• El 82% de los españoles considera que las condiciones financieras son uno de los principales obstáculos para comprar una vivienda
  • El principal elemento de decisión de compra es relativo al precio de inmueble, pero también al estado de conservación del edificio y la calidad de los materiales de construcción.

El Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) ha presentado el estudio “¿Cómo decidimos la compra de una vivienda?” en el que da respuesta a todas las cuestiones relacionadas con el análisis del proceso de decisión.

Para Alfredo Sanz, presidente del CGATE, el objetivo de esta encuesta es “contextualizar las prioridades que tiene el potencial comprador de vivienda en un escenario socioeconómico caracterizado por el envejecimiento de la población y por un parque inmobiliario cada vez más antiguo”.

“Desde hace años colaboramos con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en aportar, a través de los distintos Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, las cifras de visados de obra nueva y de rehabilitación, pero es igual de importante conocer el perfil sociodemográfico y la intencionalidad de compra y/o rehabilitación que tiene el ciudadano”, remarca Sanz.

A la hora de decidir qué vivienda comprar, los españoles se guían por el precio (86%) y por la ubicación (81%). Además de estos indicadores, el principal elemento de decisión es relativo al inmueble, es decir, al estado de conservación del edificio (93%) y la calidad de los materiales de construcción (91%), según el estudio elaborado por GAD3.

En la toma de decisiones, por grupos de edad, los jóvenes (entre 25 y 35 años) atienden al precio de la vivienda, pero también al consumo eficiente del inmueble. Por otro lado, los encuestados situados en la franja intermedia, con edades comprendidas entre los 36 y los 45 años, valoran la cercanía al trabajo y centros escolares junto con el número de habitaciones de la casa. Por último, los mayores de 45 años conceden mayor importancia al diseño de la vivienda y a la calidad de los materiales de construcción.

El precio, el principal obstáculo para el acceso a la vivienda

La gran mayoría de los encuestados considera que el precio (casi el 90%) y las condiciones financieras (para más del 82%) continúan siendo los principales obstáculos en la adquisición de una vivienda.

Con todo, los datos de la encuesta reflejan que aproximadamente un 21% de los entrevistados tiene intención de adquirir una vivienda próximamente: un 13% en un plazo de 2 años y un 8% en un plazo medio de tiempo.

La intención de compra de vivienda supera el 40% en la población menor de 35 años, mientras que entre 35 y 45 años se sitúa en el 24% y a partir de 45 años en un 11%. En cualquier caso, la demanda principal es la vivienda de segunda mano (46%) si bien en un 26% de los casos el futuro comprador prefiere un inmueble de nueva construcción.

Para el presidente de GAD3, Narciso Michavila,todos los retos sociales que tiene España pasan por la vivienda. La parte positiva que vemos en el estudio es que la mayoría de los españoles está satisfecho con su vivienda pero debemos seguir avanzando en tres desafíos: la emancipación de los jóvenes, la lucha contra el envejecimiento de los barrios y el parque de vivienda, y la eficiencia energética para luchar contra el cambio climático”. “Cualquier error en política de vivienda se tarda 50 años en corregir”, remarca.

La sostenibilidad energética es el factor menos influyente en la compra de un inmueble

El factor que menos influye en la decisión final de compra es la sostenibilidad energética de la vivienda (40%). En este sentido, el 51% de los encuestados afirma conocer el Certificado de Eficiencia Energética, sin embargo casi el 70% dice que no invertiría en la optimización de su consumo para reducir la factura energética.

En relación a la conservación del edificio casi un 57% de los entrevistados no conoce la Inspección Técnica del Edificio, que se eleva al 65% en el caso del grado de conocimiento sobre el Informe de Evaluación del Edificio, obligatorio para inmuebles con una antigüedad de más de 50 años.

El 60% de los encuestados tampoco estarían dispuestos a realizar una inversión en su vivienda actual para mantener y mejorar las condiciones del edificio.

“Estos datos demuestran que es necesario impulsar más campañas de concienciación y estimular, a través de medidas fiscales, la rehabilitación de las viviendas y edificios, recuperando, por ejemplo, las deducciones en el IRPF por obras de reforma”, señala el presidente del CGATE.

El 86% de los españoles está satisfecho con su vivienda

Por otro lado, el 86% de los entrevistados afirma sentirse satisfechos con la vivienda y la razón principal es la ubicación de la misma (93%). Los elementos con los que menos satisfechos están son la eficiencia energética y la superficie útil, aunque ambos rondan el 70% en nivel de satisfacción.

En este contexto cabe destacar que el 58% de los encuestados afirma estar residiendo en la misma casa por un periodo igual o superior a 10 años (el 57% de los cuales suma 20 años de antigüedad en el mismo inmueble).

Respecto al tipo de vivienda, en España predomina la compra de viviendas en edificios (62%) frente a la adquisición de viviendas de tipo unifamiliar o adosado (36%).

Los resultados se extraen de un total de 1.003 entrevistas telefónicas a españoles de edades comprendidas entre los 25 y los 65 años. Las entrevistas, conformadas por 30 preguntas cerradas, fueron realizadas entre el 6 y el 23 de septiembre.

