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  • El Real Estate actual presenta una serie de particularidades que convertirán este fenómeno en protagonista de este 2021: las nuevas necesidades de la demanda, la mayor profesionalización del alquiler o su gran rentabilidad a largo plazo.
  • Solvia, patrocinador de SIMAPRO, abordará las claves de esta tendencia en la sesión del 28 de mayo a las 9.30h: ‘Build to rent 2.0: situación del mercado y expectativas’.
  • Además de presentar en el evento sus soluciones para build to rent, la firma de servicios inmobiliarios acercará a los asistentes todos sus servicios: gestión integral de activos, comercialización o gestión integral de alquileres.

El build to rent se está asentando como una de las principales tendencias del sector inmobiliario. Este fenómeno, basado en construir viviendas para alquilar, lleva ya varios años funcionando en el mercado anglosajón. Sin embargo, en España comenzó a tomar protagonismo hace apenas dos años, captando la atención de todo tipo de actores: desde promotoras y constructoras, pasando por entidades de servicios inmobiliarios, hasta fondos de inversión o socimis.

Según los últimos datos del mercado, la inversión en build to rent superó en 2020 las cifras de 2019, con entre 1.500 y 2.000 millones de euros. Y es que el contexto inmobiliario actual presenta una serie de particularidades que convertirán esta fórmula en una de las grandes protagonistas del Real Estate en lo que resta del año, previéndose que este 2021 registre unos datos superiores a los de ejercicios precedentes.

Para demostrarlo, Solvia, firma de servicios inmobiliarios que incluye entre sus servicios la gestión de este tipo de activos, detalla las seis razones que explican por qué el build to rent seguirá ganando presencia en el sector, estableciéndose como una destacada fórmula inmobiliaria del futuro:

• Cambios sociológicos. Las nuevas generaciones del mercado de trabajo buscan movilidad laboral y huyen de cualquier atadura que les impida tener flexibilidad a la hora de tomar sus decisiones, lo que convierte al mercado de alquiler en su primera opción. A estas nuevas tendencias se unen otros cambios de hábitos socioculturales, como el aumento de hogares monoparentales.

• La obra nueva satisface las necesidades habitacionales actuales. Entre los requisitos a la hora de buscar un inmueble priman ahora una mayor sensación de espacio, acabados de calidad, eficiencia energética, zonas ajardinadas, terrazas o espacios exteriores, buena orientación, luminosidad, etcétera, y no tanto la ubicación, gracias al teletrabajo. Esto ha hecho que la obra nueva gane terreno. Así, lo indica el Banco de España en su último boletín económico, afirmando que los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores están contribuyendo al mayor dinamismo de la obra nueva.

• Rentabilidad a largo plazo y menor riesgo comercial. Aunque es menos rentable a corto plazo frente a la venta de producto de obra nueva, proporciona elevados flujos de caja y, al mantener latente la plusvalía futura del activo inmobiliario, ofrece retornos interesantes a largo plazo. Además, cuenta con un menor riesgo comercial. En el caso de los promotores, porque la venta al inversor o fondo que financia el proyecto ya está concertada de antemano. Y, desde la perspectiva inversora, debido a que se elimina la incertidumbre de si se van a vender o no esas viviendas.

• Dinamizador del mercado de la vivienda. No solo permitirá reactivar la promoción de viviendas sobre suelo leasehold, también contribuirá a poner suelo público en el mercado a través de fórmulas mixtas, ayudando, así, a superar la escasez de oferta de vivienda en algunos puntos y dar respuesta a la demanda de un amplio colectivo. Un ejemplo de ello son proyectos como el Plan Vive Madrid o el Habitatge Metròpolis Barcelona.

• Alternativa para una parte de la demanda. La reactivación del mercado inmobiliario es un hecho, tal y como muestran los últimos datos del Colegio de Registradores, ya que el precio por m² de las compraventas registradas en vivienda aumentó un 4,83% respecto al anterior trimestre. Sin embargo, los criterios de aprobación de préstamos hipotecarios tras el estallido de la crisis sanitaria se han endurecido ligeramente, según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España. En este sentido, el Build to Rent supone una alternativa para aquellos perfiles que no quieren renunciar a disfrutar de la calidad de una vivienda nueva, y que pronto esperan acceder a ella en régimen de propiedad.

• Necesidad de mayor profesionalización del alquiler. La oferta del alquiler, en su mayoría de carácter particular, requiere ahora de una mayor profesionalización para adaptarse a las necesidades y expectativas de los inquilinos, que precisan de un mejor servicio y atención, así como de mayores facilidades de acceso a la vivienda.

