El real estate español se contiene frente al empuje de Portugal

  • De cara a 2019, los precios en España seguirán al alza, aunque a un ritmo menor que el año pasado: subirán por debajo del 5%, frente a las subidas de casi el 7% registradas en 2018.
  • En Portugal, el valor de las viviendas subió en el segundo trimestre del año pasado un 11,2% interanual, incremento que alcanzó el 23% en Lisboa.
  • Irlanda y Eslovenia encabezan el encarecimiento inmobiliario europeo, con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente.
  • Por su parte, los precios en Francia y Reino Unido, con subidas cercanas al 3%, se mantienen por debajo de la media europea del 4,3%, mientras que en Alemania se sitúan 0,4 puntos por encima.

El real estate en Europa comienza 2019 con distintas velocidades. La contención de los precios en algunos países contrasta con las fuertes subidas que se están produciendo en estados emergentes, animados por los bajos impuestos en las compraventas y la necesidad de ampliar el parque de viviendas para satisfacer la fuerte demanda.

Para explicar los factores que caracterizan el status quo de Europa a nivel inmobiliario, Instituto de Valoraciones ha analizado las características de los mercados más destacados en 2019:

Los límites al alquiler y la posible subida de tipos de interés del BCE favorecen la moderación de los precios en España

Aunque siguiendo la tendencia al alza, el valor de la vivienda en España experimentará un menor crecimiento en 2019. Si bien en 2018 se alcanzaron subidas de casi el 7%, la previsión es que en los próximos meses el encarecimiento no supere el 5%.

Las restricciones emprendidas para poner coto a los alquileres turísticos son uno de los factores que contribuyen a reducir el ritmo de subidas. Con ellas, se retrae la inversión de compradores atraídos por la alta rentabilidad de este tipo de arrendamientos. Además, la incertidumbre en torno a la posible limitación de los precios de alquileres de larga duración en determinadas zonas urbanas refuerza dicha contención.

Asimismo, de consumarse la probable subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a finales de año, esta medida actuaría también de freno al avance de los precios en el mercado inmobiliario español.

El fuerte encarecimiento en Portugal eleva los precios de Lisboa un 23% en solo un año

A mediados de 2018, el país luso se situaba ya en el pódium europeo en cuanto a encarecimiento de la vivienda con un incremento en los precios del 11,2%, según datos de Eurostat. Se trata de una subida animada por una tendencia al alza en la inversión que marcó máximos históricos en 2017 con más de 153.000 viviendas vendidas, un 20% más que el año anterior.

La subida de los precios es especialmente notable en Lisboa. En concreto, el valor medio de una vivienda en la capital creció en 2018 hasta los 2.753 euros por metro cuadrado, un 23% más respecto al año anterior, incremento que se eleva al 42% teniendo en cuenta los datos de 2016.

El buen clima y las ventajas fiscales, como el programa Golden visa y la exención de impuestos a la renta durante 10 años para pensionistas no residentes, contribuyen a una fuerte atracción de compradores extranjeros en Portugal. A los inversores europeos, procedentes de países como Francia, Irlanda y Reino Unido, se suman ahora nuevos inversores de Oriente Medio, Asia y Sudáfrica. En total, una de cada cuatro ventas de vivienda en Portugal fue ejecutada por compradores extranjeros, según datos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Portugueses.

Irlanda y Eslovenia encabezan el alza de los precios en Europa

Con subidas superiores al 12% y el 13%, respectivamente, estos dos países marcaron máximos continentales a mediados del año pasado. En el caso de Irlanda, se trata de una tendencia que se mantiene desde hace cuatro años y que acumula un encarecimiento de casi el 40%.

La escasez en la oferta de casas es una de las principales causas del notable incremento en los precios irlandeses. De cara a 2019, la construcción de nuevas viviendas es uno de los principales objetivos del Gobierno, que espera disponer de 25.000 nuevos inmuebles a lo largo del año.

Por su parte, las bajas comisiones de las compraventas en Eslovenia, en torno al 1% para el propietario y sin coste para el comprador, han favorecido que el país liderara la subida en los precios de la vivienda en Europa.

Los incrementos en Francia y Reino Unido se sitúan por debajo de la media europea, mientras que en Alemania siguen por encima

En 2018, el país germano ha seguido registrando alzas de precios superiores a la media europea, aunque levemente. El incremento en el viejo continente se sitúa en el 4,3%, cuatro décimas por debajo del promedio alemán. Eso sí, la tendencia de cara a 2019 es el descenso en el ritmo de encarecimiento, alentado por medidas de contención en los precios, como ha ocurrido en el caso del alquiler con la ley aprobada el pasado septiembre. La medida incluye multas de hasta 100.000 euros para los propietarios que desahucien a sus inquilinos para aumentar el precio del inmueble.

