Radiografía del mercado de vivienda turística

Cada año son más los extranjeros que compran casas en nuestro país. Cómo es este comprador internacional, su perfil y expectativas, qué tipología de producto residencial demanda o cuáles son las herramientas de marketing y comerciales más eficaces para captarle y seducirle son algunas de las cuestiones clave que analizará la segunda edición del International Second Home Summit.

Los extranjeros compraron el pasado año en nuestro país algo más de 65.000 viviendas, un 12,6% del total, según recoge Registradores en su último Anuario. La cifra, un 6,5% superior a la de 2017, confirma el creciente interés internacional por el producto turístico residencial español. De hecho, desde 2010 la demanda foránea dibuja una línea ascendente hasta situarse porcentualmente, aunque no en términos absolutos, por encima de los niveles pre crisis: una prueba irrefutable de que su comportamiento ha sido menos fluctuante que la demanda nacional.

El desglose por nacionalidades confirma el liderazgo de los británicos, que suman unas 10.220 viviendas, el 15,5% de las adquiridas por los extranjeros, preferentemente en el arco mediterráneo. A pesar de las incertidumbres derivadas del Brexit, los ciudadanos de Gran Bretaña han vuelto a mostrar su confianza en el mercado inmobiliario español. En segunda posición se sitúan los alemanes, con un 7,48% y cerca de 4.900 compras, seguidos por los franceses, con un 7,39% y más de 4.800 adquisiciones.

Comprender la idiosincrasia de este comprador, así como los factores estructurales y coyunturales que condicionan el mercado turístico residencial español, es el objetivo de la segunda edición del International Second Home Summit, que se celebrará el 30 de mayo en el marco de #SIMAPRO2019, el evento profesional que tiene lugar en paralelo a #SIMA2019.

El programa del International Second Home Summit se abrirá con un repaso a las macro tendencias globales que están definiendo el mercado de la segunda residencia. Dos temas fundamentales abordarán los ponentes de esta primera sesión: el momento actual del ciclo con la posibilidad de que la curva alcista haya tocado techo, por una parte, y el impacto que el mercado español puede tener la irrupción de los llamados hotspots o nuevos destinos, por otra.

Tras un año, 2018, en el que la adquisición de inmuebles españoles por extranjeros ha vuelto a marcar un nuevo récord, es necesario una reflexión serena sobre estos ritmos de venta. Ese será el cometido de los expertos de la segunda mesa del programa, quienes, además de analizar los principales indicadores del mercado nacional, fijarán su atención también en otros dos destinos al alza, como Portugal y Florida.

¿El Brexit es únicamente sinónimo de catástrofe para el negocio turístico-residencial de nuestro país? La tercera mesa del International Second Home Summit profundizará en el impacto de la salida del Reino Unido de la Unión Europea desde la perspectiva del comprador de aquel país y de las alternativas que, una vez consumada esta salida, se abrirían para el mercado español, con especial atención a la capacidad del comprador alemán para tomar el relevo del británico.

Resulta evidente que el perfil del comprador, tanto nacional como internacional, del producto turístico residencial de nuestro país ha experimentado una profunda transformación en los últimos años. Una transformación impulsada no solo por los cambios en el mercado de segunda vivienda, sino también por la irrupción de un comprador mucho más consciente y exigente que opera, además, en contextos cada vez más tecnologizados e hiperinformados. Cómo ha sido la evolución de este comprador, cuál es su nuevo perfil y sus nuevas prioridades, o de qué manera la oferta actual se adapta a sus crecientes demandas de sostenibilidad, eficiencia energética y diseño serán algunas de las cuestiones que se discutirán en este panel.

La convivencia de los distintos modelos de negocio para apartamentos turísticos, viviendas y hoteles en los destinos de costa será en el eje argumental de la quinta mesa del International Second Home Summit y la antesala de uno de los platos fuertes de su programa: el análisis del ADN del nuevo marketing turístico residencial. Así, los ponentes de este panel diseccionarán sus tendencias más disruptivas y cómo será su previsible evolución en los próximos años bajo la influencia de nuevos paradigmas como el customer centric (“dar a cada cliente lo que necesita, pero también lo que se merece”).

La segunda edición del International Second Home Summit concluirá con una mesa redonda que analizará la influencia de la excelencia de los equipos de ventas en la relación con el cliente y si las certificaciones profesionales más reconocidas (CIPS, CRS, REALTOR o ABR) aportan realmente valor al desarrollo de los profesionales del sector.

Algunos ponentes del International Second Home Summit 2019

Javier Ruescas, Senior Specialist of Market Intelligence Analyst, ORGANIZACIÓN MUNDIAL DEL TURISMO (OMT); Mercedes Blanco, Vice President World Council of Developers & Investors, FIABCI / Senior Managing Partner, FINCAS BLANCO / Founder and Managing Partner, BIP INVESTMENT PROPERTIES; Daniel Nilsson, CEO, FASTIGHETSBYRÅN; Larissa Ortiz, Vice Chairman Fundraising, Party Coordinating Committee, FLORIDA ASSOCIATION OF REALTORS; Yves Sirejacob, Fundador y CEO, SPAIN EXPOFAIR / Cónsul Honorario de Bélgica en Málaga; Marc Pritchard, Sales & Marketing Director, TAYLOR WIMPEY ESPAÑA; Stefan Knöbel, Director General, ADS MARKETING & CONSULTING; Ferrán Font, Director de Estudios, PISOS.COM; Alfredo Millá. CEO & Founder, SONNEIL; Miguel Ángel Quiles, Director Comercial y Marketing, TM GRUPO INMOBILIARIO; Rodolfo Jacobson, Fundador, GONZÁLEZ & JACOBSON ARQUITECTURA; Ignacio Mallagray, Chief Digital Officer, GILMAR CONSULTING INMOBILIARIO; Jurga Skarabulyte, Fundadora y Directora, DOMUS ALLIANCE; y Ricardo Sousa, CEO, CENTURY 21.

