• Las nuevas necesidades habitacionales, la falta de liquidez o la incertidumbre económica son algunas de las razones por las que la oferta de inmuebles se está acelerando.

La oferta de vivienda para la venta en España ha experimentado un crecimiento notable durante los últimos meses. Los nuevos requisitos habitacionales surgidos a raíz de la pandemia, la necesidad inmediata de liquidez o la incertidumbre económica han obligado a muchos propietarios a colgar el cartel de ‘se vende’ y buscar rápidamente un comprador para su inmueble habitual o segunda residencia.

Sin embargo, la venta de una vivienda no es tarea fácil. Y menos aún en el actual contexto económico, donde las prisas por desprenderse del inmueble pueden conducir a errores que dificulten todavía más este objetivo por no tener en cuenta las excepcionalidades que vive el sector. Conscientes de esta situación, y desde su posición como asesores expertos en este tipo de procesos, desde Solvia han identificado algunos de los fallos más comunes a la hora de vender una vivienda en plena pandemia de COVID-19:

  • Fijar un precio poco realista, sin tener en cuenta los cambios en el mercado. Hay muchos factores que influyen a la hora de fijar el precio de venta de un inmueble: las características de la vivienda (distribución, instalaciones, calidades, orientación, reformas realizadas…), la zona en la que se encuentra, si el barrio donde está ubicada cuenta con servicios suficientes y está bien comunicado, etc. Sin embargo, la incertidumbre económica actual también hace necesario estar pendiente en todo momento de la tendencia de precios que marca el mercado.

Aunque el valor de los inmuebles cerró 2020 con un incremento interanual del 2,25%, según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, 2021 será un año marcado por los ajustes en el valor de la vivienda. Por ello, será preciso tener en cuenta cómo se desarrolla el sector en este sentido para evitar fijar un valor excesivamente superior que ahuyente a los posibles compradores.

  • Descuidar la presentación del inmueble en Internet. Es probable que a los potenciales compradores de la vivienda les resulte complicado o imposible ir a las visitas guiadas de los inmuebles durante estos días. Por ello, ahora más que nunca se requiere cuidar la presentación de los activos en los portales de venta online. Pero esto no solo se consigue subiendo buenas fotografías y descripciones completas. También es necesario aprovechar otras ventajas que da la tecnología para dar un valor añadido a la propiedad: guías virtuales con vídeos, tours personalizados, imágenes 360º, decoración virtual o chatbots para preguntar dudas. De igual modo, será fundamental destacar puntos fuertes de la vivienda, como: grandes espacios, terrazas o balcones, zonas comunes, habitaciones que podrían destinarse al teletrabajo…
  • No contar con ayuda profesional. Contar con la orientación de profesionales expertos en el sector inmobiliario siempre ha sido garantía de que el inmueble se venderá lo antes posible. No solo por el asesoramiento y apoyo que brindan a la hora de analizar el mercado, sino porque también traen consigo una amplia cartera de posibles compradores interesados, lo que elimina empezar la búsqueda de clientes desde cero. La valoración del inmueble, la adecuación de la vivienda, la negociación de la venta, la preparación de toda la documentación necesaria para la transacción o las recomendaciones en cuestiones legales son también aspectos en los que estos profesionales expertos pueden ayudar.
  • Desatender las medidas de seguridad para las visitas en la era COVID-19. La limpieza exhaustiva y la ventilación diaria de los inmuebles se han convertido en un requisito indispensable para las visitas guiadas. No obstante, nunca está de más añadir un extra de seguridad sanitaria para evitar posibles contagios que puedan echar para atrás la compra. La desinfección de todos las superficies y pomos de las puertas antes y después de las visitas es una muy buena recomendación en este sentido, así como ofrecer gel hidroalcohólico a los clientes y recomendarles que guarden la distancia de seguridad y procuren no tocar nada. Con ello, los posibles compradores se sentirán más seguros y abiertos a valorar la adquisición de la vivienda.
  • Descartar automáticamente la reforma del inmueble. Ahora mismo, la gran mayoría de los potenciales compradores buscan una vivienda que satisfaga sus nuevas necesidades habitacionales: espacios flexibles y amplios, buenas calidades, eficiencia energética, inmuebles renovados, etc. Por ello, ahora es más importante que nunca valorar la opción de reformar el inmueble antes de venderlo. No solo se conseguirá atraer a más interesados, sino que será posible incrementar sustancialmente su precio de venta.
  • No definir un tipo de comprador al que dirigirse. Una vivienda también es un producto en oferta que se dirige a un determinado tipo de comprador. No es lo mismo poner a la venta un piso de tamaño medio ubicado en una planta 4º que un bajo interior de 40 m2, o un inmueble totalmente reformado a uno que requiere una rehabilitación integral. Por este motivo, hay que analizar previamente las características de la vivienda para saber a qué público enfocarse y qué ventajas destacar. Por ejemplo, en el caso del bajo interior, habría que dirigirse a un demandante que busca únicamente la oportunidad de obtener un producto residencial a un precio competitivo, con una visión más enfocada a la inversión y no tanto al uso propio.

 

 

  • Lo principal es explorar y analizar toda la oferta disponible en la zona deseada, realizando también un estudio de mercado sobre los precios.
  • Los trámites que se pueden hacer de forma online son cada vez más variados para ayudar a la compra de vivienda en la situación actual: visitar viviendas virtualmente o contratar una hipoteca o una tasación online, son algunas de las alternativas.

