SIMAPRO
  • Diferentes expertos han debatido el futuro de tres componentes clave del inmobiliario de nuestro país.

La tercera sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado con una mesa redonda en la que Walid Moussa, Presidente Mundial 2019-2020 de FIABCI INTERNATIONAL, Javier M. Prieto, Director General de QUABIT INMOBILIARIA, y Ángeles Serna, Presidenta de TM GRUPO INMOBILIARIO, moderados por Pedro Soria, CCO de TINSA, han debatido sobre el impacto de la pandemia en la demanda internacional del producto residencial de costa.

Pedro Soria ha introducido el tema central de la mesa redonda recordando el principal efecto del COVID ha consistido en acelerar el cambio de ciclo que se venía advirtiendo, haciéndolo además de forma abrupta. “Es evidente que se está notando una falta de solvencia en la demanda y un endurecimiento en las condiciones de financiación, algo que está afectando menos a la vivienda nueva en los grandes núcleos urbanos que aquella situada en mercados sujetos a la presión turística”.

En su primera intervención, Javier M. Prieto ha confirmado, con datos de Quabit, el análisis del CCO de Tinsa. “En primera vivienda, las bajadas en las ventas están en torno al 40% y en segunda residencia, mucho mayor. El impacto de la COVID en la vivienda turístico residencial es muy importante. Si el cliente no puede venir es difícil vender las casas, a pesar del uso intensivo que estamos haciendo de las herramientas digitales”. El descenso en el caso de TM Grupo Inmobiliario no ha sido tan acusado. “Es cierto que tras un primer trimestre excelente, incluso superando los objetivos, las ventas se redujeron notablemente en el segundo para recuperarse de manera importante en julio y agosto. Ahora, en esta segunda ola, se están volviendo a reducir las cifras”, ha afirmado Ángeles Serna.

La nota de optimismo la ha puesto Walid Moussa, para quien el problema de la demanda internacional se debe a la persistencia del virus. “Personalmente, soy optimista de cara al futuro por la consistencia que está mostrando el sector en esta crisis”. En su opinión, “España sigue siendo un país muy atractivo para los inversores internacionales, especialmente para los árabes. España siempre interesará a los compradores árabes de lujo, no solo por motivos de inversión sino también por su estilo de vida. Además, la inestabilidad de los mercados residenciales de Latinoamérica y Miami refuerza el atractivo del producto español”.

Los tres ponentes han coincidido en que la principal fortaleza del producto turístico residencial de nuestro país radica en la Marca España. En palabras de Ángeles Serna: “Somos líderes en turismo residencial, del que somos los inventores. Los clientes no nos compran viviendas por el componente inversor, sino para disfrutar de sus vacaciones, con independencia de que este componente mixto haya repuntado en los últimos años. En todo caso, es evidente que los datos macros de nuestra economía inciden menos en su decisión de comprar que el estilo de vida español”. Un argumento que ha comprado Javier M. Prieto, que incluso ha ido un poco más lejos al sostener que “los precios no van a bajar tanto como la gente cree”. En su opinión hay que ser prudentes en este asunto. “No estamos en 2008, las promotoras tienen caja, son solventes y pueden aguantar este bache. En cuanto a los inversores, es evidente que están esperando el momento adecuado para entrar. Esperando tanto para invertir como para visitar su futura compra. Tenemos que esperar la llegada de una nueva normalidad”.

Respecto a la fecha para “una posible recuperación del mercado turístico residencial”, los ponentes de la primera sesión de hoy de SIMAPRO han coincidido en que ya no está lejos, si bien cada uno ha adelantado un momento diferente en el calendario. Para Ángeles Serna está llegará en el “segundo trimestre de 2021, si bien “dependerá de la recuperación de la normalidad en la movilidad”. Para Javier M. Prieto la recuperación será un hecho en “el segundo semestre de 2021”. Y para Walid Moussa, “en el mes de abril del año que viene”.

Oficinas: hacia la nueva normalidad

En la siguiente mesa redonda, con el título Generar nueva demanda: clave para el futuro del mercado de oficinas, han participado como ponentes Ignacio Fonseca, General Manager de RIVOLI ASSET MANAGEMENT, Noelia Sanz, Gerente de Gestión de Inversión Inmobiliaria de MUTUA MADRILEÑA, y José Miguel Setién, Director Leasing Oficinas de MERLIN PROPERTIES, moderados por José María Álvarez, Presidente de ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE OFICINAS – AEO.

El coloquio ha girado en torno al momento actual del mercado de oficinas y su futuro inmediato. Todos lo ponentes han coincidido en que el momento actual se caracteriza por un estado de impasse. Para Noelia Sanz es evidente que los clientes están a la espera de replantearse sus estrategias, sobre la base de “una aceleración de tendencias que antes de la llegada de la pandemia solo apuntaban, como el teletrabajo, la flexibilidad de los espacios de oficinas y un nuevo ecosistema de trabajo”. No obstante, como ha indicado José Miguel Setién, “habrá que esperar a la solución sanitaria para saber cuáles van a ser las necesidades reales de las compañías”. Necesidades que ha adelantado a grosso modo en su intervención: “Hay que ofrecer diferentes grados de servicios a los clientes y no limitarnos al modelo actual. En el futuro, el trabajo será cada vez más colaborativo”. Es por ello, por lo que las oficinas del futuro tendrán que estar preparadas tecnológicamente para enfrentarse a nuevos brotes pandémicos o a cualquier otra clase de contingencia. “Solo serán verdaderamente competitivas las oficinas que estén preparadas para estos imprevistos”, ha dicho Ignacio Fonseca.