No es la primera vez que el CGATE, organismo que representa y vela por los intereses de la profesión y de sus más de 55.000 colegiados, pone en valor el papel del Arquitecto Técnico y/o Aparejador en la sociedad y las aportaciones que desde su campo se pueden hacer para mejorar la vida de los ciudadanos.

Además de colaborar con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, tiene firmado un convenio con la Dirección General de Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, para la creación de puntos de información catastral. El CGATE también ha participado activamente en la redacción de la modificación del Código Técnico de la Edificación (CTE) y en la publicación de Guías que son un referente, como “Edificios y Salud. 7 llaves para una edificación saludable” o la “Guía en accesibilidad en edificios existentes”.

En 2019, y también con la colaboración del Ministerio de Fomento, se celebraron los Premios Nacionales de la Edificación que destacan el trabajo y la aportación social de la profesión. Próximamente, el CGATE presentará la actualización de los datos del Estudio de Género sobre la situación de la mujer en la profesión, realizado el pasado año.

El próximo 14 de febrero analizaremos en un nuevo Encuentro SIMA el importante papel que las decisiones emocionales juegan en el proceso de compra de una vivienda. Las promotoras y comercializadoras, ¿son conscientes de esta importancia?, ¿saben cómo gestionarlas favorablemente?, ¿conocen los riesgos a que se exponen por ignorarlas?…

Diferentes expertos en economía de la conducta, neuromarketing, experiencia del cliente y ventas analizarán las anteriores cuestiones y otras muchas en un acto en el que también presentaremos un informe que profundiza en cómo vive el comprador el proceso de adquisición de una vivienda y cuál es su valoración de los profesionales con que se relaciona durante el mismo.

14 de febrero de 2020 | 9:30 – 11:00 horas

ASPRIMA – CEOE

Calle Diego de León 50. Madrid

En los últimos cinco años, el precio del metro cuadrado en España se ha revalorizado de media un 12,9%
Únicamente siete provincias registran desde 2014 incrementos superiores a la media nacional. Otras 26 tienen una evolución positiva, aunque por debajo de la media nacional. En las restantes veinte provincias, los precios se han estancado o retrocedido Madrid, con alzas del 32,2%, lidera el ranking de revalorización de los precios de la vivienda. Segovia, con descensos del 7,7%, cierra la tabla Por primera vez desde 2013, el stock residencial de nuestro país ha aumentado con respecto al ejercicio precedente, en torno al 3%.

La recuperación del valor de las viviendas, en línea ascendente desde 2014, ni ha llegado a todo nuestro país ni lo ha hecho por igual. Así lo confirman los datos del último Informe InmoCoyuntura del Instituto de Análisis Inmobiliario de la Tasadora Euroval, que hoy se ha hecho público. Su estudio de la evolución del precio del metro cuadrado en el período 2014-2019 dibuja un escenario muy fragmentado, donde la recuperación de este precio, lejos de ser uniforme y extensible al conjunto del territorio nacional, ha seguido caminos muy dispares, hasta conformar un mercado residencial que en la actualidad se mueve a tres velocidades diferentes.

La más rápida de estas velocidades corresponde a aquellas provincias que baten holgadamente la subida media del precio del metro cuadrado a escala nacional, que en el período 2014-2019 ha sido del 12,9% (de 1.459 euros en 2014 a 1.647 euros en 2019). Una segunda velocidad es la de las provincias que presentan incrementos significativamente inferiores a esa media. Por último, están las provincias donde la evolución del precio ha sido nula o incluso negativa [véase página 64 del informe].

Madrid y Barcelona, puntas de lanza

El Informe del Instituto de Análisis Inmobiliario y Euroval señala a las dos principales ciudades españolas como las auténticas locomotoras de la recuperación del precio de la vivienda. Tanto Madrid como Barcelona duplican con creces la media nacional, con incrementos para el período analizado del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente.

En un escalón inmediatamente inferior se posicionan, por este orden, Málaga (24,1%: de 1.480 a 1.837 euros), Islas Baleares (23,9%: de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%: de 1.325 a 1.618 euros). Cierran de este grupo de alta velocidad la isla de Santa Cruz de Tenerife (18,6%: de 1.220 a 1.447 euros) y la ciudad autónoma de Melilla (15,4%: de 1.461 a 1.687 euros).

A medio gas

El grupo de la velocidad intermedia reúne hasta un total de 26 provincias, de las que únicamente siete superan la mitad del incremento medio nacional. Valencia, con un repunte en el precio del metro cuadrado desde 2014 del 10,1% (de 1.066 a 1.174 euros), lo encabeza, seguida de Alicante (8,1%: de 1.208 a 1.306 euros) y Navarra (7,2%: de 1.321 a 1.416 euros). Zaragoza (6,7%: de 1.222 a 1.304 euros), Gerona (6,5%: de 1.436 a 1.530 euros), Valladolid (6,5%: de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%: de 814 a 867 euros).

