La demanda de vivienda en España no para de crecer. Según los últimos datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa de inmuebles residenciales creció un 10,1% con respecto al ejercicio anterior. En total, 515.051 viviendas cambiaron de propietario, la cifra más alta registrada en un solo año desde el estallido de la crisis.

A partir de su estudio anual, el portal Casaktua ha identificado los patrones de compra de los cinco perfiles de compradores que predominan actualmente en el mercado de la vivienda: los que vienen del alquiler, los que compran por reposición, los que buscan formar un hogar, los que quieren una segunda residencia y los inversores.

1. Los compradores que vienen del alquiler

Es uno de los perfiles que más ha crecido en los últimos años. Por un lado, hay gente que, con el incremento de los alquileres, ha decidido optar por la propiedad porque las cuotas de las hipotecas pueden tener una mensualidad inferior a la renta. Por otro lado, están los que, tras varios años ahorrando y con una mejor solvencia laboral, han visto la oportunidad de adquirir un inmueble propio.

En ambos casos se trata de personas de entre 25 y 44 años principalmente, con un perfil de exigencia media en lo que respecta a la calidad de la vivienda, pero que dan mucha importancia al espacio, al número de habitaciones, al precio y a la ubicación del nuevo inmueble.

En cuanto a la cuestión económica, el presupuesto tope que tienen para la compra es de 200.000 euros y los ahorros de los que disponen están entre 20.000-30.000 euros. A la hora de pedir un crédito hipotecario, creen que su situación laboral les obligará a necesitar aval bancario.

2. Los compradores que adquieren por reposición

Actualmente son los principales demandantes de vivienda. Suelen ser parejas o matrimonios de entre 35 y 54 años. Su objetivo es cambiarse a una vivienda mejor: con más espacio o habitaciones, ubicada en una mejor zona y que cuente con más extras (terraza, jardín, trastero, garaje, piscina…). La mayoría tienen un presupuesto tope de 150.000 euros y cuentan, como máximo, con 30.000 euros ahorrados para la compra, más lo que obtengan por la venta de la vivienda actual. En la mayor parte de los casos creen que necesitarán pedir, además, una hipoteca. El precio del inmueble y la cuota hipotecaria es lo que más les preocupa a la hora de comprar.

3. Los compradores que buscan una segunda residencia

Se trata de personas que buscan inmuebles para disfrutar de los fines de semana y de las vacaciones en un lugar fijo. Tienen entre 35-44 años y, en general, prefieren adquirir inmuebles de costa. A poder ser, cerca del mar.
Tal y como refleja el estudio anual de Casaktua.com, aunque más de la mitad de este tipo de propietarios de segunda vivienda la quiere para disfrute propio, el 49% no renuncia a la rentabilidad del alquiler: arrendamiento a largo plazo (32%) y alquiler vacacional (17%).

4. Los compradores que quieren formar un primer hogar

Se trata de parejas jóvenes en su mayoría (de entre 25 y 35 años) que, hasta hace poco, no podían permitirse tener una vivienda por cuestiones económicas, pero que optan lanzarse directamente a la compra porque quieren independizarse y formar una familia.

Encontrar un inmueble que puedan pagar y que cumpla con sus requisitos son los principales problemas con los que se están encontrando. Su tope de presupuesto está en los 150.000 euros y los medios financieros que utilizarán para hacer frente a la compra son sus propios ahorros, un crédito hipotecario y ayuda familiar.

5. Los compradores que buscan rentabilidad a través de la inversión inmobiliaria

El 10% de los españoles que busca actualmente una nueva vivienda en propiedad lo hace para invertir en el sector inmobiliario. El perfil de estos inversores es trabajador por cuenta ajena, de entre 45-54 años y con unos ahorros para la inversión de entre 100.000€ y 150.000€. No necesitan apoyo financiero para la adquisición y toman decisiones rápidas, valiéndose del apoyo, en la mayoría de los casos, de un profesional del sector. Son bastante prácticos a la hora de elegir el inmueble, pensando siempre en la rentabilidad (por ejemplo, una vivienda para alquilar ubicada en una zona empresarial).

  • El portal preciosdevivienda.es ha reunido hoy a un importante plantel de expertos que ha analizado las tendencias que marcarán la evolución del precio de la vivienda a corto plazo.

