hecho, por debajo de la media nacional (43 puntos).

En cuanto al Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se sitúa en 8,2 años de salario íntegro en la Comunidad de Madrid, por encima de los 7,3 años de promedio a nivel nacional.

La capacidad de acceso a la vivienda por parte de un ciudadano con unos ingresos medios, considerando no sólo el salario, sino también su capacidad de endeudamiento sitúa el Índice de Accesibilidad en Madrid en 96, cogiendo como índice adecuado el valor 100, lo que significa que en Madrid es necesario hacer un esfuerzo económico mayor del que se considera adecuado para poder acceder a una vivienda.

La evolución de los precios en el mercado de la vivienda será desigual según las zonas y el tipo de vivienda. El ajuste en la usada puede ser más acusado que en la nueva. Esta ha sido la principal conclusión de los expertos reunidos en el decimoséptimo encuentro organizado por SIMAPRO Home Edition con el título Vivienda: precios y tendencias de mercado posconfinamiento. Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de FOTOCASA, Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, y Pedro Soria, Director Comercial de TINSA, han sido los ponentes. La periodista de Capital Radio y directora de su programa Inversión Inmobiliaria, Meli Torres, ha sido la moderadora. Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, y Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, han participado en el coloquio como invitados. El encuentro ha contado con la colaboración de Fotocasa.

“El ajuste de precios será moderado y dual, con un impacto mayor en la vivienda usada que en la nueva, aunque la localizada en las zonas costeras lo acusará más debido al previsible retraimiento de la demanda internacional”. De esta manera ha resumido Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa, su análisis de las consecuencias producidas por la pandemia de la COVID-19 en el mercado residencial español. En su opinión, estamos ante una crisis que se produce en una economía “con unos fundamentales mucho más sólidos que en 2008”, por lo que augura que su incidencia en el sector inmobiliario “será más contenida” que en otros.

 

Para Soria, la clave está “en cuánto tiempo se tardará en recuperar la confianza del consumidor” golpeada por las dudas que genera la actual situación económica y que no se resolverán “hasta que tengamos una vacuna”. Previamente, Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, había llamado la atención sobre este hecho, al revelar que el Índice de Confianza que trimestralmente publica esta tasadora ha registrado en su última edición, correspondiente al período abril-junio de este año, un descenso de 6 puntos con respecto al trimestre previo.

 

En su intervención, el director Comercial de Tinsa ha relativizado la intensidad de los actuales brotes verdes en la reactivación del sector tras el parón impuesto por el estado de alarma. “Esperemos que no sean solo resultado de un ‘efecto champán’”, ha dicho, para a continuación señalar al mercado de alquiler como uno de los beneficiados por la pandemia. “El miedo y la desconfianza de la gente a comprar en el momento actual la está acercando al alquiler, de la misma manera que no hay que descartar que parte del mercado de residencias vacacionales se traslade al de primera, lo que podría contribuir a que se destensen los precios en algunas zonas”.

Por su parte, Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de Fotocasa, ha afirmado que “la COVID ha cambiado las tendencias en las características demandadas de una vivienda. Ahora se quieren más balcones y terrazas, más chalés y pareados, y muchas más fincas rústicas. La búsqueda de pisos con las características más solicitadas antes de la pandemia se ha reducido casi un 15% en nuestro buscador”. Ismael Kardoudi encuentra la explicación a este hecho en la generalización del teletrabajo durante el estado de alarma, “que ha cambiado la manera en que entendemos la vivienda a la que ahora pedimos que tenga una clara distinción entre los espacios de ocio y trabajo”.

En opinión de Ismael Kardoudi, se trata de un cambio que también está modificando las tipologías de las viviendas de alquiler. “La gente está pasando del balcón a la terraza y de la terraza al ático. La facilidad del cambio en la vivienda en alquiler está acelerando esta tendencia, pero también tensionando los precios”. En el encuentro, el Director de Estudios y Formación de Fotocasa ha adelantado cómo está evolucionando el precio del alquiler, que, como la vivienda nueva, registra un curso también dual. “Es cierto que algunas zonas ha empezado a bajar, pero en otras, principalmente en grandes centros urbanos, ha experimentado subidas de hasta el 10%, lo que permite suponer que todavía hay cierto margen”. En todo caso, según Kardoudi,  el trasvase de viviendas que estaban en el mercado de alquiler turístico todavía no ha afectado al precio del alquiler residencial convencional.

