Está claro que gobernar un país no es tarea fácil, que trabajar con los mejores profesionales no resulta fácil de retener, que mantener un presupuesto a principios de año y cumplirlo, cada vez es más complejo por las incertidumbres y que acertar las decisiones importantes en los momentos difíciles requiere de experiencia, información, conocimiento y a veces incluso algo de suerte.

Esto podría ser el inicio de cualquier discurso de cualquier expolítico (o incluso político) dónde comienza explicando lo complicado que es casi siempre gestionar aspectos de la vida política, social o sobre todo económica. Y es en la parte económica dónde me gustaría profundizar porque como CEO de una startup que además su actividad tiene una gran vinculación al mundo “off” (es decir aquellas actividades que requieren de estar “on site” como dirían nuestros amigos anglófonos), los aspectos económicos resultan de vital importancia en estos días de confinamiento.

Desde el gobierno central se están lanzando toda una serie de acciones que no considero que tengan en cuenta la realidad de las empresas; empresas que aunque a veces cueste admitir realizan una gran “labor social”, como es la creación de puestos de trabajo (en el caso de las startups de bastante valor añadido por la propia actividad), que a su vez tributan por sus ganancias y por sus empleados, y que desde hace tiempo, todas estas cargas han ido en aumento y por tanto imponiendo mayor presión fiscal/laboral a nuestras compañías.

Cuando hablaba de realidad de las empresas hago referencia tanto a empresas de nueva creación, de mayor volumen o incluso compañías consolidadas, porque mientras que el gobierno se está centrando en financiación, demora de pagos, aplazamientos sin intereses, o despidos temporales, las empresas hablamos de aquellos pagos mensuales, a corto, que hacen viable y sobre todo sostenible el “Business”.

Suena muy bien el discurso de financiar, pero no encaja cuando las empresas no queremos endeudarnos porque al final esta deuda se tiene que pagar y por experiencia (ya pasé los 30 años hace algunos días) avales y garantías suelen ser palabras que siempre suelen ir de la mano.

Ante una demanda “cero” o “cero” ingresos se tiene que mantener las obligaciones de pagar impuestos que en muchos casos (pienso en estos momentos en el sector construcción) ni tan siquiera se han cobrado. Este fin de semana hablaba con un empresario que ya predecía la nueva oleada de demoras de pago por parte de constructoras o incluso clientes finales, derivado por la situación. Resulta fácil e incluso diría que sale “barato” el no pagar o alargar los pagos porque en muchos casos la administración es la primera que todavía tiene que saldar cuentas con sus proveedores y no lo ha realizado.

En la parte laboral, estoy totalmente de acuerdo en dos cosas: el personal es uno de los activos más importantes de las compañías y especialmente en nuestro sector tecnológico y en segundo lugar hay que salvaguardar y velar por aquellas personas o perfiles más desfavorecidos, pero intentando también no olvidar a nuestras compañías. Todas estas acciones a corto que se están llevando tienen una letra pequeña que no favorece en ningún momento a las empresas y siempre al trabajador. Si una empresa toma la decisión de realizar un despido en cualquiera de sus formatos debería ser libre (sin letra pequeña) puesto que ella misma tendrá que regular esta entrada de capital humano si quiere continuar con su actividad en las siguientes semanas o meses.

No deben nuestros políticos cargar en la espalda de las empresas esta obligación puesto que ellas toman sus propias decisiones. Si que debería ser obligatorio justificar y tener mecanismos de control exhaustivos sobre cualquiera de estos despidos para que realmente no formen parte de nuestra picaresca nacional.

Respecto a algunas decisiones de las últimas horas del gobierno como ha sido “el plan de avales de Sanchez “a muchos nos recuerda el famoso plan “E” de la época Zapatero, dónde realmente no tuvo los resultados previstos y el consumo de recursos fue muy elevado; ahora nos encontramos con otro plan con garantías del estado y filtrado nuevamente por la banca, pero esta vez el empresariado tiene claro que no quiere mayor deuda en sus balances y por tanto aparecen dudas de su utilidad. En cuanto a la posibilidad de exonerar algunos tributos u obligaciones también ha habido un portazo estatal anulando cualquier moratoria fiscal. Como he comentado en líneas anteriores lo importante es asumir gastos y costes mensuales de nuestras empresas no invitarles a un endeudamiento o bien permitir una refinanciación suave para paliar parte de los pagos de toda esta carga fiscal. Por otro lado, en todos estos aspectos no se está teniendo en cuenta Patronales ni asociaciones empresariales y por tanto el malestar de los empresarios seguirá creciendo a medidas que se apliquen todas estas acciones.