  • El objetivo de Solvia es consolidar su liderazgo como el socio de confianza de los principales actores del mercado, cubriendo todas sus necesidades operativas y atendiendo todas las demandas del usuario final.
  • Solvia cuenta con una consolidada experiencia en este tipo de portfolios, con una unidad específica de alquiler con una cartera de más de 22.000 activos bajo gestión.
  • A través de este nuevo servicio, la compañía se hace cargo de la gestión de todo el ciclo de vida de los inmuebles: entrada, regularización, mantenimiento, comercialización y administración del alquiler.

 La demanda de vivienda está cambiando. Las barreras a la hora de acceder a financiación para comprar o las nuevas necesidades habitacionales, mucho más exigentes a raíz de la crisis sanitaria, han ocasionado que tanto el alquiler como la obra nueva ganen cada vez mayor protagonismo a la hora de decantarse por un inmueble. Conscientes de esta nueva tendencia, Solvia ha decidido ampliar sus servicios e impulsar su línea de negocio enfocada al alquiler de obra nueva -“Build to Rent”-.

“El sector inmobiliario se está transformando. La nueva demanda de alquiler busca ahora viviendas de mayor calidad, con espacios y servicios comunes, y gestionada de forma eficiente por sus propietarios. En Solvia contamos con una amplia trayectoria en la gestión de alquileres y vamos a impulsar este servicio enfocado en el sector build to rent ofreciendo nuestra experiencia en gestión de activos en alquiler”, indica Gregorio Martín-Montalvo, director general de Solvia.

La firma de servicios inmobiliarios cuenta con una consolidada experiencia en la gestión de este tipo de carteras de activos para alquiler, con una unidad específica especializada y con más de 22.000 activos bajo gestión y más de 80 millones de euros de rentas emitidas en 2019. Una trayectoria que le ha valido la confianza de más de 50.000 clientes en sus servicios de alquiler.

Al auge del Build to Rent se han unido multitud de actores del mercado, desde promotoras y constructoras, hasta fondos de inversión o socimis. A partir de este servicio, Solvia busca consolidar su posicionamiento como socio de confianza de todos ellos, cubriendo sus necesidades operativas y reputacionales, y atendiendo correctamente la demanda del usuario final.  

De este modo, la compañía se encargará de la gestión de todo el ciclo de vida de estos activos: proceso de onboarding y migración (preparación de la información y documentación necesarias, migración de datos al sistema, etcétera), asset management (planificación para optimizar el rendimiento de los activos, análisis documental, saneamiento registral y jurídico, definición de las políticas de mantenimiento y adecuación del activo, etcétera), comercialización (fijación del precio, publicación y difusión de los activos o atención comercial) y administración del alquiler (formalización, renovación y rescisión de contratos, actualización de rentas, emisión de recibos y facturas, atención y resolución de incidencias, o gestión y mantenimiento de los activos).

 

  • La quinta sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado hoy con una mesa redonda en la que Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de SERVIHABITAT, Roberto Rey, Presidente y CEO de GLOVAL, Rafael Valderrábano, CEO de BÁSICO HOMES, moderados por Daniel Cuervo, Director Gerente de ASPRIMA, han debatido sobre el build to rent como estrategia de largo plazo o táctica cortoplacista.

El build to rent no ha hecho más que empezar y su futuro es más que esperanzador. Así de firmes se han manifestado en la valoración de este nuevo modelo de negocio los expertos reunidos por SIMAPRO en su quinta jornada. “Estamos alumbrando una nueva industria que va a generar muchas oportunidades en toda la cadena de valor del inmobiliario”, ha dicho Rafael Valderrábano, que también ha insistido en que tarde o temprano el build to rent saltará desde la primera vivienda a la residencia turística por amplias temporadas. Para Juan Carlos Álvarez, “el build to rent es una estrategia a largo plazo que tiene que ayudar a corregir el déficit de viviendas en alquiler que hay en España y es, por tanto, un mercado que se va desarrollar muchísimo en los próximos años”. Por su parte, Roberto Rey ha insistido en que el futuro del build to rent pasa por especializarse “y no imitar simplemente lo que ha funcionado en otros segmentos del inmobiliario”.

