Venta de villas en Costa Luperon

Venta de condo hotel y villas en Luperón (República Dominicana)


El presente informe ha sido elaborado para plantear la inversión consistente en la reconversión del inmueble que actualmente se conoce como Caribbean Luperon Beach Club en un complejo Condo Hotel de 5* único en su área. Actualmente la propiedad se compone de dos hoteles, Luperón Beach y Tropical Beach, con un total de 662 habitaciones repartidas en 23 edificios con servicios y áreas comunes, en primera línea de playa en la playa de Luperón, Puerto Plata, República Dominicana.

La reconversión de la propiedad que planteamos en la presente propuesta es la rehabilitación de todos los edificios y zonas comunes del número actual de 662 habitaciones a un total de 618 apartamentos de alto nivel divididos en 10 tipologías. La operación global que se plantea en este proyecto tiene un componente mixto, inmobiliario y de alquiler de los apartamentos siguiendo el modelo de Condo Hotel, a través de la venta en el mercado inmobiliario de todas las unidades de alojamiento para su posterior explotación en régimen de alquiler mediante el sistema “rental pool por el cual todas los apartamentos pasan a formar parte del inventario habitacional del complejo que será explotado bajo la marca Costa Luperon. Se ofrecerá de este modo a los propietarios de cada una de las unidades un uso exclusivo garantizado de su propiedad mínimo de 30 días anuales y su explotación como unidad habitacional del Condo Hotel durante el resto del año que le garantizarán un porcentaje anual de retorno de su inversión de compra en función de la explotación hotelera realizada.

Con unas premisas contempladas en el Plan de Negocio donde el inmueble actual se valora en US$12,5M, los costes de reconversión de los apartamentos en una inversión total estimada de US$9,2M, la operación se plantea con una inversión total de US$21,7M a realizar en un total de 4 años de ejecución. Las cifras brutas acumuladas que arroja el plan de negocio son de US$48,7M de ingresos por la venta inmobiliaria de apartamentos durante los primeros 4 años de operación, y de US$57,4M de ingresos por
explotación del complejo en régimen de Condo Hotel en un período inicial de 9 años, lo que aporta un IRR o Tasa Interna de Retorno del 78,4% con un resultado global final tras la venta del complejo en explotación de US$75,9M. Asimismo se estima el punto de break-even con la venta del 44,5%% de los 618 apartamentos.

CONCEPTO DE NEGOCIO

Producto

El concepto planteado de negocio en el proyecto Luperón es un concepto de Condo-hotel o proyecto mixto donde planteamos por un lado el negocio inmobiliario mediante la venta de 618 apartamentos de alto standing a inversores particulares que posteriormente mediante un contrato de “rental pool” ceden a la empresa gestora seleccionada por el promotor los derechos de explotación de las unidades de alojamiento a cambio de que se le ofrezca un porcentaje de rentabilidad del total de habitaciones/noches vendidas internacionalmente como noches de hotel.

Gran número de los operadores hoteleros más importantes del mundo, desde Hilton hasta Four Seasons, pasando por Trump y Ritz Carlton, están involucrados en proyectos de condo hoteles, a los que les prestan sus servicios de gerencia, prestigio, marca e imagen, sin invertir capital propio. Entre la hotelería vacacional, comprar un apartamento en el condo hotel concede un gran valor agregado para el inversor a que le permite adquirir la propiedad del bien al 100% y poder así revenderla cuando el propietario decida, obteniendo una revalorización del inmueble en corto espacio de tiempo gracias al posicionamiento que ha tenido en el mercado internacional.

Enfoque

Este modelo de negocio ofrece a la propiedad del proyecto una doble rentabilidad al mismo tiempo que una mayor seguridad y rapidez en el retorno de la inversión para el promotor. Mientras que el 100% del retorno de la inversión se produce prácticamente entre los meses 18 a 24 desde la puesta en marcha del proyecto, a partir de ese punto la propiedad obtiene la rentabilidad de la inversión a través de la venta inmobiliaria, al mismo tiempo que va obteniendo una rentabilidad con un crecimiento sostenido gracias a la explotación del
componente hotelero compuesto por las unidades vendidas y la gestión/explotación de las zonas comunes del complejo tales como restaurantes, bares, Wellness y actividades múltiples.

