El abogado Gerardo Bueno son explica de una manera clara como se reparten las herencias en Salamanca, en toda España más concretamente, al ser un sistema generalizado por el Código Civil.

 

  • Durante el Congreso, los profesionales han conocido de primera mano el análisis experto de temas de gran calado en el sector del Real Estate y arrendamientos, como son los requisitos de la cláusula «rebus sic stantibus» en la jurisprudencia del TS, el efecto fiscal de reducciones, exoneraciones y moratorias de la renta o las consecuencias de la pandemia en los arrendamientos de locales.
  • En opinión de los expertos Iván Azinovic, socio de EY Real Estate, y Natalia Hermoso de Mena, letrada de la Administración de Justicia, “los efectos jurídicos sobre los contratos de alquiler celebrados antes de la pandemia van a generar innumerables problemas después de la moratoria”.

Lefebvre, compañía líder en información jurídica, ha clausurado esta mañana el Congreso Inmobiliario (Real Estate- Arrendamientos- Fiscal), en el que los mejores expertos han analizado el impacto del COVID-19 sobre las reglas que rigen el sector inmobiliario, ahora y en el futuro. El encuentro, en formato virtual e interactivo, ha estado coordinado por Segismundo Álvarez, notario y doctor en Derecho y ha sido de enorme interés para empresas inmobiliarias, arrendadores, arrendatarios, abogados, economistas, notarios, gestores, asesores y agentes de la propiedad inmobiliaria (API).

Contratos inmobiliarios, fuerza mayor y cláusula «rebus sic stantibus»

De acuerdo con los últimos pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», los supuestos de la pandemia entrarían en la vía del artículo 1.105 del Código Civil de fuerza mayor, por la que no se puede responder sobre sucesos que no pudieran preverse o que fueran inevitables.

Sobre este este tema se pronunciaban Ignacio Sancho Gargallo, magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo; José Ramón García Vicente, catedrático de Derecho Civil en la Universidad de Salamanca, y Segismundo Álvarez, coordinador del Congreso Inmobiliario de Lefebvre, notario de Madrid y doctor en Derecho. Álvarez ofrecía como alternativa a esta situación la posibilidad de que en caso de que “no se pueda ejecutar el contrato, deberá comunicarse y, si fuera posible, ofrecer el cumplimiento, con aplazamientos u otras modificaciones de las condiciones, ya que las normas que se han dictado son normas mínimas que hacen un análisis de la situación extraordinaria provocada por la pandemia, por lo que, se plantea un efecto temporal hacia los contratos”.

Protección de la vivienda y efecto sobre hipotecas y arrendamientos

Los expertos Carolina Roca Vicepresidenta de ASPRIMA, Ana María Álvarez de Yraola, magistrada del Juzgado de 1ª instancia nº 37 de Madrid; Javier Rodríguez Pellitero, secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB), y Jaime Sol, socio de EY Sectores, han abordado distintos aspectos sobre la protección de la vivienda de los efectos de la pandemia. Si los inquilinos se han podido acoger a una prórroga extraordinaria para sus contratos de alquiler, según el Real Decreto-ley de 31 de marzo, hay que subrayar que siempre se trata de casos de vulnerabilidad económica. Al respecto, la magistrada Ana María Álvarez de Yraola “ha aclarado que para esta situación se deben coincidir como requisitos la pérdida de ingresos de la unidad familiar y la equiparación de la renta más suministros al 35% de los ingresos netos de todos los miembros de la unidad familiar. El objetivo es ayudar a aquellas personas vulnerables afectadas por el Covid-19 con ingresos bajos a lo que acota la suspensión de la ley”.

