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  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior pese al impacto del Covid, situándose a finales de septiembre en un 3,7%.
  • La inversión en construcción (FBCF), que incluye inversión en viviendas y otros edificios, comienza a moderar su bajada a partir del tercer trimestre del año, si bien continúa lejos todavía de los números del pasado año.

El grupo Gloval, firma de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria, ha presentado su primer GIX Gloval Index: un informe mensual de indicadores económicos y del sector inmobiliario en España que combina datos generados por la propia compañía y procedentes de fuentes oficiales con los que brinda una composición de lugar del contexto macroeconómico y del sector inmobiliario en nuestro país.

En esta primera edición destacan los siguientes aspectos:

  • La rentabilidad bruta por alquiler se mantiene en línea con el año anterior, situándose a finales de septiembre en un 3,7%: solo una décima por debajo de la registrada en 2019.
  • Si bien la inversión en construcción ha sufrido un lógico retroceso y continúa lejos de los números positivos del año pasado, comienza a verse una moderación en la caída a partir del tercer trimestre. La inversión entre los meses de julio y septiembre cayó un 13,5%, frente a la caída del 26,4% del trimestre anterior consecuencia del parón del confinamiento.
  • El número de transacciones de viviendas total ha alcanzado en el tercer trimestre del año un total de 132.006 operaciones, lo que representa un 67% de incremento respecto al trimestre anterior.
  • Los visados emitidos para la ampliación o reforma de edificios aumentaron un 18% en el tercer trimestre de 2020 respecto al anterior, registrando el mejor dato de lo que va de año con un total de 8.701 permisos.
  • En cuanto a los certificados de fin de obra, entre julio y septiembre se expidieron 12.171: la mejor cifra del año y un aumento del 24% respecto al segundo trimestre.
  • El valor tasado de la vivienda por metro cuadrado se mantiene en los mismos niveles de 2019, registrando incluso una leve variación a la baja con respecto a la cifra consolidada. Si a cierre de 2019 era de 1.641,2 euros por metro cuadrado, en el tercer trimestre de 2020 se ha situado en 1.619,6 euros por metro cuadrado, lo que representa una caída del 1,3%.
  • El número de tasaciones hipotecarias de viviendas en España entre los meses de julio y septiembre de 2020 ha alcanzado las 215.443, un 33% superior al trimestre anterior, lo que representa el mejor trimestre del año.

Según José María García, Director del área de valoraciones RICS/IVS y Research, “tras la caída de la actividad inmobiliaria durante la primera mitad del año como consecuencia de la pandemia, un notable número de indicadores han reflejado datos menos negativos durante el tercer trimestre, fruto de la mejora en las condiciones de movilidad y restricciones impuestas por las autoridades. A medida que se vaya afianzando el control de la misma y con la llegada de vacunas y responsabilidad de los ciudadanos, la economía irá mostrando datos más alentadores.

  • La tecnología pionera de Rimbo permitirá a NuvoBarcelona que sus inquilinos puedan pagar de manera online la cuota de entrada en lugar de la fianza adicional, dando paso a una mayor rapidez e inmediatez
  • Esta alianza es un fiel reflejo de la apuesta de NuvoBarcelona por la digitalización de procesos inmobiliarios, una tendencia cada vez más en alza debido al covid-19

NuvoBarcelona, boutique inmobiliaria líder en el desarrollo, inversión y gestión de bienes inmobiliarios, ha firmado una alianza con Rimbo, la startup fintech de alquiler sin fianzas adicionales, bajo el objetivo de ofrecer a sus usuarios una mayor seguridad y accesibilidad a la hora de gestionar el alquiler de sus viviendas. Gracias a esta unión, los inquilinos que alquilen una vivienda gestionada por NuvoBarcelona podrán entrar a vivir cómoda y rápidamente sin necesidad de pagar la fianza adicional en efectivo.