#SIMA2019, una feria comprometida con la educación inmobiliaria

  • SIMA Academy, SIMALAB y SIMA te asesora, tres iniciativas con las que la nueva edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) quiere contribuir a ampliar la educación inmobiliaria de sus visitantes.

La adquisición de una vivienda supone para la gran mayoría de los españoles el gasto más importante en el que incurrirán durante su vida. Sin embargo, y por paradójico que resulte, sólo un pequeño porcentaje de estos compradores considera imprescindible el asesoramiento de un experto, tal y como reflejó una encuesta llevada a cabo por Planner Exhibitions entre los visitantes de la última edición de SIMA.

A la pregunta ¿Con la información que te proporcionan promotoras e inmobiliarias es suficiente para tomar una decisión de compra, no es necesario buscar otro tipo de asesoramiento?, únicamente dos de cada diez encuestados contestaron afirmativamente; el resto se inclinó por la necesidad de contar con una segunda opinión. Pero, ¿de qué tipo? Es aquí donde entra en juego la paradoja, pues solo un tercio de los encuestados que considera que le falta información afirma recurrir al asesoramiento de un profesional, ya sea un API, un abogado o un notario. Lo verdaderamente llamativo es que otro 60% se confía a los consejos de algún familiar que haya comprado una vivienda, a pesar de reconocer que sus principales dudas se refieren a dos temas clave como “las cuestiones legales y otras relacionadas con el proceso de compra” y la hipoteca.

“Nuestra cultura y educación inmobiliarias están muy por debajo de la de otros países de nuestro entorno, a pesar de que el 78,2% de los españoles es propietario de al menos una vivienda, según datos de Eurostat” afirma Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA. En su opinión, “los españoles seguimos confiando más en las redes informales de información, en nuestros amigos, familiares o conocidos, que en el asesoramiento de profesionales expertos, lo que no deja de ser algo anómalo, pues la compra de un vivienda es una decisión delicada y que va a tener un impacto de largo alcance en la economía de sus futuros propietarios”.

Una feria educativa
#SIMA2019 quiere contribuir a paliar esta situación facilitando a sus visitantes los conocimientos y los recursos imprescindibles para que puedan valorar adecuadamente todas y cada una de las cuestiones que concurren en la compra de una vivienda. Con este objetivo, la feria ha programado las siguientes tres actividades: SIMA Academy, SIMALAB y SIMA te asesora.

La primera de estas iniciativas es SIMA Academy, un programa de charlas divulgativas centrado en los temas básicos relacionados con la compraventa y el alquiler de una vivienda. Con un formato ágil, que combina tanto el rigor en la presentación como la amenidad en la exposición, las ponencias de SIMA Academy abordarán cuestiones del máximo interés para el futuro propietario, como las claves para comprar una vivienda de obra nueva o en cooperativa, qué hay que saber para conocer el valor de una casa, si decidirse por un tipo fijo o variable en la contratación de una hipoteca o cuáles son las tendencias más actuales en interiorismo y decoración. El programa de SIMA Academy también incluirá diversas sesiones orientadas al pequeño inversor y en las que se tratarán temas como el papel de las SOCIMIS como alternativa de inversión en activos inmobiliarios, comprar para alquilar o invertir fuera de Madrid.

Tras el éxito conseguido el pasado año, SIMALAB, un proyecto conjunto de Breeam, el certificado internacional en construcción sostenible, y SIMA, renueva sus contenidos en esta edición para seguir enseñando cómo la construcción sostenible ya está mejorando no solo la calidad de los nuevos hogares sino también la calidad de vida de sus propietarios o inquilinos. Mediante experimentos sencillos, los visitantes de SIMALAB podrán comprobar cómo la implementación de criterios de sostenibilidad aumenta el confort térmico, acústico y lumínico de una vivienda, reduce el consumo de agua y energía o mejora la calidad del aire interior. Y todo ello gracias al empleo materiales con prestaciones similares a los habituales, pero con un menor impacto ambiental.

Por su parte, el espacio temático SIMA te asesora volverá a ser por tercer año consecutivo el lugar donde los visitantes encuentren una respuesta a las muchas preguntas que les plantea la compra de una vivienda o su alquiler. Registradores, notarios, arquitectos o administradores de fincas, entre otros colectivos profesionales, les ofrecerán un asesoramiento personalizado en los temas de su respectiva competencia.

SIMA Academy, SIMALAB y SIMA te asesora son iniciativas que aportan valor a la visita a #SIMA2019. Cada una de ellas satisface necesidades reales de información que, por su naturaleza y diversidad, resultaría complejo y costoso conseguir de otra manera. En este sentido, son iniciativas que refuerzan la imagen de la feria como un entorno útil, didáctico, seguro e instructivo”, concluye Eloy Bohúa.

Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), más conocido como el impuesto de las hipotecas, es un impuesto sobre la escritura notarial, que se aplica a documentos notariales, mercantiles y administrativos. Este impuesto supone un gran gasto para los ciudadanos ya que puede superar el total de todos los demás gastos de la hipoteca juntos (representando este gravamen hasta el 70% del total de gastos). Por ejemplo, para un préstamo de 100.000€, la responsabilidad hipotecaria, puede ascender hasta los 125.000€ o los 200.000€, dependiendo de la entidad financiera con la que se realice la hipoteca.

Dentro de la Unión Europea, España es el país con el mayor “impuesto sobre las hipotecas” o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, situándose por encima de países como Francia, Italia o Portugal, donde es el cliente el encargado de pagar dicha tasa, mientras que países como Alemania, Reino Unido u Holanda no tienen este tipo de gravamen.

El porcentaje correspondiente varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se formalice el préstamo y del importe de la hipoteca, oscilando entre el 0.5% y el 1.5% de la cifra de compraventa, dentro de la geografía española. Las Comunidades que aplican un gravamen mayor (1.5%) son Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Murcia, por el lado contrario, las Comunidades que aplican un menor porcentaje (0.50%) son Ceuta, Melilla, Navarra y el País Vasco. Castilla-La Mancha por su parte aplica un 1.25%, Asturias, Baleares y Extremadura, aplican un gravamen de un 1.2%, Canarias, Cantabria y La Rioja aplican un 1%, mientras que Madrid aplica una tasa de un 0.75%, más baja que la media de España, contrastando con el alto precio de los alquileres en la capital. Sin embargo, muchas Comunidades Autónomas ofrecen reducciones o extinciones, destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, para jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas…

Como anteriormente mencionamos, en países como Francia, Italia o Portugal, donde es el cliente el encargado de pagar dicha tasa, en España, durante los últimos años, hemos vivido un debate sobre quién tiene la obligación de pagar dicho impuesto, si el usuario o bien la entidad financiera. Finalmente, el pasado mes de marzo, se estableció que serían los bancos los encargados de pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) a las comunidades autónomas, sin embargo, si la modificación del préstamo tiene un contenido económico (ampliación del periodo de carencia o la TAE, Tasa Anual Efectiva o Equivalente), se deberá pagar el impuesto, no en su totalidad, como ocurría antes de la reforma, sino el contenido económico de las cláusulas modificadas. Finalmente, dentro de la reforma, se incluye un apartado que aclara que cuando se trate de escrituras de préstamos con garantía hipotecaria se considera como sujeto pasivo al prestamista, además, las entidades financieras no podrán deducir este pago dentro del Impuesto sobre Sociedades, como forma de respaldar al cliente. El gobierno está estudiando la creación de una Autoridad Independiente de Protección de Clientes Financieros, evitando de esta forma, futuras cláusulas abusivas que repercutan a los ciudadanos.

Ahora todos los que estéis leyendo este post , estaréis pensando, ¿y ahora, qué tengo qué pagar?

Todo cliente, al contratar una hipoteca con su entidad financiera, debe formalizar dos tipos de gastos ,por una parte están los gastos los correspondientes al proceso de compraventa (escritura de la vivienda) y por otra parte los gastos de constitución del préstamo hipotecario, estos últimos en ciertas partidas, corren a cuenta del usuario (titular del crédito hipotecario). La actual reforma, estipula que los gastos notariales, gestoría y gastos del registro de la propiedad, no tienen que ser aplicados a los consumidores, y pueden ser reclamados por los clientes a los bancos, reclamando hasta la mitad de lo pagado por los anteriores conceptos, menos en el concepto de gastos del registro de la propiedad, donde se da derecho al cliente a recuperar el total de lo abonado.

En caso de que queramos como clientes, ejercer nuestro derecho de no pagar dichos gastos, deberemos en un primer lugar reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato, interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente e la entidad, en caso de que no obtengamos respuesta de la entidad, deberemos elevar la queja al Banco de España, pese a que no es vinculante, nos sirve para realizar una nueva reclamación dentro de nuestra entidad financiera. Finalmente si el banco aún no ha aceptado nuestra reclamación, deberemos interponer una demanda antes los juzgados.

El porcentaje de ingresos de las propietarias destinado al pago de una hipoteca es mayor que el de los hombres

  • Según los cálculos de Casaktua.com, el porcentaje de ingresos de las propietarias destinado al pago de una hipoteca es mayor que el de los hombres: 34%, frente al 28% de ellos.
  • Con motivo del Día Internacional de la Mujer, el portal inmobiliario lanza una campaña de 1.200 inmuebles cuya cuota hipotecaria no supera el 20% de los ingresos medios mensuales de las futuras propietarias.
  • Las viviendas seleccionadas tienen un precio de entre 40.000 y 80.000 euros, 100 m2 de superficie media y 3 habitaciones de promedio.

CasaktuaSegún los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, las mujeres cobran una media de 20.131 euros brutos anuales (1.400 euros netos al mes en 12 pagas), cerca de 6.000 euros menos que los hombres, con una media de 25.924 euros anuales (unos 1.700 euros netos mensuales). Una de las consecuencias de esta diferencia salarial es la mayor dificultad a la hora de acceder en solitario al mercado de la vivienda y hacer frente a la compra de un nuevo inmueble.