Actualmente se vive una época en la que las personas pasan más tiempo que nunca en casa. Este factor, unido al cambio de hábitos y demandas, principalmente por el confinamiento estricto vivido en 2020, ha generado que muchos se hayan dado cuenta de que sus hogares actuales no satisfacen sus necesidades, encontrándose así en la búsqueda de una vivienda de reposición.

Más luminosidad, espacios exteriores como terrazas y jardines o habitaciones extra para utilizar como sala de ocio o despacho para teletrabajar, son algunas de las características que están protagonizando la búsqueda de vivienda.

Pero ¿qué factores se deben tener en cuenta a la hora de buscar una vivienda de reposición actualmente? Los expertos de Instituto de Valoraciones dan 5 recomendaciones:

  • Analizar los precios de la zona de interés. Lo primero que se debe hacer al buscar una nueva vivienda es definir la zona de interés del comprador. Luego de esto, se debe hacer un análisis de los precios por metro cuadrado que se barajan en la zona, teniendo en cuenta que, por ejemplo, el precio por metro cuadrado de un piso reformado no será el mismo que el de un piso para reformar. Por ello, lo ideal es hacer un estudio de los precios de la zona y definir un precio medio que se esté dispuesto a pagar, tanto para la búsqueda como para el momento de negociar. A la hora de analizar los precios de las viviendas, se debe también tener en cuenta los gastos fijos que esta pueda acarrear, como pueden ser los gastos de comunidad, el IBI, costes de suministros, etc.
  • Explorar toda la oferta en los distintos medios. Cuando se busca una vivienda para comprar, se debe explorar de forma detallada toda la oferta disponible en la zona de interés. Para ello, la clave es estar al día de las nuevas opciones que se publican en los portales inmobiliarios, que permiten hacer una búsqueda con diversos filtros como zonas, rangos de precios o características del inmueble, y que además ofrecen la posibilidad de configurar alertas que avisen cuando se publique un nuevo inmueble con las características deseadas. Incluso, hay portales que ofrecen visitas 360º o con tecnología 3D del inmueble, como es el caso del portal inmobiliario Vitrio, algo muy útil para realizar un primer filtrado y visitar físicamente solo aquellos inmuebles que puedan ser buenos candidatos. También está la opción contar con el asesoramiento de profesionales del sector que puedan ayudar en la búsqueda.
  • Informarse sobre los trámites que se pueden realizar online. Las empresas Proptech han ido creciendo en el ámbito inmobiliario ofreciendo, tanto a profesionales como a clientes del sector, facilidades para realizar cualquier transacción, gestión o servicio. Y en este último año, han proliferado aún más los servicios virtuales que se pueden realizar, como puede ser firmar contratos de alquiler totalmente online, visitar viviendas de forma virtual, contratar servicios a domicilio o domotizar un hogar, entre otros. En este sentido, existen también diversas herramientas virtuales que pueden facilitar y agilizar a los compradores los trámites necesarios para comprar una vivienda. Entre ellos: contratar la tasación de la vivienda totalmente online o comparar las hipotecas del mercado e incluso contratar una de forma online en un banco digital.
  • Agilizar la tasación de la vivienda mediante su contratación online. La tasación oficial del inmueble es un trámite indispensable para determinar el valor real del mismo a la hora de solicitar un préstamo para la compra de una vivienda. Y es que la contratación de una tasación se puede realizar de forma particular, sin necesidad de intermediarios, directamente con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como es el caso de Instituto de Valoraciones. Esto supone una ventaja para el comprador permitiéndole solicitar la tasación de forma rápida y eficaz.
  • Pensar a largo plazo. La compra de vivienda es una decisión importante que generalmente se toma con perspectivas de vivir a largo plazo en dicho inmueble. Por ello, es muy importante analizar aquellos aspectos de la vivienda actual que no satisfacen a los propietarios y sus nuevas necesidades, para intentar compensarlos con la nueva vivienda. En este sentido, los compradores deben procurar adelantarse a las necesidades que puedan tener en un futuro. Por ejemplo, una pareja joven que piense en tener hijos en un futuro próximo, deberá tener en cuenta este factor para buscar una habitación extra. De la misma forma, con la situación actual ha cambiado la demanda de vivienda y, todo parece indicar que, a largo plazo, las preferencias seguirán tendiendo hacia la búsqueda de espacios exteriores como terrazas o jardines, luminosidad, viviendas más espaciosas o la alta eficiencia energética.

 

Tras el éxito del pasado año, los organizadores del Tour INMOFORUM, SIMAPRO, el evento profesional de referencia del inmobiliario español, y Prensa Ibérica, el grupo de comunicación líder en prensa regional, han decidido ampliar a seis, dos más que el 2020, el número de ciudades en que se celebrará. De esta manera, la segunda edición del Tour INMOFORUM tendrá lugar en Palma de Mallorca, Alicante, Zaragoza, Málaga, Murcia y Valencia.

Las razones de esta ampliación no están únicamente en el éxito de convocatoria y de repercusión mediática de los cuatro encuentros organizados en 2020. Como explica Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, “el inmobiliario español es tan diverso en sus peculiaridades que una aproximación al mismo solo es efectiva desde un enfoque local pero con una perspectiva nacional. Este es el verdadero valor añadido del Tour INMOFORUM: su capacidad para integrar las tendencias generales del sector en el microcosmos de cada territorio”.