Por debajo de la mitad de la media nacional se sitúan otras 18 provincias. Lideradas por Lérida (5,3%: de 981 a 1.033 euros), Granada (4,8%: de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%: de 1.258 a 1.317 euros). A continuación se sitúan Guadalajara (4,6%: de 1.065 a 1.113 euros), La Rioja (4,6%: de 1.093 a 1.144 euros), Tarragona (4,2%: de 1.234 a 1.286 euros), Cádiz (4,2%: de 1.302 a 1.357 euros), La Coruña (3,9%: de 1.185 a 1.231 euros), Cáceres (3,4%: de 830 a 858 euros), Toledo (2,3%: de 817 a 837 euros), Badajoz (2,1%: de 855 a872 euros), Córdoba (1,9%:
de 1.135 a 1.156 euros), Castellón (1,8%: de 1.053 a 1.72 euros), Jaén (1,7%: de 798 a 811 euros) y Pontevedra (1,2%: de 1.246 a 1.261 euros). Cierran este grupo las provincias de Salamanca (0,5%: de 1.184 a 1.190 euros) y Albacete (0,1%: de 935 a 936 euros).

Al ralentí

Casi el 40 de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, un balance entre neutro y marcadamente negativo. Con una gráfica plana en este quinquenio figuran solo dos provincias Almería (el precio medio de su metro cuadrado en 2019 sigue siendo el mismo que en 2014: 1.107 euros) y Orense (949 euros).

El resto, un total de 18 provincias, tiene una evolución negativa en este período. Segovia es la provincia española donde el precio medio del metro cuadrado ha perdido más valor desde 2014, un -7,7% (de 1.056 a 975 euros). Le siguen en orden decreciente, Soria (-6,4%: de 1.080 a 1.011 euros), Cuenca (-4,7%: de 819 a 781 euros), Ciudad Real (-4%: de 786 a 755 euros), Ávila (-2,6%: de 864 a 841 euros), Vizcaya (-2,5%: de 2.393 a 2.334 euros), Ceuta (-2,2%: de 1.778 a 1.739 euros), Teruel (-2,2%: de 803 a 785 euros), Guipúzcoa (-2%: de 2.723 a 2.670 euros), León (-1,9%: de 893 a 876 euros), Álava (-1,7%: de 1.993 a 1.959 euros), Cantabria (-1,7: de 1.497 a 1.472 euros), Huelva (-1,6%: de 1.106 a 1.088 euros), Principado de Asturias (-1,5%: de 1.310 a 1.291 euros), Burgos (-1,3%: de 1.145 a 1.130 euros), Palencia (-0,7%: de 1.017 a 1.010 euros), Región de Murcia (-0,6%: de 997 a 991 euros) y Huesca (-0,1%: de 1.162 a 1.161 euros).

Comunidad de Madrid y País Vasco, extremos de la escala

A nivel autonómico, el mercado residencial apenas difiere del provincial, con variaciones en el precio del metro igualmente acusadas. La Comunidad de Madrid es de nuevo la región donde la revalorización de la vivienda muestra un comportamiento más positivo. Desde 2014 se ha incrementado el precio medio del metro cuadrado se ha incrementado un 32,2%, más de dos puntos porcentuales que el de Cataluña (30%), más de 6 puntos porcentuales que el de las Islas Baleares (23,9%) y más de 10 puntos porcentuales que las Islas Canarias. Las anteriores son las únicas cuatro comunidades con una evolución en el período 2014-2019 superior a la media nacional [véase página 67 del informe]

En el extremo opuesto de la escala se posicionan el Cantabria, Castilla y León y País Vasco, las tres regiones con una misma evolución negativa en este periodo, de -1,7% (no obstante, hay que destacar que los precios del País Vasco ya eran muy elevados incluso antes de la burbuja inmobiliaria). Otras comunidades con los precios estancados o ligeramente en negativo son Extremadura (1,5%), Castilla-La Mancha (-0,5%) y la Región de Murcia (-0,6%). A mitad de camino entre ambos grupos, pero con incrementos en todo caso inferiores a la media nacional, están Andalucía (8,8%), Navarra (7,2%), Comunidad Valenciana (8,6%), La Rioja (4,6%) y Aragón (4,1%).

“En conclusión –afirman los autores del Informe InmoCoyuntura– la evolución de los precios muestra una gran dispersión, tanto en términos provinciales como autonómicos, lo que, además, se acentúa considerablemente cuando se analizan los mercados locales”.

Crece el stock residencial

El Informe InmoCoyuntura también analiza también cómo ha evolucionado el stock residencial español desde 2004 hasta la actualidad. De acuerdo con las estimaciones recogidas en el informe, 2019 ha marcado un punto de inflexión en la reducción del stock acumulado durante los años del boom inmobiliario. Por primera vez desde 2013, este ha aumentado con respecto al ejercicio precedente, en torno al 3%, hasta situarse en las 475.532 unidades, 15.656 más que en 2018. De esta manera, el stock residencial de nuestro país queda en niveles similares a los de 2017, cuando se llegó a las 476.938 viviendas, pero muy lejos del máximo de las 683.033 unidades alcanzadas en 2008.