Respecto al futuro inmediato, Ismael Kardoudi se ha mostrado moderadamente esperanzado, ya que, refiriéndose al mercado de compraventa, “estamos un 36% por debajo del pico de precios alcanzado durante la burbuja”. Además, cree que se ha aprendido mucho de la crisis del 2008. “La gente ya no se mete en jardines crediticios y los bancos tampoco los conceden de manera alegre, y esto es muy positivo para la evolución del sector”. En la misma línea argumental se expresó Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores. Tras señalar que en abril y mayo las inscripciones de compraventa habían caído alarmantemente, “en junio se ha registrado un repunte importante, con números cercanos a 2019. Esta no es una caída como la del 2008. Más bien parece un paréntesis”, ha concluido.

Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, ha puesto números a la situación actual. “En lo que a leads se refiere, estamos todavía un 10% por debajo de los niveles pre COVID y un 40% en visitas a oficinas”. En el extremo positivo de la balanza sitúa “las escasas renuncias de compradores que estaban a punto de escriturar”, que, sin embargo, contrastan con las ventas sobre plano, “que en el mes de junio se redujeron un 40%” con respecto al ejercicio anterior

Con todo, el CEO de SDIN Residencial cree que hay más demanda que oferta, “por lo que no veo problema en el mercado de vivienda nueva, que, comparado con el de 2008, es muy pequeño, con unas ventas anuales de algo menos de 100.000 unidades”. En su opinión, “el problema de los promotores será la venta sobre plano. Si se ralentiza eso será un problema, porque a su vez supondrá una ralentización en el inicio de las obras, pues los bancos, para financiar un proyecto, nos exigen un porcentaje de preventas”. Lo que le conduce a la siguiente conclusión: “no creo que haya ajustes de precios generales, pero sí parciales, para acelerar el fin de la comercialización de una promoción”.

  • El ritmo de crecimiento se frena hasta el +0,8% en el primer semestre
  • Durante el último trimestre, el Índice de Confianza de ST sufre la mayor caída trimestral en su historia, 6,3 puntos, hasta situarse en 43 puntos sobre 100
  • Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona ven incrementada la oferta de vivienda nueva en un 18,3% y un 45,8%, respectivamente
  • El número de viviendas nuevas en venta en Madrid y Barcelona aumenta hasta 7.476 y 5.249 unidades respectivamente, equivalente a 8,6 y 18,4 meses de demanda
  • Adicionalmente, y dada la excepcional situación causada por la crisis sanitaria, Sociedad de Tasación ha comprobado desde el 14 de marzo el valor de más de 75.000 muestras de mercado, tanto de vivienda nueva como de usada, casi tres veces más que en un periodo normal

Sociedad de Tasación ha publicado hoy una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, que incluye información de vivienda nueva correspondiente al primer semestre de 2020. Este estudio se ha realizado en cerca de 400 municipios y analiza los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas del territorio nacional.

Puedes descargar el informe completo aquí.

De forma paralela, Sociedad de Tasación también ha publicado hoy la edición de 2020 de su estudio Censo ST de Vivienda Nueva, que pone a disposición del mercado información completa y detallada de la oferta de vivienda nueva que está pendiente de venta en el área metropolitana de Madrid y de Barcelona, así como en ambas ciudades. El estudio actualiza la anterior edición del mismo, que data del año 2018, incorporando la nueva oferta generada a lo largo de los dos últimos ejercicios. Además, recoge sus características, precios, superficies, número de dormitorios y ubicación.

Dada la situación de excepcionalidad causada por la pandemia, Sociedad de Tasación ha intensificado su labor de supervisión del mercado y ha comprobado el valor de más de 75.000 muestras de mercado, tanto de vivienda nueva como de usada, desde el 14 de marzo. Una cifra representa un trabajo de campo tres veces superior al de un periodo normal.