Además de facilitar los conocimientos necesarios para lograr esta visión glocal, otro de los objetivos del Tour INMOFORUM es poner el foco en mercados diferentes de los de Madrid y Barcelona, evitando así las conclusiones reduccionistas en las que con tanta frecuencia caen los análisis generales sobre el inmobiliario español. “Por desgracia, y debido a este reduccionismo, hay una tendencia a extrapolar al conjunto del país lo que ocurre en estas dos ciudades, con lo que se pierden muchos detalles que pueden ser esenciales. Lo hemos podido comprobar de primera mano con la COVID-19, A pesar de tratarse de una pandemia que, desde el punto de vista sanitario, ha afectado por igual a todas las comunidades autónomas, su impacto en el negocio inmobiliario de cada uno de los mercados territoriales ha sido muy desigual”, concluye Bohúa.

La primera ciudad que acogerá el Tour INMOFORUM será Palma de Mallorca el próximo 23 de marzo. A continuación, vendrán Alicante, el 21 de abril, Zaragoza, el 5 de mayo, Málaga, el 16 de septiembre, y Murcia, el 6 de octubre. El Tour INMOFORUM concluirá el 11 de noviembre en Valencia.

 

El Tour INMOFORUM de 2020 contó con el patrocinio de Tinsa (Patrocinador principal), Aedas Homes, CaixaBank, Engel & Völkers, Metrovacesa, Provía, Sandín Abogados, Savills Aguirre Newman y TM Grupo Inmobiliario.

La ocupación de viviendas en España es un fenómeno de primera magnitud que no ha dejado de crecer en los últimos años como refleja la evolución en el número de demandas presentadas a nivel nacional por ocupación ilegal de viviendas. Ésta es una de las principales conclusiones del informe de Europa Ciudadana El acceso a la vivienda en España: ¿Qué hacer con el problema de la ocupación?, elaborado por el profesor de Derecho Constitucional de la Universidad Complutense, José Carlos Cano Montejano.

El informe hace una radiografía sobre la política de vivienda en España y la legislación vigente —incluidas las últimas medidas aprobadas por el Gobierno en la crisis del coronavirus—, analiza los problemas de ocupación y dificultad de acceso de la vivienda, y concluye con una serie de recomendaciones para aplicar en España basadas en la experiencia de otros países.

En este sentido, el análisis hace especial hincapié en el ejemplo de Países Bajos donde se ha desarrollado una regulación que ha permitido afrontar el problema de la ocupación y del acceso a la vivienda. Se ha hecho a través de dos leyes —la de ocupación e inmuebles vacíos y la de alquiler temporal— que han consolidado un contexto favorable al arrendamiento de corta duración y el desarrollo de empresas dedicadas a esta actividad que a su vez han facilitado, por un lado, un acceso a un bajo precio a la vivienda y, por otro, desincentivar la ocupación.

El informe destaca algunos aspectos de este modelo de Países Bajos que podrían servir de ejemplo para una regulación que acabe con la ocupación y facilite en España el uso como vivienda de inmuebles que ahora se encuentran vacíos, sin uso y desprotegidos. Entre ellos, cabe destacar los siguientes:

  • Aprovechamiento de inmuebles con uso no residencial para convertirlos en vivienda.
  • Permitir bajo regulación y autorización de organismos oficiales el uso de edificios como oficinas y/o otros inmuebles vacíos con ciertas adaptaciones a la función residencial.
  • Uso temporal con un coste bajo de edificios vacíos, de forma que se pueda conceder la gestión de edificios vacíos a empresas denominadas de “gestión de vacantes” que se encargarán del arrendamiento temporal.
  • A consecuencia de una ocupación de edificios vacíos regulada, evitar efectos sociales negativos en el entorno urbano como vandalismo y/o ocupación indebida de inmuebles vacíos.

Para José Carlos Cano, el modelo de los Países Bajos es un ejemplo al que debería mirar España para solucionar la dificultad en el acceso a la vivienda y la ocupación de inmuebles y edificios vacíos.

Por otra parte, el informe cifras el problema de la ocupación y destaca que, desde 2015, el número de denuncias presentadas en España por ocupación ilegal de viviendas ha aumentado un 50%, pasando de 10.376 en 2015 a las 14.621 de 2019, último año con datos completos. Por Comunidades Autónomas, Cataluña es donde más demandas se presentan, seguida de Madrid y la Comunidad Valenciana. La evolución en la ocupación de viviendas es la siguiente:

A este fenómeno de la ocupación, que se podría agravar con la crisis del coronavirus y las últimas medidas que ha adoptado el Gobierno, se une, a juicio del autor del estudio, otro de especial relevancia como suponen las dificultades que en España tienen de acceso a la vivienda determinados colectivos como los jóvenes o los colectivos con bajos ingresos.

Por estos motivos es clave, según se destaca en el informe, que desde las administraciones públicas se impulsen iniciativas encaminadas a resolver ambos problemas: la ocupación y la dificultad de acceso a la vivienda. Para ello, tal y como se detalla en el trabajo, sería necesario habilitar cauces para promover un sistema de arrendamiento que permita alquileres de viviendas desocupadas y vacías de manera más sencilla, algo que también redundará en la mejora del acceso a la vivienda de determinados colectivos y grupos sociales. En este sentido, el modelo holandés es precisamente el espejo al que España debería mirar.

 

  • Según los últimos datos publicados sobre las transacciones de vivienda en España por parte de extranjeros, en el tercer trimestre del pasado año éstas casi duplicaron las ejecutadas en el segundo trimestre.
  • Factores que hacen atractiva la compra de vivienda en España: el clima, la extensión del litoral español y los precios de los inmuebles, más asequibles que en otros países europeos.

