Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda a través de un intermediario

  • Los portales inmobiliarios cuentan con una enorme oferta y los más avanzados disponen de herramientas virtuales para hacer una visita inmersiva evitando desplazamientos y ahorrando costes.
  • Los bancos comercializan propiedades con un valor inferior de mercado, pero sus opciones son limitadas, pueden acarrear cargas previas y los trámites son más rigurosos.

La búsqueda del hogar ideal suele ser un proceso largo y, en ocasiones, complicado. A esto se une que existe un nuevo tipo de cliente multicanal, cada vez más exigente, que alterna con habilidad los canales online y offline. Utiliza la red y las nuevas tecnologías para acceder a toda la información que necesita y, cuando ya ha elegido la mejor opción, visita el producto físico para tomar una decisión final sobre su compra.

Para responder a las necesidades de este cliente digital, están comenzando a surgir empresas proptech (property + technology) que utilizan aplicaciones inmobiliarias específicas y tecnologías como la realidad virtual, o el 3D.

Mientras que el sector va dando pasos decididos hacia esta transformación digital, actualmente son tres los canales predominantes dentro del mercado inmobiliario: portales, agencias y bancos.

Los expertos de Vitrio, la plataforma que se está imponiendo entre los profesionales inmobiliarios como gestor integral de inmuebles, han analizado cuáles son las ventajas y los inconvenientes de los principales medios de comercialización de viviendas:

Portales inmobiliarios

A través de los portales, los usuarios pueden acceder a una ingente oferta de inmuebles, que supera –en algunos casos- el millón de anuncios. Uno de sus mayores atractivos es la posibilidad de hacer un filtrado exhaustivo de las características deseadas, en función de múltiples parámetros: precio, ubicación… Esa selección preliminar reduce al mínimo el número de visitas físicas a los inmuebles con potencial.

En la mayoría de los portales los anuncios vienen ilustrados con fotografías o vídeos, pero, a pesar de ello, en ocasiones, esas imágenes no son suficientes para formarse una imagen real del inmueble y los compradores se ven obligados a perder tiempo inspeccionando pisos que finalmente no se corresponden con sus deseos.

Para minimizar este inconveniente, algunas plataformas como Vitrio se ponen en cabeza de la transformación digital del sector y permiten “visitar” las casas mediante tecnologías de vanguardia como la realidad virtual. Se trata de una experiencia inmersiva que introduce a los usuarios en el interior de las diferentes estancias y les permite tener una completa visión de 360° desde cualquier lugar, con cualquier dispositivo y en cualquier momento. La última tecnología al servicio de los compradores.

Agencias inmobiliarias

Las agencias son las veteranas del negocio inmobiliario. Su fórmula lleva años funcionando, pero solo aquellas que se han modernizado y se han adaptado a las nuevas condiciones, han sobrevivido a la crisis.

Comprar a través de una agencia facilita mucho las transacciones, pero en gran parte de los casos implica un desembolso económico importante, debido a que las inmobiliarias cobran unos honorarios que oscilan entre el 3% y el 5% de la operación. Lo habitual es que los pague el vendedor, pero en otras ocasiones, su tarifa queda dividida a partes iguales entre el comprador y el vendedor. Otra desventaja que conlleva utilizar una agencia como intermediario es que los agentes defienden los intereses de los propietarios -que han firmado un contrato con ellos- y, a veces pueden solicitar un importe de venta sobredimensionado para lograr una rentabilidad superior.

A pesar de todas estas “condiciones”, contar con una agencia ofrece mucha comodidad, pues se trabaja directamente de la mano de los especialistas que conocen en profundidad las oportunidades y los precios que se manejan en su zona de influencia. Las agencias son expertas en hallar la casa que mejor se ajusta a las particularidades y el presupuesto de los compradores. Además, se ocupan de la relación con el vendedor (contacto, visitas, negociación…) y pueden encargarse de los trámites burocráticos (contrato de arras, hipoteca, impuestos…). Todo ello, en conjunto, supone un considerable ahorro de tiempo y de molestias y asegura que las gestiones estarán correctamente realizadas.

Bancos

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), creada en 2012, aglutina los activos inmobiliarios de las entidades financieras con problemas y los comercializa. En tan solo cinco años ha vendido 68.300 pisos, pero actualmente, todavía le queda por saldar unas 55.000.

Adquirir una propiedad procedente de un banco presenta interesantes ventajas como un coste inferior al valor del mercado, una financiación muy favorable -hasta del 100%-, con cómodos plazos de pago (hasta 40 años), condiciones flexibles (plazos de amortización negociables) y sin coste de tasación (la realiza la propia entidad), ni comisiones.

Sin embargo, no todo puede ser ventajoso, y adquirir una casa perteneciente a un banco también tiene sus inconvenientes. Uno de ellos es que –al tratarse de una entidad con participación pública- los trámites burocráticos son más rigurosos y pueden alargarse más de lo normal, ya que deben asegurarse de cuestiones como que el dinero no proceda de actividades ilícitas, entre otras cosas.

La oferta es limitada y no se suele proporcionar demasiada información sobre los pisos (planos, anterior propiedad, estado real), lo que puede obstaculizar el proceso de búsqueda de pisos y decisión final. Sin embargo, debido a su bajo precio, se suelen vender rápidamente, así que es imprescindible actuar deprisa si se desea adquirir alguno.

 

Otra de las desventajas es que, con frecuencia, estos inmuebles vienen con cargas, es decir, que pueden acumular, por ejemplo, pagos atrasados en el IBI o en las cuotas de la comunidad de vecinos. En este caso, el nuevo propietario será el encargado de solventar esas deudas.

 

 

Más del 50% del mercado inmobiliario de compra-venta de las grandes ciudades está sobrevalorado

  • Destaca la situación de Málaga con un 99% de sus secciones censales por encima de precio,
    seguido de Barcelona con un 84%, Bilbao con un 74%, Madrid que alcanza el 72% y Valencia
    un 69%.
  • El Observatorio de Salud del Mercado Inmobiliario realizado por Gloval recoge información
    sobre variaciones anuales del precio basados en la renta por zonas y la capacidad de
    endeudamiento de las familias, entre otros.

