DIFERENCIAS entre un contrato de COMPRAVENTA y un contrato de ARRAS

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Los dos siempre son recomendables para firmar en el momento en el que se haya llegado a un acuerdo en cuanto a la transacción, así después ya no se podrá modificar ningún tipo de detalle.

Las diferencias fundamentales son que el contrato de arras da la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta y que tiene establecida la penalización para quien incumpla o renuncie. Si quien incumple es el comprador, éste pierde la totalidad de la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario quien incumple es el vendedor, éste tiene que devolver la cantidad recibida en concepto de arras, más una cantidad igual en concepto de penalización.

El contrato de arras compromete a comprador y vendedor mediante la entrega de una señal en concepto de arras. Pero no todos los contratos de arras son iguales. Tenemos que diferenciar tres tipos de arras:

  • Arras confirmatorias, que están dirigidas a reforzar la existencia del contrato como prueba de celebración del mismo. Si se produce el incumplimiento por algunas de las partes, el Código Civil establece que la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución solicitando al mismo tiempo una indemnización por daños y perjuicios.
  • Arras penales, que se utilizan como garantía de cumplimiento del contrato mediante su pérdida o resolución doblada pero, no anula el contrato, pues las partes podrán exigir su cumplimiento.
  • Arras penitenciales donde en caso de incumplimiento se perderá la señal o se entregará doblada. Si no se realiza la venta por el comprador este perderá la cantidad y si no se realiza la venta por el vendedor, el comprador recibirá la cantidad doblada. En este caso si el comprador desistiera de la compra o no se presentase a formalizar y firmar el correspondiente contrato o escritura pública de compraventa dentro del plazo indicado, perderá todo derecho a la reserva, que quedará nula y sin valor ni efecto, y la cantidad entregada en este acto quedará en poder y propiedad de la parte vendedora, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil.

Si nada se especifica en el contrato de arras, la señal entregada se considerará como arras confirmatorias, debiendo en caso contrario, especificar expresamente en el contrato al tipo de arras a las que se hace referencia. La parte que ha incumplido el contrato podrá interponer acciones judiciales siempre y cuando pueda demostrar las causas de resolución del contrato, es decir, pueda demostrar el incumplimiento de las obligaciones generadas en el contrato por la parte vendedora. Una vez se ha producido la resolución unilateral del contrato de arras, nada impide a la parte vendedora poner de nuevo la vivienda en el mercado para la consecución de la venta.

Por el contrario, un contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, a no ser que ambas lleguen a un acuerdo, previa indemnización de la otra parte en caso de que el vendedor o el comprador incumpliesen lo acordado en el contrato.

DIFERENCIAS entre un contrato de COMPRAVENTA y un contrato de ARRAS
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