 El comportamiento de los extranjeros en el mercado inmobiliario español en 2020 ha estado condicionado por la llegada de una pandemia mundial y las restricciones derivadas de la misma, como la limitación de viajes internacionales, la incertidumbre e inestabilidad económica.

En este contexto, durante el segundo trimestre del año, el número de operaciones ejecutadas por parte de los extranjeros se redujo considerablemente respecto al mismo periodo del año anterior, fruto de la ralentización generalizada que vivió el mercado durante este periodo.  Sin embargo, con la relajación de algunas de las medidas para viajar entre países, y el interés, aún vigente, de los inversores extranjeros por adquirir viviendas en España, en el tercer trimestre esta variación interanual se redujo dando como resultado un ajuste del -7,6% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. De hecho, entre julio y septiembre del 2020, las operaciones realizadas por extranjeros representaron el 11,4% del total de operaciones realizadas a nivel nacional, únicamente 1,2 puntos porcentuales por debajo de lo que representaron en el tercer trimestre de 2019, frente al descenso de casi 2 puntos registrado en el segundo trimestre del 2020 respecto al mismo periodo del 2019.

Pero ¿cómo han invertido los extranjeros? O ¿qué expectativas hay de cara al futuro? Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado la actividad de este grupo durante el último año, con el objetivo de arrojar luz sobre estas cuestiones:

A pesar del descenso de la actividad, los precios han resistido

Si bien es cierto que en el conjunto del primer semestre del 2020 se notó un importante descenso en la compra de viviendas por parte de este target, los precios de la vivienda se han mantenido. De hecho, el precio promedio de las transacciones realizadas en vivienda libre por extranjeros en la primera mitad año fue de 1.791€ por metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 3,6%, según indican los últimos datos del Consejo General del Notariado.

A nivel general, el precio que pagaron los extranjeros por los inmuebles se incrementó en casi todas las Comunidades Autónomas, siendo La Rioja, Asturias, Castilla-La Mancha y Aragón las regiones con mayores aumentos. No obstante, otras zonas costeras y turísticas como Galicia, Murcia, Valencia y Madrid registraron, por su parte, descensos de precios, lo que podría deberse a la menor demanda de los extranjeros no residentes, que suele concentrarse en estos enclaves.

De entre los ciudadanos europeos: los británicos siguen liderando la inversión extranjera, seguidos por franceses, belgas y alemanes

De entre todos los países europeos, en el tercer trimestre del 2020 los británicos se posicionaron como los compradores con mayor peso sobre el total de compraventas de extranjeros con el 13,01% de las compras totales de este grupo, reflejando un ligero descenso con respecto al mismo período del año anterior, en el que realizaron el 14,27%. A este grupo le siguen los franceses (9,0%), belgas (8,3%) y alemanes (8,3%), quienes, contrariamente a lo ocurrido con los británicos, han aumentado su actividad dentro del total de transacciones realizadas por extranjeros respecto al mismo periodo del año anterior, (siendo éstas 8,38%, 6,17% y 6,63%, respectivamente) según las Estadísticas Registrales Inmobiliarias del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.

Un año más, la costa acumula la mayor parte de la demanda

A pesar de los cambios detectados en el comportamiento de los extranjeros que buscan vivienda en España, el interés por las zonas costeras sigue vigente. En el primer semestre del 2020, Canarias, Baleares, Comunidad Valenciana, Murcia y Cataluña concentraron el 60% del total de compraventas realizadas por extranjeros, según el Consejo General del Notariado. En el tercer trimestre del año, se ha mantenido esta tendencia en las mismas Comunidades Autónomas, pues los registradores indican que estas regiones, junto con Andalucía, registraron los mayores porcentajes de compra por extranjeros. Y es que el clima, la extensión del litoral español y los precios de la vivienda, más asequibles en comparación con otros países europeos, son factores muy atractivos para los extranjeros que buscan un inmueble en España.

Perspectivas de futuro: el interés de los extranjeros por el mercado inmobiliario español sigue vigente

Si bien es cierto que la emergencia sanitaria ha tenido un gran impacto en la actividad inmobiliaria de los extranjeros en España, todo parece indicar que con la llegada de la vacuna del COVID-19 y tras la crisis sanitaria, el ritmo de la actividad podría volver a una senda positiva en un medio-largo plazo, a expensas de lo que ocurra en el marco regulatorio de la vivienda y en especial, sobre el mercado del alquiler. Y es que, en el tercer trimestre del 2020, marcado por una mayor movilidad internacional, la actividad de compra de vivienda por parte de extranjeros registró una variación positiva del 75% (cerca de 14.000 transacciones), frente al trimestre anterior (menos de 8.000), según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. Así, aunque las cifras del tercer trimestre del 2020 sigan por debajo de las registradas en el mismo período del 2019 (poco más de 15.150), no hay duda de que el interés de los extranjeros por el mercado inmobiliario español sigue vigente.

  • Tras el período de confinamiento vivido en 2020, el mercado de viviendas de obra nueva ha mostrado una mejor evolución respecto al mercado de la vivienda de segunda mano.
  •  Entre los motivos de un mayor interés: búsqueda de viviendas más adecuadas a la “nueva normalidad” y con comodidades extra como piscina o zonas exteriores, su ubicación en los extrarradios de las grandes ciudades, su posibilidad de personalización sobre plano o las facilidades de pago.