Los arrendamientos de locales de negocio o de industrias

En esta sesión, en la que han intervenido Iván Azinovic, socio de EY Real Estate; Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid; Natalia Hermoso de Mena, letrada de la Administración de Justicia, y Fernando Lacadena, presidente de ASIPA se ha puesto de manifiesto que uno de los mayores impactos de la pandemia está en los contratos de alquiler. Ha sido, Iván Azinovic quien ha subrayado que “el motivo está en la falta de previsión a la hora de celebrar el contrato y en el hecho de que los efectos jurídicos son inevitables, dado que se trata de contratos celebrados antes de la pandemia”. Aunque Fernando Lacadena afirma que “existe un nivel de consenso superior al 80-85% entre propietarios y arrendatarios”, y Natalia Hermoso de Mena asegura que “los problemas procesales serán innumerables y vendrán después de la moratoria”.

Fiscalidad y Covid-19

Fulgencio García, Socio Tributación Indirecta de EY ,Manuel de Miguel Monterrubio, Inspector de Hacienda (Subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, Dirección General de Tributos, AEAT); Chony Martín de Vicente, CFO de Árima Socimi, y Javier Seijo Pérez, socio de EY Real Estate Fiscal, han tratado en esta mesa redonda los aspectos fiscales de las reducciones, exoneraciones y moratorias del pago de la renta, así como de las donaciones y prestaciones de servicios gratuitas.

En el Memento Arrendamiento de Inmuebles de Lefebvre, se encuentra el análisis de las distintas formas de arrendamiento reguladas en nuestro ordenamiento, el régimen de los alquileres turísticos que desarrollan las distintas comunidades autónomas y las novedades normativas, doctrinales y jurisprudenciales que afectan a los arrendamientos.

La firma EY Abogados ha patrocinado el evento, que ha contado además con la colaboración de ASIPA, ASPRIMA, el portal Idealista, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y Agora News.

Está claro que gobernar un país no es tarea fácil, que trabajar con los mejores profesionales no resulta fácil de retener, que mantener un presupuesto a principios de año y cumplirlo, cada vez es más complejo por las incertidumbres y que acertar las decisiones importantes en los momentos difíciles requiere de experiencia, información, conocimiento y a veces incluso algo de suerte.

Esto podría ser el inicio de cualquier discurso de cualquier expolítico (o incluso político) dónde comienza explicando lo complicado que es casi siempre gestionar aspectos de la vida política, social o sobre todo económica. Y es en la parte económica dónde me gustaría profundizar porque como CEO de una startup que además su actividad tiene una gran vinculación al mundo “off” (es decir aquellas actividades que requieren de estar “on site” como dirían nuestros amigos anglófonos), los aspectos económicos resultan de vital importancia en estos días de confinamiento.

Desde el gobierno central se están lanzando toda una serie de acciones que no considero que tengan en cuenta la realidad de las empresas; empresas que aunque a veces cueste admitir realizan una gran “labor social”, como es la creación de puestos de trabajo (en el caso de las startups de bastante valor añadido por la propia actividad), que a su vez tributan por sus ganancias y por sus empleados, y que desde hace tiempo, todas estas cargas han ido en aumento y por tanto imponiendo mayor presión fiscal/laboral a nuestras compañías.

Cuando hablaba de realidad de las empresas hago referencia tanto a empresas de nueva creación, de mayor volumen o incluso compañías consolidadas, porque mientras que el gobierno se está centrando en financiación, demora de pagos, aplazamientos sin intereses, o despidos temporales, las empresas hablamos de aquellos pagos mensuales, a corto, que hacen viable y sobre todo sostenible el “Business”.

Suena muy bien el discurso de financiar, pero no encaja cuando las empresas no queremos endeudarnos porque al final esta deuda se tiene que pagar y por experiencia (ya pasé los 30 años hace algunos días) avales y garantías suelen ser palabras que siempre suelen ir de la mano.

Ante una demanda “cero” o “cero” ingresos se tiene que mantener las obligaciones de pagar impuestos que en muchos casos (pienso en estos momentos en el sector construcción) ni tan siquiera se han cobrado. Este fin de semana hablaba con un empresario que ya predecía la nueva oleada de demoras de pago por parte de constructoras o incluso clientes finales, derivado por la situación. Resulta fácil e incluso diría que sale “barato” el no pagar o alargar los pagos porque en muchos casos la administración es la primera que todavía tiene que saldar cuentas con sus proveedores y no lo ha realizado.