En el encuentro “PRECIOS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN 2018 Y TENDENCIAS 2019”, celebrado en el Círculo de Bellas Artes de Madrid y al que han asistido alrededor de 400 personas, han participado, como ponentes, Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, Julio Rodríguez López, economista, y Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners. Juanma Lamet, periodista de Expansión, moderó los debates.

Antonio Aguilar, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, inauguró el acto. En su intervención destacó “la labor que iniciativas como esta tienen a la hora de compartir conocimiento, pues favorecen la transparencia en un ámbito tan importante como es el precio de la vivienda. Desde el Ministerio de Fomento entendemos que encuentros de esta naturaleza son esenciales, pues generan confianza en el sector inmobiliario, que a día de hoy es un mercado transparente donde las cosas se están haciendo bien”.

Por su parte, Julio Rodríguez López, economista y expresidente del Banco Hipotecario, en la ponencia previa al comienzo del panel en la que presentó las diferentes estadísticas recogidas en el portal preciosdeviviendas.es , llamó la atención sobre la utilidad de estas. “Las estadísticas de precios de la vivienda son una variable básica en la decisión de comprar o no una vivienda. Son también un indicador del crecimiento económico, además de un elemento imprescindible para estimar el valor del patrimonio inmobiliario. Por último, se trata de indicadores de la estabilidad financiera, permiten conocer su incidencia sobre el índice de precios de consumo, al afectar al alquiler, y hacen posible realizar comparaciones territoriales e internacionales”, afirmó.

Subidas sostenibles

Al igual que Julio Rodríguez, el resto de los ponentes del panel también insistieron en la positiva contribución que las estadísticas de los precios de la vivienda tienen para el conjunto del sector inmobiliario. Así, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, habló de la necesidad que el sector tiene de seguir dotándose de mayores niveles de transparencia y profesionalidad, “y estas estadísticas son un instrumento privilegiado para conseguirlo”. En su opinión, “el pilar fundamental para la sostenibilidad de nuestro negocio es el precio al que podemos vender el producto residencial, algo muy diferente a lo que ocurría en los años del boom. Creo que este es el camino a seguir para conseguir profesionalizar los procesos de decisión del precio de venta”.

Continuando esta misma línea de argumentación, Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners, insistió en que “lo fundamental del precio de vivienda tiene que ver con lo que su comprador puede pagar y para decidir esto es necesario fijarnos en las tasas de esfuerzo en relación a los salarios”. En este sentido, Leopoldo Torralba matizó que esta tasa de esfuerzo todavía es controlable, “por lo que las subidas de en torno al 4% o 5% previstas para los próximos años serán asumibles. Por otra parte, no hay que descartar una recuperación de los salarios, que también permitiría drenar el impacto del incremento de los precios, lo mismo que un aumento de la productividad”. En su opinión, hay otros factores que pueden contribuir a sostener la tendencia moderada en el alza de precios, como la subida de los tipos de interés, “lo que sin duda beneficiará los activos inmobiliarios, pues, a diferencia de otros activos de inversión, en la actualidad no están sujetos a las tensiones de una burbuja y, además, absorben muy bien la inflación”.

No obstante, este optimismo fue parcialmente moderado por Carolina Roca, que insistió en el hecho de que el poder adquisitivo de las familias española es muy desigual en la actualidad. “Solo el 20% de las familias españolas tiene un poder adquisitivo que les permite hacer frente a subidas del precio de la vivienda. Y al final es el 80% restante el que determina, o debería determinar, el precio de una vivienda. Por ejemplo, si analizamos las transacciones de viviendas en 2017, comprobamos que en gran mayoría de ellas el precio se situó por debajo de los 150.000 euros. Esto tiene como consecuencia que apenas el 10% de las viviendas vendidas en 2017 fuera de obra nueva, que siempre tiene unos precios superiores a los de la usada”. Para Carolina Roca este constituye el verdadero reto de los promotores: conseguir revertir una situación que hoy por hoy está favoreciendo a la vivienda usada. “O ponemos una vivienda que pueda ser asumida por esa demanda mayoritaria o no seremos capaces de revertir la situación. Resulta evidente que para lograrlo la clave está en el precio del suelo y en la lentitud de su tramitación. Lamentablemente, el tiempo urbanístico no cuadra con los calendarios legislativos”, concluyó.