De esta manera, el usuario sólo tendrá que preocuparse de abonar en la plataforma un pago mensual (desde 1% del alquiler mensual) o bien optar por realizar un pago único. Además, esta eliminación del depósito en efectivo acentúa tanto la seguridad del inquilino como la del propietario de la vivienda, eliminando cualquier indicio de morosidad, una de las principales preocupaciones a la hora de proceder al alquiler.

Según afirma Arad Edrey-Lavie, “Gracias a la introducción del uso de nuevas tecnologías podemos simplificar procesos, dando paso hacia una mayor accesibilidad en la gestión del alquiler de nuestras viviendas. Contar con un partner tan disruptivo como Rimbo, nos permite ofrecer a nuestros clientes una experiencia mucho más segura y rápida, dos factores que están condicionando el sector del alquiler tras el covid-19. Por ello, desde NuvoBarcelona creemos que es fundamental que nuestro cliente pueda gozar de la tranquilidad y comodidad que se merece, dos atributos que son una muestra del valor añadido que ofrecemos”.

Apuesta por una mayor accesibilidad, rapidez y seguridad en la gestión de alquileres

Tradicionalmente, los propietarios exigían depósitos de seguridad que obligaba a los inquilinos a efectuar el pago de 2-3 mensualidades para protegerse en caso de que pudiese haber algún daño o una falta de pago de la mensualidad. Así, este paso exigía pagar por adelantado una suma considerable de dinero por una situación que puede que no se diese nunca.

Gracias a Rimbo, este hecho se ha conseguido eliminar, ofreciendo alquileres mucho más accesibles y cómodos. La misión de la compañía es facilitar la entrada de los inquilinos en sus nuevos apartamentos de una manera rápida y segura, como si de la entrada de un hotel se tratase. Además, su software ofrece una mayor cobertura en comparación con un depósito en efectivo, de hasta un 150%, pues cualquier problema que pueda haber con las transferencias de dinero queda totalmente cubierto.

Con el fin de evitar problemas como la morosidad, Rimbo, que fue galardonada en la Barcelona New Economy Week como la startup más prometedora del sector inmobiliario a nivel estatal, utiliza tecnologías de Open Banking que permite filtrar de una manera muy rápida y saber cuál es la situación de solvencia del inquilino. Asimismo, la plataforma compensará al propietario en caso de que su arrendatario no abone la mensualidad correspondiente, cubriéndole de un posible caso de morosidad.

Mayor rapidez y flexibilidad, dos aspectos cada vez más en alza tras el covid-19

Previo a la pandemia sanitaria que estamos viviendo se percibió cómo la tendencia a alquilar en lugar de comprar ha ido aumentando considerablemente. Esta situación viene motivada por diferentes razones como, por ejemplo, la dificultad para efectuar la compra de una vivienda, sobre todo entre las nuevas generaciones, o la mayor flexibilidad que supone el alquiler, un hecho cada que ha tomado especial relevancia en época de covid-19. Sin embargo, la incertidumbre y el poco margen para planificar a largo plazo que ha evocado la crisis sanitaria, se han convertido en una de las principales barreras a la hora de alquilar, dando paso a la búsqueda por una mayor rapidez en la gestión.

Conscientes de esta situación, NuvoBarcelona apuesta por Rimbo como una solución tecnológica que permitirá impulsar la demanda de las viviendas que el grupo gestiona. Gracias a la pionera tecnología de la plataforma, frenos como el ingreso del depósito en efectivo quedan eliminados, ofreciendo al inquilino hacia una mudanza más rápida. Esta rapidez se traduce también en una ventaja para los propietarios, pues les favorece ante los inquilinos que no desean esperar semanas hasta poder mudarse. Con Rimbo, los propietarios podrán aprobar a sus nuevos inquilinos el mismo día que reciben la solicitud, un hecho de especial relevancia considerando que con el depósito en efectivo el plazo de entrada podía alcanzar los 10 días.

Asimismo, con esta alianza, NuvoBarcelona quiere consolidar su apuesta por la transformación digital, una tendencia que previo al covid-19 se consideraba una opción y que a día de hoy se ha convertido en una necesidad latente para los actores que configuran el sector.