Tal y como muestran los cálculos realizados por Casaktua.com a partir del salario medio de ambos sexos y el valor medio de las hipotecas concedidas en 2018, 123.727 euros (INE), el porcentaje de ingresos de las propietarias destinado al pago de un crédito hipotecario es mayor que el de los hombres: 34% frente al 28% de ellos. Esta circunstancia explica que sean mucho más previsoras y les cueste más encontrar la vivienda adecuada.

Según el último estudio del portal inmobiliario, los principales frenos de las españolas para comprar casa son: conseguir inmuebles que se adapten a sus necesidades (43%), el precio (37%) y el sobrecoste de los impuestos y otros gastos, como notaría, gestoría, etc. (22%).

Frente a estos datos, y con motivo del Día Internacional de la Mujer (8 de marzo), Casaktua.com ha lanzado una campaña de 1.200 viviendas con una hipoteca máxima de 250 euros al mes. El objetivo es fomentar que las mujeres puedan acceder a un inmueble en solitario. Con esta promoción, las futuras propietarias no deberían destinar al mes más del 20% de sus ingresos a la hipoteca. Muy por debajo del 30% máximo recomendado por los expertos, así como de la media nacional.

La promoción del portal inmobiliario incluye viviendas de todo tipo, principalmente pisos y chalés, a un precio desde 40.000 a 80.000 € (55.000€ de precio medio), con una superficie media de 100 m2 y 3 habitaciones de promedio. Por localización, las comunidades autónomas con mayor cartera de vivienda son Aragón (240), Andalucía (210), Cataluña (160), Comunidad Valenciana (110), Castilla-La Mancha (100), Castilla y León (70), Región de Murcia (60) y La Rioja (60). Por precio medio, las regiones más económicas son Región de Murcia (50.700), Castilla-La Mancha (50.900€) y Castilla y León (51.200€).

Los 5 perfiles de compradores que predominan en el mercado de la vivienda

La demanda de vivienda en España no para de crecer. Según los últimos datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa de inmuebles residenciales creció un 10,1% con respecto al ejercicio anterior. En total, 515.051 viviendas cambiaron de propietario, la cifra más alta registrada en un solo año desde el estallido de la crisis.

A partir de su estudio anual, el portal Casaktua ha identificado los patrones de compra de los cinco perfiles de compradores que predominan actualmente en el mercado de la vivienda: los que vienen del alquiler, los que compran por reposición, los que buscan formar un hogar, los que quieren una segunda residencia y los inversores.

1. Los compradores que vienen del alquiler

Es uno de los perfiles que más ha crecido en los últimos años. Por un lado, hay gente que, con el incremento de los alquileres, ha decidido optar por la propiedad porque las cuotas de las hipotecas pueden tener una mensualidad inferior a la renta. Por otro lado, están los que, tras varios años ahorrando y con una mejor solvencia laboral, han visto la oportunidad de adquirir un inmueble propio.

En ambos casos se trata de personas de entre 25 y 44 años principalmente, con un perfil de exigencia media en lo que respecta a la calidad de la vivienda, pero que dan mucha importancia al espacio, al número de habitaciones, al precio y a la ubicación del nuevo inmueble.

En cuanto a la cuestión económica, el presupuesto tope que tienen para la compra es de 200.000 euros y los ahorros de los que disponen están entre 20.000-30.000 euros. A la hora de pedir un crédito hipotecario, creen que su situación laboral les obligará a necesitar aval bancario.

2. Los compradores que adquieren por reposición

Actualmente son los principales demandantes de vivienda. Suelen ser parejas o matrimonios de entre 35 y 54 años. Su objetivo es cambiarse a una vivienda mejor: con más espacio o habitaciones, ubicada en una mejor zona y que cuente con más extras (terraza, jardín, trastero, garaje, piscina…). La mayoría tienen un presupuesto tope de 150.000 euros y cuentan, como máximo, con 30.000 euros ahorrados para la compra, más lo que obtengan por la venta de la vivienda actual. En la mayor parte de los casos creen que necesitarán pedir, además, una hipoteca. El precio del inmueble y la cuota hipotecaria es lo que más les preocupa a la hora de comprar.

3. Los compradores que buscan una segunda residencia

Se trata de personas que buscan inmuebles para disfrutar de los fines de semana y de las vacaciones en un lugar fijo. Tienen entre 35-44 años y, en general, prefieren adquirir inmuebles de costa. A poder ser, cerca del mar.
Tal y como refleja el estudio anual de Casaktua.com, aunque más de la mitad de este tipo de propietarios de segunda vivienda la quiere para disfrute propio, el 49% no renuncia a la rentabilidad del alquiler: arrendamiento a largo plazo (32%) y alquiler vacacional (17%).

4. Los compradores que quieren formar un primer hogar

Se trata de parejas jóvenes en su mayoría (de entre 25 y 35 años) que, hasta hace poco, no podían permitirse tener una vivienda por cuestiones económicas, pero que optan lanzarse directamente a la compra porque quieren independizarse y formar una familia.

Encontrar un inmueble que puedan pagar y que cumpla con sus requisitos son los principales problemas con los que se están encontrando. Su tope de presupuesto está en los 150.000 euros y los medios financieros que utilizarán para hacer frente a la compra son sus propios ahorros, un crédito hipotecario y ayuda familiar.