Para Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, “el contexto financiero estable en la UE, así como la previsible continuación de la política monetaria expansiva y recuperación del PIB y del empleo, van a favorecer la recuperación de las tasas de confianza de las familias, lo que también se traducirá en una mayor demanda de viviendas. Otro factor relevante en esta demanda será la presión compradora internacional, lo que cada vez resulta más visible en nuestro país”. En su opinión, la única sombra en este contexto “es la doble velocidad en la estabilización de la demanda residencial ente las diferentes regiones españolas, si bien la tendencia dominante marca una recuperación general”.

El alquiler, a debate

El alquiler fue otro de los temas que concitó la atención de los expertos reunidos, que centraron sus reflexiones hacia dos puntos clave. En primer lugar, en la necesidad de contar con un parque de viviendas en alquiler que sea capaz de asegurar una opción habitacional a aquellas personas o familias que no puedan o deseen tener una vivienda en propiedad. Y en segundo lugar, en el peligro de que las tensiones alcistas sobre el precio del alquiler puedan desembocar en una burbuja. Respecto a esta última cuestión, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, fue muy contundente. “No veo ningún riesgo de burbuja en el mercado del alquiler. En nuestro caso, el alquiler de una vivienda supone una tasa de esfuerzo con respecto a los ingresos del 18%”.

Rodriguez Heredia recordó que esta cifra está muy por debajo de los ratios de esfuerzo habituales en el caso de la compra de vivienda, a la que hay que añadir el adelanto del 20% del precio final, generalmente no cubierto por la financiación. “Nosotros prevemos que, incluso en un contexto de subidas de los importes de alquiler durante los próximos años, la tasa de esfuerzo no pasará del 23%. No hay burbuja en el alquiler, pero es necesario un mayor compromiso institucional para asegurarnos un parque de viviendas en alquiler adecuado. Un compromiso en un amplio sentido y que desde luego asegure la estabilidad legislativa a este mercado”.

Una iniciativa necesaria

La iniciativa del portal preciosdevivienda.es tiene su origen en la amplísima producción estadística y de informes de distinta naturaleza en torno al precio de la vivienda que genera el sector inmobiliario de nuestro país. Se trata, además, de un indicador de especial relevancia para conocer el estado y la evolución de la actividad de este sector vital para la economía española.

Por otro lado, los informes sobre precios de la vivienda se presentan desde ópticas y enfoques diversos, basados también en metodologías y criterios estadísticos diferentes. En consecuencia, los resultados que arrojan son también diversos. En este sentido, la presentación aislada de cada uno de esos informes dificulta su correcta comprensión por el receptor, ya que la diferencia de los respectivos datos no se advierte fácilmente, además de alimentar numerosas confusiones.

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  • • Castilla-La Mancha y La Rioja, las comunidades más asequibles para adquirir un inmueble en solitario. Para ellos, el pago de la hipoteca supone destinar el 17% de su salario neto mensual.
  • Las Islas Baleares, la región menos accesible: la hipoteca acapararía el 42% de los ingresos

Según el último estudio de Casaktua.com, el 28% de los españoles que va a mudarse próximamente tiene intención de hacerlo en solitario. De ellos, el 33% busca alquilar, mientras que el 67% restante quiere comprar una vivienda. Sin embargo, la adquisición de un inmueble en propiedad se está complicando por el incremento de los precios. A cierre de 2018, el coste medio de la vivienda se situó en 1.337 €/m2*.

Al alza de los precios se suma que las condiciones de una entidad bancaria a la hora de conceder un crédito en solitario son más restrictivas. Al tratarse de un solo titular, la garantía de pago se reduce a la mitad, por lo que la necesidad de contar con un puesto laboral estable y disponer de ingresos suficientes es mayor. Por este motivo, se recomienda que las cuotas hipotecarias no superen el 30% del sueldo neto. En este sentido, la Agencia Tributaria sitúa el salario medio neto en España en 19.172 € (1.598€/mes). Por tanto, el porcentaje mensual destinado al pago de una vivienda tipo de 100 metros cuadrados sería del 25%.

Tomando como base este escenario, el portal inmobiliario Casaktua.com ha analizado, con motivo del Día del Soltero (13 de febrero), en qué comunidad autónoma es más factible que una persona soltera pueda adquirir un inmueble. La comparativa revela que Castilla – La Mancha y La Rioja son las regiones donde los solteros pueden comprar una vivienda de una forma más cómoda al tener que destinar a la hipoteca una media del 17% de sus ingresos.

