Vivienda vacacional

Desaceleración económica e inversión foránea: cómo impactan en el sector de la vivienda en la costa


  • Para el 2019 se prevé un crecimiento más prudente del sector inmobiliario, debido en parte a la inestabilidad política y las nuevas regulaciones.
  • La regulación de los pisos turísticos podría estar teniendo impacto en el enfriamiento del mercado inmobiliario en regiones de playa como, por ejemplo, las Islas Baleares.

Desde 2014, el mercado ha experimentado un crecimiento rápido y de grandes cifras. Según datos del Ministerio de Fomento, entre este año y el 2018, las transacciones totales inmobiliarias de viviendas aumentaron en un 59%, y en lo que va del año, los datos muestran una previsión también positiva, aunque con más moderación.

Algunas de las razones por las que se prevé un crecimiento más prudente del sector incluyen: la inestabilidad política que se vive actualmente Europa, la desaceleración económica prevista para este año, la nueva ley hipotecaria y la posible subida de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo. A esto, se le suma además los altos precios que presenta el mercado de la compraventa de viviendas, principalmente, en las zonas más demandadas de la península como Barcelona y otras zonas del mediterráneo.

Ante este panorama, Instituto de Valoraciones, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, ha analizado las tendencias de inversión y evolución de precios de las zonas costeras de España.

Las zonas costeras destacan entre las de mayor crecimiento en valor tasado medio de viviendas libres

El valor tasado medio de la vivienda libre en España aumentó en el cuarto trimestre de 2018 un 3,9% con respecto al mismo periodo en 2017. Sin embargo, este crecimiento no fue uniforme en las distintas zonas del país, según datos del Ministerio de Fomento. Las zonas de la costa mediterránea del país, por ser zonas de alta rentabilidad y grandes centros turísticos, y por la importante inversión extranjera que registran, han presentado cifras especialmente positivas.

Cataluña, zona de costa y alto desarrollo económico, se consolida como el territorio costero con mayor aumento en cuanto a valor tasado de la vivienda, habiendo registrado una subida del 5,8%. Además, destaca también el incremento de los precios en otras áreas de la costa como Andalucía (4,2%), la Comunidad Valenciana (3,7%) y las Islas Baleares (3,1%), mientras que, en otras zonas como Murcia (-1,3%), El País Vasco (-0,5%) y Principado de Asturias (-1,4%), la cifra es negativa.

Las Islas Baleares, entre las comunidades con menor incremento anual en el número de compraventas de viviendas en 2018

Con un precio medio por metro cuadrado de 2.272€, según datos de 2018, las Islas Baleares es la comunidad más cara de toda la zona mediterránea para invertir en vivienda; pero, a pesar de sus altos precios, esta comunidad costera fue la segunda que más compraventa de viviendas registró en 2018, quizás gracias al gra n peso de compra de vivienda que representan los extranjeros en esta zona. Según un informe del INE, la región balear registró 1.641 transmisiones por cada 100.000 habitantes, solo por detrás de la Comunidad Valenciana, que tuvo 2.010 transmisiones.

No obstante, la comunidad balear registró la tasa más baja de variación anual en el número de compraventas de vivienda, con una cifra negativa de 2,9% entre 2017 y 2018, lo que se podría deber a la ralentización de la economía y el enfriamiento del mercado por la posible aplicación de restricciones al alquiler de pisos de turismo.

Fuera del mediterráneo, los precios en la costa también han aumentado

Las Islas Canarias ocupa el quinto lugar en términos de aumento de precio por metro cuadrado entre el 2017 y 2018, según los datos del Ministerio de Fomento. Por detrás de Madrid, Cataluña, La Rioja, y Andalucía, la comunidad canaria registró una variación positiva del 4%. Probablemente ha sido esta subida de precios la que ha producido un efecto negativo en términos de compraventa de viviendas en Canarias, y es que esta comunidad registró un fuerte descenso en el número de transacciones a finales de 2018 (-13,82%), según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. No obstante, sigue estando entre las principales zonas de inversión foránea con un gran peso de compra extranjera de vivienda.

Las provincias de la Costa Vasca, entre las más caras de España

Fuera de las áreas más cálidas, el mediterráneo y las Islas Canarias, la zona norte de España también está dotada de costas y presenta un mercado inmobiliario interesante. La vivienda libre en la costa vasca, por ejemplo, presenta un valor tasado medio bastante alto, acompañado de una economía que durante el 2018 presentó un crecimiento, en parte, gracias al sector exterior.

Guipúzcoa es la provincia con el mayor precio de vivienda libre de España, con un coste aproximado de 2.679€/m2, según el ministerio de fomento. Una de las razones es la capital de esta zona, San Sebastián, una ciudad que, por su alta demanda de vivienda y la reducida oferta, suele presentar cifras muy altas. Además, actualmente, el boom de los pisos turísticos en la zona también impacta en los precios de la vivienda, pues trae como consecuencia mayor rentabilidad y, por tanto, menos pisos disponibles para alquiler de larga duración.

En la misma comunidad autónoma, Vizcaya es la tercera provincia, después de Barcelona, con el precio más elevado de vivienda libre (2.311€/m2). No obstante, a pesar de estos altos precios, entre las costas del norte, la vasca es la que mayor cantidad de transacciones inmobiliarias registró en el 2018 (22.979), y en orden, le sigue Galicia (19.786), el Principado de Asturias (10.175) y Cantabria (7.057).

Esto deja en evidencia que los precios más elevados entre el inmobiliario de costa no están solamente en el mediterráneo y en las islas, sino también en otras zonas de la península.