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Históricamente la aristocracia logró el sueño de muchos, vivir de las rentas y alcanzar la independencia financiera. En el siglo XVI solamente los estamentos más altos podían lograr este fin, sin embargo, este principio hace tiempo que ha cambiado y ahora es una realidad disponible para muchos de nosotros. Una opción es comprar un piso para posteriormente alquilarlo y así generar ingresos pasivos (aquellos que requiere de poco o ningún mantenimiento para seguir generando dinero)

Alquilar un piso no deja de ser una inversión que se puede plantear desde la perspectiva cortoplacista o largoplacista y como la mayoría de las opciones que se pueden tomar, existen dos caras de la moneda, ventajas y desventajas. A continuación, se mencionan algunos de los aspectos más destacados si se tiene la intención de alquilar una vivienda. Entre sus ventajas están:

  • Genera una renta mensual fija mientras el piso siga alquilado. Cada uno puede gestionar estos ingresos extras de la manera que vea conveniente, pero se pueden utilizar, por ejemplo, para cubrir otro tipo de gastos (intereses, hipotecas, etc.) o para equilibrar el salario que se obtenga de otros rendimientos (trabajo, otras propiedades alquiladas). Una forma de asegurarse estos ingresos mensuales es protegerse frente al impago del alquiler.
  • Aprovechar la tendencia creciente del valor de las viviendas. Durante los últimos años el valor de las viviendas se ha revalorizado, beneficiando a los propietarios de los inmuebles.
  • Al tener una vivienda como aval o soporte inmueble, aporta flexibilidad financiera a la hora de solicitar otro tipo de operaciones bancarias.
  • Si está en desuso la vivienda, siempre es mejor alquilarla porque sigue generando gastos, como los costes mínimos de mantenimiento de luz o gas.
  • Facilidad para alquilar, la gestión de alquilar una vivienda no es complicada y además de la mano de una inmobiliaria, el proceso se simplifica mucho más. De hecho hoy en día el alquiler de viviendas es una demanda en alza en todo el país. .
  • Lograr ventajas fiscales muy sustanciales. Como dicta la Ley del IRPF: Los propietarios de una vivienda en alquiler pueden contar con una reducción de un 60%. Este porcentaje se calculará a raíz de los ingresos que se hayan obtenido del piso en ese año, menos los gastos también adquiridos. Es decir, los beneficios que ha tenido el arrendador sobre el inmueble.

Sin embargo, solo podrán disfrutar de esta medida aquellos inmuebles que se usen como vivienda del arrendatario. Es decir, las casas destinadas a actividades profesionales o comerciales no aplicarán dicha deducción. Eso sí, estas viviendas deben ser tradicionales y no dedicadas exclusivamente al turismo, a las temporadas vacacionales o períodos cortos. Además, los rentistas están exentos de pagar el IVA cuando el inquilino utiliza la edificación como hogar. Algunos de los gastos que se restan del total son:

  • Gastos derivados del seguro del hogar contra incendios, roturas o robos.
  • Gastos para la formalización del contrato de alquiler.
  • Impuestos y tasas del estado, como el IBI o la recogida de basura.

Entre las desventajas se pueden destacar:

  • Si la vivienda no está en perfectas condiciones, habrá que asumir costes para la puesta a punto, reformas o acondicionamiento.
  • Existe un contrato de arrendamiento que dificulta dar marcha atrás en el proceso de alquiler al existir una duración mínima de vigencia, además durante este tiempo, el importe del alquiler no se puede subir por encima del IPC.
  • Seguramente sea el inconveniente más sonado y es la posibilidad de impago del inquilino. Desde luego este es un problema muy grave y por ello hay medidas legales para paliar esta posible situación.

Sobre este punto, sin duda lamedida más directa es contratar un seguro de impago del alquiler. Este seguro ofrece muchas coberturas, la principal es que en caso de impago cubre la renta mensual hasta un máximo de doce meses. Respalda cualquier daño que pueda sufrir la propiedad y también ante posibles robos, en este caso indemnizando los bienes al precio vigente de mercado. Otro de los servicios más importantes que incluye el seguro es la defensa jurídica del arrendador, aportando la seguridad de que, ante problemas judiciales, un equipo de expertos le acompañará en todo el proceso.

Otras de las muchas coberturas que puede englobar son:

  • Defensa de otros seguros
  • Defensa penal
  • Defensa como consumidor
  • Reclamación en contratos de servicios de reparación o mantenimiento de instalaciones
  • Asistencia jurídica telefónica
  • Gastos de cerrajero
  • Pérdida de alquileres por incendio

Existen otras actuaciones para intentar cubrirse de los impagos, pero no son tan completos como el mencionado anteriormente, ya sea porque no tienen tantas coberturas o porque no aportan tanta seguridad:

  • Aval bancario. En el caso de impago es el banco el que se encarga de cubrir las cuantías. Tiene el problema de que se exige al inquilino un depósito, lo que puede dar lugar a disconformidades.
  • Exigir un pago del alquiler a mayores, sin embargo, en el caso de reiterados impagos, no ayuda a cubrir la totalidad de la deuda y mucho menos si anteriormente se ha habido desperfectos del inmueble.

Proteger tu vivienda ante cualquier vicisitud es importante. El futuro es incierto y es mejor estar protegido ante esa incertidumbre.

  • La contratación de seguros por impago de alquiler se ha disparado en los últimos meses, y entre enero y abril Avalisto ha firmado las mismas pólizas que durante todo el año anterior.