El interés por la vivienda de obra nueva sigue vigente, y este año en mayor medida, si cabe, por el impacto que ha tenido la pandemia de la COVID-19 en el mercado inmobiliario, que, entre otras cosas, ha cambiado las demandas de los consumidores en lo relativo a vivienda. Y es que, a pesar de que la actividad del sector inmobiliario se ha visto ralentizada durante el período del confinamiento que tuvo lugar en el 2020, poco a poco se ha ido recuperando, llegando, en estos últimos meses, a cifras de compraventa de viviendas cercanas a las registradas en 2019. Una tendencia positiva para el sector que se nota especialmente en la vivienda nueva.

Según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto y septiembre del 2020 se registraron un total de 6.768 y 8.388 compraventas de vivienda nueva respectivamente, lo que supone un crecimiento interanual de las transacciones en un 6% en agosto y 29% en septiembre. Y aunque en octubre del 2020 se haya registrado un ligero descenso del 5% en las transacciones de obra nueva, la evolución de este mercado sigue generando expectativas de un panorama positivo, sobre todo teniendo en cuenta que, por su lado, las transacciones de vivienda usada en 2020 han decrecido en agosto (-16%), septiembre (-7%) y octubre (-15%), en comparación con los mismos meses del 2019. Así, se puede apreciar entonces que, tras los meses de confinamiento, el mercado de la vivienda de obra nueva ha tenido una mejor evolución respecto al mercado de la vivienda de segunda mano.

¿Cuáles son las razones de este interés por los compradores de edificaciones de nueva construcción? Instituto de Valoraciones arroja luz sobre las claves:

  • Viviendas que se adecúan mejor a las nuevas necesidades y demandas, tras el confinamiento. Las medidas de distanciamiento y las recomendaciones globales de quedarse en casa el mayor tiempo posible han hecho que ahora las expectativas y condicionantes sobre lo que debe tener una vivienda sean más estrictas. Y, en este sentido, se ha notado en los últimos meses un mayor interés por viviendas de obra nueva, chalets y otros inmuebles que cumplan con las demandas que tienen hoy en día los consumidores: espacios amplios y exteriores, luminosidad, estancias extra para teletrabajar, alta eficiencia energética, entre otros.
  • Más comodidades y facilidades, sin tener que salir de casa. Además del cambio de demanda en las características de los inmuebles, entra también en juego la necesidad y el deseo de contar con otras facilidades en el hogar como pueden ser jardines, zonas infantiles, deportivas o piscina. Estos espacios, más comunes en la obra nueva, han pasado a ser más relevantes en los últimos años y pueden ser determinantes también a la hora de tomar una decisión de compra de vivienda. Se incluyen también como extras muy valorados las plazas de garaje o los trasteros.
  • Su ubicación en los extrarradios, más demandada que nunca. En las ciudades principales, lo más habitual es que las nuevas promociones se construyan en zonas en crecimiento en los extrarradios de las ciudades, como pueden ser Madrid y Barcelona, donde la disponibilidad de suelos en el centro suele ser limitada. Y, este año, a diferencia de cómo podía pasar anteriormente, estas zonas más alejadas del centro se presentan como un atractivo más para los interesados en la obra nueva. Se trata de enclaves con menor densidad de población y más tranquilos, pero que, igualmente, suelen tener en sus cercanías servicios de todo tipo como colegios, hospitales o centros comerciales.
  • La personalización y la eficiencia energética, la clave de la obra nueva. Uno de los grandes beneficios que ofrece la obra nueva es la posibilidad de personalizar la vivienda sobre plano, e, incluso, elegir los materiales que se quieren usar para estancias como los baños o la cocina, lo que evita tener que afrontar reformas posteriores. Poder diseñar una vivienda a medida con estilos como el “open concept”, la posibilidad de incluir tecnología domótica u otras soluciones que favorezcan el ahorro energético, son algunos valores añadidos que ofrece la obra nueva. Cabe destacar también la sostenibilidad que caracteriza a estas viviendas, teniendo en cuenta que actualmente los procesos de construcción son más sostenibles y las casas más eficientes. De hecho, según una directiva de la Comisión Europea, en el 2021, todos los edificios nuevos deben ser de consumo de energía casi nulo.
  • Su forma de pago también puede tener ventajas. Si bien es cierto que las viviendas de obra nueva suelen tener precios más elevados, aunque depende de su ubicación, en algunos casos ofrecen facilidades de pago que conquistan a los compradores. Entre ellas: la fragmentación del pago de la vivienda durante el periodo de construcción o, incluso, condiciones de financiación más ventajosas por los acuerdos que puedan tener las promotoras con los bancos.
  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior pese al impacto del Covid, situándose a finales de septiembre en un 3,7%.
  • La inversión en construcción (FBCF), que incluye inversión en viviendas y otros edificios, comienza a moderar su bajada a partir del tercer trimestre del año, si bien continúa lejos todavía de los números del pasado año.

El grupo Gloval, firma de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria, ha presentado su primer GIX Gloval Index: un informe mensual de indicadores económicos y del sector inmobiliario en España que combina datos generados por la propia compañía y procedentes de fuentes oficiales con los que brinda una composición de lugar del contexto macroeconómico y del sector inmobiliario en nuestro país.