A pesar de los incuestionables avances en el drenaje de este stock, los autores del informe se inclinan por una valoración moderada de su impacto. En su opinión, “los ritmos de absorción de este stock no han sido muy elevados, en especial si se tiene en cuenta dos factores. En primer lugar, que desde 2013, coincidiendo con el inicio de la fase en que la reducción del stock registra valores netos, la producción residencial ha estado muy contenida, hasta el punto de que únicamente a partir de 2015 las viviendas iniciadas comienzan a ser más que las terminadas. Y, en segundo lugar, que también durante este período la demanda residencial ha sido muy estable, lo que ha permitido importantes incrementos anuales en el volumen de transacciones”.

 

  • El precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en 1.406 €/m² y como en anteriores trimestres, Baleares es la comunidad autónoma con el precio unitario más alto, seguida de Madrid y País Vasco.
  • Se continúa observando un esfuerzo por parte del sector promotor por cubrir las necesidades de demanda, especialmente en Madrid, Andalucía y Cataluña.
  • Los precios del alquiler se mantienen, siendo Barcelona, Madrid y San Sebastián las ciudades con los precios más elevados, superiores a los 16 €/m²/mes.
  • Estimamos que la demanda de vivienda continuará creciendo durante los primeros meses de 2020.

Gesvalt, compañía en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre del año 2019. En el estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, se destaca un incremento interanual del 5,1% en el cuarto trimestre del año en el precio de la vivienda en España. En este sentido, el informe de Gesvalt cifra en 1.406 €/m² el precio medio unitario de venta de una vivienda en nuestro país.

Tal y como ha ocurrido en trimestres anteriores durante este año 2019, el ranking de precios por comunidad autónoma continúa sin cambios. Baleares sigue siendo la comunidad con los precios más elevados, con cifras de 2.368 €/m². La segunda posición la ocupa Madrid, con 2.244 €/m²; seguida por País Vasco, que se sitúa este trimestre en un valor de 2.163 €/m². Concretamente, en Madrid se ha vuelto a manifestar un incremento de precios en barrios periféricos, motivados por el desplazamiento de la demanda a causa de la escasez de stock a precios razonables en ubicaciones más céntricas. Los distritos de la capital en donde más han incrementado su precio de venta son Villa de Vallecas (+7,7% interanual), Puente de Vallecas (+7,2%), y Fuencarral-El Pardo (+6,2%). En Barcelona, la tendencia ha sido ligeramente descendente, siendo Sarriá – Sant Gervasi el único distrito en el que se han incrementado los precios (+0,7%).

Por otro lado, la parte inferior del ranking la encabeza Extremadura, con un valor de 849 €/m², seguida por Castilla La Mancha con 858 €/m², y por Murcia con 997 €/m².

Todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Extremadura (-0,6%) y la Comunidad Valenciana (-0,5%) presentan un crecimiento sostenido. Por su parte, las comunidades que registran mayores datos de crecimiento son Aragón (+7,9%), Castilla y León (+6,7%) y Asturias (+6,1%).

Valores del alquiler sin cambios significativos

Con respecto al alquiler, las cifras apenas han registrado cambios notables con respecto a anteriores trimestres. Así, a nivel provincial, Barcelona (16,72 €/m²/mes) sigue a la cabeza de la lista en cuanto a precios de alquiler más elevados, con Madrid acercándose cada vez más (15,86 €/m²/mes), Guipúzcoa (15,31 €/m²/mes) y Baleares (13,64 €/m²/mes). Estas cuatro capitales están cercanas a rozar su techo de precio y en algunas incluso se han registrado ligeras caídas en comparación con trimestres anteriores.

Por el contrario, Teruel, Cáceres, Jaén, Cuenca, Zamora y Ciudad Real son las provincias donde se han registrado los precios del alquiler más bajos por tratarse de las provincias con menor tendencia al alquiler y, por consecuencia, tienen rentas más bajas con precios por debajo de los 5 €/m²/mes.

Continúa el esfuerzo por cubrir la demanda de vivienda

Las principales compañías de promoción inmobiliaria que operan en nuestro país han continuado en la misma senda que en meses anteriores registrando un aumento del esfuerzo por tratar de satisfacer la demanda de vivienda, especialmente en aquellas ciudades con mayor falta de stock, como Madrid o Barcelona o algunas de las principales urbes andaluzas. El dato acumulado de 2019, cuya última actualización es de septiembre, indica que se ha producido un incremento interanual del 11,7% en certificaciones de obra y un 8,8% en visados de dirección de obra.

Valores económicos estables y en línea con las previsiones

Con respecto a la situación de la economía nacional, el informe de Gesvalt recoge un comportamiento de crecimiento durante todo el ejercicio y en línea con las previsiones. Desde comienzos del segundo semestre se ha visto como este crecimiento se ha ido desacelerando poco a poco. Con todo, desde la consultora estiman que  el dato de cierre de crecimiento económico para 2019 se situará en valores cercanos al 2,0%. En este sentido, la economía española se continúa posicionando como una de las economías que más crecen dentro de la eurozona, con una previsión de cierre ocho décimas inferior a la española, augurando un crecimiento del 1,2%. Esta diferencia, sin embargo, se recorta en las estimaciones para el próximo año, donde la diferencia entre el crecimiento de la economía española respecto de la europea sólo sería de un 0,5%.