La subida en Francia, la más baja de los principales países europeos y cifrada en el 2,8%, se debe, en gran medida, a la política de fomento en vivienda social llevada a cabo por el Gobierno galo. Este tipo de casas suponen ya el 17% del parque inmobiliario del país y, con la Ley Elan, se pretende que los inquilinos lleguen a comprar unas 400.000 al año. El valor de estos inmuebles, entre un 20% y un 30% por debajo del mercado, contribuye a la contención de los precios.

Por su parte, la incertidumbre en torno al Brexit contribuye al freno del encarecimiento en el real estate británico, que a mediados de 2018 se situó en el 3,4%.

Glosario de términos inmobiliarios

Aenor

Es una entidad reconocida por el ministerio de industria y energía, cuyo objetivo es contribuir, mediante el desarrollo de actividades de normalización y certificación y otras afines a las mismas, a mejorar la calidad de las empresas, sus productos y servicios, así como proteger el medio ambiente.

Agencia inmobiliaria

Despacho profesional cuya actividad principal es la intermediación en la compraventa y arrendamiento de todo tipo de inmuebles.

Amortización

Pago o extinción de una deuda. Devolución total o parcial de un préstamo.

Arrendamiento

Existen diversos tipos de arrendamiento según el objeto del mismo: bienes, de obras o de servicios. En el arrendamiento de bienes, una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de un bien por tiempo determinado y precio cierto. En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes (arrendador) se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra (arrendatario) un servicio por precio cierto.

Capital amortizado

Parte del préstamo o del crédito ya pagado.

Capital pendiente

Parte del préstamo o del crédito que queda por pagar.

Capitulaciones matrimoniales

Contrato celebrado entre cónyuges que regula el régimen de bienes dentro del matrimonio.

Carencia

Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. La duración de este periodo es de dos años como máximo.

Catastro

Censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.

Certificado registral

Documento que expide y legitima el registro de la propiedad, en el que se expone la situación de cargas de una finca.

Compraventa

Contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar un determinado bien y el otro a pagar por el un precio cierto, en dinero o equivalente.

Comunidad de propietarios

Conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal.

Contrato

Convención jurídica manifestada de forma legal, por la cual una o varias personas se obligan a favor de otra u otras al cumplimiento de una prestación de dar, hacer o no hacer.

Diferencial

Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia para obtener un nuevo tipo de interés a aplicar en cada revisión.

División en propiedad horizontal

Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el registro de la propiedad.

Escritura

Documento público firmado y ratificado por un notario. Posteriormente, se inscribe en el registro de la propiedad. En el caso de las viviendas las escrituras más relevantes son las de compraventa, de hipoteca y de declaración de obra nueva.

Escritura de cancelación de hipoteca

Documento otorgado ante notario por el cual se da por finalizada una hipoteca al haberse cumplido la obligación garantizada, para su inscripción en el registro de la propiedad.

Escritura de compraventa

Documento otorgado ante notario por el que se transmite una cosa a cambio de un precio.

Escritura de hipoteca

Documento otorgado ante notario en el que se afecta uno o varios bienes inmuebles en garantía de una o varias operaciones.

Escritura de propiedad

Documento público por el que se adquiere la titularidad de una vivienda, susceptible de su inscripción en el registro de la propiedad.

Fe pública

Conformidad a nivel administrativo y a todos los efectos de la veracidad del contenido de un documento.

Fianza

Contrato por el cual una persona (fiador) se obliga personalmente o compromete ciertos bienes propios en garantía del cumplimiento de una obligación de otra persona (deudor-fiador) frente a un tercero (acreedor). En caso de que el deudor incumpla, el acreedor podrá reclamar al fiador.

Finca

Propiedad inmueble, rústica o urbana, susceptible de ser inscrita en el registro de la propiedad.

Garantía hipotecaria

Aseguramiento mediante la afección de uno o varios bienes inmuebles al cumplimiento de obligaciones.

Garantía personal

Patrimonio del deudor compuesto por todos los bienes presentes y futuros, y que garantiza el cumplimiento de cualquier obligación. También puede ser prestada esta garantía por un tercero.

Hipoteca

Derecho real de garantía de una obligación, constituido sobre inmuebles, pudiendo los bienes permanecer en posesión de su dueño. Confiere al acreedor la facultad de pedir la venta pública de éstos y resarcirse con su precio si no se cumple la obligación garantizada.