La crisis económica que ha provocado la pandemia de la COVID-19 ha hecho que los impagos por alquiler se multipliquen en el último año (hay estudios que los sitúan por encima del 200%), lo que está llevando a cada vez más propietarios que arriendan sus inmuebles a contratar seguros para cobrar las rentas. El final del estado de alarma el pasado 10 de mayo no ha afectado a una demanda creciente por este tipo de garantía debido a la ampliación de moratorias hasta agosto.

Avalisto, startup española que desde su plataforma ofrece cobertura de protección de alquileres, ha firmado entre enero y mayo de este año el mismo número de pólizas de protección frente al impago que durante todo 2020.  Según explica Raúl Pérez Acebo, Presidente Ejecutivo de Avalisto, “este año esperamos incrementar el número de seguros contratados por nuestros clientes hasta un 500%”.

Este crecimiento ha permitido a Avalisto trabajar en una próxima ampliación de su catálogo de servicios hasta convertirse en una correduría online multiproducto. El actualidad, la plataforma ofrece un producto integral de protección de alquileres, tanto residenciales como comerciales, que incluye varios servicios que gracias a su componente tecnológico aportan un valor añadido tanto para propietarios como para inquilinos.

Avalisto permite validar la solvencia de los inquilinos en tiempo real, lo que ofrece una mayor seguridad y confianza al propietario, pero también facilita al inquilino poder alquilar una vivienda sin tener que aportar documentación física o datos personales sensibles, como su nacionalidad. Es decir, agiliza los trámites considerablemente. Las pólizas ofrecen diferentes plazos de cobertura, adaptándose a las necesidades de los propietarios, y es la única del mercado que la ofrece más allá de los 18 meses de indemnización por desahucio, pudiendo contratarse también con coberturas de 6, 12, 24 y 36 meses. Según explican desde la firma, “esta ampliación del tiempo de cobertura es especialmente útil para patrimonialistas y grandes tenedores de inmuebles, dado que este tipo de instituciones soportan plazos más largos para poder desahuciar”.

La plataforma también cuenta con un plan de partners para agencias inmobiliarias y profesionales del sector, del que en la actualidad forman parte más de 500 usuarios. “A este plan se sumarán en los próximos meses grandes grupos inmobiliarios del país”.

 

Cada vez más personas deciden instalar alarmas en sus hogares para garantizar la seguridad de sus familias. Además, la instalación de alarmas domiciliarias es muy sencilla y normalmente no requiere ingeniería ni grandes inversiones.

Sin embargo, ¿puedo ubicar una alarma para una vivienda alquilada? ¿Debería decírselo al propietario? ¿Quién corre con los costos de instalación y mantenimiento?

¿Debería haber alarmas en las viviendas de alquiler?

Aunque la seguridad es el factor principal a considerar y siempre debe ser una prioridad, configurar una alarma en una casa de alquiler depende de muchos factores.

Por otro lado, muchas casas alquiladas cuentan con jóvenes y estudiantes, además de trabajadores, que pasan la mayor parte del día y fin de semana en casa, “objetivo” para los asaltantes.

Asegurar la integridad de los bienes materiales y de las personas que viven en ellos es responsabilidad de vivir en una casa de alquiler y no de su propietario. Es cierto que esta vivienda se puede adquirir con un seguro antirrobo y cubrir gastos como daños, pero esto no garantiza la protección de la vida cotidiana de las personas ni de los bienes privados de los inquilinos.

Por ello, siempre debemos prestar atención a la elección de instalar alarmas de seguridad en casas y apartamentos alquilados.

¿Quién se hace cargo del contrato de la alarma de seguridad?

En casas y apartamentos de alquiler, la instalación de medidas de seguridad internas no es responsabilidad del propietario, sino algo que el inquilino debe considerar.

Si acaba de mudarse a un apartamento o casa de alquiler que ya tiene alarma, debe cambiar la propiedad porque el contrato puede aparecer fácilmente a nombre del inquilino anterior o incluso del propietario.

El cambio de titular es crucial, porque cualquier compañía de seguridad en España protegerá al titular que aparece en el contrato de alerta. Generalmente, este cambio es gratuito y se puede hacer contactando directamente a la compañía de seguridad.

Como sabes, antes de contratar una alarma, es importante evaluar las características físicas de la casa, incluyendo la superficie, el número y ubicación de los accesos a la casa, la presencia de terraza o balcón, etc.

La elección no siempre es fácil, por lo que se recomienda buscar el asesoramiento de los mejores profesionales antes de tomar una decisión.

En cuanto a la comunicación con el propietario, incluso si no necesita realizar ninguna intervención importante, corra o no todos los gastos, siempre debe notificar al propietario cualquier cambio realizado en la casa.

No obstante, no está de más saber que, ahora que hay diferentes tipos de alarmas, ya sean  móviles e inalámbricas, no es necesario realizar cambios sustanciales en la casa y es la única forma infalible de evitar una ocupación ilegal.

Coste de una alarma para el hogar

Generalmente, todas las empresas de seguridad desglosan el precio de las siguientes formas:

  • El precio del equipo de alarma de piso varía mucho de una empresa de seguridad a otra. Algunas empresas lo ofrecen en alquiler y los usuarios pagan una pequeña tarifa mensual, mientras que otras lo ofrecen de forma gratuita y, a veces, incluso lo venden.
  • El precio de la instalación de la alarma. La instalación no suele ser gratuita, aunque en ocasiones se ofrecen servicios de instalación gratuitos a los usuarios.
  • El precio de la tarifa de alquiler mensual: La diferencia de precio entre una empresa y otra también es muy grande, sobre todo de un usuario a otro, el precio también es muy diferente, porque depende principalmente de la cantidad y tipo de elementos instalados.