Gloval, grupo de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria ha elaborado mediante información pública actualizada a fecha de octubre de 2019 y datos propios provenientes de informes agregados de clientes, valoraciones y transacciones inmobiliarias el I Observatorio de Salud del Mercado Inmobiliario, que pone de manifiesto la foto actual del mercado de la vivienda en España.

En concreto, más de la mitad del mercado inmobiliario de compra-venta en cinco de las ciudades más pobladas de nuestro país, (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Málaga) se encuentran por encima de precio y en riesgo de burbuja, debido a las altas variaciones anuales registradas, el incremento de la tasa de esfuerzo y una dinámica de mercado intensa. Factores todos ellos que provocan que los precios del mercado se encuentren en visos de saturación y haciendo probable una desaceleración de la demanda, así como un estancamiento de la misma.

Destaca la situación de la capital malagueña, con casi la totalidad de su mercado de compraventa sobrevalorado, el 99%. Bilbao también presenta un porcentaje elevado de sus secciones censales por encima de precio, en concreto el 74% del mismo. Valencia, por su parte, registra un 69%.

En relación a las dos grandes urbes más pobladas de España, el dato desagregado de Madrid presenta el 51% de su mercado inmobiliario de compraventa sobrevalorado, al que se añade un 21% en riesgo de burbuja (72% total). Barcelona sitúa la cifra de sobrevaloración en el 36%, aumentando hasta el 48% una posible situación de burbuja (84% total). Si se amplía el enfoque a nivel estatal, incorporando el resto de medianas y pequeñas ciudades, los datos de España muestran una situación diferente, con un 22% de mercado de compra-venta sobrevalorado.

Tal y como afirma Carlos Gómez, Chief Data & Analytics Officer de Gloval Analytics: “En un contexto en el que mercado inmobiliario está en boga y existe el debate sobre su legislación, los datos no posibilitan obtener información tan granular que permitan tomar decisiones y legislar con más conocimiento del detalle y, en definitiva, de manera más justa sin caer en generalización que no son fieles a las realidades de la heterogeneidad de nuestras ciudades. Legislar sobre el alquiler sin conocimiento suficiente puede producir injusticias y efectos contraproducentes”.

La sobrevaloración y el riesgo de burbuja resultan del estudio de información proveniente de organismos públicos como la Unión Europea, el Gobierno español, o las comunidades autónomas y ayuntamientos, de la que se obtienen variables tanto directas como derivadas de los niveles de renta, la facilidad de acceso a la vivienda, el nivel de desempleo y la demanda inmobiliaria. A su vez se cruza con información propia de Gloval como los precios de alquileres y venta, los tiempos de venta, la relación entre oferta y demanda o la previsión de valor futuro.

Los mercados en riesgo de burbuja están en un equilibrio inestable y son muy sensibles a las circunstancias económicas del momento por lo que un empeoramiento de estas puede producir una caída brusca de los precios en estos mercados.

El I Observatorio de Salud del Mercado Inmobiliario, que incluye el estudio de más de 36.400 secciones censales de toda España, está a disposición en el nuevo https://www.gloval.es/indicadores-del-mercado-inmobiliario que la compañía acaba de estrenar, con el objetivo de poner la tecnología al servicio de sus clientes. La nueva web incluye un nuevo servicio de tasaciones online por el que se garantiza al usuario un servicio rápido y asegurando
los mismos estándares de seguridad y calidad.

Metrovacesa, presente en FIRACASA con 533 viviendas en el Vallès Oriental y Occidental

  • La promotora expondrá 8 proyectos ubicados en diferentes enclaves de ambas comarcas como Illa Natura (Terrassa), Can Fábregas (Mollet del Vallès) o Jardins de Can Gambús (Sabadell)
  • La compañía refuerza así su liderazgo en una de las zonas con mayor peso dentro de su plan de negocio, donde ha realizado una inversión de más de 122 millones de euros para el desarrollo de estas 8 promociones

Metrovacesa, promotora inmobiliaria líder en España, estará presente en la nueva edición de FIRACASA, el salón inmobiliario del Vallés Occidental, que se inaugura el próximo viernes 8 de noviembre, hasta el domingo 10. La promotora expondrá 8 proyectos que está desarrollando en la provincia de Barcelona, ubicados en diferentes enclaves y que conforman un total de 533 viviendas de obra nueva.

Tanto el Vallès Oriental como el Vallès Occidental son un enclave estratégico dentro del plan de negocio de Metrovacesa, donde suma ya un total de 8 proyectos activos para dar respuesta a la actual demanda residencial de la zona. Para el desarrollo de estas promociones, la compañía ha destinado una inversión de más de 122 millones de euros.

En total, Metrovacesa presentará 8 promociones en el Salón, ofreciendo así a todos los asistentes la posibilidad de conocer de primera mano los detalles de sus proyectos, ubicados en diferentes localidades. De entre todos ellos, destaca una de las novedades que la promotora presenta en este salón es el proyecto que Metrovacesa acaba de lanzar en Mollet del Vallés, Can Fábregas, un conjunto residencial con 68 viviendas, con amplias zonas comunitarias y piscina. Esta nueva promoción se encuentra ubicada en un entorno tranquilo, en el centro de la ciudad Mollet del Vallès y con excelentes comunicaciones en transporte público y privado, a tan sólo 15 minutos de Barcelona. Otras de las promociones que se presentan en este salón son Illa Natura, un conjunto de 126 viviendas en Terrassa, ciudad en la que también se están desarrollando otras dos promociones presentes en el salón: Metropol Parc y Mirades. En Sabadell, destacan Jardins de Can Gambús y Aire 9. Por otro lado, en la comarca de Vallès Oriental, destacan Mometum y Momentum Village, ambas ubicadas en Montornès del Vallès.

Durante la feria los visitantes podrán disfrurar de oportunidades únicas para adquirir una vivienda de Metrovacesa, caracterizadas todas ellas por su diseño exclusivo, respaldado por arquitectos de primer nivel, así como por su calidad, sostenibilidad, innovación y por estar situadas en las mejores ubicaciones.