 

El consultor inmobiliario Eduardo Molet augura un deterioro del parque de viviendas en alquiler y venta si la futura ley propuesta por PSOE y Podemos se aprueba

Hace unas horas PSOE y Unidas Podemos han anunciado un acuerdo para aprobar la regulación del alquiler en un plazo de tres meses, algo que a juicio del consultor inmobiliario Eduardo Molet es una mala noticia para el sector y tendrá consecuencias graves, especialmente el deterioro del parque de viviendas en alquiler. “El propio vicepresidente Pablo Iglesias ha reconocido que será la ley con mayor grado de intervención pública de Europa, y esto está lejos de ser una buena noticia, al contrario”.

Molet cree que hay una campaña para hace creer a la opinión pública que el 80% de las viviendas en alquiler está en manos de unos pocos fondos de inversión o fondos buitre, y que esta se posicione a favor de la regulación. “Eso es rotundamente falso”, sentencia del consultor, que explica que “en España el parque de las viviendas de alquiler, en más del 80% de los casos está en manos de pequeños ahorradores que han invertido en un piso para poder alquilarlo y complementar sus ingresos, por ejemplo, una pensión. Son los grandes perjudicados”.

Qué regulará la ley y cómo afectará al sector inmobiliario

El acuerdo alcanzado por Podemos y PSOE en esta materia y que es condición para aprobar los Presupuestos Generales del Estado, tiene como objetivo intervenir el mercado de alquiler, especialmente en lo que llaman “zonas tensionadas”, es decir, en zonas con precios de alquiler altos. Para ello se crearán unos mecanismos de control que permitan contener y bajar los precios de los alquileres de las viviendas, tanto de los nuevos contratos como de los ya existentes antes de la aprobación de la ley. Es decir, tendrá carácter retroactivo.

Eduardo Molet advierte de las consecuencias de esto: regular el precio del alquiler deteriorará todo el mercado inmobiliario. “Pasará lo mismo que en Berlín hace unos meses, y que ya denunciamos en su día: el parque de viviendas se reducirá, y las que queden estarán deterioradas, ya que los propietarios no invertirán en reformas o mantenimientos si no saben si van a poder recuperar su inversión, algo imposible en un mercado regulado”. El consultor cree que serán muchos los propietarios que saquen del mercado sus pisos, lo que conllevará una reducción de la oferta de vivienda en alquiler, y los pongan a la venta. Esto al final repercutirá también en el precio de la vivienda, que caerá. “Al final acabará todo el mercado deteriorado, tanto el de venta como el de alquiler”.

La segunda y última sesión del encuentro digital INMOFORUM ALICANTE, que organizan SIMAPRO, Prensa Ibérica y el diario Información, se ha centrado en analizar qué marco es el idóneo para que la colaboración público privada ayude a resolver el problema de acceso a la primera vivienda, ya sea para compra o alquiler. En el encuentro celebrado hoy han participado como ponentes César Jiménez Doménech, Secretario Autonómico de Vivienda y Función Social, Adrián Santos Pérez Navarro, Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante, Antonio Fernández, Presidente de Provía, y Sergio Gálvez, Director general de Estrategia, Inversión y Desarrollos Alternativos. Toni Cabot, Director del Club Información, ha moderado el encuentro. INMOFORUM Alicante cuenta el patrocinio de Tinsa y Aedas Homes, la colaboración de Metrovacesa, Provía y TM Grupo Inmobiliario, y el apoyo de Aimo, Rankia, Byzness, APCEspaña y Tucasa.com.

Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions, empresa organizadora de SIMAPRO, ha presentado el encuentro en una intervención en la que ha destacado la necesidad que tiene el sector de contar con herramientas que por una parte le permitan acceder a un mejor conocimiento del sector y, por otra, le sirvan para la toma de decisiones estratégicas. “Este es el objetivo principal de INMOFORUM, como parte de la iniciativa más ambiciosa que es SIMAPRO”, ha dicho. A continuación ha tomado la palabra Rubén Martínez Dalmau. Vicepresidente Segundo y Conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Generalitat Valenciana, para quien la vivienda se ha convertido en un derecho fundamental de las políticas sociales. “Y, nosotros, como Administración Pública, tenemos que ser los garantes de este derecho a la vivienda digna”. Rubén Martínez ha insistido en el hecho de impulsar estas políticas sociales, “para lo que necesitamos el apoyo de la empresa privada, ya sea mediante un programa de vivienda social, nuevos mecanismos de financiación para la rehabilitación o con el apoyo a la innovación a la construcción”

Dos temas han centrado los debates del coloquio. En primer lugar, la vivienda asequible. Y en segundo lugar, la naturaleza y el alcance de la colaboración público-privada. Temas que, como han reconocido todos los ponentes reunidos en INMOFORUM Alicante, no pueden disociarse. César Jiménez Domenech, Secretario Autonómico de Vivienda y Función Social, ha abierto el coloquio ofreciendo una definición de lo que es una vivienda asequible. “Aquel inmueble sobre el que se pueden ejercer políticas sociales que garanticen su uso por colectivos que precisan de un especial apoyo”, ha dicho para a continuación reconocer la urgencia de la colaboración público-privada para conseguir que estas políticas sociales resulten eficientes. Cesar Jiménez ha llamado la atención sobre el escaso peso de la vivienda social en el parque residencial español, que no llega al 4%, frente al 35% de Austria o el 38% de Dinamarca.

Antonio Fernández, presidente de la asociación de promotores alicantinos Provía, ha vinculado el acceso a la vivienda con la reactivación económica en general y del sector inmobiliario en particular. “Sin embargo, en los últimos años este acceso se ha complicado, y no solo para colectivos vulnerables, sino también para jóvenes con trabajo estable”, se ha lamentado. El presidente de Provía ha recordado que en el ciclo expansivo anterior se construyeron en Alicante una media de 4.000 viviendas sociales anuales y en torno a mil en los peores años de la crisis. En 2018, tan solo 55 y tres años antes, ninguna. “Hay que volver a poner en marcha la maquinaria privada recuperando el plan de vivienda de protección social. Necesitamos ponernos de acuerdo la Administración, que no tiene los medios económicos suficientes para garantizar el acceso a la vivienda, y el sector, que también precisa un marco jurídico que genere confianza y garantice estabilidad”, ha reclamado.

Por su parte, Sergio Gálvez, Director general de Estrategia, Inversión y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes, ha profundizado en este último argumento. En su opinión, la colaboración público-privada es buena tanto para el público, “ya que puede acceder más fácilmente a una vivienda”, como para la Administración, “puesto que se beneficia de recursos extraordinarios” y la empresa, “que colabora en facilitar este acceso y refuerza su compromiso social”. Para el directivo de Aedas Homes esta colaboración tiene que desarrollarse en el marco de “un diálogo fluido y transparente”, pues solo así podrá incentivase la concurrencia privada en los concursos públicos.

Este sentido, Adrián Santos Pérez Navarro, Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante ha defendido una radicalidad inteligente al insistir en la urgencia de “implementar fórmulas imaginativas que fomenten la construcción de viviendas en alquiler”, como el derecho de superficie al que previamente había aludido en su primera intervención César Jiménez Domenech junto a la petición público-privada de mecanismos de financiación al Banco Europeo de inversión. “Todas estas iniciativas –ha resumido Adrián Santos– tienen la ventaja de crear un sistema capaz de involucrar al sector privado en el marco de actuación social de la Administración. Y esto es muy beneficioso para ambas partes”. Por eso, ha afirmado César Jiménez, “hay que garantizar la viabilidad en el tiempo de estas promociones público-privadas y que no terminen como bloques de difícil mantenimiento y convivencia. Tenemos que apostar por la mixtura social”.