Les seguirían Extremadura (20%), Aragón (20%), Castilla y León (20%), Región de Murcia (21%), Galicia (21%), Asturias (22%) y Comunidad Valenciana (22%).

Por el contrario, Baleares, con un 42% del salario dedicado al pago de la vivienda, Comunidad de Madrid (32%) y Cataluña (31%), serían las comunidades menos asequibles para adquirir un inmueble en propiedad en solitario.

  • De cara a 2019, los precios en España seguirán al alza, aunque a un ritmo menor que el año pasado: subirán por debajo del 5%, frente a las subidas de casi el 7% registradas en 2018.
  • En Portugal, el valor de las viviendas subió en el segundo trimestre del año pasado un 11,2% interanual, incremento que alcanzó el 23% en Lisboa.
  • Irlanda y Eslovenia encabezan el encarecimiento inmobiliario europeo, con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente.
  • Por su parte, los precios en Francia y Reino Unido, con subidas cercanas al 3%, se mantienen por debajo de la media europea del 4,3%, mientras que en Alemania se sitúan 0,4 puntos por encima.

El real estate en Europa comienza 2019 con distintas velocidades. La contención de los precios en algunos países contrasta con las fuertes subidas que se están produciendo en estados emergentes, animados por los bajos impuestos en las compraventas y la necesidad de ampliar el parque de viviendas para satisfacer la fuerte demanda.

Para explicar los factores que caracterizan el status quo de Europa a nivel inmobiliario, Instituto de Valoraciones ha analizado las características de los mercados más destacados en 2019:

Los límites al alquiler y la posible subida de tipos de interés del BCE favorecen la moderación de los precios en España

Aunque siguiendo la tendencia al alza, el valor de la vivienda en España experimentará un menor crecimiento en 2019. Si bien en 2018 se alcanzaron subidas de casi el 7%, la previsión es que en los próximos meses el encarecimiento no supere el 5%.

Las restricciones emprendidas para poner coto a los alquileres turísticos son uno de los factores que contribuyen a reducir el ritmo de subidas. Con ellas, se retrae la inversión de compradores atraídos por la alta rentabilidad de este tipo de arrendamientos. Además, la incertidumbre en torno a la posible limitación de los precios de alquileres de larga duración en determinadas zonas urbanas refuerza dicha contención.

Asimismo, de consumarse la probable subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a finales de año, esta medida actuaría también de freno al avance de los precios en el mercado inmobiliario español.

El fuerte encarecimiento en Portugal eleva los precios de Lisboa un 23% en solo un año

A mediados de 2018, el país luso se situaba ya en el pódium europeo en cuanto a encarecimiento de la vivienda con un incremento en los precios del 11,2%, según datos de Eurostat. Se trata de una subida animada por una tendencia al alza en la inversión que marcó máximos históricos en 2017 con más de 153.000 viviendas vendidas, un 20% más que el año anterior.

La subida de los precios es especialmente notable en Lisboa. En concreto, el valor medio de una vivienda en la capital creció en 2018 hasta los 2.753 euros por metro cuadrado, un 23% más respecto al año anterior, incremento que se eleva al 42% teniendo en cuenta los datos de 2016.

El buen clima y las ventajas fiscales, como el programa Golden visa y la exención de impuestos a la renta durante 10 años para pensionistas no residentes, contribuyen a una fuerte atracción de compradores extranjeros en Portugal. A los inversores europeos, procedentes de países como Francia, Irlanda y Reino Unido, se suman ahora nuevos inversores de Oriente Medio, Asia y Sudáfrica. En total, una de cada cuatro ventas de vivienda en Portugal fue ejecutada por compradores extranjeros, según datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Portugueses.

Irlanda y Eslovenia encabezan el alza de los precios en Europa

Con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente, estos dos países marcaron máximos continentales a mediados del año pasado. En el caso de Irlanda, se trata de una tendencia que se mantiene desde hace cuatro años y que acumula un encarecimiento de casi el 40%.

La escasez en la oferta de casas es una de las principales causas del notable incremento en los precios irlandeses. De cara a 2019, la construcción de nuevas viviendas es uno de los principales objetivos del Gobierno, que espera disponer de 25.000 nuevos inmuebles a lo largo del año.