 

Si los usuarios quieren suscribirse a otros servicios, como la automatización del hogar, el control de energía o la atención remota en el hogar, el precio de las alarmas de piso aumentará indudablemente.

 

 

 

 

 

 

 

 

  • All Iron RE I Socimi es una empresa inmobiliaria orientada a la adquisición y reposicionamiento de inmuebles destinados al alojamiento urbano de corta y media estancia alternativo a los modelos hoteleros tradicionales
  • La sociedad cuenta con una cartera de ocho inmuebles que suman en torno a 600 serviced apartments y 300 camas de hostel, valorada en más de 70 millones de euros
  • La estrategia de la compañía está centrada en la creación de valor a corto y largo plazo, mediante la inversión y reposicionamiento en inmuebles que se destinarán a su explotación apostando por la tecnología como palanca para optimizar la operativa

ALL IRON RE I SOCIMI, empresa impulsada por los empresarios Ander Michelena y Jon Uriarte, empezará a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MaB) en los próximos días, una vez ha recibido el Informe de evaluación favorable sobre el cumplimiento de los requisitos de incorporación por parte del Comité de Coordinación e Incorporaciones de dicho mercado. La empresa acaba de publicar el Documento Informativo de Incorporación al Mercado (DIIM).

La estrategia de la compañía está centrada en la creación de valor a corto y largo plazo, mediante la inversión y reposicionamiento en inmuebles, que se destinarán a su explotación como alejamientos urbanos alternativos a los hoteles tradicionales, y con una clara apuesta por la tecnología como palanca para optimizar la operativa.
Para ello, la empresa se basa en 3 pilares: i) cumplimiento estricto con la normativa; ii) gestión profesional y con escala; iii) apoyo en la tecnología como medio para maximizar la rentabilidad de la inversión.

Según el análisis de mercado de ALL IRON, la industria del alojamiento está atravesando una profunda transformación a nivel global apoyado en una creciente demanda por alojamientos que ofrecen nuevas experiencias tales como la de integrarse en la comunidad o beneficiarse de sentirse como en casa. Este proceso se está acelerando con el desarrollo de plataformas de internet que fomentan la economía colaborativa y, como consecuencia de ello, actualmente nos encontramos con una oferta de alojamientos urbanos alternativos fragmentada y sin escala, y generada en un marco normativo cambiante.

Frente a esta oferta actual, la propuesta de valor de ALL IRON RE I SOCIMI es muy diferencial. La empresa tiene como actividad principal la adquisición de inmuebles completos destinados a alojamientos urbanos alternativos a los hoteles tradicionales con un modelo de negocio basado en una oferta diferencial, principalmente de serviced apartments, destinados a cubrir estancias de corta y media duración tanto de clientes de negocios como de turismo.

ALL IRON RE I SOCIMI cuenta en la actualidad con un total de ocho activos, valorados en más de 70 millones de euros, en las ciudades de San Sebastián, Madrid, Bilbao (2), Vitoria, Valencia, Córdoba

En este sentido, su plan de negocio contempla una política activa de crecimiento mediante la adquisición de nuevos activos en las principales capitales españolas -con el foco en los núcleos urbanos de Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Valencia, entre otros-, así como su posterior expansión internacional.

La sociedad se estrena en el MaB con un capital social de 57,2 millones de euros, tomando como precio de referencia 10 euros por acción. Este capital está distribuido entre más de un centenar de accionistas privados. El código de negociación de la compañía será YAI1. VGM ha actuado como el Asesor Registrado de la compañía.

ALL IRON RE I SOCIMI forma parte del GRUPO ALL IRON, fundado por Ander Michelena y Jon Uriarte, que en 2016 vendieron la empresa Ticketbis a Ebay. Con este track record emprendedor, los dos empresarios impulsan ahora un nuevo proyecto de inversión que, además de ALL IRON RE I SOCIMI, cuenta con un vehículo inversor de Venture Capital, ALL IRON VENTURES, cuya inversión comprometida en la actualidad es de en torno a 120 millones de euros en una veintena de start ups. El Grupo ALL IRON en su conjunto, pues, suma unas inversiones valoradas en estos momentos en cerca de 200 millones de euros.

  • El tercer encuentro digital de SIMAPRO HomeEdition ha abordado cómo los grandes propietarios de activos no residenciales están enfrentando la crisis del coronavirus.

El tercer encuentro digital de SIMAPRO HomeEdition, que se ha celebrado hoy, ha pasado revista a cómo los grandes propietarios de activos hoteleros, comerciales y de oficinas están gestionando la crisis motivada por la pandemia del COVID-19 y la relación con sus arrendatarios en un contexto de parálisis de la actividad económica y, por tanto, de los flujos de caja. En el encuentro han participado como ponentes Javier Illán, Presidente y Consejero Delegado de MILLENIUM HOTELS REAL ESTATE, Miguel Pereda, CEO de GRUPO LAR, y Leticia Ponz, Head Representative Office Spain y Senior Asset Manager Spain and Mexico de UNION INVESTMENT. Joaquín López-Chicheri. Presidente y Consejero Delegado de VITRUVIO ha moderado el coloquio.

Javier Illán, Presidente y Consejero Delegado de MILLENIUM HOTELS REAL ESTATE, ha abierto este tercer coloquio digital organizado por SIMAPRO HomeEdition, llamando atención sobre el carácter totalmente “imprevisible” de la actual pandemia y abogando por una revisión de las actuales cláusulas contractuales con el objetivo de que empiecen a incluir estos imprevistos, “al igual que ya se contemplan las guerras o las catástrofes naturales”.