En esta primera edición destacan los siguientes aspectos:

  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior, situándose a finales de septiembre en un 3,7%: solo una décima por debajo de la registrada en 2019.
  • Si bien la inversión en construcción ha sufrido un lógico retroceso y continúa lejos de los números positivos del año pasado, comienza a verse una moderación en la caída a partir del tercer trimestre. La inversión entre los meses de julio y septiembre cayó un 13,5%, frente a la caída del 26,4% del trimestre anterior consecuencia del parón del confinamiento.
  • El número de transacciones de viviendas total ha alcanzado en el tercer trimestre del año un total de 132.006 operaciones, lo que representa un 67% de incremento respecto al trimestre anterior.
  • Los visados emitidos para la ampliación o reforma de edificios aumentaron un 18% en el tercer trimestre de 2020 respecto al anterior, registrando el mejor dato de lo que va de año con un total de 8.701 permisos.
  • En cuanto a los certificados de fin de obra, entre julio y septiembre se expidieron 12.171: la mejor cifra del año y un aumento del 24% respecto al segundo trimestre.
  • El valor tasado de la vivienda por metro cuadrado se mantiene en los mismos niveles de 2019, registrando incluso una leve variación a la baja con respecto a la cifra consolidada. Si a cierre de 2019 era de 1.641,2 euros por metro cuadrado, en el tercer trimestre de 2020 se ha situado en 1.619,6 euros por metro cuadrado, lo que representa una caída del 1,3%.
  • El número de tasaciones hipotecarias de viviendas en España entre los meses de julio y septiembre de 2020 ha alcanzado las 215.443, un 33% superior al trimestre anterior, lo que representa el mejor trimestre del año.

Según José María García, Director del área de valoraciones RICS/IVS y Research, “tras la caída de la actividad inmobiliaria durante la primera mitad del año como consecuencia de la pandemia, un notable número de indicadores han reflejado datos menos negativos durante el tercer trimestre, fruto de la mejora en las condiciones de movilidad y restricciones impuestas por las autoridades. A medida que se vaya afianzando el control de la misma y con la llegada de vacunas y responsabilidad de los ciudadanos, la economía irá mostrando datos más alentadores.

  • De las 400.000 operaciones de compraventa de inmuebles con las que cerrará este año, un 39%, el equivalente a 156.000 viviendas, son de tipo unifamiliar, un 5,7% más que en la era pre Covid.
  • Aumenta también un 5,3% el interés por viviendas en poblaciones de menos de 25.000 habitantes, a la vez que desciende 4,6 pp en grandes núcleos urbanos.
  • Estas son algunas de las principales conclusiones de un estudio realizado por UCI y su canal online, com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Este 2020 nos deja una nueva visión de los hogares a raíz de la pandemia del Covid-19, que ha puesto de manifiesto la existencia de viviendas pequeñas, con poco espacio exterior y condiciones lumínicas mejorables. Factores que, dado el mayor tiempo pasado en casa este año, han llevado a los españoles a replantearse cómo es su hogar ideal y dónde quieren tenerlo.

Uno de los principales cambios que refleja esta nueva concepción del hogar es el crecimiento de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, que, entre marzo y septiembre de 2020, ha aumentado un 5,7%. Así, el mercado inmobiliario de este año cerrará con la venta de un 39% de chalés o viviendas unifamiliares, el equivalente a 156.000 propiedades.

Esta es la principal conclusión de un estudio realizado por (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en la financiación sostenible de la vivienda, y su canal online, hipotecas.com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Además de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, tras estallar la pandemia los españoles han buscado viviendas más grandes. Si de media los hogares tenían una extensión de 90,4 m2 en la era pre-Covid, esta cifra ha subido 6,4 puntos porcentuales, hasta una media de 96,8 m2.

No es de extrañar, por tanto, que el cambio de predilección por viviendas más amplias y con más espacio exterior, sumado a la modalidad exclusiva de teletrabajo o un modelo de trabajo mixto, haya llevado a muchos españoles a alejarse del centro de las ciudades. Así, ha aumentado un 5,3% la compra de propiedades en poblaciones de menos de 25.000 habitantes.

 

 

 

 

 

 

En paralelo, se observa un descenso en los últimos meses en la adquisición de viviendas en ciudades de más de un millón de habitantes. Antes de marzo de 2020, se compraban de media 26,3% hogares (casi 5 millones de viviendas) en los grandes núcleos urbanos. Una cifra que ahora ha descendido 4,6 pp (un millón menos).

  • Un 18% está pensando cambiar de localidad de residencia y casi el 50% ha realizado algún tipo de reforma para crear un espacio específico para el teletrabajo.
  • Un 14% de los españoles que tenía previsto comprar una vivienda a principios de 2020 ha aplazado esta decisión por la crisis de la COVID-19 y un 28% está a la espera de ver cómo se desarrollan los acontecimientos.
  • Uno de cada cuatro españoles tiene pagada su vivienda. El 37% destina menos del 25% de sus ingresos mensuales al pago de la vivienda mientras que un 31% tiene que dedicar entre un 25% y el 50%.

Tres de cada diez españoles han cambiado o tienen previsto cambiar de vivienda a raíz de la crisis de la COVID-19 y el 18% está pensando cambiar de localidad de residencia (si no lo ha hecho ya). Por otro lado, casi la mitad de los españoles (47%) ha realizado algún tipo de reforma en su vivienda durante los últimos meses para crear un espacio específico para el teletrabajo y el 16% ha creado o incrementado el espacio dedicado para hacer deporte o disfrutar del tiempo de ocio en su vivienda.