El precio de la vivienda modera su crecimiento

El precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de las capitales de provincia de España ha aumentado un 3% durante el último año, hasta alcanzar los 2.472 €/m2 construido en junio de 2020, lo que supone un coste de 222.480 € para una vivienda de tipo medio de 90 m2. Sin embargo, es importante matizar que el ritmo de crecimiento de semestres anteriores se ha moderado por tercer año consecutivo y, tras el shock pandémico, la variación al alza desde diciembre de 2019 es de apenas un 0,8%.

Por su parte, el precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 1.674 €/m2. Un importe que representa un aumento del 1,7% con respecto a junio del año pasado.

Si se desglosan los datos por tamaño de población, se observa cómo el precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 1.821 €/m2, con una variación anual del 2,2%; y en las ciudades con población de entre 50.000 y 100.000 habitantes en 1.705 €/m2 (+1,9%). Por su parte, en aquellas que tienen entre 25.000 y 50.000 habitantes ha aumentado un 1,6% hasta llegar a los 1.570 €/m2. Por último, las ciudades por debajo de los 25.000 habitantes el precio medio es de 1.535 €/m2 (+0,8%).

A nivel de capitales de provincia, tanto Madrid como Barcelona siguen liderando las subidas, aunque con un ritmo mucho más moderado en esta primera mitad del año. La primera experimenta un crecimiento del precio del 4,2% con relación a junio de 2019 (comparativa anual), pero sólo el 1% con respecto a diciembre del mismo año (semestral), mientras en el caso de Barcelona, la evolución se sitúa en el 4% y el 1,1%, respectivamente.
En el resto de las capitales se observan incrementos anuales más moderados que en periodos anteriores: Valencia, por ejemplo, crece al 3,7%; Logroño al 3,6% y Tenerife al 3%. Sin embargo, a excepción de Barcelona y Cáceres (1,1%), ninguna de ellas supera el 1% de crecimiento semestral, teniendo en cuenta, eso sí, que ninguna entra en cifras negativas.

Por Comunidades Autónomas, de nuevo Cataluña (3.974 €/m2), Madrid (3.663 €/m2) y País Vasco (2.754 €/m2) se sitúan como aquellas con el precio más elevado por m2 construido. Por el contrario, Extremadura (1.208 €/m2), Murcia (1.267 €/m2), y Castilla La Mancha (1.441 €/m2) se mantienen como las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

En definitiva, el precio de la vivienda nueva continúa la tendencia a la moderación que ya se inició a finales de 2018. La crisis sanitaria de la covid-19 ha podido influir en que esa tendencia haya sido más acusada de lo previsto, pero no se ha producido —al menos por el momento— una inversión del ciclo anterior, de tal forma que se siguen experimentado ligeras subidas.

El Índice de Confianza Inmobiliario de ST sufre una caída de 6,3 puntos

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se sitúa en 43 puntos sobre 100 y mantiene una caída constante desde junio de 2018 (58,5 puntos), que se ha acentuado durante el segundo trimestre del año desde el valor de marzo de 2020 (49,3 puntos), previo a la crisis sanitaria. Es decir, este índice ha caído 6,3 puntos en apenas tres meses.

La encuesta de base se ha realizado durante la última semana de vigencia del estado de alarma decretado por el Gobierno de la nación, y es significativo que la valoración realizada para el futuro próximo por los expertos encuestados, mejora sensiblemente los datos de la etapa recién superada, si bien en ninguno de los dos casos se supera el valor medio de 50 puntos (equilibrio entre criterio optimista y pesimista).

Por comunidades autónomas, ninguna supera la barrera de los 50 puntos. Las tres que más se aproximan, pese a la tendencia generalizada a la baja, son Galicia con 45,7 puntos, Andalucía con 44,8 y Asturias con el mismo resultado. Por el contrario, este índice se sitúa en 39,4 puntos en La Rioja, 39,9 en Castilla y León y 40,7 en Baleares.