Impuesto de los bienes inmuebles (IBI)

Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y se calcula según un porcentaje que se aplica al valor catastral.

Impuesto sobre actos jurídicos documentos (IAJD)

Impuesto que se aplica sobre actos formalizados en documentos públicos. En el caso de la hipotecas, se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria que es del orden de 1´5 veces del capital del préstamo. El iajd puede variar según las comunidades.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Toda venta de inmuebles, de segunda mano o sucesivas, están sujetas a este impuesto. Actualmente gira en torno al 6%, pero determinadas comunidades autónomas establecen tipos y condiciones especiales.

Inmueble

Bien como tierras, edificios, construcciones y minas, y de los adornos, artefactos o derechos a los que la ley considera no muebles.

Interés

Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses a pagar por parte del prestatario y que forman parte de la cuota.

Interés de demora

Rendimientos que pagará el prestatario por el tiempo que se demore en el pago de una deuda vencida. Siempre son superiores a los intereses ordinarios.

Legislación hipotecaria

Conjunto de normas que regulan los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles a través del registro de la propiedad.

Licencia de obra

Permiso municipal necesario para la iniciación de obras o modificaciones arquitectónicas en un inmueble.

Notario/a

Funcionario/a autorizado/a por la ley para dar fe pública de los contratos, testamentos y otros actos extrajudiciales.

Notificación judicial

Comunicación por parte de un juzgado o tribunal a las partes que intervienen en un proceso.

Obra nueva

Documento público en el que se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el registro de la propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

Opción de compra

Mediante el pago de una determinada cantidad de dinero pactada entre vendedor y comprador, éste adquiere el derecho a comprar una vivienda en determinadas condiciones y durante un tiempo determinado. Si finalmente no se lleva a cabo la compra de la vivienda, esta cantidad de dinero generalmente se pierde.

Plusvalía

Aumento del valor de un bien, por razones distintas al trabajo o actividad productiva de su propietario o poseedor. También, aumento del valor de unos terrenos o inmueble a causa de trabajos o inversiones realizadas por la administración o por el propietario.

Préstamo hipotecario

Préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza, adicionalmente, con una vivienda, un inmueble o un bien. Junto a la devolución del capital prestado, garantiza también el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento de los pagos. Se formaliza en escritura pública que se inscribe en el registro de la propiedad.

Principal

Importe de un préstamo o crédito. También se denomina capital.

Propietario/a

Persona que tiene derecho sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles.

Provisión de fondos

Cantidad de dinero adelantada a un profesional a cuenta de la liquidación final que éste presente por sus servicios.

Registro de la propiedad

Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho registro.

Responsabilidad hipotecaria

Es la cifra máxima de la que responde cada una de las fincas hipotecadas. Suele incluir el importe principal del préstamo, más una cantidad referida a intereses ordinarios, otra a intereses moratorios y otra a costas y gastos.

Seguro de incendios

Seguro obligatorio en la viviendas hipotecadas. Su objetivo es asegurar, durante la vigencia de la hipoteca, los riesgos que puedan producirse en el continente de la vivienda hipotecada.

Seguro multirriesgo del hogar

Seguro que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda, tanto en el continente como en el contenido.

Seguro vida de amortización de préstamos

Seguro de vida que garantiza, en caso de fallecimiento y, opcionalmente, invalidez absoluta y permanente del asegurado, la cancelación del préstamo

El encarecimiento de la vivienda de lujo en España, el segundo más alto de Europa

El dinamismo del real estate español fruto de la recuperación económica tiene su reflejo en el encarecimiento de las viviendas de lujo. Este segmento inmobiliario suele ubicarse en zonas céntricas, con atractivo comercial y alto tránsito, y se caracteriza por viviendas amplias (1 de cada 3 superan los 180 m2 en zonas prime), de las que más del 30% son en propiedad y están completamente pagadas.

La llegada a España de nuevos inversores nacionales e internacionales interesados en este tipo de viviendas impulsa los precios de los activos y la actividad en las compraventas, que se producen a un ritmo vertiginoso. En concreto, el alza en el sector es especialmente notable en las grandes capitales españolas y en la costa, donde el buen clima y el turismo impulsan la demanda.

Teniendo en cuenta este contexto, Instituto de Valoraciones ha analizado las claves del mercado de viviendas de lujo en España y Europa.