Ante esta situación,  desde Gesvalt estiman que la demanda siga creciendo, al menos durante los primeros meses de 2020, ya que el precio actual de las hipotecas sigue generando un gran interés en posibles compradores. También es importante tener en cuenta que el Banco Central Europeo continúa retrasando la subida de los tipos de interés.

Disminuye el ritmo de operaciones de compraventa

En cuanto a las operaciones de compraventa de vivienda, según datos del INE,  expone que las operaciones realizadas hasta el cierre de octubre de 2019 han sido 427.638, lo que supone una disminución del 2,7% frente al mismo periodo de 2018. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid son las cuatro comunidades donde se concentran la mayor parte de las operaciones, casi dos tercios del total, y es en el resto de comunidades restantes donde se reparten de forma más uniforme el resto. Por su parte, La Rioja es la comunidad con menor volumen de compraventas.

  • Cáceres, Zamora, Ávila y León, son las provincias que más han sufrido caídas poblacionales y, en este caso, las compraventas también se han reducido.
  • La bajada de los precios en las zonas más despobladas, una oportunidad para los compradores. Algunos ejemplos: Ciudad Real con un precio medio de 734€/m2, Teruel (773€/m2) y Cuenca (781€/m2).

La España Vaciada es un tema que cada vez preocupa más a la sociedad. La Unión Europea fija en 12 habitantes por km2 el límite para hablar de áreas poco pobladas. El mayor ejemplo es Soria que encabeza la lista del viejo continente con solo 8,7 habitantes por km2. A nivel nacional, le siguen Teruel (9,1 km2) y Cuenca (11,8 km2). Sin embargo, en el lado contrario, se sitúan Madrid (806,8 km2) y Barcelona (708,3 km2), las ciudades con mayor densidad poblacional y que siguen creciendo.

En el mercado inmobiliario los efectos de la España Vaciada también se están viendo reflejados. Casakua.com ha realizado un análisis de las transacciones inmobiliarias en las provincias donde está más acentuado el descenso poblacional. Aunque a priori puede tener sentido que las provincias con caída en el número de habitantes, debería tener también una bajada en las transacciones, destaca el caso de Ávila, Ciudad Real y Badajoz, donde no se da esta circunstancia. Estas provincias han perdido población, pero, sin embargo, las transacciones inmobiliarias han registrado una tendencia al alza en 2019.

Por su parte, Cáceres, Zamora, Ávila y León son las provincias que más han sufrido caídas poblacionales y que, como es de esperar, registran caídas en la compraventa de viviendas a lo largo de 2019. Sin embargo, estas zonas con una caída demográfica significativa, puede ser una ventaja para futuros compradores, gracias al descenso de los precios. Las ciudades con el precio más económico son: Ciudad Real con un precio medio de 734€/m2, seguido de Teruel (773€/m2) y Cuenca (781€/m2).

Según los datos que recoge el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles, Y Mercantiles de España, Teruel, Orense, Valladolid y Asturias, donde también se ha registrado un descenso poblacional significativo, son las provincias donde más han decrecido las compraventas.

En el lado contrario nos encontramos a los núcleos urbanos de Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, que, a pesar de crecer en población, las compraventas han descendido en el tercer trimestre, en comparación con el primero de 2019, muy probablemente por el incremento de los precios y el estancamiento de los salarios que dificultan el acceso a la vivienda.

 

 

  • Tinsa estima que las periferias de Madrid y Barcelona tienen margen para revalorizarse más de un 5% el próximo año.

El mercado residencial en España encara 2020 con un escenario general de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda. Tinsa Digital ha realizado un análisis de la variación de precio prevista para el próximo año en las capitales y municipios españoles con una población superior a los 50.000 habitantes. El forecast de Tinsa Digital refleja que en el 54 % de los 147 municipios analizados la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses. En otro 27 % estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios (19 %) registrará subidas medias anuales de más de un 5% en el próximo año.

Tinsa Digital es la filial proptech de Tinsa especializada en valoración automática, soluciones digitales de big data y generación de indicadores para el análisis de los mercados inmobiliarios. Uno de ellos es el cálculo de la variación media del valor de la vivienda en los próximos 12 meses (forecast) en diferentes agregados geográficos, desde un ámbito nacional hasta el nivel más micro en las denominadas zonas Tinsa. El indicador se apoya en una modelización econométrica que combina las series temporales de valor de la vivienda y las variables del ciclo económico con las que el ciclo de precios guarda correlación histórica.

“En general, se espera un escenario de moderación en el crecimiento de precios extendido por todo el territorio. Se reducen los incrementos esperados en 2020, no superando apenas la media española un 3 % en un escenario conservador. El grueso de las principales ciudades del país anotaría incrementos no superiores a un 5 %, pudiendo ser virtualmente nulos en determinados mercados con fuerte encarecimiento reciente”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Centrando el análisis exclusivamente en las capitales de provincia, el indicador prevé para 2020 una revalorización de la vivienda superior al 5% en sólo nueve de ellos: Ceuta, Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander y Soria. La estabilización de precios, con variaciones inferiores al 2%, es el escenario más probable en el 58% de las capitales de provincia españolas. En otro 25%, se prevén subidas moderadas de entre el 2 % y el 5 %.