En resumen, creo que estamos ante una situación de alta incertidumbre, dónde realmente nadie es capaz de lanzar unas previsiones a corto plazo, pero donde las empresas seguimos teniendo unas obligaciones excesivamente rígidas de cumplir y que nuestro gobierno no está flexibilizando. Esto puede ser bien por falta de entendimiento, bien por temor a las decisiones que tomen las empresas y su implicación en el medio plazo, o simplemente por desconocimiento y desborde de un día a día donde la salud de muchos de nosotros está en juego.

Las empresas tenemos mayor de edad y por tanto nos deberían dejar tomar nuestras propias decisiones.

José Antonio Marta, CEO de Splacing

La actividad profesional de los administradores de fincas resulta hoy más esencial que nunca. En estas fechas en las que el conjunto de la población debe quedarse en casa es imprescindible garantizar todos los servicios comunitarios (suministros de agua, energía, calefacción, correcta accesibilidad, telecomunicaciones…)

Con relación a tu comunidad de propietarios sigue estas normas:

  • Siempre que sea posible los administradores deben usar el teletrabajo. La atención a las incidencias solo puede ser telefónica o por medios telemáticos, nunca presencial.
  • Usa los servicios de tu administrador de fincas solo cuando sea estrictamente necesario.
  • También en tu edificio hay que mantener la distancia de seguridad (mínimo un metro).
  • Usa el ascensor lo imprescindible, la escalera ayudará a estar en forma. Si se usa el ascensor no más de un usuario por proximidad. Y pulsar el botón de destino con un pañuelo o el dedo protegido.
  • Está prohibido el uso de las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades.
  • Es aconsejable que los conserjes y porteros realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.
  • Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio, empleados, limpiadores, vigilantes, personal de mantenimiento debe observar las medidas de protección necesarias (lavado de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas…) en especial en las zonas más sensibles (pomos de las puertas, botoneras de los ascensores, porteros automáticos, pasamanos, etc.)
  • Todas las reuniones de comunidades de propietarios deben aplazarse
  • Si se pide comida a domicilio, al manipular los billetes y monedas lavar las manos antes del pago y posteriormente de manera inmediata.
  • El mejor antiséptico es el agua con jabón, recomendable en tareas domésticas.
  • Si se toca o acaricia una mascota de un vecino, lavar inmediatamente las manos, aunque no esté definido que se transmita desde los animales.
  • Tranquilos con los asuntos pendientes: todos los trámites administrativos y procesales están paralizados.
  • El uso de la firma electrónica está permitiendo a las empresas mantener viva su actividad contractual formalizando todo tipo de operaciones sin necesidad de hacerlo de manera presencial
  •  La firma electrónica es una herramienta clave para agilizar trámites con la Administración y entre las empresas y dar seguridad a documentos tratados de forma telemática.
La crisis del Coronavirus está impulsando el trabajo a distancia y la digitalización de los procesos en las empresas, entre ellos el de la firma de documentos sin desplazamientos que eviten contactos innecesarios. La solución Contralia de SERES, un servicio SaaS (Software as Service), permite firmar online desde su móvil con validez legal.
Esta tecnología se apoya en la firma electrónica para agilizar trámites, como ya se hace con la Administración y entre las empresas, además de dar integridad, autenticidad y seguridad a los documentos tratados de forma telemática.
La firma de cualquier tipo de documentación como actas de consejos de administración, contratos, ofertas de productos, activación de servicios, etc. son susceptibles de esta tecnología que permite diversos circuitos para adaptarse a la diversa casuística de cada relación y que elimina el seguimiento posterior de cada documento. Es el sistema el que trabaja para ti.
Formal y legalmente, la Firma Electrónica con sus diversas variantes de uso en la nube, con certificados de un solo uso, sellado de tiempo, firma desde dispositivo móvil, etc. verifica la identidad a distancia, asegura la integridad del documento y garantiza la veracidad de la firma.
Además de ser más segura, la firma digital permite ahorrar tiempo, al evitar desplazamientos y las colas que se producen para realizar trámites administrativos. Otra ventaja es que, al realizar digitalmente los procesos, el almacenamiento no es físico, reduciendo el espacio necesario para almacenar datos y también disminuir el uso del papel. La firma electrónica está orientada a la realización por Internet de operaciones que en la vida cotidiana requieren de una firma para validarlas, como Declaración de la Renta, solicitudes en registros electrónicos administrativos, petición de la vida laboral, firma de facturas electrónicas, contratación de servicios, etc.
La crisis está mostrando la necesidad de tener sistemas de validez legal en remoto donde la firma de un contrato de personal no requiera el desplazamiento físico. La firma electrónica ofrece innumerables ventajas a las empresas, – comenta Alberto Redondo, director de Marketing & Mass Market de SERES para Iberia y Latam – puesto que, al automatizar y digitalizar procesos, se reducen drásticamente las horas de gestión y los costes, además del peligro evidente con el coronavirus”.