Esta es una de las principales conclusiones del I Estudio Housers sobre hábitos de vivienda e inversión en el sector inmobiliario elaborado por la plataforma de financiación participativa Housers, líder en el sur de Europa.

Tres de cada diez consultados por Housers creen que en los próximos años se incrementará la vivienda en alquiler, afianzándose una tendencia mucho más integrada en otros países europeos. En 2018, según datos de Eurostat, el 23,9% de los españoles vivía en régimen de alquiler, frente al 35% de Reino Unido y Francia o casi el 50% en el caso de Alemania. Por el contrario, un 19% de los encuestados considera que será la vivienda en propiedad la que se verá favorecida de este escenario de crisis mundial. Para más de un tercio, esta situación coyuntural no alterará los hábitos de los españoles sobre el consumo de vivienda, aunque existe un significativo 16% que cree que este escenario propiciará que se fomenten otros modelos alternativos como el coliving (vivienda en comunidad).

Por otro lado, de entre los españoles que se estaban planteando la compra de una vivienda a inicios de 2020, un 14% ha aplazado la decisión de comprar una vivienda por la crisis de la COVID-19 y un 28% está a la espera de ver cómo se desarrollan los acontecimientos, antes de tomar una decisión, frente a un 6% que ha acelerado este proceso ante la explosión de la pandemia.

El estudio elaborado por Housers permite extraer otros datos relevantes con respecto a los aspectos que tienen en cuenta los españoles a la hora de comprar una vivienda. Casi la mitad (44%) tiene claro que la ubicación es el factor más importante, valorando en primer lugar la cercanía al centro de trabajo y a la familia, el 21% evalúa como primera opción los servicios públicos, culturales y comerciales que ofrece la zona, mientras que dos de cada diez muestran un mayor interés por que la vivienda cuente con elementos exteriores como terraza, jardín o piscina. Solo el 14% valora como primera opción la calidad de los materiales y zonas comunes como clave para decantarse por una propiedad u otra.

Pero, ¿cuánto destinan los españoles a su vivienda habitual, ya sea vía alquiler o vía pago de hipoteca? Uno de cada cuatro españoles tiene pagada su casa, el 37% destina menos del 25% de sus ingresos mensuales y un 31% tiene que dedicar entre un 25% y el 50%. Solo un 5% emplea más de la mitad de su renta mensual al pago de su vivienda habitual.

Álvaro Luna, fundador y director Real Estate de Housers, explica que “la pandemia mundial como consecuencia de la crisis de la COVID-19 ha provocado que muchos españoles se planteen un cambio en su vivienda para adaptarse a las nuevas circunstancias e incluso que se fomenten nuevos hábitos con los que los españoles no están tan familiarizados, como normalizar el hecho de vivir de alquiler o explorar otras nuevas formas como el coliving”.

El sector inmobiliario, clave para diversificar las carteras de inversión

El 49% de los inversores en inmobiliario elige esta tipología de inversión para diversificar su cartera frente a uno de cada cuatro que apunta al hecho de que ofrezca mejores rentabilidades esperadas que otros productos financieros y un 18% que se decanta por la inversión en Real Estate por las distintas oportunidades que ofrece (vivienda, garaje, local comercial, oficina), adaptadas a todo tipo de inversores, según su poder adquisitivo. La mayoría de los consultados (75%) cuenta con menos de una cuarta parte de sus ahorros invertidos en inmobiliario, aunque uno de cada diez concentra más de la mitad de sus inversiones en Real Estate. Para el 18% de los españoles, el mercado inmobiliario en España es sólido y ofrece grandes garantías a la hora de invertir, mientras que seis de cada diez lo ven interesante, pero reconocen que les genera una cierta inseguridad.

Además del inmobiliario, la mitad de los inversores apuesta por los fondos o la inversión directa en Bolsa, el 18% en planes de pensiones u otros productos de ahorro para la jubilación, mientras que otras opciones planteadas son los depósitos y cuentas corrientes, o las criptomonedas y otras inversiones alternativas, 16% y 13%, respectivamente.

Hombre, millennial y residente en una gran ciudad

La mayoría de los españoles que invierte en plataformas online (financiación participativa) concentra menos del 20% de sus ahorros en este tipo de activos, frente a un 10% que apuesta por canalizar más de la mitad a través de estas plataformas. Las facilidades a la hora de invertir desde pequeñas cantidades son fundamentales para un tercio de los inversores en plataformas online y la mitad suele diversificar sus inversiones en diversos sectores.

El perfil del inversor en plataformas de financiación participativa corresponde a un hombre, de la generación Millennial (entre 26 y 39 años), que vive en una ciudad de más de 500.000 habitantes e invierte más de 1.500 euros. Cuenta con unos ingresos anuales de entre 20.000€ y 50.000€ y principalmente valora las facilidades a la hora de invertir desde pequeñas cantidades y en diferentes proyectos.

Álvaro Luna explica que “resulta muy relevante que los inversores en plataformas de financiación participativa apuesten por la diversificación en muchos proyectos, una de las claves para aspirar a obtener rentabilidades en el corto y largo plazo. No obstante, esta tipología de inversión tiene que marcarse un reto de cara al futuro más cercano: penetrar en el ámbito rural y de las ciudades pequeñas, así como en el inversor femenino, puesto que todavía existe un gap muy elevado por género”.