La sesión ha comenzado con una radiografía del build to rent en nuestro país, que, en opinión de los ponentes, todavía está en una fase muy inicial, con una cartera de proyectos que supera por poco las 20.000 viviendas y de las que tan solo se han ejecutado 7.000, la mayoría de ellas en Madrid, y que además se ha visto afectada por el parón del COVID y de medidas limitativas del precio del alquiler como las aprobadas en Cataluña. Con todo, y como ha apuntado Rafael Valderrábano, “es una industria que se esta creando, que irá creciendo y al tiempo cambiando sus patrones”. El fundador de Básico Homes no duda de que este crecimiento también impulsará un cambio en la mentalidad de los promotores, que empezarán a tener dos líneas de negocio claramente diferenciadas: por una parte, el build to sell y por otra, para el build to rent.

Para Roberto Rey, la clave de este crecimiento va ser el operador, que es quien tendrá que tomar la decisión de invertir. “El build to rent tiene que ajustarse a sus necesidades reales de su futuro operador y esto implicará muchos cambios en la manera de concebir un proyecto por parte del promotor”. Entre otros, el directivo de Gloval señala la presencia de un equipo que sepa escoger el suelo exacto para cada proyecto y no un suelo cualquiera donde se puede edificar. En cambio, para Juan Carlos Álvarez la clave estará “en la gestión de un activo que suma una serie de servicios de valor añadido que es lo que realmente define al build to rent”. Álvarez coincide con Rey en que el build to rent conllevará un cambio de enfoque del producto por el promotor.

La financiación de un producto que, hoy por hoy, sigue siendo muy novedoso ha sido otro de los temas tratados por los expertos del panel, quienes después de reconocer las reticencias que aún persiste en la banca tradicional para financiar proyectos build to rent se han mostrado razonablemente optimistas con un cambio de mentalidad en ella. Según Roberto Rey, la banca está al inicio de entender este producto. Comienza a entenderlo, pero tiene dar con la tecla para saber cómo financiar el build to rent. Aquí no hay preventas, sino un proyecto. Así que la banca primará la localización, cuanto más prime sea, menor será el coste de la financiación”. Roberto Rey prevé una cobertura inicial del 50% del coste del proyecto, “por lo que el resto tendrá de venir de equity o de Family Office, que mas tarde cederán el paso a fondos de inversión mayores”. Rafael Valderrábano, por su parte, cree que la financiación inicial de la banca podrá llegar hasta el 60%, pero el punto de inflexión estará cuando “la refinanciación incluya un portfolio de activos, lo que permitirá la entrada de los grandes players y de los grandes operadores de viviendas, como la compañía alemana Vonovia Se”. Para Juan Carlos Álvarez, serán los grandes fondos de inversión y las compañías de seguros los que financien el build to rent en el largo plazo, “puesto que buscan rentabilidades conservadoras aunque muy estables, sin correlación con los mercados de renta variable pero muy líquidas”.

Los ponentes de la primera mesa redonda de la quinta jornada de SIMAPRO han sido muy críticos con las medidas limitativas de las rentas del alquiler recientemente aprobadas por la Generalitat catalana y que, en su opinión, ya están suponiendo un foco de distorsión que está impulsando al alza los precios y expulsando a muchos propietarios del mercado. Para Juan Carlos Álvarez, estas medidas “crean inseguridad, lo que ya ha provocado la paralización de algunos proyectos. Se trata de una medida que no va a incrementar la oferta y que seguirá dejando a la misma gente que supuestamente quiere ayudar fuera del mercado”. Para Rafael Valderrábano, “estas medidas son fuegos de artificio de la Administración, que no hace sus deberes generando un parque de viviendas de alquiler social. Solo espero que no haya un efecto contagio en otras autonomías”, ha concluido.

SIMAPRO 2020 está organizado por Planner Exhibitions y cuenta como partners principales con ST Sociedad de Tasación (Knowledge Partner), Servihabitat (Leading Partner), Básico Homes y Gloval (Silver Partners), Habitat y Kronos Homes (Bronze Partners) y Tinsa Digital (Data Partner). Una relación completa de los partners de SIMAPRO 2020 puede consultarse en el este enlace.

  • Los ponentes reunidos en el cuarto encuentro digital del ciclo SIMAPRO HomeEdition organizado por Planner Exhibitions coinciden en los cambios sociológicos motivados por la actual crisis impulsarán esta fórmula de inversión.