Contralia

Para impulsar, facilitar y simplificar el uso de la firma electrónica, SERES creó Contralia, un servicio de pago por uso que simplifica la adopción de la firma electrónica por parte de las empresas, que almacena la firma en la nube, de manera centralizada y que permite la verificación de identidad a distancia o cara a cara, a través de certificados de un solo uso o permanentes, en función de las necesidades del cliente.
Contralia es un servicio de confianza, compatible con el Reglamento eIDAS (UE) n.º 910/2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior. Aporta una trazabilidad total, que incluye un sello de tiempo y ofrece servicio opcional de archivo legal, en función de las necesidades del cliente, y acceso permanente al BackOffice. La solución ofrece a las empresas un entorno online para el envío, aceptación y firma de documentos contractuales, incluidos los documentos justificativos que requieran de un consentimiento de forma manifiesta. También automatiza todo proceso de notificación y seguimiento, aportando, de esta forma una trazabilidad total de todas las acciones que se realizan en él.

Quiero vender un piso que tengo alquilado, pero no deseo perjudicar al inquilino, sino que el contrato dure todo el plazo pactado ¿Cómo lo he de hacer?

Dependerá de la fecha en que ustedes firmaron el contrato. Si lo celebró entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 y vende el piso con inquilino, el comprador ha de respetar la duración mínima del contrato que la ley indica: cinco años. Ahora vuelve a ser de aplicación que el comprador respete el contrato del inquilino en los celebrados desde el 6 de marzo de 2019 (hasta los cinco años de duración mínima, si es un propietario que, como usted, no es una persona jurídica o empresa) Pero en los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (de los que algunos todavía están en vigor), si no se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador no estaría obligado a respetar el plazo de duración del contrato del inquilino.

Por Isidor García Sánchez, Abogado. (www.pronto.es)

  • Todavía se pueden recuperar las cantidades entregadas a cuenta que no le devolvieron

Se vuelve a incrementar el ritmo de construcción de vivienda nueva que se vende sobre plano; el año pasado se construyeron en España del orden de 82.000 viviendas nuevas. Y ya pocos se acuerdan de la crisis urbanística que dejó en el paisaje de nuestros pueblos y ciudades numerosos esqueletos de hormigón o urbanizaciones de viviendas inacabadas o vacías. Antes de este acontecimiento, en pleno boom, se llegaron a vender en España casi 2.500 viviendas por día, una cifra desorbitada. Desgraciadamente, muchas de estos inmuebles nunca llegaron a entregarse al llegar la época de crisis. Son las denominadas promociones fallidas. Viviendas que se compraron sobre plano y que por diferentes motivos no fueron terminadas

No hay duda de que la compra de un piso o una casa supone la mayor inversión que tiene que afrontar una persona o familia a lo largo de su vida. Pues bien, al calor del ahorro que suponía, en ocasiones, la compra de una vivienda sobre plano, muchas personas entregaban importantes cantidades a cuenta como anticipo (entre 30.000 y 60.000 euros de media). Lo que comenzaba entonces como un sueño se convertía de la noche a la mañana en toda una pesadilla al ver que las promotoras de sus futuros hogares quebraban o directamente desaparecían sin dejar ni rastro del dinero entregado y con ello desaparecerían también las ilusiones de miles de españoles.

Es posible recuperar el dinero entregado

Desgraciadamente, desde los medios de comunicación e instituciones públicas poco esfuerzo se hizo por concienciar a los afectados de las posibilidades de recuperar el dinero entregado.

En todo este tiempo la jurisprudencia nos ha dejado innumerables sentencias favorables a los afectados, que han podido recuperar todo el dinero entregado a cuenta con sus correspondientes intereses. Si bien, poco se ha informado de este éxito de los afectados. En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo que avaló las demandas de los usuarios al hacer a las entidades bancarias responsables del dinero depositado en ellas como anticipo del pago por una vivienda de nueva construcción.