  • Una nueva edición del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ realizado por UCI y SIRA pone de manifiesto que, tras un periodo de confinamiento donde la actividad se ha reducido notablemente, la fase de desescalada empieza a devolver el ritmo habitual al sector.
  • 3 de cada 10 profesionales inmobiliarios apuntan a la estabilización de las ofertas tramitadas durante la fase de desescalada y un 35% afirma haber cerrado ya operaciones.
  • En los próximos meses, el 20% de estos profesionales apunta a un crecimiento moderado del número de vendedores y un 35% a un descenso moderado del precio de los inmuebles.

Las primeras fases de la desescalada han devuelto un cierto ritmo al mercado inmobiliario. Un ritmo que, aunque pausado, parece mantenerse en una tendencia estable-moderada, según una nueva edición del Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, realizado por UCI y SIRA para conocer la percepción y evolución del sector de la compraventa de inmuebles según estos profesionales.

El anterior Barómetro Inmobiliario se centró en el mercado inmobiliario durante el periodo de confinamiento. Ahora, analiza la perspectiva del sector en estas últimas semanas donde se han sucedido las diferentes fases de la desescalada.

La recuperación paulatina del ritmo de trabajo en las agencias inmobiliarias se ha traducido también en datos que reflejan un mayor movimiento en el sector de la compraventa de inmuebles. La recuperación del componente presencial de algunas actividades y procesos se ha notado en estas últimas semanas.

Así, mientras en el periodo de confinamiento, 6 de cada 10 profesionales inmobiliarios apuntaban a un descenso alto e incluso radical de las ofertas tramitadas, en la fase de desescalada, casi un 30% de profesionales habla de estabilización de estas operaciones. Además, los profesionales se muestran optimistas: un 25% espera un crecimiento moderado y más de un 10% un crecimiento medio de ofertas tramitadas en los próximos meses.

Lo mismo ocurre con el cierre de operaciones, si el 40% de los profesionales inmobiliarios aseguraba un descenso radical durante el confinamiento, en las últimas semanas la tendencia es a la estabilización, según apunta un 35%. Además, un 20% cree que seguirá así e incluso mejorará en los próximos meses.

En cuanto al número de compradores interesados en adquirir una vivienda, mientras un 35% de estos profesionales apuntaba a un descenso de compradores de más del 50% durante el periodo de confinamiento, en la desescalada esta bajada radical solo es compartida por un 10% de los profesionales inmobiliarios, que apuestan por la estabilización y un aumento moderado de clientes interesados en la compra, con una proyección similar para los próximos tres meses.

Por el lado de los vendedores de inmuebles, como ya se observó en el anterior Barómetro Inmobiliario, la tendencia se mantiene en la estabilidad: un 37% (frente al 29% del estudio anterior) de estos profesionales ve la situación estable. Incluso, un 20% apunta a un crecimiento moderado. Es más, en los próximos meses se espera un aumento más notable del perfil de vendedores: un 32% augura un aumento moderado y un 15% un crecimiento medio.

En estas últimas semanas, parece que la cartera de inmuebles se ha mantenido estable para un 40% de estos profesionales. Siguiendo la tendencia de crecimiento moderado y medio del número de vendedores, también estiman que se replique en el stock de inmuebles para los próximos meses. Una situación de estabilidad y tendencia al crecimiento moderado que permitirá, según los profesionales inmobiliarios, seguir contando con la plantilla habitual de sus agencias.

Preguntados por el precio, casi la mitad de los profesionales apunta a la estabilidad y un 35% a un descenso moderado, que esperan sea la tendencia en los próximos meses.

Para José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, “este Barómetro Inmobiliario es una gran noticia para el sector porque refleja que una vez se va recuperando la actividad presencial, los descensos en el mercado de la compraventa de inmuebles se traducen en estabilización y crecimiento moderado de las operaciones cerradas y otras variables clave en el proceso”.

Barómetro Inmobiliario: Consulta el informe completo.