Liberbank y Haya Real Estate lanzan la Campaña Black Friday con más de 2.225 inmuebles

  • Los compradores se podrán beneficiar de la posibilidad de financiar el 100% de la vivienda, además de los impuestos y gastos asociados a la compra, e incluso 5.000 euros para la compra de los muebles
  • La entidad oferta una financiación al 1% de interés fijo durante toda la vida de la hipoteca, con un TAE del 1,41%
  • Estas acciones promocionales especiales se aplicarán en los inmuebles
    escriturados hasta el 31 de diciembre de 2019

Liberbank y Haya Real Estate se adelantan al Black Friday con el lanzamiento de su campaña especial “Black Friday Liberbank”, que incluye una selección de más de 2.225 inmuebles a la venta con descuentos de hasta el
70%. En ella se puede encontrar un amplio catálogo de viviendas, plazas de garaje y trasteros, además de locales comerciales y naves industriales.

Con motivo de esta promoción, la entidad pone en marcha una serie de acciones especiales de las que se podrán beneficiar aquellos compradores que escrituren su vivienda antes del 31 de diciembre. Entre estas bonificaciones se encuentra la posibilidad de financiar el 100% de la vivienda, además de los impuestos y gastos asociados a la compra, tales como tasación, escritura y gastos notariales, e incluso 5.000 euros para la compra de los muebles. Además, la entidad oferta una financiación al 1% de interés fijo durante toda la vida de la hipoteca, con un
TAE del 1,41%.

Los inmuebles seleccionados para esta campaña se ubican principalmente en capitales de provincia, ciudades dormitorio y pequeñas poblaciones. Además, la oferta se concentra en inmuebles residenciales, dado que el 43% de la oferta son viviendas.

La mayor parte de los activos de la campaña, en concreto, más de 1.575, están ubicados en Castilla-La Mancha, mientras que en Cantabria se localizan más de 120, y Extremadura cuenta con más de 110.

Ofertas de inmuebles

De la oferta de viviendas en Castilla – La Mancha, más de 1.000 unidades se ubican en la provincia de Toledo, más de 300 en Ciudad Real y 135 en Albacete. Les siguen Cuenca y Guadalajara, con más de 90 y más de 40 inmuebles
seleccionados, respectivamente. La oferta en Cantabria cuenta con más de 120 inmuebles, concentrados
mayoritariamente en los municipios de Entrambasaguas y Santander. 
En Extremadura encontramos más de 110 inmuebles en campaña, de los cuales más de 70 se localizan en Cáceres y 40 en Badajoz.

El precio de la vivienda sigue moderando su crecimiento y sitúa la variación interanual en el 3,1 %

  • El subíndice ‘Baleares y Canarias’ destaca en octubre con el mayor incremento en el último año: un 5,4 %.
  • El precio medio en España muestra un aumento acumulado del 2,3% en los diez primeros meses de 2019. La costa mediterránea se mantiene en un nivel similar al del pasado mes de diciembre (+0,7%).
  • La vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 16,6 % desde el mínimo registrado durante la crisis. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 25,8 %.

El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se incrementó un 3,1 % en tasa interanual en octubre, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy, frente al crecimiento del 4,8% interanual que mostraba en septiembre. El dato deja la variación media de 2019 en el 3,8 %. «Tras el repunte de los precios medios en septiembre, en un contexto de moderación, los valores medios en octubre apenas varían respecto al mes anterior, suavizando de nuevo el incremento anual», afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las islas (‘Baleares y Canarias’) registraron el mayor incremento interanual en octubre, un 5,4 %, seguido de los subíndices ‘Capitales y grandes ciudades’ y ‘Áreas metropolitanas’, con una subida del 3,4 % y del 3,3 %, respectivamente, en el último año. Por debajo de la media española (+3,1 %), la costa mediterránea mostró un crecimiento interanual del 2,7%, seguido por las localidades más pequeñas, agrupadas en ‘Resto de Municipios’, donde el valor medio aumentó un 1,6% en el último año.

La variación media en 2019 (la media de las variaciones anuales en cada mes del año) se sitúa en 3,8 % en España, una décima menos que el mes anterior.

En comparación con el cierre de 2018, el precio medio en octubre fue un 2,3 % superior al de diciembre. Las capitales y las localidades de interior agrupadas en ‘Resto de municipios’ son los únicos grupos con un crecimiento acumulado superior a la media nacional en estos diez primeros meses del año, con un 2,8 % y un 2,6 %, respectivamente, mientras que en la costa mediterránea la vivienda se mantiene en un nivel de precio similar al de diciembre, con una ligera subida del 0,7 % en estos diez meses de 2019.

Variación desde mínimos y máximos

Las capitales y grandes ciudades se mantienen como el mercado más dinámico desde su suelo en la crisis, con un incremento del 25,8 % desde mínimos, seguido por el subíndice ‘Baleares y Canarias’, con un 23,7 %, ambos muy por encima del 16,6 % de crecimiento medio en España. También por encima de la media, la costa mediterránea se ha revalorizado un 18,9 % desde el mínimo en la crisis.

El precio medio de la vivienda terminada en España acumula un descenso del 33,1 % desde los máximos registrados en 2007. La costa mediterránea y las áreas metropolitanas destacan con una caída claramente superior a la media, del 41,8 % y del 39,6 %, respectivamente.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. Este es el Flash de Mercado con los últimos datos disponibles hasta el día de hoy.

Los datos absolutos de cada indicador y su variación, así como la perspectiva histórica de los datos de precios medios, están disponibles en la ficha IMIE General y Grandes Mercados en la siguiente dirección:

https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/informes/2019/1-ficha-imie-octubre-2019.pdf

Siete dificultades que todo propietario debe superar si quiere vender su vivienda correctamente

  • La negociación con el posible comprador es el proceso que más tiempo consume, por ello, es importante conocer su motivación real de compra y saber hasta qué punto se puede llegar a un acuerdo lo antes posible. 
  • Otros retos identificados por Solvia: fijar el precio correcto, seleccionar a los potenciales compradores, visión comercial para atender a las visitas o recabar toda la documentación necesaria para la compraventa. 