“Las empresas privadas poseemos capacidad para diseñar, ejecutar y gestionar parques de viviendas en régimen de alquiler levantados sobre suelos cedidos temporalmente por la Administración. A cambio la administración recibirá durante un período determinado un canon anual y al término del mismo, el inmueble” ha sostenido Sergio Gálvez, de Aedas Homes, quien tampoco ha dejado la oportunidad para recordar que allí donde hay suelo en abundancia, el precio de la vivienda está contenido. “Las administraciones, en cada uno de sus niveles, tienen que ser capaces de generar suelo”,

Algo difícil para Antonio Fernández, de Provía, “si se tiene en cuenta que el actual plan General de Urbanismo data de 1987. O lo que es lo mismo, estamos trabajando con un modelo de ciudad que ya ha caducado”. En opinión de Sergio Gálvez, de Aedas Homes, es esta situación la que alimenta la falta de disponibilidad de suelo. “Una realidad que arranca a nivel local, que asciende a nivel autonómico y termina a nivel nacional. Hay que acortar los plazos de tramitación urbanística. Yo no puedo esperar tres años en reiniciar un proceso de urbanización, porque eso encarece la vivienda”, ha concluido.

  • En España ya hay propietarios que están sacando sus viviendas en alquiler del mercado, según Eduardo Molet

Hace unas horas se hacían públicas las primeras cifras sobre cómo está afectando al mercado inmobiliario de Berlín la reciente entrada en vigor de la regulación del precio del alquiler: han aumentado las ventas de viviendas y, al mismo tiempo, la oferta de inmuebles en alquiler ha caído. Son datos de la plataforma inmobiliaria alemana ImmoScout24.

Esto es una foto fija de cómo afectará una posible regulación similar a la de Berlín en las principales ciudades españolas, como Madrid o Barcelona”, sentencia Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios.

Molet cree que el conjunto del mercado inmobiliario, tanto el de venta como el de alquiler, se deteriorará si se pone techo al precio de los alquileres. “Pasaría lo mismo que en Berlín: no solo se reducirá lo oferta de viviendas en alquiler, sino que también se deteriorará lo que quede, porque nadie querrá hacer reformas en un piso o en una casa sin saber si va a recuperar la inversión, y con alquileres regulados, eso es imposible. Actualmente ya hay propietarios de pisos en alquiler que están dejando de sacar el producto al mercado en previsión de que entre en vigor una ley parecida a la de Berlín”.

Según el consultor, muchos de estos propietarios intentarán deshacerse de las viviendas que tengan en alquiler poniéndolas a la venta. El aumento de la oferta de vivienda de segunda mano en venta tendrá otra consecuencia que perjudicará al sector: los precios caerán considerablemente.

  • Avalisto, la startup española que se encuentra detrás de este servicio, busca agilizar, simplificar y abaratar las gestiones vinculadas al mercado del alquiler

La escalada de precios del alquiler es la parte visible de un mercado que en España presenta deficiencias en su funcionamiento y que esconde una realidad mucho más compleja. Fuentes como el INE o el Banco de España vienen alertando de ello en los últimos años: aumenta el tiempo necesario para alquilar, los inquilinos tienen dificultades para acceder al mercado… Son factores que generan desconfianza e inseguridad.

A pesar de ello, el alquiler en España es un mercado exponencial debido a la rentabilidad que puede ofrecer a los propietarios y a que no compromete al inquilino a largo plazo, además de no necesitar destinar el mismo nivel de ahorro que requiere la compra del inmueble.

En este contexto de problema y necesidad, la empresa tecnológica Avalisto ha desarrollado una plataforma que ofrece un servicio online que cubre las necesidades de propietarios e inquilinos y subsanando estas ineficiencias de funcionamiento del mercado. Esta herramienta cuenta con múltiples funcionalidades para gestionar de manera sencilla y completa la contratación de un alquiler, aportando ventajas adicionales.