En la parte laboral, estoy totalmente de acuerdo en dos cosas: el personal es uno de los activos más importantes de las compañías y especialmente en nuestro sector tecnológico y en segundo lugar hay que salvaguardar y velar por aquellas personas o perfiles más desfavorecidos, pero intentando también no olvidar a nuestras compañías. Todas estas acciones a corto que se están llevando tienen una letra pequeña que no favorece en ningún momento a las empresas y siempre al trabajador. Si una empresa toma la decisión de realizar un despido en cualquiera de sus formatos debería ser libre (sin letra pequeña) puesto que ella misma tendrá que regular esta entrada de capital humano si quiere continuar con su actividad en las siguientes semanas o meses.

No deben nuestros políticos cargar en la espalda de las empresas esta obligación puesto que ellas toman sus propias decisiones. Si que debería ser obligatorio justificar y tener mecanismos de control exhaustivos sobre cualquiera de estos despidos para que realmente no formen parte de nuestra picaresca nacional.

Respecto a algunas decisiones de las últimas horas del gobierno como ha sido “el plan de avales de Sanchez “a muchos nos recuerda el famoso plan “E” de la época Zapatero, dónde realmente no tuvo los resultados previstos y el consumo de recursos fue muy elevado; ahora nos encontramos con otro plan con garantías del estado y filtrado nuevamente por la banca, pero esta vez el empresariado tiene claro que no quiere mayor deuda en sus balances y por tanto aparecen dudas de su utilidad. En cuanto a la posibilidad de exonerar algunos tributos u obligaciones también ha habido un portazo estatal anulando cualquier moratoria fiscal. Como he comentado en líneas anteriores lo importante es asumir gastos y costes mensuales de nuestras empresas no invitarles a un endeudamiento o bien permitir una refinanciación suave para paliar parte de los pagos de toda esta carga fiscal. Por otro lado, en todos estos aspectos no se está teniendo en cuenta Patronales ni asociaciones empresariales y por tanto el malestar de los empresarios seguirá creciendo a medidas que se apliquen todas estas acciones.

En resumen, creo que estamos ante una situación de alta incertidumbre, dónde realmente nadie es capaz de lanzar unas previsiones a corto plazo, pero donde las empresas seguimos teniendo unas obligaciones excesivamente rígidas de cumplir y que nuestro gobierno no está flexibilizando. Esto puede ser bien por falta de entendimiento, bien por temor a las decisiones que tomen las empresas y su implicación en el medio plazo, o simplemente por desconocimiento y desborde de un día a día donde la salud de muchos de nosotros está en juego.

Las empresas tenemos mayor de edad y por tanto nos deberían dejar tomar nuestras propias decisiones.

José Antonio Marta, CEO de Splacing

La actividad profesional de los administradores de fincas resulta hoy más esencial que nunca. En estas fechas en las que el conjunto de la población debe quedarse en casa es imprescindible garantizar todos los servicios comunitarios (suministros de agua, energía, calefacción, correcta accesibilidad, telecomunicaciones…)

Con relación a tu comunidad de propietarios sigue estas normas:

  • Siempre que sea posible los administradores deben usar el teletrabajo. La atención a las incidencias solo puede ser telefónica o por medios telemáticos, nunca presencial.
  • Usa los servicios de tu administrador de fincas solo cuando sea estrictamente necesario.
  • También en tu edificio hay que mantener la distancia de seguridad (mínimo un metro).
  • Usa el ascensor lo imprescindible, la escalera ayudará a estar en forma. Si se usa el ascensor no más de un usuario por proximidad. Y pulsar el botón de destino con un pañuelo o el dedo protegido.
  • Está prohibido el uso de las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades.
  • Es aconsejable que los conserjes y porteros realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.
  • Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio, empleados, limpiadores, vigilantes, personal de mantenimiento debe observar las medidas de protección necesarias (lavado de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas…) en especial en las zonas más sensibles (pomos de las puertas, botoneras de los ascensores, porteros automáticos, pasamanos, etc.)
  • Todas las reuniones de comunidades de propietarios deben aplazarse
  • Si se pide comida a domicilio, al manipular los billetes y monedas lavar las manos antes del pago y posteriormente de manera inmediata.
  • El mejor antiséptico es el agua con jabón, recomendable en tareas domésticas.
  • Si se toca o acaricia una mascota de un vecino, lavar inmediatamente las manos, aunque no esté definido que se transmita desde los animales.
  • Tranquilos con los asuntos pendientes: todos los trámites administrativos y procesales están paralizados.
  • El uso de la firma electrónica está permitiendo a las empresas mantener viva su actividad contractual formalizando todo tipo de operaciones sin necesidad de hacerlo de manera presencial
  •  La firma electrónica es una herramienta clave para agilizar trámites con la Administración y entre las empresas y dar seguridad a documentos tratados de forma telemática.
La crisis del Coronavirus está impulsando el trabajo a distancia y la digitalización de los procesos en las empresas, entre ellos el de la firma de documentos sin desplazamientos que eviten contactos innecesarios. La solución Contralia de SERES, un servicio SaaS (Software as Service), permite firmar online desde su móvil con validez legal.
Esta tecnología se apoya en la firma electrónica para agilizar trámites, como ya se hace con la Administración y entre las empresas, además de dar integridad, autenticidad y seguridad a los documentos tratados de forma telemática.
La firma de cualquier tipo de documentación como actas de consejos de administración, contratos, ofertas de productos, activación de servicios, etc. son susceptibles de esta tecnología que permite diversos circuitos para adaptarse a la diversa casuística de cada relación y que elimina el seguimiento posterior de cada documento. Es el sistema el que trabaja para ti.
Formal y legalmente, la Firma Electrónica con sus diversas variantes de uso en la nube, con certificados de un solo uso, sellado de tiempo, firma desde dispositivo móvil, etc. verifica la identidad a distancia, asegura la integridad del documento y garantiza la veracidad de la firma.
Además de ser más segura, la firma digital permite ahorrar tiempo, al evitar desplazamientos y las colas que se producen para realizar trámites administrativos. Otra ventaja es que, al realizar digitalmente los procesos, el almacenamiento no es físico, reduciendo el espacio necesario para almacenar datos y también disminuir el uso del papel. La firma electrónica está orientada a la realización por Internet de operaciones que en la vida cotidiana requieren de una firma para validarlas, como Declaración de la Renta, solicitudes en registros electrónicos administrativos, petición de la vida laboral, firma de facturas electrónicas, contratación de servicios, etc.
La crisis está mostrando la necesidad de tener sistemas de validez legal en remoto donde la firma de un contrato de personal no requiera el desplazamiento físico. La firma electrónica ofrece innumerables ventajas a las empresas, – comenta Alberto Redondo, director de Marketing & Mass Market de SERES para Iberia y Latam – puesto que, al automatizar y digitalizar procesos, se reducen drásticamente las horas de gestión y los costes, además del peligro evidente con el coronavirus”.

Contralia

Para impulsar, facilitar y simplificar el uso de la firma electrónica, SERES creó Contralia, un servicio de pago por uso que simplifica la adopción de la firma electrónica por parte de las empresas, que almacena la firma en la nube, de manera centralizada y que permite la verificación de identidad a distancia o cara a cara, a través de certificados de un solo uso o permanentes, en función de las necesidades del cliente.
Contralia es un servicio de confianza, compatible con el Reglamento eIDAS (UE) n.º 910/2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior. Aporta una trazabilidad total, que incluye un sello de tiempo y ofrece servicio opcional de archivo legal, en función de las necesidades del cliente, y acceso permanente al BackOffice. La solución ofrece a las empresas un entorno online para el envío, aceptación y firma de documentos contractuales, incluidos los documentos justificativos que requieran de un consentimiento de forma manifiesta. También automatiza todo proceso de notificación y seguimiento, aportando, de esta forma una trazabilidad total de todas las acciones que se realizan en él.