La estrategia ha sido siempre la misma, reclamar las cantidades entregadas a cuenta a los bancos en los que se depositaron como responsables subsidiarios. Así, hemos visto que los afectados por esta estafa han conseguido recuperar su dinero presentando una demanda en contra de las referidas entidades en las que se realizaron sus aportaciones.

Lo cierto es que los promotores incurrieron en un doble error (el primero por no entregar la vivienda prometida, y el segundo, por no contratar el seguro correspondiente), pero no lo es menos la culpa de las cajas y bancos al no exigir a las promotoras dichas garantías, tal y como exige la ley. No en vano, si la entidad admitió ingresos en una cuenta que no fue creada por la promotora ex profeso para tal fin (y que contara con el seguro o aval bancario requerido) será responsable de responder ante los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta que el promotor tuviera abiertas con dicha entidad.

Se agotan los plazos

Si bien es posible recuperar el dinero entregado a cuenta, más intereses, mediante interposición de demanda, con la reforma de la ley de enjuiciamiento civil en octubre de 2015, el plazo de prescripción de estos asuntos se acerca. De hecho prescribirán en julio de 2020.

Los afectados que aún no hayan recuperado su dinero tienen hasta principios del 2020 para interponer la demanda, teniendo presente que el atasco en los juzgados hace que la aceptación a trámite de las demandas se demoren mese.

Por tanto, aún están intactas las posibilidades de recuperar el dinero, si bien los plazos se agotan.

Para poner en marcha el proceso se requiere el contrato de compra-venta; toda la documentación que refleje los pagos realizados; las distintas comunicaciones (escritas) mantenidas con el promotor y la sentencia si ya se hubiera iniciado alguna acción judicial, entre otros. Si tienes alguna duda sobre este particular no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

En RLex tienen una dilatada experiencia en este tipo de pleitos, con diferentes entidades financieras. No dude en solicitar su estudio de viabilidad gratuito.

 

Ofrecemos una recopilación de la normativa inmobiliaria en España. Se recoge la legislación vigente es nuestro país, de especial interés para todos los actores del sector inmobiliario.

En la tercera parte de la entrevista de hoy terminamos hablando sobre los impuestos en el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Este tipo de contratos tiene algún tipo de tributación especial?

No, no obstante, los arrendamientos con opción de compra estarán sujetos a varios impuestos:

IVA/ITP:

  1. Si es un arrendamiento de local con opción de compra, siempre estará sujeto a Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), ya que a efectos de este impuesto el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional.
  2. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un empresario/profesional, podrá tributar de dos formas diferentes:
    – Si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda de nueva construcción, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA.
    – Por el contrario, si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda “usada” (segunda e ulterior entrega), arrendamiento estará sujeto y exento de IVA y, por tanto, sujeto a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
  3. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un particular que no actúa como empresario/profesional, el arrendamiento tributará por ITP, modalidad TPO.

IRPF/IS:

La tributación de las rentas percibidas por el arrendador en concepto de alquiler tributará de la siguiente forma:

  • Si el arrendador es una persona física, tributará por su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en concepto de rendimientos de capital inmobiliario (con posibilidad de aplicar reducción del 60%), o en concepto de rendimientos de actividad económica si fuera parte de su actividad económica.
  • Si por el contrario, el arrendador es una sociedad, las rentas percibidas tributarán como ingreso en el Impuesto sobre Sociedades.

Cuándo se ejerce el derecho de compra, ¿cómo tributa el propietario (que ya ha recibido en concepto de alquiler parte del importe que ahora se considera pago del inmueble)?

IVA/ITP:

Si el ejercicio de la opción se considera primera entrega llevará IVA (local/vivienda de nueva construcción) al tipo del 21% con independencia del tipo de IVA reducido que fuere de aplicación (viviendas al 10%). La base sobre la que se repercutirá el IVA será el importe venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar en virtud del contrato suscrito (si así se ha fijado en el contrato).

Si el ejercicio de la opción se considera segunda e ulterior entrega, estará exento de IVA, y la transmisión tributará por ITP (TPO), salvo renuncia a la exención.

IRPF/IS:

En el momento de firmar el contrato de opción de compra puede acordarse un “precio de la opción de compra”, cuya percepción generará en el arrendador una ganancia por el precio efectivamente satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este). Al no derivar esa ganancia de una transmisión, ha de integrarse como renta en la base general del Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Si el arrendador fuera una sociedad, la ganancia obtenida tributará en el Impuesto sobre Sociedades.

En el momento de ejercitar la opción de compra, la transmisión del inmueble podrá ocasionar una nueva alteración patrimonial en el arrendador. La ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base del ahorro del IRPF, para cuyo cálculo se tendrán en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendatario en concepto de alquiler y el precio de la opción previamente satisfecho.