Javier Illán ha insistido en que esta circunstancia está lastrando la relación arrendador-arrendatario durante esta crisis en la medida en que no existe un referente normativo en el que apoyarse. “En el caso de Millenium, lo que estamos renegociando son aplazamientos con nuestros operadores, pero no condonaciones. Cargar el peso de la crisis sobre el propietario no es acertado”. Javier Illán ha justificado esta decisión de la siguiente manera: “Nuestra función es defender a nuestros accionistas, y puesto que no hay una regulación clara arrendador-arrendatario, lo lógico es repartir los costes de esta crisis. Entender que esto solo tiene que golpear a una de las dos partes ni es justo ni es lógico”.

El Presidente de Millenium Hotels Real Estate concluyó su intervención recordando las reglas de juego de inversión inmobiliaria, que “siempre es a medio y largo plazo, por lo que hay que contextualizar esta crisis en esta perspectiva temporal”.

Para Miguel Pereda, CEO de GRUPO LAR, el impacto de la actual crisis va a ser solo relativo. En su opinión, “hay que diferenciar el impacto coyuntural del cambio estructural. No creo que la gente vaya a cambiar sus hábitos de consumo presencial. En todo caso, acelerará cambios que ya están en curso, por lo que deberemos estar atentos a esta evolución para identificar nuevas oportunidades de inversión”.

Al igual que en el caso de Millenium, Grupo Lar ha optado por posponer el cobro de los alquileres de marzo en los centros comerciales de su propiedad. “Posponer, ni condonar, ni bonificar”, ha recalcado Miguel Pereda, que ha avanzado que en los dos primeros meses del año, antes de la que la pandemia eclosionara en nuestro país, sus centros comerciales habían experimentado una evolución muy positiva, con crecimientos del 5% en afluencia de público, del 7% en ventas y con una ocupación del 95%. “El impacto de esta crisis solo se va resolver con mucha transparencia entre el arrendador y el arrendatario y con mucho diálogo, aunque a veces este sea muy tenso”, ha concluido Miguel Pereda.

Por su parte, Leticia Ponz, Head Representative Office Spain y Senior Asset Manager Spain and Mexico de UNION INVESTMENT, centró su intervención en el coloquio de SIMAPRO HomeEdition en los efectos de la actual parálisis de la actividad económica y los nuevos hábitos de trabajo como resultado de las medidas de confinamiento. “El teletrabajo impulsado por esta pandemia está alimentando la inquietud de algunos propietarios de oficinas ante el escenario de una reorganización del trabajo presencial de acuerdo a criterios más racionales y flexibles”.

En su opinión, se trata de un temor exagerado, con independencia de que la ratio de deslocalización del puesto de trabajo presencial, “que en nuestros activos está en torno al 5%”, llegue en un plazo razonable de tiempo hasta “el 25% o incluso el 30%, como algunos expertos prevén”. Aunque no comparte la opinión cada vez más generalizada del profundo impacto que esta pandemia va a tener tanto en los espacios de trabajo como en su organización, Leticia Ponz sí cree que la actual crisis cambiará algunos de los paradigmas imperante. “Vamos a seguir acudiendo a las oficinas, pero ahora pediremos que estas sean más seguras, que también haya más distancia física entre nosotros y menos flexibilidad en la rotación del puesto físico”.

 

 

  • Lleida, Toledo, Valencia y Segovia, las provincias más rentables a cierre de 2019.
  • El 2019 se cerró con 110.000 visados, una cifra 11% superior a la del año anterior. Madrid y Barcelona, provincias que han aglutinado el 31% de las licencias, seguido de Málaga (6%) y Valencia (5%).
  • Madrid, Álava y Málaga las provincias en las que se cierra más rápidamente las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses.

El precio del alquiler presentó una tasa de evolución anual del 2,4% en 2019 y a lo largo de este año se verá como los alquileres se estabilizarán en torno a los niveles actuales de 9€/ m2. Pese a esta estabilización en el precio, la rentabilidad media del alquiler al cierre de 2019 se ha situado en torno al 7%, un punto porcentual más de lo que se registró en 2018 (6%). No obstante, habrá que esperar a los resultados del primer trimestre de 2020 y observar cómo afectará al sector inmobiliario la actual situación de pandemia mundial y la consecuente paralización de la economía.

Aquellas zonas donde la compra de inmuebles cuenta con mayor dificultad debido a la escasez de oferta y altos precios, la opción del alquiler suele ofrecer una mayor rentabilidad para los inversores, por ejemplo, las zonas ubicadas en grandes urbes españolas, y ciudades situadas en la costa. Pero, tal y como refleja el IV Solvia Market View 2019, también ciudades como Lleida (7,97%), Toledo (7,47%), Valencia (6,65%) y Segovia (6,61%), han presentado mayor rentabilidad a cierre de 2019. Esto se debe a que en estas ciudades todavía se pueden adquirir inmuebles a precios económicos y, por su localización, el alquiler es una buena opción a la hora de sacarle rendimiento a la inversión. En contraposición se sitúa Barcelona como la provincia que cuenta con menor rentabilidad ante los altos precios de compraventa con los que cuenta la Ciudad Condal.

En relación con la demanda de alquiler, el ritmo de cierre de operaciones se mantiene en plazos muy positivos. Durante 2019 se firmaron 500.000 contratos, gracias a que la demanda sigue siendo muy elevada, a pesar de que el mercado no puede absorber mayores subidas en las rentas. Sin embargo, los datos muestran que hay provincias donde los precios aún tienen recorrido como es el caso de Lleida (12%), Huesca (11%) o Soria (7%).

