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  • De las 400.000 operaciones de compraventa de inmuebles con las que cerrará este año, un 39%, el equivalente a 156.000 viviendas, son de tipo unifamiliar, un 5,7% más que en la era pre Covid.
  • Aumenta también un 5,3% el interés por viviendas en poblaciones de menos de 25.000 habitantes, a la vez que desciende 4,6 pp en grandes núcleos urbanos.
  • Estas son algunas de las principales conclusiones de un estudio realizado por UCI y su canal online, com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Este 2020 nos deja una nueva visión de los hogares a raíz de la pandemia del Covid-19, que ha puesto de manifiesto la existencia de viviendas pequeñas, con poco espacio exterior y condiciones lumínicas mejorables. Factores que, dado el mayor tiempo pasado en casa este año, han llevado a los españoles a replantearse cómo es su hogar ideal y dónde quieren tenerlo.

Uno de los principales cambios que refleja esta nueva concepción del hogar es el crecimiento de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, que, entre marzo y septiembre de 2020, ha aumentado un 5,7%. Así, el mercado inmobiliario de este año cerrará con la venta de un 39% de chalés o viviendas unifamiliares, el equivalente a 156.000 propiedades.

Esta es la principal conclusión de un estudio realizado por (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en la financiación sostenible de la vivienda, y su canal online, hipotecas.com, a partir del análisis de más de 15.000 operaciones realizadas antes y después de la pandemia.

Además de la demanda de chalés y viviendas unifamiliares, tras estallar la pandemia los españoles han buscado viviendas más grandes. Si de media los hogares tenían una extensión de 90,4 m2 en la era pre-Covid, esta cifra ha subido 6,4 puntos porcentuales, hasta una media de 96,8 m2.

No es de extrañar, por tanto, que el cambio de predilección por viviendas más amplias y con más espacio exterior, sumado a la modalidad exclusiva de teletrabajo o un modelo de trabajo mixto, haya llevado a muchos españoles a alejarse del centro de las ciudades. Así, ha aumentado un 5,3% la compra de propiedades en poblaciones de menos de 25.000 habitantes.

 

 

 

 

 

 

En paralelo, se observa un descenso en los últimos meses en la adquisición de viviendas en ciudades de más de un millón de habitantes. Antes de marzo de 2020, se compraban de media 26,3% hogares (casi 5 millones de viviendas) en los grandes núcleos urbanos. Una cifra que ahora ha descendido 4,6 pp (un millón menos).

  • El importe medio de la vivienda nueva y usada alcanza los 2.630 €/m2 en la Comunidad de Madrid, la cifra más alta de España
  • El Índice de Confianza de ST cae 2,1 puntos en Madrid hasta los 39,5 y se sitúa en la cifra más baja desde el tercer trimestre de 2014
  • La capacidad de endeudamiento de los madrileños para acceder a una vivienda cae tres puntos en comparación con hace un año y se sitúa en 92
  • Madrid es la segunda autonomía de España donde más años de sueldo íntegro hay que dedicar para adquirir una vivienda de tipo medio con 8,6 años

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Estudio de Mercado de Vivienda en Madrid, que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda nueva y usada durante el primer semestre de 2020, como de otros indicadores propios de Sociedad de Tasación en el tercer trimestre de 2020.

Además, el informe incorpora un estudio de urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que analiza el mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión.

La Comunidad de Madrid lidera la subida del precio medio de la vivienda

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada se ha situado en 2.630 €/m2 en la Comunidad de Madrid en junio de 2020. En el último año, ha registrado un incremento del 4,3% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,5%.

Madrid es la autonomía con el precio medio más elevado a nivel nacional. Por detrás, se sitúan Cataluña (2.408 €/m2), País Vasco (2.248 €/m2) e Islas Baleares (2.229 €/m2), todas ellas superando la barrera de los 2.000.

A nivel provincial, por su parte, Madrid se sitúa en segunda posición dentro del ranking nacional (2.630 €/m2), superada por Barcelona en primera posición con 2.743 €/m2, que ha registrado una variación interanual del 2,1% y semestral del 1%.