Vender un inmueble no es tarea fácil. Colgar en el balcón el cartel de “se vende” no es una garantía de encontrar un comprador, y mucho menos de conseguir un trato bien hecho. Más aún si se tenemos en cuenta los numerosos desafíos que deben superarse durante todo proceso de venta, relacionados con la planificación, gestión de potenciales compradores o trámites legales, y que afectarán directamente al resultado de la transacción.

Aunque la venta de una vivienda puede realizarse de manera particular, confiar en el asesoramiento de profesionales facilita el proceso, ahorra tiempo y asegura la consecución de una operación de compraventa que satisfaga a todas las partes interesadas. Por este motivo, Solvia ha puesto en marcha la campaña “Trato bien hecho”.

El objetivo de la firma de servicios inmobiliarios es ayudar a los vendedores y a los compradores en todos los retos que se vayan presentando durante el procedimiento. Para ello, Solvia pone a su disposición un equipo de asesores personales con dilatada experiencia en el sector e información actualizada de precios y rentabilidad inmobiliaria gracias a sus herramientas Solvia Price Index y Solvia Location Intelligence. Para el proceso de selección de interesados en la adquisición, ofrecen, además, un filtro profesional de identificación de potenciales compradores con perfiles económicos concretos y necesidades determinadas.

Algunos de los desafíos a afrontar durante todo proceso de compraventa, y que Solvia incluye dentro de su plan de asesoramiento a propietarios, son los siguientes:

  • Fijar el precio de mercado correcto. Lo más común es hacer un rastreo sobre los precios de las viviendas de superficies similares que se venden en la zona. Sin embargo, cada inmueble es un mundo, y el importe también estará determinado por la distribución, instalaciones, calidades, iluminación o reformas realizadas del inmueble, así como por el tipo de edificación y preservación del edificio donde se encuentra. Habrá que saber correlacionar estos valores y no fijar precios desorbitados que ahuyenten a posibles interesados.
  • Identificar a los potenciales compradores. Para no perder tiempo, es importante detectar cuáles son los compradores que realmente quieren y pueden adquirir el inmueble. Por ello, antes de proseguir la relación con un posible interesado es recomendable saber si se encuentra en la primera etapa de búsqueda de vivienda, si cuenta con capacidad económica suficiente para la adquisición, si ya ha consultado a alguna entidad bancaria la posible concesión de una hipoteca, si tiene intención de pagar al contado, si necesita comprar en un corto periodo de tiempo, si dispone de ahorros…
  • Contar con visión comercial para captar al comprador. Una vivienda no deja de ser un producto en venta que requiere de una serie de propuestas de valor específicas que capten el interés de un comprador. El reto no solo estará en detectarlas, sino también en trabajarlas (adecuando la vivienda) y saber transmitirlas, tanto a la hora de anunciarlo (descripción, fotografías, vídeos…), como en las visitas. Algunos atractivos que pueden explotarse son: renovaciones y rehabilitaciones realizadas, eficiencia energética, dotaciones especiales, iluminación, localización y servicios cercanos, buenas relaciones con la comunidad de vecinos, disponibilidad de ascensor…
  • Saber responder a las dudas de compraventa de los interesados. Es muy común que una persona que visita lo que considera su futuro hogar realice numerosas preguntas relacionadas no solo con el estado y situación del inmueble, sino también con el proceso de compraventa (impuestos, trámites legales, cuestiones hipotecarias, etc.). Aunque no es necesario que estas últimas las conteste el vendedor, sí resultan de gran utilidad para asentar la confianza del interesado y aumentar las posibilidades de venta.
  • La negociación con el comprador. Una vez que se ha conseguido captar la atención de un posible comprador y se conoce su motivación real de compra, será necesario conocer sus expectativas para la negociación. Aportar soluciones que faciliten la decisión y contar con asesoramiento profesional y personalizado pueden marcar la diferencia entre un trato y un trato bien hecho.
  • Recabar toda la documentación necesaria para la compraventa. A la hora de formalizar el contrato de compraventa, el vendedor debe aportar, aparte de su DNI, el título de propiedad y la nota simple, el certificado de deuda pendiente, la célula de habitabilidad de la vivienda, los gastos comunitarios, los recibos de suministros del inmueble, el Certificado de Eficiencia Energética, la calificación urbanística y la Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE). Todos ellos son necesarios para realizar el contrato de arras con el futuro comprador. Posteriormente, se realizará la firma de la escritura pública de la vivienda ante notario, documento que, una vez se haya facilitado en el Registro de la Propiedad, certificará el cambio de titularidad.
  • Afrontar los gastos de transacción. Vender una vivienda no es gratis. El vendedor debe hacer frente a los gastos de plusvalía estatal (IRPF) y municipal (IBI), cancelación de hipoteca y trámite de la gestoría para la cancelación de hipoteca (si los hubiese), certificado energético, así como el certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.

 

El precio medio de la vivienda cerrará 2019 en los 1.600 euros por m2

  • Se prevé que el mercado cierre 2019 con 600.000 compraventas registradas, un 3% más que en 2018.
  • El esfuerzo medio de los españoles para hacer frente al alquiler de la vivienda es del 35% de los ingresos anuales.
  • Huelva y Toledo, las mejores provincias para invertir con una rentabilidad bruta del 8%.
  • Los visados de obra nueva mantienen su crecimiento al alza en el 15%, gracias a la actividad en Madrid y Barcelona. 

El precio de la vivienda ha alcanzado la estabilidad tras cinco años de grandes incrementos. Así lo refleja el III Informe Solvia Market View 2019, que prevé que el valor de los inmuebles cierre el año en torno a los 1.600€/m2, lo que supondría una subida interanual del 6%. Esto contrastaría con los incrementos de dos dígitos experimentados en los anteriores ejercicios.