Madrid y Barcelona aglutinan el 31% de visados de obra nueva

El 2019 se caracterizó por una mayor actividad promotora y dinamismo a la hora de conseguir licencias de construcción, cerrando el año con 110.000 viviendas visadas, una cifra 11% superior que en 2018. Esto se debe gracias al alto interés de la demanda por la oferta de vivienda nueva, especialmente en las grandes ciudades españolas, como son Barcelona y Madrid, que aglutinaron el 31% de las licencias de construcción, seguidas de Málaga (6%) y Valencia (5%).

La capital española es donde más viviendas se visaron, con un total de 8.000 inmuebles. Por su parte, en la Ciudad Condal se registraron 4.000 licencias. En el resto de las grandes provincias españolas como Málaga, Valencia, Sevilla o Zaragoza se concentraron el 48% de los visados.

Respecto al precio de obra nueva, los datos que reflejan el IV Solvia Market View 2019 muestran que existe un crecimiento anual del 5% respecto al año anterior, situándose el precio medio en 2.200 €/m2, aunque se observan grandes diferencias entre provincias, como es el caso de Guipúzcoa, Islas Baleares y Barcelona que siguen liderando el ranking superando los 3.200€/m2.

Alicante, Valencia y Málaga las ciudades con mayor stock de obra nueva

Actualmente, la oferta residencial en España tanto en compra como en alquiler se sitúa en 3.173.300 inmuebles, de los cuales un 80% representa el mercado de compraventa, centrando el mayor stock en las grandes provincias españolas: Barcelona (15%), Madrid (11%), Alicante (8%), Valencia (8%) y Málaga (7%). Este porcentaje se debe en su mayoría a que España es un país de compradores, de hecho, según los datos que refleja el informe el 87% de la población viven en esta modalidad, gracias a que existen factores culturales y sociodemográficos que impulsan la preferencia por la vivienda en propiedad frente al alquiler.

En cuanto a la tipología de vivienda, la demanda prefiere obra nueva respecto a obra de segunda mano, no obstante, esta demanda se ve condicionada por la escasez de oferta de viviendas de nueva construcción.

Por su parte, en el cuarto trimestre de 2019 se tardó una media de seis meses en vender una vivienda, siendo Madrid, Álava, Málaga y Barcelona, las provincias en las que se cierran con mayor celeridad las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses. Por el contrario, en provincias como Orense, Cantabria y León se puede llegar a tardar una media de doce meses.

Respecto a las grandes ciudades, la ciudad de Madrid sumó la mitad de las transacciones realizadas en la Comunidad (53%), gozando de una gran liquidez y registrando el plazo de media en venta de un inmueble no superior a los dos meses y medio. Por su parte, la ciudad de Barcelona ha mostrado signos de agotamiento en el dinamismo de mercado y liquidez, situándose entre los cinco y seis meses.

  • Existen soluciones más coherentes y comprometidas con el largo plazo

 La pasada intervención en el Congreso del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana José Luis Ábalos sirvió para que el alto cargo del Gobierno anticipase algunos planes de regulación del mercado del alquiler. También sirvió para que se identificase el cuándo (antes de verano) y el porqué de esta medida “oportuna, ponderada, tasada y proporcional”.

Estas declaraciones se produjeron menos de una semana después de la apertura del expediente sancionador contra Idealista por parte de la CNMC por, presuntamente, alterar al alza los precios. Un contexto propicio para que los portavoces autorizados decidan emprender medidas.

Entorno de crecimiento de los precios

Si atendemos precisamente a los datos obtenidos del portal inmobiliario Idealista, a las cifras que recoge el Banco de España y fuentes expertas en el sector, podemos comprobar cómo la escalada de precios ha venido siendo una constante en el último lustro. En datos concretos, la tasa de esfuerzo de ciudades como Madrid o Barcelona se sitúan en un 40% y en un 44% respectivamente, a las que se suman ciudades como Sevilla (32%) y Bilbao (33%), entre otras, que superan el tope recomendado del 30%. Visto así, pudiese parecer que la realidad a la que se enfrentan cada vez más ciudadanos es la de unos precios impracticables y a tener que prescindir de metros cuadrados para afrontar con holgura el pago de las rentas.

No obstante, cabe preguntarse si una regulación de precios como las que propone el ministro Ábalos es una solución en sí, o esta medida podría acabar ahondando más en la coyuntura que soporta el ecosistema de propietarios e inquilinos que participan en el alquiler. Máxime en un momento en el que la subida de precios comenzaba a dar síntomas de agotamiento.

El espejo en que nos miramos

Durante las últimas semanas, el ejemplo de Berlín ha estado en el punto de mira de detractores y partidarios de la regulación estamental de un mercado como el alquiler. Cabe destacar que la capital alemana no es la única que se ha acogido a estas medidas puesto que también ciudades como San Francisco o París, con la llamada Ley Alur que se aplicó en 2015, han regulado sus alquileres, pero el ejemplo berlinés es especialmente relevante al tratarse del país de UE con mayor número de habitantes viviendo de alquiler (48,6%) según el Banco de España. 

En la capital germana, a pesar de haberse ratificado en la congelación del alquiler por cinco años, se ha podido contrastar cómo surgían alternativas para interpretar cada fleco posible de la ley: desde realizar ciertas reformas en el inmueble para quedar exentos de aplicarla, a alquilar facilidades de la vivienda como la plaza de garaje o los trasteros a precios desorbitados, o el temido auge del mercado negro. A ello hay que sumar la disminución de la oferta, palpable en el descenso en un 40% de los permisos nuevos de construcción, que empieza a evidenciar que los propietarios alemanes retiran del alquiler sus inmuebles.

¿Por qué el precio no debería ser el único foco del debate?

