viviendas
  • El importe medio alcanza los 1.681 €/m2 en junio de 2020, un 1,1% más respecto a diciembre de 2019, manteniendo el mercado inmobiliario el ciclo que tenía antes de la COVID-19 de moderación del ritmo de crecimiento de los precios
  • La vivienda crece un 1,5% en el primer semestre de 2020 en la Comunidad de Madrid y un 1,0% en Cataluña
  • El Índice de Confianza de ST cae 2,2 puntos en España hasta los 40,8. Este indicador sólo mejora o se estabiliza en Cantabria y Asturias

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda nueva y usada durante el primer semestre de 2020, como de otros indicadores propios de Sociedad de Tasación correspondientes al tercer trimestre de 2020.

Además, el informe incorpora un estudio de urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que analiza el mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión.

El precio de la vivienda continúa moderando su crecimiento

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada en España se ha situado en 1.681 €/m2 a finales de junio de 2020, con un incremento del 2,7% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1%. De esta forma, el ritmo de crecimiento se ha moderado por tercer ejercicio consecutivo.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial, tal y como se viene observando desde el inicio de la recuperación en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre una subida anual del 4,3% en Madrid, del 3,7% de Málaga o del 3,3% de Tenerife; hasta un incremento del 0,9% en Cáceres o una disminución del -1,1% en Zamora.

Respecto al precio, el importe medio más elevado por provincias al cierre de junio de 2020 se registró en Barcelona (2.743 €/m2), seguida de Madrid (2.630 €/m2). A su vez, las cifras más bajas se situaron en Lugo (877 €/m2) y Badajoz (896 €/m2).

El análisis por capitales revela que la evolución del precio es similar al de las provincias. El ranking se mantiene en los mismos términos que en anteriores ocasiones, con Barcelona con la capital de provincia con el precio más elevado con 4.698 €/m2 seguida por Madrid con 3.944 €/m2.

El informe detalla que todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda durante el último año. Así, las mayores subidas se produjeron en la Comunidad de Madrid con un 4,3%, en Canarias con un 2,9% y en Baleares con un 2,7%. Por el contrario, en la Ciudad Autónoma de Ceuta se produjo un leve incremento del 1,4%, en Galicia del 1,5% y en Asturias del 1,6%.

Respecto a la evolución semestral, las autonomías que encabezaron dicho crecimiento fueron la Comunidad de Madrid con un 1,5% y Andalucía, Canarias y Navarra, estas tres últimas con un 1,1%, respectivamente. Por su parte, la variación de precios se contuvo especialmente en Ceuta (0,6%), Asturias (0,6%), Galicia (0,8%) y Castilla y León (0,8%).

Pese a la disparidad de comportamientos en los precios y en su evolución según el segmento territorial de mercado que se observe, en todos los casos se aprecia que hay una tendencia a la moderación con respecto a periodos anteriores, lo que es muy probable que esté anticipando un cambio de ciclo a corto o medio plazo a partir de la propia dinámica intrínseca del mercado.

El Índice de Confianza Inmobiliario suaviza su descenso

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha suavizado su descenso durante el tercer trimestre de 2020, con un retroceso de -2,2 puntos en tres meses hasta situarse en 40,8 puntos sobre 100. Este indicador continúa con la caída iniciada en junio de 2018 —ese mes se alcanzó el máximo de la serie histórica, con 58,5 puntos— y se mantiene por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio).

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020, y es significativo que el índice baja en todas las comunidades autónomas, con excepción de Asturias —se mantiene estable en 44,8 puntos— y de Cantabria —mejora 1,2 puntos hasta los 45,6—.

En el resto de las regiones, la caída ha sido generalizada con respecto al segundo trimestre del año y sólo Cantabria supera la barrera de los 45 puntos. Por detrás quedan Galicia (44,9), Asturias (44,8) y Comunidad Valenciana (43). En contraposición, los índices más bajos están en La Rioja (35,8), Baleares (37,1) y Canarias (37,3).

El número de años para adquirir una vivienda se estabiliza en 7,4

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,4 años al cierre del tercer trimestre de 2020, apenas una décima más que hace doce meses.

Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Baleares se mantiene como la región donde más años se necesitan para acceder a una vivienda, con 16, cuatro décimas más que hace un año. En el lado opuesto se mantiene un trimestre más La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,6 años de sueldo íntegro, dos décimas menos que hace un año.

Mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda

El Índice de Accesibilidad de ST analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. Al cierre del tercer trimestre de 2020, este indicador se situó en 109, con una mejora de tres puntos con respecto al dato de hace un año.

De este modo, la media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio, mejorando además el registro del trimestre anterior. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en tres Comunidades Autónomas: Baleares (51), Madrid (92) y Cataluña (95).

La rentabilidad media del alquiler en España se ha situado en un 8,0%

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Según datos de avance del tercer trimestre de 2020 de uDA, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 8,0%, lo que supone un aumento del 4,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.

Entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, destacan Segovia y Cantabria. Madrid y Barcelona también han incrementado su rentabilidad un 5,2%, mientras que Granada ha subido casi cuatro puntos hasta alcanzar un rendimiento del 7,3%. Sin embargo, Álava y las Islas Baleares han reducido su rentabilidad.

Por tipologías, se observa un buen comportamiento en Valencia, donde las viviendas de aproximadamente 120m2 han acumulado una rentabilidad del alquiler del 7,4%, superior a la registrada hace un año, con un bajo riesgo de inversión.

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