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El contrato de alquiler con opción a compra (2)

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

 

El contrato de alquiler con opción a compra (1)

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Cómo se define un contrato de alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción de compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil es un contrato atípico.

El contrato de alquiler permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.

Es una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo.

¿En qué supuestos más comunes propietario e inquilino suelen llegar a este tipo de acuerdos? ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?

Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra, le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente la misma. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, unos ingresos mensuales, tiene mayor seguridad ante los impagos, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.

¿Qué aspectos (principales) del acuerdo son indispensables que se especifiquen en el contrato?

Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.

El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

Como mínimo e indispensablemente, en el contrato de arrendamiento ha de constar el objeto del contrato, el plazo de duración del alquiler, el plazo para ejercer la opción de compra –que como máximo será la duración del contrato de alquiler-, la renta mensual del alquiler y la fianza. Al tratarse de un contrato de arrendamiento, ha de regular, además, todas las condiciones relativas al arrendamiento, tales como uso, obras, mejoras, subarriendos, entre otras.

Por su parte, el contrato de opción de compraventa, además de la voluntad de las partes a formalizar una compraventa, tiene que expresar el precio de venta del inmueble, el porcentaje –fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta, el precio por la opción, es decir, la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio, e insistir que el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario-optante es un plazo de caducidad, no pudiéndose llevar a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es importante estipular cómo se ha de llevar a cabo la comunicación.

Asimismo, se ha de regular de manera especial las consecuencias por la falta de pago de la renta o por no ejercer la opción de compra en su plazo, ya que se ha de tener muy claro que, en ambos casos, la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán.

Al tratarse de un contrato no expresamente regulado por el Código Civil, ¿hay que tener algún tipo de cautelas especiales en su redacción?

Hay que tomar todas las cautelas posibles y no dejar ningún aspecto sin regular. El arrendador-concedente y el arrendatario-optante tienen que conocer todos los pros y contra de los compromisos que van a asumir con su firma y obligarse a cumplir con todas sus obligaciones.

¿Es imprescindible que en el contrato figure expresamente el precio final del inmueble sobre cuya opción a compra se acuerda?: de no ser así, ¿cómo se fijaría en el momento de ejecutarse la opción a compra?

Sí. El precio de la compraventa tiene que estar fijado de antemano. No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato, como es el precio de la compraventa.