5. Los compradores que buscan rentabilidad a través de la inversión inmobiliaria

El 10% de los españoles que busca actualmente una nueva vivienda en propiedad lo hace para invertir en el sector inmobiliario. El perfil de estos inversores es trabajador por cuenta ajena, de entre 45-54 años y con unos ahorros para la inversión de entre 100.000€ y 150.000€. No necesitan apoyo financiero para la adquisición y toman decisiones rápidas, valiéndose del apoyo, en la mayoría de los casos, de un profesional del sector. Son bastante prácticos a la hora de elegir el inmueble, pensando siempre en la rentabilidad (por ejemplo, una vivienda para alquilar ubicada en una zona empresarial).

Los expertos prevén subidas sostenidas en el precio de la vivienda para los próximos años

  • El portal preciosdevivienda.es ha reunido hoy a un importante plantel de expertos que ha analizado las tendencias que marcarán la evolución del precio de la vivienda a corto plazo.

En el encuentro “PRECIOS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN 2018 Y TENDENCIAS 2019”, celebrado en el Círculo de Bellas Artes de Madrid y al que han asistido alrededor de 400 personas, han participado, como ponentes, Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, Julio Rodríguez López, economista, y Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners. Juanma Lamet, periodista de Expansión, moderó los debates.

Antonio Aguilar, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, inauguró el acto. En su intervención destacó “la labor que iniciativas como esta tienen a la hora de compartir conocimiento, pues favorecen la transparencia en un ámbito tan importante como es el precio de la vivienda. Desde el Ministerio de Fomento entendemos que encuentros de esta naturaleza son esenciales, pues generan confianza en el sector inmobiliario, que a día de hoy es un mercado transparente donde las cosas se están haciendo bien”.

Por su parte, Julio Rodríguez López, economista y expresidente del Banco Hipotecario, en la ponencia previa al comienzo del panel en la que presentó las diferentes estadísticas recogidas en el portal preciosdeviviendas.es , llamó la atención sobre la utilidad de estas. “Las estadísticas de precios de la vivienda son una variable básica en la decisión de comprar o no una vivienda. Son también un indicador del crecimiento económico, además de un elemento imprescindible para estimar el valor del patrimonio inmobiliario. Por último, se trata de indicadores de la estabilidad financiera, permiten conocer su incidencia sobre el índice de precios de consumo, al afectar al alquiler, y hacen posible realizar comparaciones territoriales e internacionales”, afirmó.

Subidas sostenibles

Al igual que Julio Rodríguez, el resto de los ponentes del panel también insistieron en la positiva contribución que las estadísticas de los precios de la vivienda tienen para el conjunto del sector inmobiliario. Así, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, habló de la necesidad que el sector tiene de seguir dotándose de mayores niveles de transparencia y profesionalidad, “y estas estadísticas son un instrumento privilegiado para conseguirlo”. En su opinión, “el pilar fundamental para la sostenibilidad de nuestro negocio es el precio al que podemos vender el producto residencial, algo muy diferente a lo que ocurría en los años del boom. Creo que este es el camino a seguir para conseguir profesionalizar los procesos de decisión del precio de venta”.

Continuando esta misma línea de argumentación, Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners, insistió en que “lo fundamental del precio de vivienda tiene que ver con lo que su comprador puede pagar y para decidir esto es necesario fijarnos en las tasas de esfuerzo en relación a los salarios”. En este sentido, Leopoldo Torralba matizó que esta tasa de esfuerzo todavía es controlable, “por lo que las subidas de en torno al 4% o 5% previstas para los próximos años serán asumibles. Por otra parte, no hay que descartar una recuperación de los salarios, que también permitiría drenar el impacto del incremento de los precios, lo mismo que un aumento de la productividad”. En su opinión, hay otros factores que pueden contribuir a sostener la tendencia moderada en el alza de precios, como la subida de los tipos de interés, “lo que sin duda beneficiará los activos inmobiliarios, pues, a diferencia de otros activos de inversión, en la actualidad no están sujetos a las tensiones de una burbuja y, además, absorben muy bien la inflación”.

No obstante, este optimismo fue parcialmente moderado por Carolina Roca, que insistió en el hecho de que el poder adquisitivo de las familias española es muy desigual en la actualidad. “Solo el 20% de las familias españolas tiene un poder adquisitivo que les permite hacer frente a subidas del precio de la vivienda. Y al final es el 80% restante el que determina, o debería determinar, el precio de una vivienda. Por ejemplo, si analizamos las transacciones de viviendas en 2017, comprobamos que en gran mayoría de ellas el precio se situó por debajo de los 150.000 euros. Esto tiene como consecuencia que apenas el 10% de las viviendas vendidas en 2017 fuera de obra nueva, que siempre tiene unos precios superiores a los de la usada”. Para Carolina Roca este constituye el verdadero reto de los promotores: conseguir revertir una situación que hoy por hoy está favoreciendo a la vivienda usada. “O ponemos una vivienda que pueda ser asumida por esa demanda mayoritaria o no seremos capaces de revertir la situación. Resulta evidente que para lograrlo la clave está en el precio del suelo y en la lentitud de su tramitación. Lamentablemente, el tiempo urbanístico no cuadra con los calendarios legislativos”, concluyó.

Para Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, “el contexto financiero estable en la UE, así como la previsible continuación de la política monetaria expansiva y recuperación del PIB y del empleo, van a favorecer la recuperación de las tasas de confianza de las familias, lo que también se traducirá en una mayor demanda de viviendas. Otro factor relevante en esta demanda será la presión compradora internacional, lo que cada vez resulta más visible en nuestro país”. En su opinión, la única sombra en este contexto “es la doble velocidad en la estabilización de la demanda residencial ente las diferentes regiones españolas, si bien la tendencia dominante marca una recuperación general”.