En opinión de los tres expertos reunidos en la segunda sesión de hoy de SIMAPRO 2020, son estos servicios los que van a marcar el futuro del mercado de oficinas. En este sentido, Noelia Sanz ha señalado que, ante acontecimientos imprevisibles como la actual pandemia, los clientes van a exigir más flexibilidad. “Tenemos que empezar a considerar al cliente como un partner y no solo como el usuario de nuestro activo”, ha afirmado. Cambios que incluso afectarán a los modelos actuales que definen la relación entre el propietario y el inquilino de los espacios de oficinas, influenciados por la importancia que en la nueva normalidad adquirirá la flexibilidad, tanto de los entornos del trabajo como del trabajo mismo. “Tendremos que empezar a ponderar la ocupación continua por diferentes empresas, con contratos más cortos, como resultado de tendencia a flexibilizar los espacios de trabajo”, ha asegurado José Miguel Setién. “Los edificios que estén a la vanguardia del reto tecnológico que va a suponer esta pandemia serán los que salgan antes de la crisis”, ha matizado Noelia Sanz.

Otro de los temas abordados en la mesa redonda ha sido la interrelación, cada vez más estrecha, entre los parques de oficinas y las ciudades que los acogen. “Las empresas comienzan a desplazar sus cuarteles generales a ciudades con una importante imagen de marca y competitivas por sus excelentes servicios, por lo que es imprescindible la existencia de un proyecto ciudad”, ha afirmado Ignacio Fonseca, que se ha mostrado partidario de ambiciosos proyectos de usos mixtos como Madrid Nuevo Norte, donde la gente puede vivir, trabajar y divertirse es un mismo lugar. “Si aislamos las oficinas en entornos específicos, estas pierden atractivo”, ha concluido.

Proptech, mito y realidad

La tercera jornada de SIMAPRO 2020 ha concluido con un panel en el que Steven Aitkenhead, Founder & CEO de LUCAS, Carlos Gómez de Castro, Director de GLOVAL ANALYTICS y Javier Picón, Socio de AZORA, moderados por Guillermo Estévez de Cominges, Profesor Creación, Organización y Dirección de Empresas de la UNIVERSIDAD PONTIFICIA DE COMILLAS ICAI-ICADE.

El coloquio se ha iniciado reconociendo la relevancia que en apenas unos años ha alcanzado el proptech, que hoy en día es un verdadero mercado que va mucho más allá de las start up. Para Steven Aitkenhead, “el proptech es cualquier cosa que pueda mejorar la eficiencia y calidad de uso de un activo inmobiliario”, mientras que para Javier Picón es “cualquier innovación en el ámbito inmobiliario basada en la tecnología”.

La colaboración entre ambos mundos, el inmobiliario clásico y los tecnológicos recién llegados, ha sido otro de los temas debatidos en la sesión. Para Javier Picón la clave está en “modelos mixtos” que, por una parte, “agreguen el conocimiento del sector” y, por otra, “la innovación basada en tecnologías disruptivas”. El directivo de Azora también ha señalado que esto solo es posible si “la tecnología satisface necesidades reales, si no de nada sirve”. Steven Aitkenhead ha dibujado otros requisitos de esta colaboración al remarcar que “el desarrollo tecnológico tiene su tempo y la burocracia corporativa puede resultar un obstáculo insalvable, de ahí la necesidad de buscar alianzas externas, de extender el ecosistema”.

Respecto a las posibilidades reales que la revolución tecnológica está impulsando en el sector, los expertos de la última mesa redonda del día se han mostrado muy optimistas, a pesar incluso de los obstáculos. “Hay tecnologías que nos pueden aportar mucho valor, como el blockchain o la Inteligencia Artificial, pero que todavía no tienen una utilidad muy práctica”, se ha lamentado Steven Aitkenhead, que ha coincido con Javier Picón en que buena parte de este impulso tecnológico se debe “al gran cambio en la manera como los usuarios utilizan los espacios habitacionales y se interrelacionan con las empresas. “El arrendatario clásico se está convirtiendo en algo del pasado. Los propietarios tenemos que volcarnos en cómo dar una nueva forma y un nuevo valor a la gestión de nuestros activos”, ha puntualizado.

En este sentido, Carlos Gómez ha afirmado que únicamente las tecnologías que eficienten los procesos internos de las compañías serán las que tengan más posibilidades de un desarrollo inmediato, “en especial aquellas ligadas a cómo el usuario consume la información, lo que necesariamente será muy relevante en un sector tradicionalmente opaco como el inmobiliario. Lamentablemente, la legislación siempre va por detrás de los cambios tecnológicos y esto es un lastre para implantaciones tecnológicas que, como el blockchain, serán esenciales un sector en que se comparte tanta información como el inmobiliario”.

El panel ha concluido resaltando y minimizando a la vez el efecto que el COVID va tener en el desarrollo del ecosistema proptech. “Por el momento no podemos saber el calado real de los cambios que va a provocar esta pandemia. Todavía estamos en shock”, ha dicho Carlos Gómez. En cambio, para Javier Picón “el COVID nos ha facilitado el campo de juego en el que ahora se desarrollan los cambios tecnológicos, pero sin grandes transformaciones en el corto plazo”.

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