Por su parte, las bajas comisiones de las compraventas en Eslovenia, en torno al 1% para el propietario y sin coste para el comprador, han favorecido que el país liderara la subida en los precios de la vivienda en Europa.

Los incrementos en Francia y Reino Unido se sitúan por debajo de la media europea, mientras que en Alemania siguen por encima

En 2018, el país germano ha seguido registrando alzas de precios superiores a la media europea, aunque levemente. El incremento en el viejo continente se sitúa en el 4,3%, cuatro décimas por debajo del promedio alemán. Eso sí, la tendencia de cara a 2019 es el descenso en el ritmo de encarecimiento, alentado por medidas de contención en los precios, como ha ocurrido en el caso del alquiler con la ley aprobada el pasado septiembre. La medida incluye multas de hasta 100.000 euros para los propietarios que desahucien a sus inquilinos para aumentar el precio del inmueble.

La subida en Francia, la más baja de los principales países europeos y cifrada en el 2,8%, se debe, en gran medida, a la política de fomento en vivienda social llevada a cabo por el Gobierno galo. Este tipo de casas suponen ya el 17% del parque inmobiliario del país y, con la Ley Elan, se pretende que los inquilinos lleguen a comprar unas 400.000 al año. El valor de estos inmuebles, entre un 20% y un 30% por debajo del mercado, contribuye a la contención de los precios.

Por su parte, la incertidumbre en torno al Brexit contribuye al freno del encarecimiento en el real estate británico, que a mediados de 2018 se situó en el 3,4%.

  • Los residentes en Madrid son los compradores nacionales que realizan más transacciones en este segmento inmobiliario, con un 34% de las mismas.
  • La principal tendencia en el caso de los barceloneses es la compra de segundas viviendas dentro de Cataluña.
  • Sevillanos, vizcaínos, valencianos y zaragozanos también invierten en este segmento inmobiliario a nivel intrarregional o en provincias de comunidades limítrofes.
  • Excepto Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros y nacionales se igualan, el mercado de segunda vivienda en el resto del territorio nacional está liderado por inversores españoles.

El mercado de la segunda vivienda tiene un importante peso en el mercado inmobiliario español. De hecho, este segmento concentra más de un 20% de las compraventas de viviendas que se efectúan en nuestro país.

Las viviendas vacacionales han experimentado un importante crecimiento animado por el auge del alquiler turístico. En cifras, el año pasado había en España más de 470.000 pisos de alquiler para corta duración, un 30% más que en 2016.

Aunque hay provincias como Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros ejecutan casi la mitad de las compraventas de segunda vivienda, los españoles protagonizan la mayor parte de las operaciones en el resto del territorio nacional.

Tomando como partida este contexto, el portal inmobiliario Vitrio ha analizado las peculiaridades y los patrones comunes de los compradores nacionales en el mercado inmobiliario de la segunda vivienda:

Los madrileños, principales compradores de segunda vivienda en España

Los residentes de Madrid ocupan un protagonismo superlativo en la adquisición de este tipo de inmuebles con más de un tercio de las compraventas efectuadas (34%). En cuanto a sus preferencias a la hora de invertir en este tipo de inmuebles, los dos destinos más demandados son Alicante y Toledo, que concentran más del 20% de las compras. Mientras que la primera provincia se mantiene como enclave predilecto para los madrileños que buscan las ventajas del turismo de sol y playa, desde Vitrio destacan que la provincia de Toledo supone para muchos de ellos un destino de retiro tranquilo, bien conectado con la capital y cuyos precios inmobiliarios distan bastante de los de Madrid: en la provincia madrileña, los precios de compra rondan los 2.497 euros el metro cuadrado; en Toledo, se sitúan en torno a los 810 euros de media.

Invertir dentro de Cataluña, la principal tendencia de los barceloneses

Además de por el volumen de las transacciones, que sumado con el de Madrid supone más de la mitad del total nacional, la provincia de Barcelona destaca porque la mayoría de las inversiones realizadas por sus residentes se efectúan en territorio catalán. Las provincias de Tarragona y Girona son las preferidas por los barceloneses para comprar su segunda vivienda debido a que son enclaves costeros y a que tienen buenas conexiones con la Ciudad Condal. En concreto, ambas provincias concentran más del 36% de las compraventas efectuadas por los residentes en Barcelona.