La lista de provincias o comunidades uniprovinciales con los precios más elevados se completa con Guipúzcoa, con 2.524 €/m2; Baleares, con 2.229 €/m2; y Vizcaya, con 2.179 €/m2; todas ellas por encima de los 2.000.

El Índice de Confianza Inmobiliario se sitúa por debajo de los 40 puntos

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha situado en 39,5 puntos en la Comunidad de Madrid durante el tercer trimestre de 2020 —la cifra más baja desde el tercer trimestre de 2014 (39,2 puntos)—, con un descenso de 2,1 puntos con respecto al trimestre anterior. Desde marzo, coincidiendo con el inicio de la crisis sanitaria de la Covid-19, ha descendido 9,2 puntos. A nivel nacional, este índice se sitúa en 40,8 puntos y durante los últimos tres meses ha caído 2,2 puntos. El retroceso desde el primer trimestre del año se sitúa en 8,5 puntos.

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020. Desde el cuarto trimestre de 2019, se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio) tanto en la Comunidad de Madrid como en España.

8,6 años para adquirir una vivienda en Madrid

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se sitúa en 8,6 años en la Comunidad de Madrid al cierre del tercer trimestre de 2020,0,7 años más que en el tercer trimestre de 2019.

Madrid es la segunda autonomía con el índice más elevado, sólo superada por Baleares, que se mantiene en 16 años. En España, la media se sitúa en 7,4 años. Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

El Índice de Accesibilidad desciende hasta los 92 puntos

El Índice de Accesibilidad que elabora Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media, siendo el valor 100 el punto de equilibrio. En Madrid, la capacidad de endeudamiento para acceder a una vivienda se sitúa en 92 puntos, tres menos que hace un año.

De nuevo, Madrid se sitúa por debajo del nivel mínimo adecuado para la adquisición de una vivienda de tipo medio. Al igual que en trimestres anteriores, este índice también continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en otras dos comunidades autónomas: Baleares (51) y Cataluña (95).

La rentabilidad media del alquiler en Madrid aumenta

El Estudio de Mercado de Vivienda en Madrid también incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Madrid se sitúa entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, con un incremento del 5,2%. Como referencia, Barcelona también ha tenido la misma evolución. Madrid se sitúa, de hecho, como una comunidad uniprovincial con muy poco riesgo inmobiliario de inversión, si se tiene en cuenta la oferta y la demanda del mercado inmobiliario.

Con exclusividad, nos referimos a que nos centramos en ti, en tus necesidades e inmueble para que no estés pendiente de repetir lo que buscas con otras inmobiliarias.

Así, mediante una captación a mediada hecha para ti, te mostramos los clientes acorde a tus necesidades y agilizamos la tramitación, sin tener que estar en contacto con otras inmobiliarias.

Te contaremos las ventajas sobre la exclusividad inmobiliaria.

A la hora de firmar un contrato con una inmobiliaria para vender tu propiedad, debes prestar especial atención a su forma de trabajar, a cómo tienen publicadas sus viviendas, la calidad de sus fotografías y descripciones, y algo que muy pocas veces tenemos en cuenta: la relación entre la cantidad de viviendas que tienen en cartera y el número de agentes.
De media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos 2 horas al día a cada uno de sus clientes. Esa dedicación es prácticamente imposible si cada agente gestiona a la vez más de 5 ó 6 propiedades.
Si contactas con una agencia inmobiliaria que solo trabaja con contrato de exclusividad, enseguida notarás que tienen menos inmuebles en cartera.
Así pueden dedicar muchos más recursos a cada uno y obtener mejores resultados en menos tiempo.
Podemos afirmar que una agencia inmobiliaria con recursos que te ayude a vender tu piso en menos tiempo, que defienda el precio acordado, que tenga suficiente experiencia y con la que te sientas a gusto, está dando valor a su servicio, centrado en ti.
Ahora bien, la oferta de viviendas en venta es superior a la demanda, por lo que para vender un inmueble debe destacar por encima de los demás. Esto se consigue si destinamos todos nuestros recursos desde el primer día para conseguirlo lo antes posible ya que el tiempo es fundamental a la hora de evitar que aparezcan más productos (inmuebles) que dificulten la venta… y la exclusividad aporta lo necesario para conseguirlo.