El cuarto encuentro digital de SIMAPRO HomeEdition, que se ha celebrado hoy, ha analizado el build to rent, un modelo cada vez más en auge y que numerosos expertos ven como estratégico en la fase post COVID-19. Entre otros temas de interés, el encuentro ha profundizado en la situación actual de los proyectos build to rent, su potencial como acelerador de la reactivación del sector y el impacto que la actual crisis puede tener en la expansión de este modelo de negocio. En el encuentro han participado como ponentes Esther Escapa, Directora de Transacciones y Desarrollos de AXA INVESTMENT MANAGERS, Andrés Horcajada, CEO de LOCARE y Consejero y Fundador de TECTUM, y Andrés Pan de Soraluce, Director General de la División Inmobiliaria de ACCIONA. Rafael Valderrábano, CEO de BÁSICO HOMES ha moderado el coloquio.

El build to rent va a ser una de las claves de la recuperación de la actividad del sector inmobiliario. Esta ha sido la conclusión unánime a la que han llegado todos los ponentes del cuatro encuentro del ciclo SIMAPRO HomeEdition organizado por Planner Exhibitions. “Ya antes de la eclosión de esta crisis, el build to rent había venido para quedarse, ante el previsible agotamiento de las rentabilidades de otras fórmulas de inversión”, ha afirmado Esther Escapa, Directora de Transacciones y Desarrollos de AXA INVESTMENT MANAGERS. En su opinión, “no hay que descartar que muchos activos residenciales concebidos inicialmente para su venta, ahora con la crisis terminen como activos build to rent”.

Una valoración similar ha expresado Andrés Horcajada, CEO de LOCARE y Consejero y Fundador de TECTUM, para quien “las ventas de activos build to sell se van a ralentizar, lo que, lógicamente, para a impulsar el build to rent”. El CEO de Locare ha recordado que la situación actual difiere de manera radical de la de 2008, “por lo que es muy posible que la actividad que mejor resista dentro del inmobiliario sea el build to rent “.

Por su parte, Andrés Pan de Soraluce, Director General de la División Inmobiliaria de ACCIONA ha insistido en esta misma línea de argumentación al afirmar que “la crisis va a acentuar una tendencia natural más conservadora, más favorable al alquiler de una vivienda en detrimento de su compra”. El directivo de Acciona está convencido de que “esta crisis va a propiciar un cambio en los hábitos en favor del alquiler, con lo que reduciremos la brecha con respecto a las ratios de nuestros vecinos europeos”.

No obstante su optimismo, los tres ponentes no han querido ocultar los principales obstáculos a los que se enfrenta la eclosión del build to rent, derivados, sobre todo, de un marco regulatorio que adolece de indefinición, lo que propicia la sensación de cierta inseguridad jurídica, “Algunas de las recientes medidas adoptadas por el Gobierno están pecando de falta de realidad, seguramente porque la premura con la que hay que tomar decisiones en esta crisis está lastrando su redacción”, ha puntualizado Andrés Horcajada. En este sentido, la estabilidad regulatoria es clave, tal y como ha mantenido Andrés Pan de Soraluce. “Si ahora mismo existiera la voluntad por parte de la Administración de favorecer la estabilidad regulatoria, en muy poco tiempo este sector, y no solo el build to rent, volvería a ser un motor de la reactivación de la economía nacional”.

Un juicio que también comparte Esther Escapa, para quien el factor de incertidumbre que en la actualidad está lastrando el desarrollo de formulas de inversión alternativas como el build to rent, “puede llegar a tener un impacto muy importante en la confianza de los inversores, con independencia de cuáles sean los fundamentales del sector”. En palabras de Andrés Pan de Soraluce, “hay mucha liquidez latente y si nosotros, como país, somos capaces de ofrecer seguridad jurídica, España tiene una oportunidad histórica para atraerla, en especial de inversores institucionales orientados al build to rent”.

Para revertir este peligro latente es necesario, en opinión de los tres ponentes, un mayor compromiso por las administraciones competentes, en especial en todo lo referente a la discriminación entre privados y patrimonialistas, la agilización en la tramitación de licencia y la generación de suelo. “Necesitamos que la Administración ponga suelo en favor de la iniciativa privada con el objetivo de que podamos sacar al mercado viviendas en alquiler a precios accesibles”. Una urgencia cada vez más acuciantes ante la rigidez de los márgenes del promotor. “Me cuesta ver a los promotores reduciendo sus márgenes, que tradicionalmente son muy ajustados. La desproporción en este sector se encuentre en el precio del suelo”, ha asegurado Esther Escapa, que ha insistido en que la prioridad de los operadores especializados en build to rentes ofrecer a sus futuros inquilinos productos residenciales que sean capaces de pagar”.