El alquiler, a debate

El alquiler fue otro de los temas que concitó la atención de los expertos reunidos, que centraron sus reflexiones hacia dos puntos clave. En primer lugar, en la necesidad de contar con un parque de viviendas en alquiler que sea capaz de asegurar una opción habitacional a aquellas personas o familias que no puedan o deseen tener una vivienda en propiedad. Y en segundo lugar, en el peligro de que las tensiones alcistas sobre el precio del alquiler puedan desembocar en una burbuja. Respecto a esta última cuestión, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, fue muy contundente. “No veo ningún riesgo de burbuja en el mercado del alquiler. En nuestro caso, el alquiler de una vivienda supone una tasa de esfuerzo con respecto a los ingresos del 18%”.

Rodriguez Heredia recordó que esta cifra está muy por debajo de los ratios de esfuerzo habituales en el caso de la compra de vivienda, a la que hay que añadir el adelanto del 20% del precio final, generalmente no cubierto por la financiación. “Nosotros prevemos que, incluso en un contexto de subidas de los importes de alquiler durante los próximos años, la tasa de esfuerzo no pasará del 23%. No hay burbuja en el alquiler, pero es necesario un mayor compromiso institucional para asegurarnos un parque de viviendas en alquiler adecuado. Un compromiso en un amplio sentido y que desde luego asegure la estabilidad legislativa a este mercado”.

Una iniciativa necesaria

La iniciativa del portal preciosdevivienda.es tiene su origen en la amplísima producción estadística y de informes de distinta naturaleza en torno al precio de la vivienda que genera el sector inmobiliario de nuestro país. Se trata, además, de un indicador de especial relevancia para conocer el estado y la evolución de la actividad de este sector vital para la economía española.

Por otro lado, los informes sobre precios de la vivienda se presentan desde ópticas y enfoques diversos, basados también en metodologías y criterios estadísticos diferentes. En consecuencia, los resultados que arrojan son también diversos. En este sentido, la presentación aislada de cada uno de esos informes dificulta su correcta comprensión por el receptor, ya que la diferencia de los respectivos datos no se advierte fácilmente, además de alimentar numerosas confusiones.

¿Quiénes necesitan vender su vivienda rápidamente?

Las razones por las que a muchas personas les interesa vender su casa rápidamente son múltiples. Aquí te presentamos son algunas de ellas.

Comprar otra propiedad

Al vender tu vivienda rápidamente y pagarte al contado, te permite comprar otra propiedad en la que estés interesado. Esto te da un mayor control en la negociación de tu próxima compra de otra propiedad.

Dificultadores financieras

Si estás teniendo dificultades financieras, al necesitar urgentemente dinero, la venta rápida te puede ayudar a aliviar tu situación y a cancelar tu deuda pendiente y así evitar la quiebra o insolvencia. En Iniziar Real Estate podemos formalizar la compraventa en 48 horas.

Herencia

Las herencias no son tan bonitas como las pintan. La herencia de una propiedad puede traer problemas que nunca hubiese imaginado. Pago de impuestos, propiedades en proindiviso… ¿Puedes permitirte el lujo de mantener la propiedad después de pagar el impuesto de sucesiones?

Vivienda alquilada

Tu puedes tener una vivienda en propiedad arrendada, tener necesidad de venderla, y que el inquilino no esté dispuesto a dejar la vivienda. Si nos puede esperar varios años a que finalice el contrato de arrendamiento, en Iniziar Real Estate te ayudamos.

Para ejecuciones hipotecarias

Los temores a sufrir una ejecución hipotecaria son una preocupación común. Si estás atrasado en el pago de tu hipoteca o de préstamos garantizados, y hay posibilidades de que le ejecuten la hipoteca de su vivienda, llámenos.

Desempleo

Si te has quedado sin empleo y necesitas liquidez, tener la confianza de poder realizar una venta de tu vivienda te permite planificar con más seguridad tu futuro, sin sufrir el estrés de necesitar vender la vivienda en el mercado abierto.

Divorcio

El divorcio es un proceso estresante, y una razón habitual para necesitar vender la vivienda rápidamente. Cuando hay que dividir los bienes, incluidos los inmuebles, tratar de alcanzar un acuerdo puede ser lento y frustrante.

Jubilación

Después de una vida de duro trabajo, todos deseamos poder tener una jubilación cómoda. Sin embargo, muchas personas se encuentran con dificultades para vender su vivienda. Cuenta con nosotros y haz realidad tus sueños de jubilación.

Derramas

En muchas ocasiones, los edificios necesitan reparaciones o nuevas instalaciones muy costosas, que tienen que asumir los propietarios por medio de derramas a la comunidad de propietarios. Si usted no puede asumir ese gasto, llámenos.

Emigración

Si tienes que trasladarse a vivir al extranjero, y no puedes esperar a finalizar un prolongado proceso de venta. Iniziar Real Estate puede ayudarle a vender su casa en poco tiempo, realizando una venta rápida y adecuada a tus necesidades.

La compra de vivienda para un soltero en España acapara el 25% de sus ingresos

  • • Castilla-La Mancha y La Rioja, las comunidades más asequibles para adquirir un inmueble en solitario. Para ellos, el pago de la hipoteca supone destinar el 17% de su salario neto mensual.
  • Las Islas Baleares, la región menos accesible: la hipoteca acapararía el 42% de los ingresos

Según el último estudio de Casaktua.com, el 28% de los españoles que va a mudarse próximamente tiene intención de hacerlo en solitario. De ellos, el 33% busca alquilar, mientras que el 67% restante quiere comprar una vivienda. Sin embargo, la adquisición de un inmueble en propiedad se está complicando por el incremento de los precios. A cierre de 2018, el coste medio de la vivienda se situó en 1.337 €/m2*.