También debemos saber que existen muchas agencias que deciden trabajar sin exclusividad, lo que atrae una serie de desventajas. El ‘por qué’ de estas empresas se resume en:

• Miedo al rechazo. En muchas ocasiones, la agencia o agente, acepta trabajar sin contrato de exclusividad para evitar perder la oportunidad de vender la propiedad. Esta situación puede acabar ocasionando un servicio de peor calidad al no poder invertir los recursos necesarios para que la venta se lleve a cabo.
• Estrategias comerciales: Una de las estrategias de venta de algunas agencias es disponer de carteras infinitas de inmuebles con el objetivo de atraer el máximo número de compradores. No es el camino más recomendable, ya que tu vivienda pasará a ser una más dentro del saco.
• Falta de recursos: Antes de firmar un contrato de exclusividad con una inmobiliaria, debes valorar si dispone de los recursos suficientes para responder a tus expectativas. Hazte las siguientes preguntas: ¿Tiene la imagen que busco para la promoción de mi inmueble? ¿Cuenta con los servicios necesarios para conseguir un comprador? ¿He recibido el mejor asesoramiento posible?

Ninguno de estos 3 motivos suponen una ventaja para ti a la hora de vender tu inmueble, al igual que si piensas que trabajar con varias agencias inmobiliarias conlleva atraer más visitas. Podemos afirmar que uno de los mayores errores a la hora de poner tu piso en venta con varias agencias, es creer que cada una de ellas dispone de un número determinado de potenciales compradores exclusivos.
Pensando así, es lógico suponer que cuantas más agencias contrates, más clientes potenciales verán tu propiedad. La realidad es algo diferente. En la mayoría de los casos, cuando una persona decide comprar un piso, busca a través de varias agencias. Y esto puede generar algunos problemas:

• Más de una agencia llama al mismo cliente comprador para ofrecerle el mismo piso. En principio no parece un problema. Pero cuando llamamos a un cliente para ofrecerle una novedad de nuestra cartera, parte de nuestro trabajo comercial consiste en reforzar la idea de que se trata de un producto interesante, novedoso, y que no durará mucho en el mercado. Si esta misma llamada se repite 4 veces desde distintos agentes, la fuerza del mensaje se diluye dando la sensación al potencial comprador de producto poco exclusivo.
• El potencial comprador se interesa por tu piso y hace una oferta. Como sabe que son varias las agencias que tienen el piso en cartera negocia con todas ellas a la vez buscando obtener el mejor precio. Finalmente el piso se vende a un precio inferior, o no se vende, perdiendo así una oportunidad. Mismo caso pero con exclusiva. El comprador realiza una oferta, la agencia inmobiliaria negocia obteniendo una mejor propuesta, el vendedor recibe el mejor precio y la operación se lleva a cabo. La exclusiva da poder de negociación, trabajar sin exclusiva es similar a poner tu vivienda en una subasta. ¿Qué prefieres para tu propiedad?
• Es muy habitual que cada agencia aplique un porcentaje diferente de honorarios sobre el precio solicitado por el propietario. ¿Que pasará? Mismo piso, 4 precios diferentes… y esto solo generará desconfianza como resultado.

  • Muchas de las personas que habían paralizado la compra de un inmueble por el estado de alarma han retomado su actividad. Se unen a este grupo aquellos propietarios que buscan una vivienda más acorde con sus nuevas necesidades, o los interesados en segundas residencias.
  • Búsqueda de viviendas de reposición, auge de los entornos naturales y rurales o nuevas herramientas digitales de venta, entre las tendencias protagonistas del último trimestre del año.

Si bien el futuro del mercado inmobiliario depende, en gran parte, de cómo evolucione la crisis sanitaria y la situación económica, las cifras de la actividad del sector durante los últimos meses reflejan un panorama positivo para su reactivación. Según los datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado, en el mes de julio la compraventa de vivienda se situó en 48.586 transacciones, con una caída interanual de tan solo 5%, una cifra bastante razonable en comparación con las caídas interanuales que se registraron en abril (71,3%), mayo (53,4%) o junio (20,9%). Así, julio se consolida, hasta la fecha, como el mes con mayor número de transacciones de compraventa de vivienda del 2020, manteniendo la tendencia de crecimiento que se ha ido registrando desde abril, mes en el que la actividad se vio drásticamente ralentizada por el período de confinamiento.