  • El precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá desde los 1.653 euros en 2019 hasta los 1.570 en 2022
  • El modelo desarrollado por Euroval y el INSTAI prevé una reducción de hasta el 1.625 en 2022
  • En cuanto al stock de vivienda, la proyección de Euroval y el INSTAI arroja
    una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años

La curva alcista en los precios del parque residencial español se frena en seco después de cinco años de subidas continuas para entrar en caída. Es la principal conclusión de una proyección realizada por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) en base a un modelo predictivo de cuatro variables clave en la formación del valor de una vivienda: el tipo medio bancario, el stock residencial existente, la tasa de empleo y la propia evolución de los precios residenciales.

De acuerdo con la proyección generada por el modelo, Euroval y el INSTAI concluyen que el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional no dejará de bajar durante el trienio
2020-2022, de manera moderada el primer año y más acusadamente en el segundo y tercero. Así, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional descenderá hasta los 1.606 euros en el cuatro trimestre de 2020, hasta los 1.563 euros en el cuarto trimestre de 2021 y los 1.570 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2022 con respecto al valor del cuarto trimestre de 2019, que fue de 1.653 euros/m2.

A fecha de hoy y con los datos disponibles resulta imposible concretar como afectará el nuevo contexto provocado por la pandemia de la COVID-19 cada uno de los diferentes mercados territoriales de nuestro país. En opinión de Alejandro Belchí, Analista Principal del INSTAI, “cabe suponer que la vivienda nueva seguirá desarrollándose conforme a la previsión que tenía antes del parón de la actividad económica. Como además se trata de operaciones que en su mayoría ya están pre contratadas es difícil que acuse variaciones significativas”.

La situación es muy distinta para el caso de la vivienda usada, que además supone en torno al 80% del volumen total de compraventas en España. “La caída en su número de compraventas ya es un hecho, con independencia de que este dato no se pueda extrapolar ni a todo el territorio nacional ni a los tres años de nuestra proyección. No obstante, cabe suponer que el efecto negativo en los precios será más intenso en la vivienda usada que en la nueva, y más acusado en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes”.

De las variables consideradas en el modelo predictivo de Euroval y el Instai, el tipo medio hipotecario y la tasa de empleo son las que tienen un peso más significativo en su proyección de precios. En cuanto a la primera, y partiendo de un tipo medio hipotecario de 1,805 en el último trimestre de 2019, el modelo prevé una reducción de hasta el 1,700 en 2020, del 1,650 para 2021 y del 1.625 para 2022.

En lo que respecta a la variable desempleo, Euroval y el INSTAI han tomado como referencia las proyecciones del documento Actualización del escenario económico 2020-2021, elaborado por el Departamento de Economía de la CEOE, que ofrece los siguientes porcentajes medios de desempleo en el trienio analizado: 19,5% para 2020, 21% para 2021 y un 20% para 2022, si bien este último dato es una aproximación propia, pues el documento de la CEOE no ofrece estimaciones para ese año.

En cuanto al stock de vivienda, expresado como la diferencia entre el stock actual y el existente en 2004, el cálculo de la proyección de Euroval y el INSTAI arroja una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años. Además, también se ha tenido en cuenta la ralentización que podría darse tanto en la promoción como en la construcción residenciales. Y puesto que el stock ya se encuentra en un nivel relativamente bajo, incluso una merma limitada del mismo permite suponer que su porcentaje de reducción se mantendrá constante.

En total, la caída media en el precio medio de la vivienda a nivel nacional será de un 3% en 2020, de un 5,5% en 2021 y de un 5% en 2022. El descenso más significativo se registrará en 2021, iniciándose a partir de entonces una recuperación del valor de las viviendas, pero sin alcanzar los niveles del último trimestre de 2019”, concluye Alejandro Belchí.

  • El índice general se mantiene sin cambios respecto abril y muestra un incremento del 3,6 % respecto a mayo del año pasado.
  • Tanto las capitales y grandes ciudades como las localidades más pequeñas del interior peninsular registraron en mayo ligeros descensos intermensuales del 1,3 % y del 2,6 %, respectivamente.
  • El valor medio en España se ha incrementado un 18, 5 % desde mínimos y acumula una caída del 32 % desde los máximos de 2007.