Los datos obtenidos por Solvia durante el tercer trimestre de 2019 muestran ya esta moderación de precios: en julio, agosto y septiembre, el valor de la vivienda ha crecido un 1% respecto a los tres meses anteriores, hasta llegar a los 1.580€/m2. Si se toma como referencia el cómputo total del año, esto supone una variación del 5% frente al mismo periodo de 2018.

Pese a la ralentización en los precios, aún hay zonas donde siguen creciendo. Los mayores incrementos con respecto al trimestre anterior los han protagonizado las provincias de Palencia (10%), Cáceres (9%) y Segovia (8%). Por otro lado, Valladolid (-11%), León (-7%) y Lugo (-7%) registran una mayor bajada.

A la hora de realizar una comparación por precio, Madrid, Barcelona, Baleares, Guipúzcoa y Vizcaya continúan encabezando el ranking a nivel nacional, al superar los 2.000 €/m2 durante el tercer trimestre. Por el contrario, en Ciudad Real, Ávila o Badajoz el precio de las viviendas no supera los 680 €/m2.

 

El número de transacciones alcanzará las 600.000 compraventas en 2019

El tercer trimestre reafirma la tendencia iniciada a principios de año: la estabilización del mercado. En lo que llevamos de 2019, el volumen de operaciones continúa siendo ligeramente inferior (-5%) al registrado durante los mismos meses del año anterior, con 409.090 viviendas vendidas entre enero y septiembre. En concreto, durante el tercer trimestre, el nivel de transacciones ha disminuido un 7% en comparación con la demanda registrada en el mismo periodo de 2018. No obstante, las previsiones de Solvia apuntan un repunte del mercado en el último cuarto de 2019, por lo que el año cerraría con aproximadamente 600.000 compraventas, un 3% más que las registradas en 2018, cuando la evolución interanual fue del 9%. La principal razón de la desaceleración en el tercer trimestre es el alargamiento de los ritmos de venta originados por una demanda cada vez más racional y precavida, por la adaptación a los cambios legislativos recogidos en la nueva Ley Hipotecaria (se calcula que está atrasando entre 30 y 50 días la obtención de financiación) y por la inestabilidad política.

 

Evolución de transacciones

Las provincias de Madrid y Barcelona, que concentran el 30% de las transacciones del tercer trimestre del año, han experimentado una disminución del 3% y 5%, respectivamente en ste periodo.

 

En el resto de España, en provincias como Palencia (15%), Cáceres (13%) o Guipúzcoa (13%), se ha mantenido un dinamismo en el mercado, alcanzando el doble dígito. También ha habido zonas donde la tendencia ha sido estable, como por ejemplo en Soria (1%) o A Coruña (3%). Por el contrario, las provincias dónde se ha percibido la disminución de compraventas han sido Cuenca (-16%), Orense (-16%) y Lleida (-13%).

Por otra parte, la demanda de extranjeros continúa marcando el ritmo del mercado. El real estate español es considerado por este colectivo como una buena opción para invertir por demostrar ser un sector de calidad y estable. Muestra de ello es que en lo que llevamos de año se han firmado aproximadamente 53.000 operaciones (17.000 en julio, agosto y septiembre, suponiendo un 12,4% del total de este periodo). La mayoría de ellas se encuentran localizadas en el litoral mediterráneo, Costa del Sol y en las islas.

Los compradores extranjeros que apuestan por el mercado inmobiliario nacional son, principalmente, británicos (14%), franceses y alemanes (8% cada uno), y la inversión media destinada en la compra suele encontrarse entre los 150.000 € y los 200.000 €.

 

Los precios del alquiler descienden un 2%

Los precios del alquiler se sitúan en los 8,6 €/mes/m2, registrando un ligero descenso del 2% en comparación con el trimestre previo e igualándose a los valores del mismo periodo del año anterior. Para lo que queda de año, se prevé que se sitúen en los 9€/mes/m2.

A pesar de esta ralentización generalizada, hay zonas que todavía tienen recorrido. Es el caso de Ourense, Logroño y Cádiz, donde la tasa de evolución ha sido superior a un 5%. Por otro lado, en Burgos, Lugo y Jaén las rentas han presentado ligeros ajustes de entre el 3% y el -4%.

En cuanto a la renta media del alquiler por ubicaciones, el coste varía significativamente dependiendo de la provincia. De hecho, Barcelona (15,2 €/mes/m2), Madrid (14,9 €/mes/m2) y Vizcaya (14,4 €/mes/m2) se encuentran muy distanciadas de la media española. Las regiones donde las rentas son más accesibles son Cáceres, Zamora y Cuenca, con una media de 4,8 €/ m2 al mes.

 

Precio medio alquiler por provincias

Por otro lado, los datos del III Solvia Market View 2019 reflejan, además, que el esfuerzo medio de los españoles para hacer frente al alquiler de la vivienda es del 35% de los ingresos anuales. Esto supone un peso muy importante en los salarios, sobre todo, teniendo en cuenta que la gran mayoría de público que opta por esta vía son los menores de 35 años, obligados a elegir el arrendamiento al no disponer del ahorro suficiente para alcanzar la financiación que requiere la compra de vivienda.

 

Huelva y Toledo, las provincias más rentables para invertir

La rentabilidad bruta del alquiler en España durante el tercer trimestre de 2019 se ha situado en torno al 7%, similar al periodo anterior y un punto porcentual por encima de la registrada a cierre de 2018 (6%). En concreto, serían las provincias de Huelva y Toledo, con una rentabilidad bruta cercana al 8%, las que mayor retribución al inversor ofrecen actualmente, seguidas de las zonas costeras de Murcia y Castellón, con porcentajes algo superiores al 7%.

Tal y como indican los datos, las zonas que ofrecen una mayor retribución al inversor son aquellas en las que el precio del alquiler ha registrado un repunte mayor que el de compra, los centros de las grandes ciudades españolas, las urbes situadas en la costa o aquellas localizaciones donde el precio de compraventa aún tenderá a subir.