El alza de los precios en las grandes urbes sitúa a España en el pódium europeo

Los precios de la vivienda de lujo en España marcaron entre julio y septiembre de este año la segunda subida más alta de Europa, sólo por detrás de los registrados en Escocia. Concretamente, el alza en Madrid fue del 10,1% interanual de media, llegando a superar el 50%, con precios de más de 15.000 euros el m2, en algunas zonas del centro de la capital. Estos datos reflejan el fortalecimiento del segmento inmobiliario de lujo tras la crisis.

Tras superar caídas de hasta el 13% en 2013, los precios en el mercado de inmuebles exclusivos muestran ahora una tendencia al alza animada por dos factores: la fuerte demanda internacional y la oferta insuficiente de este tipo de viviendas, sobre todo, en las zonas donde hay vivienda de reciente construcción.

Cada vez son más los compradores extranjeros que deciden invertir en casas de lujo en España animados por el dinamismo en el mercado. En el segundo trimestre de 2018, las compras por parte de extranjeros (residentes y no residentes) representaban el 16% de las transacciones totales de vivienda, destacando la provincia de Málaga e Islas Baleares, donde éstas supusieron el 31% y 28%, respectivamente. A los ya tradicionales inversores alemanes, holandeses y británicos se suman ahora compradores latinoamericanos con gran poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos.

Entre los enclaves preferidos para adquirir viviendas de lujo, destacan Madrid, las islas – principalmente Ibiza y Mallorca – y ciudades costeras, como Barcelona, Marbella y Málaga. Los compradores de esta tipología de vivienda, sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid, se caracterizan por ser personas jóvenes o de mediana edad con un nivel adquisitivo alto y estudios superiores, que suelen vivir en pareja o solos.

Ante la fuerte demanda, según Instituto de Valoraciones, la oferta de este tipo de inmuebles se torna insuficiente, lo que alimenta la competencia en el sector y reduce los tiempos en los que se efectúan las operaciones. En las zonas con mayor demanda, las ventas llegan a realizarse en apenas dos meses.

Recesión en los precios de inmuebles exclusivos en Inglaterra por el Brexit

Londres rompe la tendencia alcista en el continente con una caída de casi el 3% de media. Eso sí, el descenso en los precios de las viviendas de lujo es aún más acusado en algunas zonas de la capital. Por ejemplo, en Knightsbridge, el barrio más exclusivo, los precios se han reducido un 12%.

La incertidumbre por el Brexit y el posible establecimiento de impuestos más altos a los inversores extranjeros que compran vivienda en Reino Unido lastran el dinamismo del sector. De llevarse a cabo esta última medida, la tendencia a la baja en Londres podría acentuarse aún más, ya que la mitad de las transacciones inmobiliarias en el centro de la capital la efectúan compradores foráneos.

Escocia lidera el encarecimiento de las viviendas de lujo en Europa

Edimburgo y Glasgow son las ciudades que concentran mayores rendimientos en el mercado de inmuebles exclusivos escocés. De hecho, la primera es la urbe europea donde más han subido los precios en el tercer trimestre de 2018, según los expertos británicos.

La lejanía de estas ciudades respecto a Londres favorece la buena salud del mercado de viviendas de lujo. Localizadas al norte de Gran Bretaña, estas áreas no se están viendo afectadas en términos inmobiliarios por la incertidumbre política ocasionada por el Brexit.

Subidas de precios de carácter moderado en Francia y Alemania

El dinamismo en el mercado francés ha favorecido un crecimiento en los precios de inmuebles de lujo que se cifra en el 5,6%. París y las zonas colindantes concentran la mayor parte del parque de viviendas de lujo en el país. En esta área, las compraventas crecieron un 30% en la primera mitad de año respecto a 2017.

Además, en Francia se ha reducido a la mitad el tiempo que tardan en venderse estos inmuebles. De hecho, cada vez se ejecutan más ventas relámpago en cuestión de días y sin apenas negociaciones.

Asimismo, los precios en Alemania muestran una tendencia similar. En concreto, el crecimiento del valor de los inmuebles de lujo en Berlín, en comparación con el año pasado, fue del 5,4% en el mismo trimestre.

El crecimiento de estos dos mercados marca un ritmo moderado a nivel inmobiliario en el continente, que muestra dos tendencias opuestas: el fuerte encarecimiento en España y Escocia fruto de la mejora de la situación económica en estos países frente al receso británico por el Brexit.

SIMA 2018 – El Salón Inmobiliario Internacional de Madrid

El Salón SIMA 2018 está de aniversario con la celebración de sus 20 años organizando este evento desde 1999. SIMA 2018 es el mayor evento inmobiliario de España y una de las citas más importantes en el panorama inmobiliario internacional. La cita es en la Feria de Madrid (IFEMA) los días 16 y 17 de noviembre, de 11 a 20 horas. y el 18 de noviembre, de 11 a 15 horas.

