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El contrato de alquiler con opción a compra (2)

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.