Madrid y Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido más intensamente en los últimos años, se ubican en este grupo de municipios donde los precios se van a estabilizar o incluso podrían registrar ligeros descensos puntuales. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona desde sus respectivos mínimos en la crisis, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo en la última década.

El análisis de las previsiones para el próximo año en aquellos municipios que no son capitales de provincia pero que cuentan con una población superior a 50.000 habitantes refleja que en un 33 % de ellos el precio de la vivienda experimentará crecimientos superiores al 5 %, una proporción que casi duplica el 17 % de capitales que se encuentran en este escenario. “Los municipios de la periferia de los núcleos urbanos de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Torrejón de Ardoz, Coslada, Parla, Majadahonda, Leganés, Arganda del Rey) y de Barcelona (Cornellá de Llobregat, Badalona, Santa Coloma, El Prat de Llobregat, Terrassa, Granollers, Castelldefels, Manresa, Mataró) aún tendrían margen de crecimiento de valores por encima de un 5 %, algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, tales como Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Motril u Orihuela”, explica Rafael Gil.

El Excel adjunto incluye el detalle de la estimación de evolución de precio a 12 meses para cada una de las capitales y municipios de más de 50.000 habitantes.

 

  • En su apuesta por la Comunitat, la promotora ha iniciado la comercialización de un nuevo residencial, ubicado en el municipio de Alzira y compuesto por 49 viviendas
  • La compañía destinará a este proyecto una inversión cercana a los 9 millones de euros y contará con una superficie edificable de más de 6.000 m²
  • Quino Bono, arquitecto del proyecto, “nuestros proyectos reinventan la realidad y la convierten en arte. Un arte que contribuye al diálogo, a la convivencia, para mejorar la vida de las personas”

 Inmoglaciar, una de las promotoras de referencia en España, refuerza su presencia en Valencia con la puesta en marcha de su nuevo proyecto residencial “Glaciar Parc”, ubicado en el centro del municipio de Alzira. La compañía, que invertirá cerca de 9 millones de euros en este proyecto, ha iniciado la comercialización de la promoción, compuesta por 49 viviendas de obra nueva de 1 a 4 dormitorios. Se prevé que las obras se inicien en el 3º semestre de 2020.

Con este nuevo proyecto, cuya superficie edificable supera los 6.000 m², Inmoglaciar cuenta ya con cerca de 500 viviendas de obra nueva en 9 promociones distribuidas por Levante. Para esta ocasión, la compañía ha encargado el diseño del proyecto al reconocido estudio valenciano de arquitectura QBA de Quino Bono Arquitectos, con sede en la misma localidad y autores de destacados proyectos en toda la Comunidad Valenciana, como la Facultad de Psicología de la Universidad Católica de Valencia o la renovación integral del centro comercial MN4 de la capital.

Glaciar Parc destaca por su cuidada selección de calidades y por contar con materiales de primeras marcas, con amplias y variadas posibilidades de personalización. Las viviendas, amplias y luminosas, dispondrán de terrazas exteriores, así como plazas de garaje y trasteros.

El residencial se ubica concretamente en la Plaça Primer de Maig, muy próximo al Parc de l´Alquenència, y cuenta con buenas conexiones tanto en transporte privado como público, con varias paradas de autobús en las proximidades que conectan con la estación de tren de Alzira. La promoción dispone de todo tipo de servicios en sus alrededores como centros educativos, comercios y centros de salud.

En palabras de Ignacio Moreno, Consejero Delegado de la compañía, “seguimos reforzando nuestra firme apuesta por Levante, una región muy dinámica en la que ya contamos con 9 proyectos residenciales. Con Glaciar Parc pretendemos dar respuesta a la creciente demanda de vivienda de obra nueva de la Comunidad Valenciana”.

En línea con la estrategia de negocio de la compañía, en la que el cliente se sitúa en el centro de cualquier desarrollo, Inmoglaciar cuenta con una oficina de ventas para Glaciar Parc en la misma parcela de la promoción.

 

  • Existen algunas creencias como que las casas nuevas son de mejor calidad o que la vivienda usada es más económica. Sin embargo, estas afirmaciones no siempre son del todo ciertas.
  • Es difícil amoldar una vivienda usada al gusto del comprador o que las viviendas de obra nueva tienen mejor calidad, otros de los mitos.

La compraventa de vivienda usada predomina sobre la de obra nueva en España. Los últimos datos del INE indican que del total de compraventa de viviendas efectuadas entre enero y septiembre de este año (384.813), el 81,6% corresponden a vivienda usada. La vivienda nueva, por su parte, acumula tan solo el 18,4% de las transacciones, pero refleja un crecimiento de casi un punto con respecto al mismo período del año anterior (17,5%).