 

Crecen un 15% los visados de obra nueva

Los visados mantienen su recorrido al alza, con más de 29.000 licencias otorgadas durante este último trimestre. Esto supone un crecimiento del 15% respecto a 2018. En lo que llevamos de año, se han visado más de 85.000 viviendas de obra nueva, un 14% más si se compara con la cifra registrada en 2018. En este sentido, las provincias de Madrid y Barcelona concentran el 38% de las licencias de construcción.

 

¿Qué pasa con las grandes ciudades: Madrid y Barcelona?

Los precios de la vivienda en el tercer trimestre han crecido en ambos casos frente al mismo periodo de 2018: un 14% en el caso de Madrid y un 1% en Barcelona, situándose en 3.000 €/m2 y 3.555 €/m2, respectivamente. Si se compara con el trimestre anterior, el incremento es del 4% en la Capital y del 1% en la Ciudad Condal.

Para los próximos meses, Solvia prevé un crecimiento en los precios de compra de entre el 5% y el 7% en Madrid y del 4% en Barcelona.

Por su parte, la renta media del alquiler en la capital se sitúa en los 1.300€ al mes (16 €/m2/mes), presentando ligeras subidas frente a los periodos anteriores (un 5% trimestral y un 3% anual). El mercado de alquiler en la Ciudad Condal ha mostrado ya claros signos de agotamiento y las rentas comienzan a ajustarse a la baja. Durante el tercer trimestre, el precio del alquiler ha bajado un 3%, alcanzando un precio que ronda los 1.400 €/m2 (17 €/m2/mes).

La afluencia de público y su calidad, principales fortalezas de SIMA Otoño 2019

  • En total, durante los tres días de celebración SIMA Otoño se han presentado más de 20.000 viviendas
  • La vivienda sobre plano concentró el 95% de la oferta residencial de la feria
  • Tres de cada diez viviendas ofertadas estaban en la costa, un indicador de que el producto turístico-residencial sigue su recuperación
  • Madrid, Málaga, Alicante, Guadalajara y Valencia, Top Five de la oferta residencial en SIMA Otoño

Un año más, SIMA Otoño ha vuelto a confirmar su importancia como canal comercial para los expositores de la feria. En palabras de Raquel Carretero, responsable comercial de la promotora Áurea Homes: “En dos o tres días podemos hacer contactos que de lo contrario tardarían tres o cuatro meses”. Precisamente, ha sido esta capacidad, junto con la afluencia de público y su calidad, las principales fortalezas que los expositores han destacado en la edición de SIMA Otoño, que finalizó el pasado domingo en el pabellón 1 de Feria de Madrid.

“Muy positiva”. Con estas dos palabras resume Noelia Sánchez, directora de comunicación de Habitat Inmobiliaria su valoración de SIMA Otoño. Y añade: “Las ferias SIMA son un escaparte único para dar a conocer nuestra oferta en forma condensada, para entender las necesidades de los clientes y para tomar el pulso del mercado”. José François Mascico, jefe de ventas de TM Grupo Inmobiliario, tampoco tiene dudas al respecto (“Esta edición ha sido mucho mejor que la del pasado año”), al igual que Javier Felipe, director comercial de CCI (“Muchas visitas, por lo que estamos muy satisfechos”), directora comercial de Level (“Nos ha sorprendido gratamente la mucha demanda que hemos tenido”), Ramón Lledó, director comercial de Proel (“En cuanto a contactos y visitas ha sido una edición muy buena, mejor de lo esperado”), Pascual Guarente, socio de Avanti Way (“Estamos muy contentos, tanto por el número de asistentes como por los contactos realizados”) o María Vicario, directora de comunicación de Inmoglaciar (“La valoración de esta edición no puede ser sino muy positiva”).

Junto con la afluencia de público y su calidad, los expositores han destacado también la importante utilidad de SIMA Otoño como canal comercial, de manera especial en un momento como el presente. Como afirma Javier Castellano, director de comunicación de Gilmar: “Entre las muchas cualidades de esta feria, personalmente me quedo con una: la posibilidad que nos ofrece a los expositores de conocer mejor al cliente, de saber qué es lo que de verdad está buscando”. En la misma línea se expresa Noelia Sánchez, de Habitat Inmobiliaria, para quien SIMA Otoño “es un escaparate único para entender las necesidades de los clientes y para tomar el pulso del mercado”.

Esta condición de “escaparate”, de gran store residencial, ha sido también destacada por otros expositores, que, como Eugenio Pérez, de Hi! Real Estate, priorizan que sea “un excelente canal de venta directa”. En opinión de Gabriel Sánchez, de Quabit, “estar en SIMA Otoño es parte fundamental de nuestra estrategia comercial, esencial para dar a conocer nuestras promociones y conseguir contactos de valor”. Por su parte, José Luis Esteban, director comercial de Top Gestión, elogia de SIMA Otoño “las múltiples oportunidades de exposición comercial que ofrece” gracias al contacto directo “con un visitante de calidad”. También Marta Villa, delegada de la Zona Centro de Básico Homes, y Ramón Lledó de Proel, llaman la atención sobre el valor de SIMA Otoño como canal y herramienta comerciales.

Asimismo, muchos de los expositores han puesto en valor la contribución de SIMA Otoño para el cumplimiento de los “objetivos de branding” (José François Mascico, de TM), “el posicionamiento corporativo” (Eugenio Pérez, de Hi! Real Estate), “incrementar la promoción de producto” (Sonia Lasheras, responsable comercial de Lobe) o “hacer mucho más visible el producto” (Javier Felipe, de CCI Real Estate).

SIMA Otoño 2019

En la edición de SIMA Otoño de este año han participado como expositores casi un centenar de empresas, que han puesto a la venta más de 20.000 viviendas, aproximadamente un tercio del total de viviendas nuevas vendidas en España hasta el pasado mes de agosto, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). “Esta oferta confirma el papel esencial de las ferias SIMA tienen en la estrategia comercial de sus expositores. Ningún otro certamen inmobiliario en España reúne un numero tan importante de empresas ni tampoco de viviendas a la venta, tanto para uso principal, segunda residencia o producto de inversión”, puntualiza Eloy Bohúa, director general de las ferias SIMA.