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

 

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Cómo se define un contrato de alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción de compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil es un contrato atípico.

El contrato de alquiler permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.

Es una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo.

¿En qué supuestos más comunes propietario e inquilino suelen llegar a este tipo de acuerdos? ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?

Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra, le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente la misma. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, unos ingresos mensuales, tiene mayor seguridad ante los impagos, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.

¿Qué aspectos (principales) del acuerdo son indispensables que se especifiquen en el contrato?

Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.

El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

Como mínimo e indispensablemente, en el contrato de arrendamiento ha de constar el objeto del contrato, el plazo de duración del alquiler, el plazo para ejercer la opción de compra –que como máximo será la duración del contrato de alquiler-, la renta mensual del alquiler y la fianza. Al tratarse de un contrato de arrendamiento, ha de regular, además, todas las condiciones relativas al arrendamiento, tales como uso, obras, mejoras, subarriendos, entre otras.

Por su parte, el contrato de opción de compraventa, además de la voluntad de las partes a formalizar una compraventa, tiene que expresar el precio de venta del inmueble, el porcentaje –fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta, el precio por la opción, es decir, la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio, e insistir que el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario-optante es un plazo de caducidad, no pudiéndose llevar a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es importante estipular cómo se ha de llevar a cabo la comunicación.

Asimismo, se ha de regular de manera especial las consecuencias por la falta de pago de la renta o por no ejercer la opción de compra en su plazo, ya que se ha de tener muy claro que, en ambos casos, la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán.

Al tratarse de un contrato no expresamente regulado por el Código Civil, ¿hay que tener algún tipo de cautelas especiales en su redacción?

Hay que tomar todas las cautelas posibles y no dejar ningún aspecto sin regular. El arrendador-concedente y el arrendatario-optante tienen que conocer todos los pros y contra de los compromisos que van a asumir con su firma y obligarse a cumplir con todas sus obligaciones.

¿Es imprescindible que en el contrato figure expresamente el precio final del inmueble sobre cuya opción a compra se acuerda?: de no ser así, ¿cómo se fijaría en el momento de ejecutarse la opción a compra?

Sí. El precio de la compraventa tiene que estar fijado de antemano. No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato, como es el precio de la compraventa.

¿Qué debo saber si soy inquilino?

Si te has decidido a vivir en un piso de alquiler, debes saber que puedes deducirte parte de la renta en la declaración de la Renta. La mayoría de las comunidades autónomas cuenta con una deducción del alquiler en el IRPF para premiar, especialmente a los jóvenes, discapacitados o mayores con una determinada renta.

También hay una deducción estatal pero sólo para aquellos inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015. En este caso la desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.020 euros.

¿En Castilla y León?

Esta comunidad también cuenta con una deducción para inquilinos jóvenes menores de 36 años. En concreto, la desgravación es del 20%, con un límite de 459 euros al año. Puede llegar al 25% de las cantidades satisfechas con el límite de 612 euros, cuando la vivienda esté en un municipio de 10,000 habitantes o menos de 3.000 si dista menos de 30 km de la capital de la provincia.

El contribuyente debe sumar una base imponible y del ahorro que no sea superior a los 18.900 euros en tributación individual (31.500 euros en la conjunta), que puede consultarse en las casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019. Como viene siendo costumbre, también será necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122. SI hay un segundo arrendador, su NIF debe constar en la casilla 1125.

Hacienda castiga a los propietarios de pisos turísticos sin la reducción del 60% por el alquiler

Hasta ahora los dueños de las viviendas destinadas al alquiler vacacional disfrutaban de la reducción del 60% por el alquiler en el IRPF. Sin embargo, Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que este beneficio fiscal no se aplica a los alquileres de temporada, solo a los alquileres tradicionales por no ser la vivienda habitual de los inquilinos.

Los gastos de reparación y conservación para poner la vivienda en alquiler son deducibles

En muchas ocasiones, el arrendador debe reparar y mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla en alquiler. La Ley del IRPF permite deducir en la Renta 2018 una serie de gastos de reparación y conservación, aunque todavía no se haya alquilado la casa.

Así tributa el alquiler vacacional

Al igual que en un alquiler de larga temporada, el propietario también se puede deducir los gastos de una vivienda turística. Se puede deducir los gastos de suministros de luz, agua, gas…, los intereses y demás gastos financieros derivados de la compraventa de la casa, los gastos de reparación y conservación del inmueble o las primas abonadas por contratos de seguro.