En SIMA 2018 estarán representados todos los sectores, las principales empresas, miles de compradores y profesionales donde tendremos ocasión de hacer networking para intercambiar impresiones y hacer negocios. Esta feria cuenta con la presencia de las empresas más destacadas y los contenidos profesionales para atraer a los diferentes agentes del sector:

  • Profesionales del sector inmobiliario (promotores, agencias, consultoras, entidades financieras, empresas auxiliares…),
  • Administraciones públicas (locales, regionales y estatales),
  • Inversores institucionales y privados: fondos, agrupaciones de inversores u otros vehículos de inversión
  • Usuarios finales corporativos: empresarios y profesionales interesados en la oferta no residencial para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional,
  • Asociaciones y colegios profesionales relacionados con el sector inmobiliario,
  • Medios de comunicación nacionales e internacionales.

En cuanto a la oferta que encontraremos en la Feria es muy amplia y abarca todos los sectores inmobiliarios más demandados en la actualidad.

  • Vivienda nueva: en régimen de promoción, cooperativa o comunidad de propietarios; en compra, en alquiler o en alquiler con opción a compra; libre o protegida; como vivienda habitual, como segunda residencia o como inversión, en España y en destinos internacionales (Promotores primera vivienda, Segunda residencia,
    Cooperativas, Comercializadoras y consultoras, Agencias, Administraciones públicas)
  • Viviendas de segunda mano.
  • Oferta no residencial: (Oficinas, Retail, Industrial, Logístico, Hoteles, Residencias, Suelo)
  • Servicios relacionados con la adquisición de viviendas u otro tipo de inmuebles: (Financiación, Valoración
    Certificación energética, Domótica, Arquitectura, Interiorismo, decoración y reformas, Mudanzas)
  • Servicios profesionales: Bancos, Administraciones Públicas, Aseguradoras, Tasadoras, Arquitectura, Asociaciones, portales, Media y otros servicios.
  • Proyectos, financiación y servicios relacionados con: Primera vivienda, segunda residencia, Oficinas, Retail, Industrial, Logístico, Hoteles, Residencias, Suelo,

 

Entre las empresas que participan en esta edición de noviembre destacamos las siguientes:

100% Financiación, Abanca, Acr Grupo, Activitas, Activos Singulares Cci, Adoso Gestión, Aelca Desarrollos Inmobiliarios, Aev Asociación Española De Análisis De Valor, Aldeas Infantiles Sos, Aliaria Asesoramiento Y Gestión, Altamira Singularity, Amenabar Promociones Residenciales, Asesor Hipotecario Rastreator.Com, Asprima, Atlántida Homes, Aurea Homes, Bankinter, Básico Homes, Centro Comercial Inmobiliario (Cci), CEU IAM Business School, Chaflan, Coam (Colegio Oficial De Arquitectos De Madrid), Colegio Oficial De Aparejadores De Madrid, Colegio Profesional De Administradores De Fincas De Madrid, Consejo General De Colegios De Administradores De Fincas España, Consejo General Del Notariado, Construcciones Hispano Germanas – CHG, Contanet, Daliasa Proyectos Inmobiliarios, Ego Real Estate, El Inmobiliario Mes A Mes, El Mundo, Fotocasa, Fundación Asprima, Gestilar, Gestiono, Getsa, Gilmar Consulting Inmobiliario, Grupo Inmobiliario Ferrocarril, Grupo Inmoglaciar, Grupo Lobe, Grupo Riofrío, Grupo Vía, Habitat Inmobiliaria, Habitatsoft, Hergon Consulting Inmobiliario, Hi! Real Estate, Holarquitectura, Homes&Houses, Iberdrola Inmobiliaria, Idealista, Impulsa Proyectos, Inmofocus, Inversiones Canto Redondo, Iv Property, Level, Marina D’Or, Masa, Metros 2, Mudanzas Las Naciones, Mudanzas Villalba, Newker, Obranueva.Com, Observatorio Inmobiliario, Oliva Nova Beach & Golf Resort, Pisos.Com, Proel, Prorender3d Visualizaciones, Pryconsa, Quabit Inmobiliaria, Quabit Las Suertes, Rentalia, Residencial Las Dalias, Sedigas, Servicoop Gestión, St Sociedad De Tasación, Su Vivienda, The Vintage Van, Tm Grupo Inmobiliario, Top Gestión, Vía Inmobiliaria, Vitrinemedia Iberia (España/Portugal) Internacional, Viviendas para Ti, Viviendasencooperativa.Com y Woss.