A la hora de escoger una vivienda son múltiples los factores en los que se deben fijar los compradores, como la ubicación, el estado, el tamaño, las instalaciones y, por supuesto, si es una vivienda nueva o usada. Ante todas estas decisiones, existen muchos mitos como que las casas nuevas son de mejor calidad o que la vivienda usada es más económica, sin embargo, estas afirmaciones no siempre son del todo ciertas. Por eso, los expertos de la plataforma inmobiliaria  Vitrio, han analizado 5 mitos sobre la compra de vivienda usada, desmontando algunos de ellos:

  • Comprar una vivienda de segunda mano es más económico. Es cierto que en la mayoría de los casos el precio de la vivienda nueva es más elevado que el de las viviendas de segunda mano, al menos en lo que se refiere a precio por metro cuadrado. Sin embargo, la vivienda usada puede salir más cara al final. Para saber realmente cuánto costará el inmueble, se debe tomar en cuenta el presupuesto que se dedicará a reformarlo y ponerlo a gusto del cliente, tanto en distribución de espacios como en materiales y otros recursos, además de los gastos asociados a la compra y mantenimiento que conlleva cada tipo de vivienda.
  • Es difícil amoldar una vivienda usada al gusto de los compradores. Las viviendas de obra nueva no en todos los casos permiten al comprador personalizar distribución o materiales comprando sobre plano y si la vivienda a estrenar ya está construida, tampoco se podrá alterar significativamente. En caso de querer amoldarla, se podrá mediante reformas, solución que también se puede aplicar también a viviendas usadas. No obstante, es cierto que en las nuevas viviendas se pueden personalizar, cada vez con más frecuencia y siempre antes de las obras, materiales de casi cualquier estancia de la vivienda.
  • Las viviendas nuevas tienen mejor calidad. Este factor depende de diversas variables como los años de antigüedad que tenga la vivienda usada, la cantidad de habitantes o arrendatarios que ha tenido, la forma en la que la hayan cuidado sus antiguos propietarios o si se ha hecho algún tipo de reforma. En lo que más se deben fijar los compradores es si las instalaciones se adecúan a sus requisitos y cuál es el estado de conservación del edificio en el que se encuentra la vivienda, ya que, si está en mal estado, podría conllevar una derrama posterior.
  • La oferta de vivienda usada es mayor que la de obra nueva. En el mercado español existen actualmente más viviendas de segunda mano, pero la construcción de inmuebles nuevos no ha dejado de aumentar desde el inicio de la recuperación inmobiliaria en 2014. De hecho, entre enero y agosto de este año, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España alcanzaron las 73.685 unidades, un 8,2% más que en 2018 (68.044).
  • La compra de vivienda usada acarrea más riesgos que la vivienda nueva. Los engaños siempre son una opción que está sobre la mesa a la hora de realizar cualquier transacción inmobiliaria, por eso es muy importante que las personas que están interesadas en comprar hagan una investigación profunda sobre el vendedor, tanto si se trata de obras nuevas como de segunda mano. En el primer caso, será necesario saber cuál es la empresa de construcción y conocer su historial, sobre todo cuando la adquisición de la vivienda se hace sobre plano. Se han dado casos en los que las constructoras no entregan los inmuebles en los plazos prometidos o, incluso, nunca terminan las obras, causando a los compradores la pérdida de su inversión y por eso se recomienda estar seguros de que todos los términos están claros y de que el vendedor es de confianza. Por su parte, en términos de vivienda usada, es recomendable estar al tanto de la situación jurídica de la propiedad. En ambos casos, es importante leer los contratos al detalle con el apoyo de un abogado o especialista.

 

  • En las fechas cercanas a festividades como el Black Friday, los portales y agentes inmobiliarios lanzan campañas de descuentos de inmuebles.
  • Para ahorrar miles de euros en la adquisición de una vivienda se recomienda: comparar las sociedades de tasación o firmar una hipoteca “sin comisiones”.

Tras la entrada en vigor de un Decreto Ley en noviembre de 2018 y de la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, en junio de 2019, varios de los costes que antes corrían a cargo del comprador – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría, registro y gestoría- han pasado a ser responsabilidad de la entidad bancaria. De esta manera, son tres el número de gastos a los que debe hacer frente la persona que esté interesada en adquirir una vivienda: tasación, comisión de apertura e impuestos.

Si bien es verdad que el número de impuestos a pagar se ha reducido, la suma de sus importes sigue suponiendo un fuerte desembolso para los compradores, que desean reducir al máximo el gasto. Una de las formas más comunes para conseguir inmuebles al mejor precio posible es aprovechar las rebajas, de la misma forma que se haría al momento de comprar cualquier otro activo… y es que en el mundo del ladrillo también hay descuentos.

Así pues, a la hora de adquirir una vivienda el comprador debe asumir el coste del bien como tal además de otros gastos relacionados con la adquisición. Instituto de Valoraciones, explica cómo reducir al mínimo todos estos gastos:

Consulta los precios de las diferentes entidades de tasación, puede significar un ahorro de hasta el 20%

Uno de los requisitos indispensables para formalizar una hipoteca es el informe de tasación. Este documento, elaborado por un técnico cualificado, determina el valor real del inmueble, considerando factores como las características de la vivienda y la situación del mercado. Para que este documento sea aceptado por las entidades financieras, es imprescindible que esté expedido por una tasadora homologada por el Banco de España.