Factores diferenciales

Costa Luperón se plantea como un proyecto condo-hotel único en el área turística de la zona, sin competencia en el nivel planteado de producto 4*, con los servicios y garantía de marca de la empresa gestora tras su experiencia en la explotación de unidades hoteleras de lujo en diferentes destinos exclusivos.

OPERACIÓN MIXTA: INMOBILIARIA Y HOTELERA

Por qué

Las condiciones de las actuales instalaciones de la propiedad en Luperón convierten el inmueble en un proyecto hotelero complicado de rentabilizar por si solo debido a la necesidad de inversión en las instalaciones y el núcleo habitacional. Por lo que la fórmula mixta planteada y analizada, inmobiliaria y condohotel, se perfila como una opción de gran interés debido a la gran rentabilidad que aportan las cifras contempladas tras un análisis exhaustivo del proyecto y sus posibilidades, así como la practica autofinanciación del proyecto. Esta doble operación es lo que ofrece la garantía de un rápido retorno de la inversión al mismo tiempo que deja el inmueble totalmente disponible y apto para operar bajo la fórmula condo-hotel con una propiedad a un nivel 5* tanto por sus instalaciones como por el nivel de servicios que se implementará.

Operación Inmobiliaria

La operación inmobiliaria se plantea en actuación por bloques, con una venta progresiva en un total de 48 meses de las 618 unidades resultantes que garantiza un flujo de caja positivo y suficiente para que la operación sea autofinanciable. Alcanzando el 44,5% de la venta de las unidades se alcanza el punto de break even con el retorno de la inversión global planteada, lo que disminuye el riesgo de inversión. La construcción adicional de villas de lujo con piscina privada aportaría al proyecto un valor añadido y diferencial dotándole de un carácter de exclusividad en la zona, además de una multiplicación de la rentabilidad y ganancias en el proyecto.

Operación Condo Hotel

Como valor añadido a la propiedad del complejo se presenta la posibilidad de explotar el proyecto bajo la fórmula condo-hotel ofreciendo un producto hotelero de primer nivel que sin la operación inmobiliaria sería difícil de implementar en el actual inmueble debido a las necesidades de inversión para su reacondicionamiento y un retorno de inversión que no lo haría atractivo para ningún inversor.

Una vez planteada la fórmula inmobiliaria como autofinanciamiento del proyecto, la operación de explotación condo hotelera se convierte en un punto altamente rentable para la propiedad y la empresa gestora desde el inicio de la operación, además de garantizar una revalorización del inmueble altamente interesante si al final de la primera etapa de negocio de 9 años contemplada en el business plan se decidiera vender el complejo con
la explotación del mismo.

ARQUITECTURA Y DISEÑO

Concepto arquitectónico

Diseño contemporáneo y colonial jugando con amplios y luminosos espacios, fusionándose con el entorno. Explotando el placer de vivir y la experiencia sensorial que ofrece su ubicación junto al mar. Reformado mediante los últimos métodos y materiales sostenibles, cada rincón, cada villa, cada suite debe ser un retiro, una escapada para los sentidos. Aspecto contemporáneo conjugando elementos de madera, cristal y cemento. Espacios, Vistas, Agua y Aire son importantes y forman parte del diseño, cercano al entorno, pero
marcando tendencia; aportando el confort necesario esperado en un complejo residencial y turístico de primer nivel.

Las instalaciones comunes ofrecen variedad y diversión para el huésped, con un sentido de serenidad, amplitud y confort. La experiencia gastronómica conjugará los sabores de la zona con cocina de máxima expresión internacional. El centro Wellness debe ser único en la provincia de Puerto Plata, ofreciendo una experiencia holística única. Un Refugio Natural donde la contemporaneidad se encuentra con el lujo, donde el lujo es todo acerca de las experiencias.