Madrid y su comunidad autónoma han vuelto ser el motor de SIMA Otoño, concentrando tres de cada cinco de las viviendas puestas a la venta en la feria. Málaga, Alicante, Guadalajara y Valencia, por este orden, han completado el Top Five de las provincias con mayor oferta residencial en SIMA Otoño.

La vivienda para uso principal ha concentrado el 70% de la oferta de la feria, mientras que el restante 30% ha correspondido a segunda residencia.

Los ODS y el sector

El pasado 25 de octubre, y coincidiendo con la jornada inaugural de SIMA Otoño, se celebró un encuentro profesional con el título Los ODS de Naciones Unidas y su impacto en el negocio inmobiliario. Organizado por Planner Exhibitions, con la colaboración del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y Asprima, y el apoyo de Breeam España, Kronos Homes, ST Sociedad de Tasación y UCI, el encuentro, que acogió a cerca de 200 asistentes, analizó cómo la “Agenda 2030” puede ayudar a transformar el sector y hacerlo más sostenible.

El encuentro, una iniciativa totalmente pionera en nuestro país, reunió un variado grupo de expertos procedentes de diferentes ámbitos que reflexionaron sobre la trascendencia de los ODS, la oportunidad que suponen para la transformación del sector y las tendencias que los ODS están definiendo en materia de inversión inmobiliaria internacional y en la financiación de empresas y proyectos inmobiliarios.

Los ODS de Naciones Unidas y su impacto en el negocio inmobiliario se enmarca dentro del acuerdo estratégico de colaboración que Planner Exhibitions y las ferias SIMA han firmado con el CSCAE para el desarrollo de acciones conjuntas que favorezcan el conocimiento y la difusión de los ODS en el sector inmobiliario y de la “Agenda 2030”. Ambas organizaciones canalizarán su actividad conjunta a través del “Observatorio 2030” del CSCAE en cuyo consejo institucional y empresarial Planner Exhibitions tendrá un representante.

Casaktua.com regala los gastos de notaría de más de 1.000 inmuebles

  • Según el V estudio de Casaktua.com, el nivel de conocimiento de los españoles con respecto a los costes asociados a la compraventa es de un 5,8 sobre 10, un aprobado raspado que refleja el desconocimiento de los gastos “extras” que supone la adquisición de una vivienda.
  • Una de las principales partidas a afrontar son los servicios de notaría, gasto que el portal inmobiliario elimina en una selección de inmuebles. 

Según el V estudio de Casaktua.com, el nivel de conocimiento de los españoles con respecto a los gastos asociados que hay que pagar derivados de la compra es de un 5,8 sobre 10. Las razones principales de este desconocimiento es que muchos de los futuros compradores confunden los costes derivados de la contratación de la hipoteca con los gastos que acarrea la propia compraventa, y que no están al corriente de quién debe hacerse cargo de los pagos. El portal inmobiliario Casaktua.com, explica cuáles son y cómo calcularlos: 

  • Impuestos. Si es una vivienda de segunda mano, el tributo correspondiente es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). La cuantía depende de cada región y el porcentaje suele corresponderse con el 6%- 10% del coste del inmueble. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, el impuesto más importante es el IVA, que asciende al 10% (6,5% en Canarias). A este hay que añadir el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que dependerá del tipo de gravamen que haya establecido cada comunidad. 
  • Notaría. Varía en función del precio de la propiedad, extensión de la escritura, de si también se adquieren otros inmuebles (garajes, trasteros…) o de la cantidad de titulares. Se derivan de los honorarios correspondientes a las gestiones previas a la compraventa (contrato de arras), y a la elevación a escritura pública del acuerdo de transacción del inmueble.
  • Registro de la Propiedad. Una vez realizada la escritura pública, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. Por ley, el coste derivado de este proceso no podrá superar el 1% del precio de la vivienda. La media se sitúa en torno a los 500€.

Para ayudar al futuro comprador y ahorrarle parte de estos gastos asociados, Casaktua.com pone en marcha la sexta edición de su campaña “Gastos de notaría gratis en la compraventa”. A través de esta promoción, el portal inmobiliario se hace cargo de los costes del notario derivados de la compraventa de más de 1.000 inmuebles distribuidos por todo el territorio español.

Los honorarios de notaría están regulados por el Estado y el coste del servicio depende del precio del inmueble. No obstante, suelen rondar los 500€-1.000€. Ahora, gracias a Casaktua.com, todos aquellos interesados en adquirir alguno de los inmuebles seleccionados -viviendas en su mayoría- estarán exentos de abonar este desembolso hasta un importe de 1.500 euros.

En concreto, la campaña incluye pisos y chalés con una superficie media 105 m2, 3 habitaciones de promedio y 92.100 € de precio medio. El coste aproximado de los gastos notariales de una compraventa con estas características sería de 850 euros, aproximadamente.

Estas viviendas se encuentran ubicadas, principalmente, en Andalucía (200 inmuebles y 79.100€ de coste promedio), Cataluña (100/113.200€), Comunidad Valenciana (100/84.300€), Castilla- La Mancha (50/90.100€), Castilla y León (50/69.500€), Islas Canarias (30/124.200€), Aragón (30/89.800€), Comunidad de Madrid (20/160.200€), Galicia (20/84.800€) y Murcia (20/67.300€).

Junto a los inmuebles residenciales, la promoción de Casaktua.com también se hace cargo de los gastos notariales por la compraventa de garajes, con un precio medio de 9.000€, locales (89.800€) y suelos (29.300€), además de otro tipo de activos como naves o trasteros.

Inmoglaciar presenta en SIMA más de 700 nuevas viviendas en Madrid, Levante y Galicia

  • Entre las promociones que la promotora llevará a esta edición del salón inmobiliario destacan Ciudad Futura y Residencial La Campiña, ambas ubicadas en la Comunidad de Madrid, un enclave estratégico para la compañía
  • A nivel nacional, Inmoglaciar cerrará el año con más de 2.000 viviendas de obra nueva en producción, a través de 30 nuevas promociones

Inmoglaciar, promotora residencial con una larga trayectoria en el sector de la promoción inmobiliaria, estará presente un año más en la edición de otoño del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) con 6 promociones de obra nueva, que suman más de 700 viviendas distribuidas en la Comunidad de Madrid, Levante, Baleares y Galicia. Las viviendas están especialmente diseñadas para jóvenes y familias, y destacan por su ubicación, versatilidad y calidad de acabados, además de ofrecer diferentes opciones de personalización.