Sevillanos, valencianos, vizcaínos y zaragozanos también se unen al “club de compradores de segunda residencia”

En estos casos, la demanda es fundamentalmente intrarregional o se dirige a las provincias de comunidades limítrofes: los sevillanos prefieren comprar su segunda vivienda en las provincias de Cádiz y Huelva, destacando municipios como Matalascañas y Chipiona, entre otros; los valencianos realizan más de la mitad de las compraventas (54%) en Alicante y Castellón; los vizcaínos ejecutan casi 1 de cada 3 operaciones (31%) en Cantabria; y 1 de cada 4 zaragozanos prefiere Huesca, debido al importante peso en la provincia del turismo de esquí y montaña, según los expertos de Vitrio.

  • De los 84 cambios en préstamos hipotecarios contabilizados este año, la mayoría, al menos 40, se dieron en los que tienen tipo fijo.
  • Los diferenciales de las hipotecas variables registraron 10 rebajas y 7 incrementos, según un estudio del comparador CrediMarket.

Más encarecimientos que rebajas y, de los primeros, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas. Los préstamos hipotecarios han sido, durante este 2018, uno de los productos bancarios estrella. Por una parte, por la reactivación del mercado inmobiliario y por otra los cambios legislativos así como las sentencias acerca de quién debe afrontar los gastos que generan.

En cuanto a los primeros, y según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta octubre de este año, mes tras mes, se ha incrementado la tasa anual de registros. Solo en marzo, y debido al parón provocado por la Semana Santa, hubo un descenso de inscripciones -un 3,00 % menos que en 2017-.

Sobre los segundos, el Tribunal Supremo falló en octubre que los bancos, y no los clientes, debían abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero al cabo de 20 días, y tras dos jornadas de debate, el pleno cambió la decisión. Días después, el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley para que fuera la banca quien lo pagara.

Concretando en los cambios, y según un estudio llevado a cabo por el comparador de productos bancarios CrediMarket , durante este 2018 y hasta fecha de hoy ha habido un total de 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades. De estos, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables,
solo siete vieron incrementar sus precios durante 2018. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales.

Rebajas sobre todo en hipotecas variables

En cuanto a las rebajas en los intereses, del total de 29, una decena las contabilizaron hipotecas variables y otras tantas, fijas. El resto, 9, las contabilizaron hipotecas mixtas. El hecho que las hipotecas variables protagonizaran más bajadas que subidas en los intereses ha hecho que el diferencial medio hipotecario descienda. Según cálculos de CrediMarket, empezó 2018 al 1,464% y lo acabará alrededor del 1,107 %.

En este gráfico se puede ver su evolución, junto a la del euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España.

evolucion euribor 2018

 

El dinamismo del real estate español fruto de la recuperación económica tiene su reflejo en el encarecimiento de las viviendas de lujo. Este segmento inmobiliario suele ubicarse en zonas céntricas, con atractivo comercial y alto tránsito, y se caracteriza por viviendas amplias (1 de cada 3 superan los 180 m2 en zonas prime), de las que más del 30% son en propiedad y están completamente pagadas.

La llegada a España de nuevos inversores nacionales e internacionales interesados en este tipo de viviendas impulsa los precios de los activos y la actividad en las compraventas, que se producen a un ritmo vertiginoso. En concreto, el alza en el sector es especialmente notable en las grandes capitales españolas y en la costa, donde el buen clima y el turismo impulsan la demanda.

Teniendo en cuenta este contexto, Instituto de Valoraciones ha analizado las claves del mercado de viviendas de lujo en España y Europa.

El alza de los precios en las grandes urbes sitúa a España en el pódium europeo

Los precios de la vivienda de lujo en España marcaron entre julio y septiembre de este año la segunda subida más alta de Europa, sólo por detrás de los registrados en Escocia. Concretamente, el alza en Madrid fue del 10,1% interanual de media, llegando a superar el 50%, con precios de más de 15.000 euros el m2, en algunas zonas del centro de la capital. Estos datos reflejan el fortalecimiento del segmento inmobiliario de lujo tras la crisis.

Tras superar caídas de hasta el 13% en 2013, los precios en el mercado de inmuebles exclusivos muestran ahora una tendencia al alza animada por dos factores: la fuerte demanda internacional y la oferta insuficiente de este tipo de viviendas, sobre todo, en las zonas donde hay vivienda de reciente construcción.