Muchas de las personas que habían paralizado la compra de un inmueble por el estado de alarma han retomado su actividad, y a este grupo de interesados, se unen también ahora aquellos que buscan una vivienda de reposición que responda a sus nuevas demandas y necesidades o los que, aprovechando las atractivas condiciones de financiación, se han interesado por la compra de una vivienda en sustitución del alquiler o la adquisición de una segunda residencia.

Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado cómo ha influido la llegada de la pandemia en la evolución y comportamiento del sector, arrojando luz sobre algunos factores que podrían impulsar la actividad inmobiliaria este otoño:

· Búsqueda de viviendas de reposición: con los cambios en el estilo de vida y hábitos que ha ocasionado la llegada de la pandemia, muchas familias se encuentran ahora en busca de un inmueble que sustituya su vivienda actual y que se adecúe en mayor medida a sus necesidades, como pueden ser espacios más amplios o exteriores, más luminosidad… Influye también la nueva concepción de vivienda que se tiene actualmente, la cual ha dejado de ser un lugar donde dormir para ser un lugar donde se pasa mucho tiempo teletrabajando, formándose… Sobre todo, teniendo en cuenta la incertidumbre sobre la duración de la situación actual y las medidas y restricciones que pueda conllevar.

· España como destino para el turismo de salud: con la llegada de la pandemia y tras el período de confinamiento, ha cobrado importancia el cuidado de la salud física, mental y el bienestar en general. En este sentido, el turismo de salud se presenta para muchos como una gran opción para recuperar fuerzas, desconectar y descansar. Este tipo de turismo abre una posible vía para el crecimiento del sector inmobiliario, teniendo en cuenta que podría impulsar la compra de segundas residencias en entornos naturales y rurales, o el alquiler de pisos en zonas estratégicas para poder disfrutar de este turismo que ofrece buenas opciones para todo el año.

· Condiciones de financiación que incentiven la inversión: el mes de septiembre ha cerrado con una nueva bajada del euríbor, lo que plantea una buena oportunidad para todos aquellos interesados en pedir una hipoteca para la compra de una vivienda. A este factor se añaden las condiciones de financiación favorables que ofrecen en la actualidad los bancos, interesados por aumentar el número de operaciones y la mejora de sus márgenes, como pueden ser la eliminación de comisiones, condiciones flexibles de contratación o intereses atractivos.

· El clima, las costas y la naturaleza, un factor a favor: las buenas condiciones climatológicas de España, sus largas costas y sus enclaves naturales y rurales son un factor clave para la reactivación del sector inmobiliario. Las zonas con mayor potencial de costa y naturaleza son puntos de gran interés tanto para la inversión en segunda vivienda como para la inversión extranjera. No obstante, el comportamiento de estos públicos, en lo relativo a la compraventa de vivienda, dependerá de cómo evolucione la situación sanitaria a nivel global y las restricciones que pueda haber para viajar entre países.

· Nuevas herramientas, nuevas facilidades: las nuevas startups Proptech y los servicios digitales ofrecen a los diferentes players del sector mayores facilidades para realizar transacciones y operaciones de forma más cómoda, ágil y eficiente. Este es un factor que tendrá también un papel importante en el proceso de crecimiento del ladrillo. La posibilidad de visitar viviendas a distancia mediante tours virtuales y realidad virtual o la gestión de inmuebles sin contacto físico son solo algunas de las posibilidades que se abren gracias a la digitalización del sector.

  • El importe medio alcanza los 1.681 €/m2 en junio de 2020, un 1,1% más respecto a diciembre de 2019, manteniendo el mercado inmobiliario el ciclo que tenía antes de la COVID-19 de moderación del ritmo de crecimiento de los precios
  • La vivienda crece un 1,5% en el primer semestre de 2020 en la Comunidad de Madrid y un 1,0% en Cataluña
  • El Índice de Confianza de ST cae 2,2 puntos en España hasta los 40,8. Este indicador sólo mejora o se estabiliza en Cantabria y Asturias

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda nueva y usada durante el primer semestre de 2020, como de otros indicadores propios de Sociedad de Tasación correspondientes al tercer trimestre de 2020.