Hacemos muchas cosas que ya se venían aplicando en el sector, pero apoyándonos en la innovación y en la tecnología para mejorarlas. Además, aunamos todos los servicios, como el análisis de solvencia de inquilinos en tiempo real, la gestión documental o la emisión de protecciones para el alquiler bajo un mismo techo, lo que permite recortar plazos, ofrecer precios competitivos y hacer más sencillo alquiler una vivienda para inquilino y propietario”, señala Jaime Villalonga, CEO de Avalisto.

La idea surgió cuando un miembro de nuestro actual equipo tuvo que cambiarse de ciudad por motivos laborales y buscar piso de alquiler. Sabía qué precios podía permitirse, pero después le exigían un montón de garantías que, además de encarecer la operación, parecían complicadísimas de cumplir. Al final por cada piso que visitaba, podía necesitar un mes entero solo para saber si disponía de aval o de soluciones para reducir los costes asociados,  un tiempo del que no disponía. El propio mercado y el miedo al impago, y no nivel de renta, limitaban los inmuebles a los que podía acceder. Eso no beneficiaba al propietario ni tampoco al inquilino y, entonces, supimos que ahí había una oportunidad para mejorar”.

Desde la propia startup subrayan en que el ahorro de tiempo y desembolso inicial, junto a la simplicidad del servicio, serán muy perceptibles y aportarán grandes ventajas a sus clientes. “Una vez que se genera un cruce de solicitudes entre arrendador y arrendatario, podemos cerrar una operación de alquiler con cualquiera de los niveles de servicio que ofrecemos tiempo real”, aseguran desde la plataforma.

La solución de Avalisto llega al mercado de la mano de fondos y gestoras de bienes inmuebles que buscan proteger la rentabilidad de su parque, y también al mercado de particulares gracias a colaboraciones con inmobiliarias además de su propia plataforma online, cuyo portfolio de servicios está en continua evolución para añadir nuevas funcionalidades.

 

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

 

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Cómo se define un contrato de alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción de compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil es un contrato atípico.

El contrato de alquiler permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.

Es una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo.

¿En qué supuestos más comunes propietario e inquilino suelen llegar a este tipo de acuerdos? ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?

Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra, le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente la misma. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, unos ingresos mensuales, tiene mayor seguridad ante los impagos, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.

¿Qué aspectos (principales) del acuerdo son indispensables que se especifiquen en el contrato?

Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.

El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

Como mínimo e indispensablemente, en el contrato de arrendamiento ha de constar el objeto del contrato, el plazo de duración del alquiler, el plazo para ejercer la opción de compra –que como máximo será la duración del contrato de alquiler-, la renta mensual del alquiler y la fianza. Al tratarse de un contrato de arrendamiento, ha de regular, además, todas las condiciones relativas al arrendamiento, tales como uso, obras, mejoras, subarriendos, entre otras.

Por su parte, el contrato de opción de compraventa, además de la voluntad de las partes a formalizar una compraventa, tiene que expresar el precio de venta del inmueble, el porcentaje –fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta, el precio por la opción, es decir, la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio, e insistir que el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario-optante es un plazo de caducidad, no pudiéndose llevar a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es importante estipular cómo se ha de llevar a cabo la comunicación.

Asimismo, se ha de regular de manera especial las consecuencias por la falta de pago de la renta o por no ejercer la opción de compra en su plazo, ya que se ha de tener muy claro que, en ambos casos, la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán.

Al tratarse de un contrato no expresamente regulado por el Código Civil, ¿hay que tener algún tipo de cautelas especiales en su redacción?

Hay que tomar todas las cautelas posibles y no dejar ningún aspecto sin regular. El arrendador-concedente y el arrendatario-optante tienen que conocer todos los pros y contra de los compromisos que van a asumir con su firma y obligarse a cumplir con todas sus obligaciones.

¿Es imprescindible que en el contrato figure expresamente el precio final del inmueble sobre cuya opción a compra se acuerda?: de no ser así, ¿cómo se fijaría en el momento de ejecutarse la opción a compra?

Sí. El precio de la compraventa tiene que estar fijado de antemano. No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato, como es el precio de la compraventa.