Cada vez son más los compradores extranjeros que deciden invertir en casas de lujo en España animados por el dinamismo en el mercado. En el segundo trimestre de 2018, las compras por parte de extranjeros (residentes y no residentes) representaban el 16% de las transacciones totales de vivienda, destacando la provincia de Málaga e Islas Baleares, donde éstas supusieron el 31% y 28%, respectivamente. A los ya tradicionales inversores alemanes, holandeses y británicos se suman ahora compradores latinoamericanos con gran poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos.

Entre los enclaves preferidos para adquirir viviendas de lujo, destacan Madrid, las islas – principalmente Ibiza y Mallorca – y ciudades costeras, como Barcelona, Marbella y Málaga. Los compradores de esta tipología de vivienda, sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid, se caracterizan por ser personas jóvenes o de mediana edad con un nivel adquisitivo alto y estudios superiores, que suelen vivir en pareja o solos.

Ante la fuerte demanda, según Instituto de Valoraciones, la oferta de este tipo de inmuebles se torna insuficiente, lo que alimenta la competencia en el sector y reduce los tiempos en los que se efectúan las operaciones. En las zonas con mayor demanda, las ventas llegan a realizarse en apenas dos meses.

Recesión en los precios de inmuebles exclusivos en Inglaterra por el Brexit

Londres rompe la tendencia alcista en el continente con una caída de casi el 3% de media. Eso sí, el descenso en los precios de las viviendas de lujo es aún más acusado en algunas zonas de la capital. Por ejemplo, en Knightsbridge, el barrio más exclusivo, los precios se han reducido un 12%.

La incertidumbre por el Brexit y el posible establecimiento de impuestos más altos a los inversores extranjeros que compran vivienda en Reino Unido lastran el dinamismo del sector. De llevarse a cabo esta última medida, la tendencia a la baja en Londres podría acentuarse aún más, ya que la mitad de las transacciones inmobiliarias en el centro de la capital la efectúan compradores foráneos.

Escocia lidera el encarecimiento de las viviendas de lujo en Europa

Edimburgo y Glasgow son las ciudades que concentran mayores rendimientos en el mercado de inmuebles exclusivos escocés. De hecho, la primera es la urbe europea donde más han subido los precios en el tercer trimestre de 2018, según los expertos británicos.

La lejanía de estas ciudades respecto a Londres favorece la buena salud del mercado de viviendas de lujo. Localizadas al norte de Gran Bretaña, estas áreas no se están viendo afectadas en términos inmobiliarios por la incertidumbre política ocasionada por el Brexit.

Subidas de precios de carácter moderado en Francia y Alemania

El dinamismo en el mercado francés ha favorecido un crecimiento en los precios de inmuebles de lujo que se cifra en el 5,6%. París y las zonas colindantes concentran la mayor parte del parque de viviendas de lujo en el país. En esta área, las compraventas crecieron un 30% en la primera mitad de año respecto a 2017.

Además, en Francia se ha reducido a la mitad el tiempo que tardan en venderse estos inmuebles. De hecho, cada vez se ejecutan más ventas relámpago en cuestión de días y sin apenas negociaciones.

Asimismo, los precios en Alemania muestran una tendencia similar. En concreto, el crecimiento del valor de los inmuebles de lujo en Berlín, en comparación con el año pasado, fue del 5,4% en el mismo trimestre.

El crecimiento de estos dos mercados marca un ritmo moderado a nivel inmobiliario en el continente, que muestra dos tendencias opuestas: el fuerte encarecimiento en España y Escocia fruto de la mejora de la situación económica en estos países frente al receso británico por el Brexit.

El Salón SIMA 2018 está de aniversario con la celebración de sus 20 años organizando este evento desde 1999. SIMA 2018 es el mayor evento inmobiliario de España y una de las citas más importantes en el panorama inmobiliario internacional. La cita es en la Feria de Madrid (IFEMA) los días 16 y 17 de noviembre, de 11 a 20 horas. y el 18 de noviembre, de 11 a 15 horas.