Las tarifas de una tasación hipotecaria normalmente son similares, sin embargo, no están fijadas de manera oficial, así que cada sociedad tasadora puede establecer el importe y las reducciones que considere oportunas. Es recomendable consultar los precios de varias compañías antes de solicitar la tasación y visitar sus espacios online en busca de descuentos. La tasadora Instituto de Valoraciones, por ejemplo, ofrece una rebaja de hasta el 20% en la contratación online de un servicio de tasación oficial.

Utiliza comparadores online para conseguir el mejor préstamo hipotecario

La comisión de apertura en préstamos hipotecarios es uno de esos gastos cuya aplicación ha sido puesta en juicio en los últimos tiempos. A principios de 2019 el Tribunal Supremo negó que tuviera carácter abusivo y admitió su validez, aunque, aun así, muchas entidades bancarias han decidido no cobrarla. Por eso, es recomendable que antes de firmar la hipoteca, se haga una investigación para saber qué bancos cobran la comisión de apertura y cuáles no, ya que puede implicar un porcentaje de hasta el 1,5% del capital con el que se cuenta para la adquisición.

Una buena forma de saber cuáles son los préstamos hipotecarios que no conllevan comisiones es haciendo un estudio de comparación a través de los comparadores online disponible. Este paso es muy recomendable ya que, firmar una hipoteca sin comisión de apertura puede suponer un ahorro de varios miles de euros, en función del importe total del inmueble.

Además, las hipotecas calificadas “sin comisiones”, renuncian no solo al cobro de la tasa de apertura, sino también al cobro de algunos posibles servicios posteriores como la amortización anticipada, la subrogación, la novación o el cambio de variable a fija.

Aprovecha las promociones especiales del ladrillo, como el Black Friday este 29/11

Al igual que se aprovechan las épocas de rebajas para comprar muebles o decoración para las casas, en el mundo inmobiliario también hay ofertas. Aunque no se siga la misma tendencia de rebajas de invierno y rebajas de verano, muchos portales inmobiliarios, agencias e, incluso, los bancos llevan a cabo campañas de descuentos en su oferta de pisos, garajes, trasteros, locales y hasta naves industriales a precios reducidos por un período específico de tiempo. Este año, toma especial relevancia el Black Friday del ladrillo, y es que este 29 de noviembre se celebra el día anual de las ofertas.

Muchas inmobiliarias han comenzado ya a anunciar rebajas del 20%, 30% o 40% en inmuebles en toda España, así que ahora más que nunca, es el momento de conseguir buenas oportunidades. Lo bueno es que en este mercado las ofertas no se limitan a un solo día, sino que se extienden generalmente por un mes o un período de tiempo alrededor de la fecha clave. Además de estas fechas claves, otras formas de encontrar “chollos” en inmuebles es a través de los pisos que ofrecen los bancos, las subastas inmobiliarias o promociones especiales.

 

  • El portal inmobiliario ha lanzado una campaña especial hasta el 31 de diciembre con rebajas de hasta el 20% en 2.100 inmuebles.
  • Estos precios pueden ser una oportunidad para aquellos que están buscando un nuevo inmueble sin perder la ocasión de ahorrar.

Este año Solvia tiene preparada una campaña Black Friday, que será una gran oportunidad para terminar el año con la adquisición de una propiedad. El portal inmobiliario ha dado el pistoletazo de salida a una promoción con 2.100 inmuebles rebajados hasta el 20% de descuento y que estará activa hasta el 31 de diciembre.

Los datos obtenidos por Solvia durante el tercer trimestre de 2019 y recogidos en el III Informe Solvia Market View 2019 muestran que España sigue siendo un país de compradores, ya que un 77% de la población vive en viviendas en propiedad.

Sin embargo, todavía hay un amplio sector de la población que vive de alquiler sin saber que su renta puede ser equiparable al precio mensual de la hipoteca. Por ejemplo, los datos aportados por el estudio revelan que los jóvenes de hasta 35 años destinan una media del 35% de sus ingresos anuales a pagar el alquiler.

Además, esta renta varía significativamente dependiendo de la provincia. De hecho, las rentas de alquiler en ciudades como Barcelona y Madrid se encuentran muy distanciadas de la renta media española. En cuanto al ranking por provincias, en Barcelona resulta más costoso acceder al alquiler (15,2 €/mes/ m²,), seguido por Madrid (14,9 €/mes/ m²,) y Vizcaya (14,4 €/mes/ m²,).

Así, la campaña de Solvia por el Black Friday pone a disposición de los futuros compradores inmuebles de todas las tipologías – viviendas (838), garajes (867), locales y oficinas (39), naves (28), suelos, solares y parcelas (81), y edificaciones en curso (253).

Concretamente en la tipología de vivienda, se puede adquirir un inmueble desde 65.000€. Las Comunidades Autónomas con mayor oferta son: Comunidad Valenciana (524), Castilla- La Mancha (508), Cataluña (413), Castilla y León (132), Comunidad de Madrid (126) y Andalucía (100).