Al alza de los precios se suma que las condiciones de una entidad bancaria a la hora de conceder un crédito en solitario son más restrictivas. Al tratarse de un solo titular, la garantía de pago se reduce a la mitad, por lo que la necesidad de contar con un puesto laboral estable y disponer de ingresos suficientes es mayor. Por este motivo, se recomienda que las cuotas hipotecarias no superen el 30% del sueldo neto. En este sentido, la Agencia Tributaria sitúa el salario medio neto en España en 19.172 € (1.598€/mes). Por tanto, el porcentaje mensual destinado al pago de una vivienda tipo de 100 metros cuadrados sería del 25%.

Tomando como base este escenario, el portal inmobiliario Casaktua.com ha analizado, con motivo del Día del Soltero (13 de febrero), en qué comunidad autónoma es más factible que una persona soltera pueda adquirir un inmueble. La comparativa revela que Castilla – La Mancha y La Rioja son las regiones donde los solteros pueden comprar una vivienda de una forma más cómoda al tener que destinar a la hipoteca una media del 17% de sus ingresos.

Les seguirían Extremadura (20%), Aragón (20%), Castilla y León (20%), Región de Murcia (21%), Galicia (21%), Asturias (22%) y Comunidad Valenciana (22%).

Por el contrario, Baleares, con un 42% del salario dedicado al pago de la vivienda, Comunidad de Madrid (32%) y Cataluña (31%), serían las comunidades menos asequibles para adquirir un inmueble en propiedad en solitario.

El real estate español se contiene frente al empuje de Portugal

  • De cara a 2019, los precios en España seguirán al alza, aunque a un ritmo menor que el año pasado: subirán por debajo del 5%, frente a las subidas de casi el 7% registradas en 2018.
  • En Portugal, el valor de las viviendas subió en el segundo trimestre del año pasado un 11,2% interanual, incremento que alcanzó el 23% en Lisboa.
  • Irlanda y Eslovenia encabezan el encarecimiento inmobiliario europeo, con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente.
  • Por su parte, los precios en Francia y Reino Unido, con subidas cercanas al 3%, se mantienen por debajo de la media europea del 4,3%, mientras que en Alemania se sitúan 0,4 puntos por encima.

El real estate en Europa comienza 2019 con distintas velocidades. La contención de los precios en algunos países contrasta con las fuertes subidas que se están produciendo en estados emergentes, animados por los bajos impuestos en las compraventas y la necesidad de ampliar el parque de viviendas para satisfacer la fuerte demanda.

Para explicar los factores que caracterizan el status quo de Europa a nivel inmobiliario, Instituto de Valoraciones ha analizado las características de los mercados más destacados en 2019:

Los límites al alquiler y la posible subida de tipos de interés del BCE favorecen la moderación de los precios en España

Aunque siguiendo la tendencia al alza, el valor de la vivienda en España experimentará un menor crecimiento en 2019. Si bien en 2018 se alcanzaron subidas de casi el 7%, la previsión es que en los próximos meses el encarecimiento no supere el 5%.

Las restricciones emprendidas para poner coto a los alquileres turísticos son uno de los factores que contribuyen a reducir el ritmo de subidas. Con ellas, se retrae la inversión de compradores atraídos por la alta rentabilidad de este tipo de arrendamientos. Además, la incertidumbre en torno a la posible limitación de los precios de alquileres de larga duración en determinadas zonas urbanas refuerza dicha contención.

Asimismo, de consumarse la probable subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a finales de año, esta medida actuaría también de freno al avance de los precios en el mercado inmobiliario español.

El fuerte encarecimiento en Portugal eleva los precios de Lisboa un 23% en solo un año

A mediados de 2018, el país luso se situaba ya en el pódium europeo en cuanto a encarecimiento de la vivienda con un incremento en los precios del 11,2%, según datos de Eurostat. Se trata de una subida animada por una tendencia al alza en la inversión que marcó máximos históricos en 2017 con más de 153.000 viviendas vendidas, un 20% más que el año anterior.

La subida de los precios es especialmente notable en Lisboa. En concreto, el valor medio de una vivienda en la capital creció en 2018 hasta los 2.753 euros por metro cuadrado, un 23% más respecto al año anterior, incremento que se eleva al 42% teniendo en cuenta los datos de 2016.

El buen clima y las ventajas fiscales, como el programa Golden visa y la exención de impuestos a la renta durante 10 años para pensionistas no residentes, contribuyen a una fuerte atracción de compradores extranjeros en Portugal. A los inversores europeos, procedentes de países como Francia, Irlanda y Reino Unido, se suman ahora nuevos inversores de Oriente Medio, Asia y Sudáfrica. En total, una de cada cuatro ventas de vivienda en Portugal fue ejecutada por compradores extranjeros, según datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Portugueses.

Irlanda y Eslovenia encabezan el alza de los precios en Europa

Con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente, estos dos países marcaron máximos continentales a mediados del año pasado. En el caso de Irlanda, se trata de una tendencia que se mantiene desde hace cuatro años y que acumula un encarecimiento de casi el 40%.