En SIMA 2018 estarán representados todos los sectores, las principales empresas, miles de compradores y profesionales donde tendremos ocasión de hacer networking para intercambiar impresiones y hacer negocios. Esta feria cuenta con la presencia de las empresas más destacadas y los contenidos profesionales para atraer a los diferentes agentes del sector:

  • Profesionales del sector inmobiliario (promotores, agencias, consultoras, entidades financieras, empresas auxiliares…),
  • Administraciones públicas (locales, regionales y estatales),
  • Inversores institucionales y privados: fondos, agrupaciones de inversores u otros vehículos de inversión
  • Usuarios finales corporativos: empresarios y profesionales interesados en la oferta no residencial para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional,
  • Asociaciones y colegios profesionales relacionados con el sector inmobiliario,
  • Medios de comunicación nacionales e internacionales.

En cuanto a la oferta que encontraremos en la Feria es muy amplia y abarca todos los sectores inmobiliarios más demandados en la actualidad.

  • Vivienda nueva: en régimen de promoción, cooperativa o comunidad de propietarios; en compra, en alquiler o en alquiler con opción a compra; libre o protegida; como vivienda habitual, como segunda residencia o como inversión, en España y en destinos internacionales (Promotores primera vivienda, Segunda residencia,
    Cooperativas, Comercializadoras y consultoras, Agencias, Administraciones públicas)
  • Viviendas de segunda mano.
  • Oferta no residencial: (Oficinas, Retail, Industrial, Logístico, Hoteles, Residencias, Suelo)
  • Servicios relacionados con la adquisición de viviendas u otro tipo de inmuebles: (Financiación, Valoración
    Certificación energética, Domótica, Arquitectura, Interiorismo, decoración y reformas, Mudanzas)
  • Servicios profesionales: Bancos, Administraciones Públicas, Aseguradoras, Tasadoras, Arquitectura, Asociaciones, portales, Media y otros servicios.
  • Proyectos, financiación y servicios relacionados con: Primera vivienda, segunda residencia, Oficinas, Retail, Industrial, Logístico, Hoteles, Residencias, Suelo,

 

Entre las empresas que participan en esta edición de noviembre destacamos las siguientes:

100% Financiación, Abanca, Acr Grupo, Activitas, Activos Singulares Cci, Adoso Gestión, Aelca Desarrollos Inmobiliarios, Aev Asociación Española De Análisis De Valor, Aldeas Infantiles Sos, Aliaria Asesoramiento Y Gestión, Altamira Singularity, Amenabar Promociones Residenciales, Asesor Hipotecario Rastreator.Com, Asprima, Atlántida Homes, Aurea Homes, Bankinter, Básico Homes, Centro Comercial Inmobiliario (Cci), CEU IAM Business School, Chaflan, Coam (Colegio Oficial De Arquitectos De Madrid), Colegio Oficial De Aparejadores De Madrid, Colegio Profesional De Administradores De Fincas De Madrid, Consejo General De Colegios De Administradores De Fincas España, Consejo General Del Notariado, Construcciones Hispano Germanas – CHG, Contanet, Daliasa Proyectos Inmobiliarios, Ego Real Estate, El Inmobiliario Mes A Mes, El Mundo, Fotocasa, Fundación Asprima, Gestilar, Gestiono, Getsa, Gilmar Consulting Inmobiliario, Grupo Inmobiliario Ferrocarril, Grupo Inmoglaciar, Grupo Lobe, Grupo Riofrío, Grupo Vía, Habitat Inmobiliaria, Habitatsoft, Hergon Consulting Inmobiliario, Hi! Real Estate, Holarquitectura, Homes&Houses, Iberdrola Inmobiliaria, Idealista, Impulsa Proyectos, Inmofocus, Inversiones Canto Redondo, Iv Property, Level, Marina D’Or, Masa, Metros 2, Mudanzas Las Naciones, Mudanzas Villalba, Newker, Obranueva.Com, Observatorio Inmobiliario, Oliva Nova Beach & Golf Resort, Pisos.Com, Proel, Prorender3d Visualizaciones, Pryconsa, Quabit Inmobiliaria, Quabit Las Suertes, Rentalia, Residencial Las Dalias, Sedigas, Servicoop Gestión, St Sociedad De Tasación, Su Vivienda, The Vintage Van, Tm Grupo Inmobiliario, Top Gestión, Vía Inmobiliaria, Vitrinemedia Iberia (España/Portugal) Internacional, Viviendas para Ti, Viviendasencooperativa.Com y Woss.