  • Se acercan las fiestas, y este tipo de viviendas, que suelen ubicarse en zonas menos pobladas y enclaves naturales, se presentan como una opción ideal tanto para las vacaciones como para largas temporadas, gracias al auge del teletrabajo, una tendencia que parece haber venido para quedarse.
  • La tendencia del Euríbor a la baja, oportunidades para la compra y viviendas más adaptadas a la demanda actual, entre los factores claves.

 Las Navidades ya están aquí, pero las restricciones de horarios, movilidad geográfica, así como el confinamiento por zonas sanitarias, siguen condicionando el día a día. Ante esta coyuntura, el mercado inmobiliario se ha ido adaptando a las nuevas necesidades y demandas, que apuntan como nuevas tendencias en el sector. Los posibles compradores acuden al mercado buscando espacios amplios, zonas al aire libre y otras comodidades que no son fáciles de encontrar en las viviendas de las grandes ciudades, al menos a precios asequibles.

Este panorama ha hecho que muchas personas comiencen a pensar en escenarios alternativos donde vivir o pasar su tiempo libre, valorando las ventajas que podría ofrecerles una segunda residencia frente a su hogar habitual en las grandes ciudades, ya no solo en el corto-medio plazo sino también como inversión a largo plazo. Entre ellas, una mayor amplitud, espacios exteriores, o su ubicación en zonas menos pobladas, lo que convierte este tipo de viviendas en una opción ideal tanto para las vacaciones como para pasar temporadas largas, gracias a la implementación del trabajo a distancia. Y es que, en España, el tener una segunda residencia es algo que atrae a gran parte de la población. Así lo demuestran los datos de la Estimación del Parque de Viviendas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, según los cuales, en 2019, casi una cuarta parte del parque de viviendas a nivel nacional correspondía a viviendas no principales.

Los expertos de Instituto de Valoraciones exponen algunas razones por las que apostar por una segunda vivienda antes de que acabe el 2020 puede ser una buena opción de inversión:

  • Las fiestas de este año, en entornos privados. Menos viajes, limitaciones de aforo en las cenas navideñas o toque de queda, son algunas de las tendencias que marcarán las fechas festivas de este año. Ante este panorama, las segundas residencias se posicionan como una opción interesante tanto para las navidades, como para las próximas vacaciones. Una vivienda que ofrezca un espacio cómodo donde descansar o, incluso, teletrabajar, en la que no haya zonas comunes que compartir con otros huéspedes y que estén ubicadas en emplazamientos más tranquilos que las zonas urbanas, podría presentarse como una buena opción de inversión para antes de que acabe el año.
  • Posibilidades de rentabilidad a medio-largo plazo. Teniendo en cuenta las limitaciones vigentes para viajar a destinos internacionales, el poder disfrutar de una vivienda en zonas rurales o costeras dentro del país es algo que genera gran interés actualmente. Esto podría suponer una buena opción de rentabilidad para las segundas residencias, en especial aquellas ubicadas en entornos de montaña o costeros, cuya demanda de alquiler podría verse elevada, sobre todo en épocas especiales como vacaciones de invierno o verano. En las provincias de Toledo, Lérida y Valencia, las rentabilidades brutas pueden oscilar entre el 6-7%, según los datos analizados por Instituto de Valoraciones en el último trimestre.
  • Una alternativa tanto para las vacaciones como para el día a día. Las circunstancias que se han vivido en los últimos meses han hecho que el trabajo a distancia se consolide como una alternativa al trabajo presencial, una nueva forma de trabajo que parece haber venido para quedarse. Este cambio de tendencia permite aprovechar más las segundas residencias, ya que ahora se pueden utilizar tanto para las vacaciones, como para pasar largas temporadas. Esto sería así teniendo en cuenta que la vivienda en cuestión se encuentre en una zona con buen acceso a Internet y con servicios básicos cercanos.
  • Más oportunidades para la compra. En la situación actual, algunos propietarios han optado por poner a la venta sus viviendas con el objetivo de obtener mayor liquidez de una forma más rápida. A este factor se le añade el descenso de compraventa de vivienda por parte de extranjeros, que en el primer semestre de 2020 decreció un 37,4% interanual, según el Consejo General del Notariado. Ante este escenario, podría pensarse que la oferta es mayor para los interesados en adquirir segundas residencias.
  • Vía de escape de las grandes ciudades, cambio de aires y ocio al aire libre. Por la situación actual, las recomendaciones incluyen más espacios abiertos, menos aglomeraciones y el menor contacto social posible. Y, en este sentido, las segundas residencias, que suelen ubicarse en zonas con estas características de menos población y más naturaleza, se posicionan, más si cabe, como una alternativa ideal para cambiar de aires y disfrutar de entornos al aire libre para el deporte y el ocio.
  • Viviendas más adaptadas a los nuevos hábitos de vida. Se priorizan espacios exteriores como terrazas o jardines, habitaciones extra o espacios luminosos. De hecho, a raíz de la pandemia, en el País Vasco, por ejemplo, se está trabajando una nueva ordenanza de construcción de vivienda que favorezca el diseño de los nuevos edificios con terraza.
  • Hipotecas favorables por la bajada del euríbor. El principal indicador que referencia las hipotecas ha marcado un nuevo mínimo histórico en el mes de noviembre, con una media del -0,481%. Esta tendencia a la baja que ha venido registrando el Euribor en los últimos meses, y que parece que seguirá así, por lo menos en el corto-medio plazo, podría beneficiar a los compradores a la hora de solicitar una hipoteca para la compra de vivienda.