En esta cita de la industria, que tendrá lugar del 25 al 27 de octubre en Madrid, Inmoglaciar dará a conocer de primera mano a los asistentes sus nuevos proyectos residenciales. En concreto, la promotora presentará un total de 5 promociones, ubicadas en varias ciudades de la geografía española. Tres de los proyectos se sitúan en la Comunidad de Madrid, en las localidades de Arganda del Rey (Residencial Ciudad Futura), Valdemoro (Residencial Parque Avenida) y Boadilla del Monte (Residencial La Campiña), mientras que las otras dos promociones se ubican en Altea (Mediterranean Suites) y Bueu, municipio de la provincia de Pontevedra (Glaciar Puerto de Bueu).

Dentro de las promociones que Inmoglaciar expondrá en el salón, destaca Residencial Ciudad Futura, en Arganda del Rey, ya que el proyecto representa uno de los desarrollos inmobiliarios más relevantes de la zona sureste de la Comunidad de Madrid y que se convertirá en uno de los espacios residenciales de referencia en la localidad de Arganda del Rey durante los próximos años. Se trata de un complejo residencial que cuenta con ocho parcelas de uso residencial libre para la construcción de más de 1.000 viviendas de obra nueva. Estas viviendas, de 1 a 4 dormitorios, con acabados de gran calidad y con piscina, cuentan además con una ubicación privilegiada, junto a la estación de metro “Arganda del Rey”. En diciembre de 2018 se iniciaron las obras de la fase I, con un total de 103 viviendas cuya entrega está prevista para el primer trimestre de 2021. La segunda fase de este proyecto, cuyas obras comenzaron en verano de 2019, contempla la construcción de 135 viviendas de 2 y 3 dormitorios. Las promociones han despertado un gran interés y, a fecha de hoy, la mitad de las unidades de estas dos fases ya han sido vendidas. Además, la compañía lanzará la tercera fase de este proyecto en el Salón.

Por otro lado, Inmoglaciar llevará también en esta edición la segunda fase del proyecto Residencial La Campiña, en Boadilla del Monte, del que las obras de la Fase I se iniciaron el pasado mes de abril de la mano de ACR Grupo. Se trata de un proyecto de 157 unifamiliares, en la modalidad de adosados y pareados de 4 y 5 dormitorios con grandes parcelas y jardín privado. Las viviendas estarán ubicadas en una urbanización cerrada con doble perímetro de seguridad y contará con amplias zonas comunes con piscina, parque infantil, pistas de pádel y gimnasio, entre otros servicios. La zona en la que se ubica La Campiña cuenta con una amplia oferta educativa a su alrededor, hospitales y centros comerciales. La promoción ha tenido una gran acogida y ya se ha vendido el 100% de las viviendas de la primera fase, que se prevé que esté finalizada en el primer semestre de 2021. En cuanto a la segunda fase, actualmente se encuentra en comercialización.

En el sur de la Comunidad de Madrid, Inmoglaciar ha iniciado las obras de Residencial Parque Avenida, en la localidad de Valdemoro, Se trata de una promoción de 56 viviendas de 1 a 3 dormitorios en una de las zonas con mayor crecimiento de la localidad actualmente. Las viviendas, todas ellas exteriores y situadas frente al Hospital Universitario Infanta Elena, cuentan con terraza, bajos con jardín y áticos, así como con amplias zonas comunes con piscina de verano, una pista de pádel, zonas ajardinadas y área infantil.

Asimismo, la compañía lanzará en el salón tres proyectos para aquellos clientes que estén buscando una segunda residencia de veraneo. Mediterranean Suites, ubicado en Altea, un nuevo conjunto residencial de 65 viviendas de 2 y 3 dormitorios y una gran variedad de instalaciones como piscina, y gimnasio, rodeados de amplias zonas verdes. Concretamente, la promoción se ubica en la entrada de Altea Hills, un entorno único a escasos kilómetros de Altea la Vella, Calpe y Benidorm, cerca del puerto deportivo y a 45 minutos del aeropuerto de Alicante que conecta con las principales capitales europeas.

En Islas Baleares, la compañía cuenta con Glaciar Maioris, un proyecto de 16 viviendas unifamiliares pareadas en el municipio de Llucmajor, a tan sólo 20 minutos de Palma y muy próximo a excelentes playas.
Por último, Glaciar Puerto de Bueu, ubicado en el municipio de Bueu (Pontevedra) proyectará 65 viviendas de1 a 4 dormitorios, a 5 minutos de la playa, con piscina y amplias terrazas.

Destacada presencia en la Comunidad de Madrid

Inmoglaciar, que está presente en las principales provincias de España, invirtiendo en diversos proyectos que atienden a las diferentes necesidades de cada ubicación, cuenta con una destacada trayectoria en la Comunidad de Madrid. En este enclave, estratégico para la compañía, ya ha entregado más de 300 viviendas en los últimos años. Actualmente está desarrollando nuevos proyectos ubicados en diferentes localidades, lo que le permitirá reforzar esta cifra.

Un año más, Inmoglaciar participa en esta cita del sector que, en palabras de Ignacio Moreno, CEO de Inmoglaciar, “nos permite entablar relaciones directas con nuestros clientes y generarles una experiencia que les acompañará en sus decisiones. Dado que para nosotros es esencial ofrecer un servicio íntegro y personalizado, el contacto directo con el cliente nos ayuda a seguir conociendo de primera mano las necesidades y
preferencias de quienes buscan acceder a una primera vivienda, una de reposición o una segunda residencia”.

A nivel nacional, Inmoglaciar cerrará el año con más de 2.000 viviendas de obra nueva en producción, a través de 30 nuevas promociones.