La ineficiencia reside en el concepto en sí. El precio no es, ni debe ser, un indicador a batir per se. El debate que se debiera proponer pasa por tratar de favorecer que los ciudadanos que quieran vivir de alquiler dispongan de las alternativas necesarias para poder hacerlo. “Hemos percibido que el tratamiento que se hace de la cuestión está deliberadamente enfocado a hacer una caricatura de los propietarios como entes avariciosos que suben los precios unilateralmente para perjudicar al inquilino, y no es así. Existe también un público representativo que es arrendador y arrendatario a la vez que debe estar en una situación de incertidumbre importante. Creemos que hay favorecer una responsabilidad que describa con precisión la situación y no atomizar el mercado para enfrentar a los participantes”, declara Javier Millán, CMO de Avalisto, una plataforma especializada en servicios que agilizan los trámites del alquiler.

En este sentido, aumentar la oferta de la vivienda, tanto libre, como de alquileres sociales para los ciudadanos con menos recursos, se postula como una solución más coherente y saludable para con el largo plazo. Existe un ejemplo muy representativo de esta afirmación en el sudeste de Madrid. A medida que el alquiler en la almendra central se ha ido enfriando al encontrar topes, los inquilinos han ido centrando sus búsquedas en la periferia. El Ensanche de Vallecas ha visto cómo en los últimos años se disparaba el precio por metro cuadrado hasta más de 11€. Sin embargo, escasos kilómetros de este barrio se encuentra el proyecto urbanístico de Los Berrocales, parado durante años, y que habría ayudado a sostener este aumento de la demanda para que el incremento de los precios no se concentrase en estos puntos.

Entonces, ¿qué se puede esperar del aumento de precios?

Como toda medida, requerirá tiempo y datos poder analizar sus efectos concretos en la economía de las familias. No obstante, a priori, las experiencias cercanas no esbozan unos resultados equilibrados. Si aquellas personas que poseen una vivienda deciden dejar de alquilarla o venderla, será una opción menos que exista en el mercado. Y, en ese contexto, por mucho que se haya fijado un determinado precio, el resultado será el de una parte arrendataria que quiera y no pueda encontrar vivienda y una parte arrendadora que deje de valorar como buena la opción del alquiler. Y este sí es un “precio” que no sería bueno tener que valorar.

  • Según Sergio Gonzálvez, CEO de Garantify, fijar un techo de precio en el mercado del alquiler es tendencia en otros países europeos
  •  En un contexto de incertidumbre política, Garantify ofrece tranquilidad con su certificado al mercado de la compra y el alquiler

En 2019 se ha vivido una desaceleración de los precios de la vivienda, pero este próximo año se espera que estos sigan al alza con moderación, con una subida entre un 2% y 3%”. Es la previsión de Sergio Gonzálvez, CEO de Garantify, la startup del sector Fintech y Protech que ha desarrollado un certificado del solvencia para el inquilino. Según explica, “seguimos por encima de la media europea y no se puede hablar de bajadas significativas, sino más bien de ajustes. Aunque la situación varía entre las grandes urbes y zonas más despobladas. Lo que sí se espera es que la actividad promotora aumente alrededor de un 5%”.

Con la formación del primer gobierno de coalición en España, la incertidumbre se ha extendido entre los expertos del sector inmobiliario, pero desde Garantify confían en que el alquiler experimente un gran cambio en los próximos meses. “Aunque sobrevuelan algunas dudas por el posible establecimiento de precios máximos en los alquileres, modificando el Plan Nacional de Vivienda con políticas más sociales e intervencionistas, es importante ampliar la mirada y tener en cuenta que fijar un techo de precio en mercados tensionados es tendencia en algunas ciudades europeas. Hay que estar muy atento a qué medidas concretas se tomarán y ver qué recorrido tienen. También hay que tener en cuenta cómo afectará la limitación de ventajas fiscales y económicas a las Socimis. Únicamente, cambios extremos en la política de la vivienda podrían traer sorpresas negativas que, hoy por hoy, no se esperan”.

Desde Garantify auguran que la vivienda seguirá siendo una opción elegida por los inversores que huyen de los tipos cero o negativos. El ladrillo en España es también parte cultural, pero sigue siendo una buena opción para muchos inversores que aprovechan la situación de crecimiento para buscar mayor rentabilidad a medio y largo plazo.

En este contexto de incertidumbre, Garantify se posiciona como una opción que ofrece tranquilidad al mercado de la compra y el alquiler con su certificado. “Somos la proptech de referencia en el alquiler y compra de viviendas a través de un scoring o certificado financiero que se obtiene fácilmente a través de nuestra web. En 48 horas el futuro comprador de una vivienda o arrendatario puede conocer cuál es su capacidad financiera, que es analizada por nuestro equipo de expertos y así saber a qué vivienda puede optar evitándose pérdidas de tiempo innecesarias. La demanda cada día es mayor, porque Garantify es una herramienta útil para dar tranquilidad y confianza en el mercado inmobiliario. Y ahora es más necesaria que nunca”.

La ‘start-up’ que reduce los quebraderos de cabeza en el alquiler y compra de vivienda

En 2017 nace Garantify, pionera en la certificación de perfiles financieros de personas, realizados a través de un riguroso ‘scoring’ y que se concede para la compra o alquiler de una vivienda. Su objetivo es simplificar la tarea de buscar una casa para comprar o alquilar.

La idea surgió por una necesidad pasada del actual CEO de la firma, Sergio Gonzálvez. En el momento de ir a realizar el arrendamiento de una casa, vivió las dificultades por las que se suele pasar y los numerosos dosieres financieros que deben realizarse para lograr acceder al alquiler.