  • El mercado residencial alcanzará su período de madurez en 2020, tanto en ventas como en lo que respecta al ámbito del alquiler
  • Los cambios en el estilo de vida de los españoles repercutirán directamente en el mercado, fomentando modelos alternativos como el coliving o la creación de viviendas destinadas al senior living
  • El segmento de oficinas seguirá liderado por Madrid y Barcelona, donde se espera que los precios continúen ascendiendo en 2020 convirtiendo al sector terciario en el tipo de activo más rentable y atractivo en España

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha publicado recientemente su informe Tendencias 2020, un nuevo estudio de referencia sobre el sector inmobiliario que analiza las tendencias más destacadas de este ámbito de cara a 2020. En el mismo, se confirma que este año se ha observado un claro apetito por los proyectos de Build to Rent por parte de grandes fondos, socimis o entidades aseguradoras, que han supuesto unas cifras de inversión tres veces superiores a las registradas en el año 2018, alcanzando unos 1.500 millones de euros.

En lo que respecta al segmento residencial, desde Gesvalt han observado una tendencia creciente del peso del alquiler dentro del mercado español, con especial relevancia y dinamismo entre determinados colectivos y en áreas geográficas específicas (sobre todo, en Madrid y Barcelona).

Por otro lado, Gesvalt referencia en su estudio su previsión de que el mercado residencial alcance, en este 2020, su punto de madurez en lo que respecta al segmento de alquiler y de ventas. Esto conllevará una estabilización de los precios, especialmente en aquellas zonas en las que las cifras están a un nivel más elevado, como es el caso de las grandes urbes del país. Precisamente, uno de los grandes retos que tiene el sector inmobiliario en la actualidad es la gran heterogeneidad en lo que respecta a la demanda de vivienda en según qué zonas del país.

Los cambios en los estilos de vida de la sociedad actual también repercuten en la demanda de los distintos tipos de vivienda. Los jóvenes de hoy en día no tienen preferencia por el mismo tipo de casa que sus padres o abuelos, y esto está fomentando el crecimiento de nuevos modelos de vivienda como el coliving, modalidad que está cobrando una especial relevancia en la actualidad. Por otro lado, el senior living es otro de los formatos a tener en cuenta en el corto y medio plazo. Está previsto que, a partir de 2030, el 30% de la población tenga más de 65 años, mientras que en la actualidad esta cifra solo se eleva al 20%. Esta situación motivará una profunda transformación de las necesidades y demandas del sector.

Mercado de oficinas: el segmento más rentable para la inversión

El informe de Tendencias 2020 de Gesvalt también ha estudiado la situación del mercado de oficinas, que sigue estando liderado por urbes como Madrid y Barcelona y en el que existe una clara escasez de oferta, con unas tasas de disponibilidad en zona prime que apenas alcanzan el 5%. A expensas de posibles grandes operaciones en los próximos meses que puedan impulsar la disponibilidad de nuevos edificios, la previsión de Gesvalt para este segmento en estas zonas es que el precio de este mercado continúe su ascenso en 2020, mientras que en el resto de ciudades españoles está previsto que los precios se mantengan.

Tanto para el segmento residencial como para el mercado de oficinas, en el caso de Madrid, se abren nuevos desarrollos urbanísticos como Distrito Castellana Norte o los proyectos de Sureste que, si bien tardarán en impactar en el mercado, ayudarán a incrementar la oferta de manera significativa y, por tanto, también tendrán su impacto en el precio. En este sentido, desde la compañía afirman que el sector terciario se ha convertido en el tipo de activo más rentable para invertir en nuestro país, superando al retail y al residencial.

Nuevo record en el sector logístico

La inversión en el sector logístico se batió un nuevo record el pasado año 2019, con un volumen que supera los 1.700 millones de euros y un incremento del 30% frente a lo visto en 2018, lo que lo aproxima a otros sectores como el hotelero. El crecimiento del comercio electrónico y los bajos tipos de interés han provocado que, desde el punto de vista del inversor, se vea el suelo industrial como una oportunidad de gran valor.

El informe Tendencias 2020 de Gesvalt señala que es probable que este año se comience a ver un importante crecimiento de los Micro-Hubs, pequeños centros logísticos ubicados en cada uno de los barrios de las ciudades, que permitan que la distribución de última milla pueda ser realizada en bicicleta o incluso a pie.

Las previsiones de crecimiento del sector logístico para el 2020 auguran pequeños crecimientos, en el entorno de entre el 1% y el 2% en los mercados de Madrid y Barcelona.