Venta de villas en Costa Luperon

Apartamentos únicos

Una moderna combinación entre construcción colonial y toques contemporáneos. El alojamiento tras la reforma se plantea en diversas tipologías de apartamentos distribuidos en los 23 bloques existentes, maximizando la riqueza y naturaleza del complejo.
Elementos de diseño de ultima expresión, conectando con el entorno, sensible con el medio ambiente. Mucha luz y ventilación natural, Movimiento de agua y aire, espectaculares Vistas. Algo único en la zona y una referencia nacional cuando reabra sus puertas. Una mezcla entre retiro natural y exclusividad en la distribución de los elementos comunes. Una distribución que invite al huésped a explorar todo el complejo y sus diferentes
puntos de Food & Beverage, Relax, Reunión o Diversión y Entretenimiento. Elementos descriptivos de la cultura local fundidos con diseños simplistas y coloniales.

Un complejo sostenible que satisfaga la más alta exigencia en cuanto a experiencias de lujo se refiere, tanto para los más exigentes huéspedes vacacionales como de negocios.

LOS APARTAMENTOS

Concepto arquitectónico

Los 618 apartamentos resultantes tras la reforma planteada serán la máxima expresión de Costa Luperon. De uno o dos dormitorios con baño, salones con vistas a los jardines y la playa de Luperón; dotados de todas las comodidades para hacer de cada apartamento una unidad auto suficiente para unas vacaciones con todos los elementos necesarios para su disfrute.

Los apartamentos estarán distribuidos en varios bloques extendidos por el complejo,
ofreciendo una sensación de amplios espacios, individualidad y calidez, mientras que se dispondrá de fácil acceso a las zonas comunes y áreas de diversión y entretenimiento del
complejo.

Dentro del programa de Costa Luperon donde los propietarios pueden ofrecer su apartamento o suite a disposición del inventario del complejo para su explotación, los
apartamentos ofrecerán una gran rentabilidad tanto a sus propietarios como a la propiedad del complejo.

LOS APARTAMENTOS. PROPUESTA DE INTERIORISMO

BUSINESS PLAN

A tu solicitud de más información se adjuntará un Business Plan proyectado a un total de nueve años desde el inicio de la operación donde se pueden observar los principales parámetros de la operación desde la inversión, a los flujos de caja, el plan de venta inmobiliario y las rentabilidades tanto de la operación inmobiliaria como de la operación condo hotelera.

En el caso de la operación inmobiliaria se puede observar que esta se extiende durante un total de 48 meses donde se venden el mayor de las unidades en los primeros 24 meses, comenzando con el grueso de las obras de rehabilitación cuando se ha generado el suficiente cash Flow por cobro de preventas (30%) de las unidades necesario para soportar la operación de una manera autofinanciada. Dicha operación inmobiliaria como se observará ofrece una rentabilidad prácticamente superior al doble de la cantidad total requerida de inversión.

Cuando analizamos la operación condo hotelera del proyecto, observamos igualmente una operación altamente rentable aún habiendo tenido en cuenta unos índices de ocupación proyectada muy conservadores y siempre habiendo observado las tendencias del mercado y del destino, así como la competencia tanto del destino como de producto en el área de Caribe.

En resumen, se proyecta un plan de negocio compuesto por un componente inmobiliario altamente rentable que a su vez hace que la explotación hotelera sea igualmente rentable gracias a que la recuperación de la inversión realizada en el proyecto se recupera desde la operación inmobiliaria.

Asimismo, se produce una tercera operación contemplando la venta del complejo con la explotación del negocio de management en el año 9 que genera unos ingresos globales acumulados de US$75,9M estimados sobre la base del resultado de la explotación condo hotelera de los dos últimos años de operación. Todo ello ofrece un TIR (IRR) del 78,4% que convierte este proyecto en un proyecto sumamente rentable para el promotor y propietario del inmueble.

Para recibir más información sobre el proyecto, rellene el siguiente formulario.

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