  • La falta de confianza, las restricciones a la demanda y las dificultades operativas también suponen un gran escollo para un funcionamiento óptimo del mercado

Durante los cuatro años previos a 2019 se produjo una constante escalada de precios, y respecto al año pasado, diversas fuentes coinciden en que el alquiler alcanzó un techo que evidencia síntomas de fatiga y tendencia hacia la estabilización de precios durante este 2020 e, incluso, un descenso en algunas comunidades autónomas.

Esta estabilización podría verse alterada si apuntamos a medidas que se vienen entreviendo desde la última regulación de marzo ligadas a la limitación de los precios. Todos los análisis, así como ejemplos en otras ciudades europeas, hacen prever que esto podría restringir la oferta y generar nuevas distorsiones. No obstante, esta es una situación que podría amortiguarse con la creación de nuevas viviendas y la mejora de la calidad de oferta existente. Ante este escenario, empresas especializadas como Avalisto se preguntan si el precio, indicador tantas veces empleado como principal exponente de la situación del alquiler, es en realidad el único reflejo de las dificultades a las que se enfrentan propietarios e inquilinos.

La confianza en sus horas más bajas

Cerca de 100 desahucios al día. Es la cifra alarmante que ofreció el Consejo General del Poder Judicial en octubre. Pero esta cifra representa una pequeña cantidad de todos aquellos propietarios, particulares o profesionales que sufren morosidad. Según el Fichero de Inquilino de Morosos (FIM), durante 2018 la deuda media de los inquilinos en ciudades como Madrid rozó los 10.000 euros.

Todo ello redunda en una falta de confianza en los propietarios que no supone necesariamente un incremento directo del precio, pero sí de las fianzas, aunque la cantidad máxima exigible se rebajó en el Real Decreto de marzo de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, y de las garantías solicitadas a los inquilinos para poder alquilar. Esta necesidad de generar certeza ha llevado a los propietarios a adoptar soluciones propuestas por empresas que buscan garantizar el cobro de las rentas a costa de la rentabilidad del alquiler, y también ha dificultado a los inquilinos el acceso a los inmuebles.

Puedo permitirme el alquiler, pero no las garantías

En una situación donde existe más demanda que oferta esta cuestión se ha difuminado. “Hay garantías que no son fianzas al uso y que exigen al inquilino el desembolso de unas cantidades de dinero de las que a veces no dispone y, otras veces, teniendo en cuenta los gastos asociados a una mudanza, son ineficientes. Para nosotros, asegurar a un propietario el cobro de sus rentas y la seguridad del inmueble es indispensable, pero esto puede implicar perder tiempo y oportunidades buscando inquilinos que, además de capacidad de pago, puedan desembolsar estos costes. Además, vemos situaciones en las que garantías de estas características ni siquiera llegan a cubrir el año de contrato”, señala Jaime Villalonga, CEO de Avalisto.  Es un claro ejemplo de que no solo el precio dificulta que una operación que es viable se materialice.

El estrés de la fase documental

Que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo económico no es el final del proceso. A partir de ahí comienza una fase contractual que debe recoger los términos del alquiler conforme a la ley y que sea equilibrada para las partes para prevenir problemas futuros. Cuestiones como si se permite tener mascotas o un listado del mobiliario y su estado son tan importantes como fijar el día en el que se abonarán las rentas. Muchos propietarios ya disponen de un documento de referencia que posiblemente les haya originado gastos legales y de gestoría, y cuya recopilación de firmas y negociación de términos genere nuevos aumentos de plazos. Además de requerir la participación de los involucrados.

El tiempo también importa

Teniendo en cuenta todo lo anterior, alquilar un inmueble en España es un proceso que puede demorarse varios meses. El precio que se fija a la hora de sacar al mercado una propiedad busca obtener una rentabilidad que justifique la inversión que se ha llevado a cabo por dicho inmueble. Tener un activo sin ocupar, incluso cuando su calidad favorece que el tiempo para alquilarlo se reduzca a semanas, perjudica gravemente esa rentabilidad y, lo que es peor, origina gastos.

En este contexto se hacen deseables soluciones que permitan dinamizar el mercado ocupándose de todas las fases que lo integran. La plataforma de Avalisto, lanzada al mercado en enero de 2020, es un ejemplo de cómo la tecnología puede simplificar y ayudar a reducir muchas de las fricciones que se han expuesto. “Sencillez y capacidad de respuesta en tiempo real es lo que hemos conseguido con nuestra herramienta. Tener en un mismo soporte, 100% online, servicios que permiten a los propietarios garantizar la solvencia de los inquilinos que eligen para sus inmuebles, y protegerse frente a impagos, y a los inquilinos disfrutar de un acceso económico y rápido, supone una ventaja muy clara frente a otros productos más tradicionales. Creemos que nuestros clientes van a encontrar en nuestra plataforma un sistema confiable y simplificado con el principal añadido de la inmediatez de todos los procesos relacionados con el alquiler”, destacan desde la startup.

 

  • Los medios para conseguir vivienda se multiplican abarcando ahora las redes sociales y los servicios de mensajería instantánea.
  • Para conseguir “la vivienda ideal” en un mercado ocupado se necesita tiempo, paciencia,
    previsión económica, un contrato de trabajo o aval y cumplir con los requisitos de los
    propietarios y de los inquilinos en caso de pisos compartidos.

Los precios del alquiler han tocado techo y con el nuevo año se cree que habrá una estabilización de las rentas. No obstante, la oferta de viviendas sigue siendo limitada, – en parte debido a la escasez de nuevas construcciones- al menos en el centro de las grandes ciudades como Barcelona o Madrid, zonas con alta demanda por ser ubicaciones estratégicas con más oferta de empleo o de carreras universitarias.