Quiero vender un piso que tengo alquilado, pero no deseo perjudicar al inquilino, sino que el contrato dure todo el plazo pactado ¿Cómo lo he de hacer?

Dependerá de la fecha en que ustedes firmaron el contrato. Si lo celebró entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 y vende el piso con inquilino, el comprador ha de respetar la duración mínima del contrato que la ley indica: cinco años. Ahora vuelve a ser de aplicación que el comprador respete el contrato del inquilino en los celebrados desde el 6 de marzo de 2019 (hasta los cinco años de duración mínima, si es un propietario que, como usted, no es una persona jurídica o empresa) Pero en los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (de los que algunos todavía están en vigor), si no se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador no estaría obligado a respetar el plazo de duración del contrato del inquilino.

Por Isidor García Sánchez, Abogado. (www.pronto.es)

  • Todavía se pueden recuperar las cantidades entregadas a cuenta que no le devolvieron

Se vuelve a incrementar el ritmo de construcción de vivienda nueva que se vende sobre plano; el año pasado se construyeron en España del orden de 82.000 viviendas nuevas. Y ya pocos se acuerdan de la crisis urbanística que dejó en el paisaje de nuestros pueblos y ciudades numerosos esqueletos de hormigón o urbanizaciones de viviendas inacabadas o vacías. Antes de este acontecimiento, en pleno boom, se llegaron a vender en España casi 2.500 viviendas por día, una cifra desorbitada. Desgraciadamente, muchas de estos inmuebles nunca llegaron a entregarse al llegar la época de crisis. Son las denominadas promociones fallidas. Viviendas que se compraron sobre plano y que por diferentes motivos no fueron terminadas

No hay duda de que la compra de un piso o una casa supone la mayor inversión que tiene que afrontar una persona o familia a lo largo de su vida. Pues bien, al calor del ahorro que suponía, en ocasiones, la compra de una vivienda sobre plano, muchas personas entregaban importantes cantidades a cuenta como anticipo (entre 30.000 y 60.000 euros de media). Lo que comenzaba entonces como un sueño se convertía de la noche a la mañana en toda una pesadilla al ver que las promotoras de sus futuros hogares quebraban o directamente desaparecían sin dejar ni rastro del dinero entregado y con ello desaparecerían también las ilusiones de miles de españoles.

Es posible recuperar el dinero entregado

Desgraciadamente, desde los medios de comunicación e instituciones públicas poco esfuerzo se hizo por concienciar a los afectados de las posibilidades de recuperar el dinero entregado.

En todo este tiempo la jurisprudencia nos ha dejado innumerables sentencias favorables a los afectados, que han podido recuperar todo el dinero entregado a cuenta con sus correspondientes intereses. Si bien, poco se ha informado de este éxito de los afectados. En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo que avaló las demandas de los usuarios al hacer a las entidades bancarias responsables del dinero depositado en ellas como anticipo del pago por una vivienda de nueva construcción.

La estrategia ha sido siempre la misma, reclamar las cantidades entregadas a cuenta a los bancos en los que se depositaron como responsables subsidiarios. Así, hemos visto que los afectados por esta estafa han conseguido recuperar su dinero presentando una demanda en contra de las referidas entidades en las que se realizaron sus aportaciones.

Lo cierto es que los promotores incurrieron en un doble error (el primero por no entregar la vivienda prometida, y el segundo, por no contratar el seguro correspondiente), pero no lo es menos la culpa de las cajas y bancos al no exigir a las promotoras dichas garantías, tal y como exige la ley. No en vano, si la entidad admitió ingresos en una cuenta que no fue creada por la promotora ex profeso para tal fin (y que contara con el seguro o aval bancario requerido) será responsable de responder ante los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta que el promotor tuviera abiertas con dicha entidad.