Las tasaciones realizadas durante el mes de mayo por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa siguen sin mostrar variaciones estadísticamente significativas en los precios medios de la vivienda en España. El índice general del IMIE General y Grandes Mercados se mantuvo en 1.552 puntos en mayo, prácticamente sin cambios respecto al mes anterior. El precio medio en España es un 3,6 % superior al de mayo de 2019 y acumula una revalorización del 18,5 % sobre el mínimo nacional registrado durante la crisis.

La alteración del normal desarrollo de la actividad inmobiliaria a partir de marzo como consecuencia de la crisis sanitaria no ha provocado por el momento cambios estadísticamente significativos en la evolución de los precios del mercado residencial, que comenzaron a mostrar signos de estabilización hace ya varios trimestres. El índice general se mantuvo plano en mayo respecto a abril (+0,0 %). «El valor medio de los distintos grupos geográficos en mayo es similar a la media de los meses precedentes de 2020, quedando algo por encima las áreas metropolitanas tras un incremento mensual del 2,7 %«, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las capitales y grandes ciudades registraron un ligero descenso del 1,3% en el último mes, que deja el crecimiento interanual en el 3,8 %. También las localidades más pequeñas del interior peninsular (‘Resto de municipios’) se ajustaron moderadamente a la baja respecto a abril (-2,6 %) y sitúan el incremento interanual de precios en el 2,9 %. Por su parte, la costa mediterránea se mantiene en niveles similares a los de hace un año (+0,3 %), pese al aumento en el valor medio registrado en mayo respecto a abril.

Variación desde mínimos y máximos

El precio medio en España es un 18,5 % superior al mínimo registrado en febrero de 2015 y muestra una caída acumulada del 32 % desde máximos de 2007.

Las localidades agrupadas en ‘Resto de municipios’ y las áreas metropolitanas son los grupos geográficos más atrasados en el proceso de recuperación, con un incremento del 8,3 % y del 17,1 %, respectivamente, desde sus mínimos. Un ritmo que contrasta con el 26,7 % de revalorización experimentado en el grupo ‘Baleares y Canarias’ o el 27,5 % de las capitales y grandes ciudades.

En comparación con los precios máximos alcanzados en 2007, la costa mediterránea se mantiene como la zona más afectada entre las cinco analizadas, con una caída acumulada del 42,1 %, seguida por las áreas metropolitanas, con un 37,4 %.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. Este es el Flash de Mercado con los últimos datos disponibles hasta el día de hoy.

*Evolución interanual, excepto en la oferta neta en portales inmobiliarios (trimestral), Euríbor y tasa de dudosidad.

Los datos absolutos de cada indicador y su variación, así como la perspectiva histórica de los datos de precios medios, están disponibles en la ficha IMIE General y Grandes Mercados en la siguiente dirección:

https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/informes/2020/1-ficha-imie-mayo-2020.pdf

  • El buen funcionamiento del teletrabajo ha convertido a las segundas viviendas en una alternativa que ya no solo es posible disfrutar durante los fines de semana o en vacaciones. 
  • La crisis sanitaria podría cambiar las prioridades a la hora de adquirir una segunda residencia: ahora será más importante el espacio, la inclusión de estancias que puedan adaptarse como espacio de trabajo o una decoración de interiores a medida.

La respuesta de la demanda del mercado inmobiliario depende todavía de diversos factores como el desarrollo de las fases de desescalada, la situación financiera de los potenciales compradores, las cifras del empleo, el impacto en la inversión, etcétera. Sin embargo, lo que sí es una certeza es que las necesidades habitacionales han cambiado y que, a raíz del confinamiento, han surgido otras prioridades a considerar a la hora de adquirir un nuevo inmueble. Esto, aparte de afectar a la compra de una vivienda habitual, también comprometerá la demanda de segundas residencias.

El buen funcionamiento del teletrabajo ha convertido a las segundas viviendas en una alternativa que ya no solo es posible disfrutar durante los fines de semana o en vacaciones. Ahora, gracias al previsible incremento de la implantación del trabajo a distancia durante la vuelta a la “nueva normalidad”, este tipo de inmuebles tomarán mayor importancia. Sobre todo, este verano, cuando tras varios meses de cuarentena los propietarios se desplacen a sus segundas residencias a disfrutar del buen tiempo de la época estival.