La escasez en la oferta de casas es una de las principales causas del notable incremento en los precios irlandeses. De cara a 2019, la construcción de nuevas viviendas es uno de los principales objetivos del Gobierno, que espera disponer de 25.000 nuevos inmuebles a lo largo del año.

Por su parte, las bajas comisiones de las compraventas en Eslovenia, en torno al 1% para el propietario y sin coste para el comprador, han favorecido que el país liderara la subida en los precios de la vivienda en Europa.

Los incrementos en Francia y Reino Unido se sitúan por debajo de la media europea, mientras que en Alemania siguen por encima

En 2018, el país germano ha seguido registrando alzas de precios superiores a la media europea, aunque levemente. El incremento en el viejo continente se sitúa en el 4,3%, cuatro décimas por debajo del promedio alemán. Eso sí, la tendencia de cara a 2019 es el descenso en el ritmo de encarecimiento, alentado por medidas de contención en los precios, como ha ocurrido en el caso del alquiler con la ley aprobada el pasado septiembre. La medida incluye multas de hasta 100.000 euros para los propietarios que desahucien a sus inquilinos para aumentar el precio del inmueble.

La subida en Francia, la más baja de los principales países europeos y cifrada en el 2,8%, se debe, en gran medida, a la política de fomento en vivienda social llevada a cabo por el Gobierno galo. Este tipo de casas suponen ya el 17% del parque inmobiliario del país y, con la Ley Elan, se pretende que los inquilinos lleguen a comprar unas 400.000 al año. El valor de estos inmuebles, entre un 20% y un 30% por debajo del mercado, contribuye a la contención de los precios.

Por su parte, la incertidumbre en torno al Brexit contribuye al freno del encarecimiento en el real estate británico, que a mediados de 2018 se situó en el 3,4%.

Madrileños y barceloneses tiran del mercado de la segunda vivienda en España

  • Los residentes en Madrid son los compradores nacionales que realizan más transacciones en este segmento inmobiliario, con un 34% de las mismas.
  • La principal tendencia en el caso de los barceloneses es la compra de segundas viviendas dentro de Cataluña.
  • Sevillanos, vizcaínos, valencianos y zaragozanos también invierten en este segmento inmobiliario a nivel intrarregional o en provincias de comunidades limítrofes.
  • Excepto Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros y nacionales se igualan, el mercado de segunda vivienda en el resto del territorio nacional está liderado por inversores españoles.

El mercado de la segunda vivienda tiene un importante peso en el mercado inmobiliario español. De hecho, este segmento concentra más de un 20% de las compraventas de viviendas que se efectúan en nuestro país.

Las viviendas vacacionales han experimentado un importante crecimiento animado por el auge del alquiler turístico. En cifras, el año pasado había en España más de 470.000 pisos de alquiler para corta duración, un 30% más que en 2016.

Aunque hay provincias como Alicante y Tenerife, donde los compradores extranjeros ejecutan casi la mitad de las compraventas de segunda vivienda, los españoles protagonizan la mayor parte de las operaciones en el resto del territorio nacional.

Tomando como partida este contexto, el portal inmobiliario Vitrio ha analizado las peculiaridades y los patrones comunes de los compradores nacionales en el mercado inmobiliario de la segunda vivienda:

Los madrileños, principales compradores de segunda vivienda en España

Los residentes de Madrid ocupan un protagonismo superlativo en la adquisición de este tipo de inmuebles con más de un tercio de las compraventas efectuadas (34%). En cuanto a sus preferencias a la hora de invertir en este tipo de inmuebles, los dos destinos más demandados son Alicante y Toledo, que concentran más del 20% de las compras. Mientras que la primera provincia se mantiene como enclave predilecto para los madrileños que buscan las ventajas del turismo de sol y playa, desde Vitrio destacan que la provincia de Toledo supone para muchos de ellos un destino de retiro tranquilo, bien conectado con la capital y cuyos precios inmobiliarios distan bastante de los de Madrid: en la provincia madrileña, los precios de compra rondan los 2.497 euros el metro cuadrado; en Toledo, se sitúan en torno a los 810 euros de media.

Invertir dentro de Cataluña, la principal tendencia de los barceloneses

Además de por el volumen de las transacciones, que sumado con el de Madrid supone más de la mitad del total nacional, la provincia de Barcelona destaca porque la mayoría de las inversiones realizadas por sus residentes se efectúan en territorio catalán. Las provincias de Tarragona y Girona son las preferidas por los barceloneses para comprar su segunda vivienda debido a que son enclaves costeros y a que tienen buenas conexiones con la Ciudad Condal. En concreto, ambas provincias concentran más del 36% de las compraventas efectuadas por los residentes en Barcelona.

Sevillanos, valencianos, vizcaínos y zaragozanos también se unen al “club de compradores de segunda residencia”

En estos casos, la demanda es fundamentalmente intrarregional o se dirige a las provincias de comunidades limítrofes: los sevillanos prefieren comprar su segunda vivienda en las provincias de Cádiz y Huelva, destacando municipios como Matalascañas y Chipiona, entre otros; los valencianos realizan más de la mitad de las compraventas (54%) en Alicante y Castellón; los vizcaínos ejecutan casi 1 de cada 3 operaciones (31%) en Cantabria; y 1 de cada 4 zaragozanos prefiere Huesca, debido al importante peso en la provincia del turismo de esquí y montaña, según los expertos de Vitrio.