Concretamente los jóvenes que se desplazan hacia las ciudades principales del país para cursar sus estudios universitarios, por ejemplo, se encuentran ante un panorama muy difícil a la hora de encontrar una vivienda que cumpla con sus necesidades, que esté ubicada en su zona de preferencia y que, además, sea asequible. Si a esto le añadimos que en la gran parte de los casos los interesados deben pagar una comisión de agencia, algunas cuotas en concepto de fianza, y otros gastos iniciales, el proceso de encontrar “la casa ideal” se complica aún más. Ante este panorama, y para hacer más fácil este proceso, los expertos de la plataforma inmobiliaria Vitrio, explican algunos factores a tener en cuenta para emprender la búsqueda de un piso en un mercado ocupado.

  •  En las RRSS se pueden encontrar ofertas atractivas. Hoy en día la oferta inmobiliaria se reparte entre diversos medios: portales inmobiliarios online, agencias inmobiliarias, apps de venta de artículos de segunda mano, etc., y como canal protagonista entre los jóvenes están las redes sociales. Ya no sorprende ver un post en Instagram de alguien ofreciendo una habitación en su piso, pasar mensajes masivos por Whatsapp informando que se busca vivienda o estar en grupos de Facebook donde se publican ofertas de viviendas. Los medios son múltiples y la experiencia puede resultar frustrante. Por eso, para conseguir la vivienda ideal, se recomienda controlar todas estas plataformas, actualizando constantemente la búsqueda.
  • Ser previsor con los gastos que conlleva el alquiler. Al momento de firmar un contrato de alquiler no basta solo con tener ahorrada la primera cuota mensual. Generalmente el primer pago incluye dos o incluso tres mensualidades, según los requisitos de los propietarios y dependiendo de si la gestión se hace o no mediante una agencia inmobiliaria. Alquilar a un particular suele ser más barato: no hay comisiones de agencia y en algunos casos, al haber una relación directa entre arrendador y arrendatario, es más fácil negociar las condiciones. No obstante, si se cuenta con el presupuesto para pagar la gestión de una agencia inmobiliaria (que suele ser de una mensualidad + IVA), esta opción puede resultar mucho más cómoda y
    fiable. Además, lo más común es que para arrendar el inmueble haya que pagar -aparte del mes en  curso- una “fianza” (generalmente una cuota mensual), que el propietario deberá registrar para garantizar su cobertura en caso de que el inquilino no pague a tiempo.
  • Los arrendatarios cada vez imponen más requisitos: contrato de trabajo o aval. Ante la alta
    demanda de viviendas en alquiler que registran las principales ciudades españolas, los propietarios exigen cada vez más requisitos que les ayudan a elegir entre los candidatos interesados. Las exigencias más comunes son un contrato de trabajo y las últimas nóminas del arrendador, o en caso de que no trabaje, un aval. Sin embargo, en muchos casos se encuentran otras exigencias más “particulares” como: solo familias, no estudiantes o un salario mínimo fijado por el propietario.
  • ¿Compartir piso? Primero, un proceso de selección de los inquilinos. La edad de emancipación es cada vez mayor, teniendo en cuenta que los jóvenes se dejan de media el 91,2% de su sueldo en el pago mensual de un alquiler, según el Consejo de la Juventud. Así, una alternativa para salir del hogar familiar es compartiendo piso, pero en este caso, la búsqueda de la vivienda ideal también es un reto. Ya no es solo necesario cumplir con las exigencias del propietario de la vivienda, sino que en este caso también se debe pasar el filtro de los inquilinos. En gran parte de los casos, para entrar a vivir en un piso compartido, los ya residentes tienen que dar el aprobado al nuevo compañero. Para esto generalmente se hacen entrevistas, ya sea en la propia vivienda o en algún punto social como bares, que permita a los inquilinos actuales conocer los gustos, hábitos y comportamientos del nuevo compañero.
  • Para los extranjeros, aún más obstáculos. El primer reto al que se enfrentan los extranjeros que buscan vivienda desde fuera del país es la rapidez del mercado. En ciudades como Madrid, un piso que se anuncia por la mañana probablemente por la tarde ya no esté disponible y, si no se está físicamente en la ubicación en cuestión, el visitar la vivienda se hace más difícil. Más allá de este factor, los extranjeros deben tener todos sus papeles en regla a la hora de alquilar un inmueble: residencia legal, con su respectivo permiso o visa, y un documento de identidad oficial. Además, por lo general, también deberán poder demostrar que tienen solvencia económica para costear los gastos del alquiler.
  • Cuidado con la letra pequeña de los contratos. Una vez que se haya conseguido el inmueble deseado, llega la hora de firmar el contrato. Para ello, la recomendación es revisar dicho documento con un profesional y aclarar desde el principio algunos factores como qué parte será el responsable de gastos fijos como la comunidad, el IBI, o el impuesto de basura, si se deberá hacer traspaso en los contratos de servicios de luz y agua, etc.
  •  Lo más importante, tiempo y paciencia. Para buscar una vivienda en alquiler se debe estar mentalizado de que es un proceso que lleva tiempo -aproximadamente entre 2,5 y 4 meses y estar dispuesto para ver gran cantidad de pisos e invertir muchas horas para encontrar opción adecuada. Una alternativa para reducir este tiempo es utilizar los portales inmobiliarios más innovadores como por ejemplo Vitrio, que, gracias a la realidad virtual, permite visitar casas en 360º de forma inmersiva desde cualquier dispositivo y en cualquier momento y lugar, sin necesidad de desplazamientos.