Este aumento de uso conllevará que los aspectos tradicionales que antes se tenían en cuenta a la hora de valorar su adquisición se modifiquen, dando lugar a la necesidad de mayor espacio, estancias para trabajar, luminosidad o extras. Los expertos de Solvia analizan los principales intereses y motivaciones que marcarán, a partir de ahora, la búsqueda de un segundo inmueble:

  • Del apartamento en la playa al piso espacioso y con una zona para trabajar. Tradicionalmente, las segundas viviendas de costa solían ser pequeños inmuebles de no más de 50 m2 y una habitación. Ahora, la prioridad estará en disponer de más superficie, flexibilidad y, sobre todo, estancias abiertas. Estas no solo aportarán mayor sensación de amplitud, también incrementará la luminosidad de la vivienda y ayudará a crear ambientes más acogedores. Tanto en el caso de los inmuebles de costa como en las casas ubicadas en zonas rurales, también se buscará que incluyan estancias que puedan adaptarse como espacio de trabajo, cuarto de juegos o zona de relajación.
  • Decoración a medida: fin del “reciclaje” de muebles procedentes de la primera vivienda. Uno de los principales fallos de estilo de las segundas viviendas es que su mobiliario y demás elementos proceden de lo reciclado de la vivienda habitual o de donaciones familiares. Así, su diseño tomará personalidad propia y el desembolso en su decoración será mayor, ya que el objetivo es disfrutarlas mucho más tiempo. Para las viviendas de playa, por ejemplo, convendrá elegir una inspiración marinera: blanco y azul como colores predominantes, textiles a rayas, muebles de ratán o de mimbre, elementos marinos (conchas, caracolas, estrellas de mar…). Para las de campo, será clave incluir tonos neutros combinados con la calidez de la madera o con piedra, los tejidos naturales como el algodón o el lino, las flores y las plantas, etc.
  • Extras, como balcones, terrazas o jardines, muy necesarios también en segundas viviendas. Después de semanas de confinamiento, los futuros compradores valoran mucho más el hecho de contar con estancias al aire libre (balcones, terrazas, patios, pequeños jardines…). Tener este tipo de extras de vivienda supone disfrutar de múltiples ventajas: posibilidad de hacer, desde casa, ejercicio al aire libre, plantar un pequeño huerto, organizar reuniones familiares… Esto también se trasladará a las segundas viviendas.
  • La luz natural como fuente de bienestar. La iluminación natural, que anteriormente no era una prioridad absoluta en las segundas residencias, tiene una gran influencia en la salud física y mental, por su papel protagonista en la regulación de gran parte de las funciones vitales del organismo y las buenas sensaciones que aporta, fomentando la concentración a la hora de trabajar y aportando mayor energía para afrontar el día. Por no hablar de que una buena iluminación permitirá obtener el máximo rendimiento de las horas de sol, en detrimento del gasto en electricidad de la luz artificial.
  • Preocupación por la eficiencia energética y por el aislamiento acústico. Ahora que se va a pasar más tiempo en este “segundo hogar”, el ahorro y la disminución de la demanda energética tomará mayor protagonismo. Esto ocasionará que se refuerce la importancia de contar con soluciones como electrodomésticos de bajo consumo, aislamiento térmico, tecnología inteligente con sistemas de localización o programable… También crecerá la instalación de sistemas de aislamiento acústico, a fin de garantizar el mayor ambiente de confort interior posible.
  • Apuesta por materiales que protejan de la contaminación. El tipo de material de construcción y la calidad del mismo es otro de los criterios que afectarán a la elección de una nueva vivienda. El hecho de permanecer más tiempo en casa ha llevado a que aumente la preocupación por la contaminación en espacios cerrados, una consideración que también se verá reflejada en las segundas residencias. Por ello, ahora más que nunca se valorará que un inmueble esté fabricado a base de materiales naturales, libres de tóxicos e inocuos. Así mismo, proliferará el uso de productos (revocos y pinturas) capaces degradar olores y sustancias nocivas para la salud.