Se agotan los plazos

Si bien es posible recuperar el dinero entregado a cuenta, más intereses, mediante interposición de demanda, con la reforma de la ley de enjuiciamiento civil en octubre de 2015, el plazo de prescripción de estos asuntos se acerca. De hecho prescribirán en julio de 2020.

Los afectados que aún no hayan recuperado su dinero tienen hasta principios del 2020 para interponer la demanda, teniendo presente que el atasco en los juzgados hace que la aceptación a trámite de las demandas se demoren mese.

Por tanto, aún están intactas las posibilidades de recuperar el dinero, si bien los plazos se agotan.

Para poner en marcha el proceso se requiere el contrato de compra-venta; toda la documentación que refleje los pagos realizados; las distintas comunicaciones (escritas) mantenidas con el promotor y la sentencia si ya se hubiera iniciado alguna acción judicial, entre otros. Si tienes alguna duda sobre este particular no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

En RLex tienen una dilatada experiencia en este tipo de pleitos, con diferentes entidades financieras. No dude en solicitar su estudio de viabilidad gratuito.

 

Ofrecemos una recopilación de la normativa inmobiliaria en España. Se recoge la legislación vigente es nuestro país, de especial interés para todos los actores del sector inmobiliario.

En la tercera parte de la entrevista de hoy terminamos hablando sobre los impuestos en el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Este tipo de contratos tiene algún tipo de tributación especial?

No, no obstante, los arrendamientos con opción de compra estarán sujetos a varios impuestos:

IVA/ITP:

  1. Si es un arrendamiento de local con opción de compra, siempre estará sujeto a Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), ya que a efectos de este impuesto el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional.
  2. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un empresario/profesional, podrá tributar de dos formas diferentes:
    – Si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda de nueva construcción, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA.
    – Por el contrario, si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda “usada” (segunda e ulterior entrega), arrendamiento estará sujeto y exento de IVA y, por tanto, sujeto a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
  3. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un particular que no actúa como empresario/profesional, el arrendamiento tributará por ITP, modalidad TPO.

IRPF/IS:

La tributación de las rentas percibidas por el arrendador en concepto de alquiler tributará de la siguiente forma:

  • Si el arrendador es una persona física, tributará por su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en concepto de rendimientos de capital inmobiliario (con posibilidad de aplicar reducción del 60%), o en concepto de rendimientos de actividad económica si fuera parte de su actividad económica.
  • Si por el contrario, el arrendador es una sociedad, las rentas percibidas tributarán como ingreso en el Impuesto sobre Sociedades.

Cuándo se ejerce el derecho de compra, ¿cómo tributa el propietario (que ya ha recibido en concepto de alquiler parte del importe que ahora se considera pago del inmueble)?

IVA/ITP:

Si el ejercicio de la opción se considera primera entrega llevará IVA (local/vivienda de nueva construcción) al tipo del 21% con independencia del tipo de IVA reducido que fuere de aplicación (viviendas al 10%). La base sobre la que se repercutirá el IVA será el importe venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar en virtud del contrato suscrito (si así se ha fijado en el contrato).

Si el ejercicio de la opción se considera segunda e ulterior entrega, estará exento de IVA, y la transmisión tributará por ITP (TPO), salvo renuncia a la exención.

IRPF/IS:

En el momento de firmar el contrato de opción de compra puede acordarse un “precio de la opción de compra”, cuya percepción generará en el arrendador una ganancia por el precio efectivamente satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este). Al no derivar esa ganancia de una transmisión, ha de integrarse como renta en la base general del Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Si el arrendador fuera una sociedad, la ganancia obtenida tributará en el Impuesto sobre Sociedades.

En el momento de ejercitar la opción de compra, la transmisión del inmueble podrá ocasionar una nueva alteración patrimonial en el arrendador. La ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base del ahorro del IRPF, para cuyo cálculo se tendrán en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendatario en concepto de alquiler y el precio de la opción previamente satisfecho.

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.