Además, el informe incorpora un estudio de urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que analiza el mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión.

El precio de la vivienda continúa moderando su crecimiento

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada en España se ha situado en 1.681 €/m2 a finales de junio de 2020, con un incremento del 2,7% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1%. De esta forma, el ritmo de crecimiento se ha moderado por tercer ejercicio consecutivo.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial, tal y como se viene observando desde el inicio de la recuperación en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre una subida anual del 4,3% en Madrid, del 3,7% de Málaga o del 3,3% de Tenerife; hasta un incremento del 0,9% en Cáceres o una disminución del -1,1% en Zamora.

Respecto al precio, el importe medio más elevado por provincias al cierre de junio de 2020 se registró en Barcelona (2.743 €/m2), seguida de Madrid (2.630 €/m2). A su vez, las cifras más bajas se situaron en Lugo (877 €/m2) y Badajoz (896 €/m2).

El análisis por capitales revela que la evolución del precio es similar al de las provincias. El ranking se mantiene en los mismos términos que en anteriores ocasiones, con Barcelona con la capital de provincia con el precio más elevado con 4.698 €/m2 seguida por Madrid con 3.944 €/m2.

El informe detalla que todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda durante el último año. Así, las mayores subidas se produjeron en la Comunidad de Madrid con un 4,3%, en Canarias con un 2,9% y en Baleares con un 2,7%. Por el contrario, en la Ciudad Autónoma de Ceuta se produjo un leve incremento del 1,4%, en Galicia del 1,5% y en Asturias del 1,6%.

Respecto a la evolución semestral, las autonomías que encabezaron dicho crecimiento fueron la Comunidad de Madrid con un 1,5% y Andalucía, Canarias y Navarra, estas tres últimas con un 1,1%, respectivamente. Por su parte, la variación de precios se contuvo especialmente en Ceuta (0,6%), Asturias (0,6%), Galicia (0,8%) y Castilla y León (0,8%).

Pese a la disparidad de comportamientos en los precios y en su evolución según el segmento territorial de mercado que se observe, en todos los casos se aprecia que hay una tendencia a la moderación con respecto a periodos anteriores, lo que es muy probable que esté anticipando un cambio de ciclo a corto o medio plazo a partir de la propia dinámica intrínseca del mercado.

El Índice de Confianza Inmobiliario suaviza su descenso

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha suavizado su descenso durante el tercer trimestre de 2020, con un retroceso de -2,2 puntos en tres meses hasta situarse en 40,8 puntos sobre 100. Este indicador continúa con la caída iniciada en junio de 2018 —ese mes se alcanzó el máximo de la serie histórica, con 58,5 puntos— y se mantiene por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio).

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020, y es significativo que el índice baja en todas las comunidades autónomas, con excepción de Asturias —se mantiene estable en 44,8 puntos— y de Cantabria —mejora 1,2 puntos hasta los 45,6—.

En el resto de las regiones, la caída ha sido generalizada con respecto al segundo trimestre del año y sólo Cantabria supera la barrera de los 45 puntos. Por detrás quedan Galicia (44,9), Asturias (44,8) y Comunidad Valenciana (43). En contraposición, los índices más bajos están en La Rioja (35,8), Baleares (37,1) y Canarias (37,3).

El número de años para adquirir una vivienda se estabiliza en 7,4

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,4 años al cierre del tercer trimestre de 2020, apenas una décima más que hace doce meses.

Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Baleares se mantiene como la región donde más años se necesitan para acceder a una vivienda, con 16, cuatro décimas más que hace un año. En el lado opuesto se mantiene un trimestre más La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,6 años de sueldo íntegro, dos décimas menos que hace un año.

Mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda

El Índice de Accesibilidad de ST analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. Al cierre del tercer trimestre de 2020, este indicador se situó en 109, con una mejora de tres puntos con respecto al dato de hace un año.

De este modo, la media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio, mejorando además el registro del trimestre anterior. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en tres Comunidades Autónomas: Baleares (51), Madrid (92) y Cataluña (95).

La rentabilidad media del alquiler en España se ha situado en un 8,0%

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Según datos de avance del tercer trimestre de 2020 de uDA, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 8,0%, lo que supone un aumento del 4,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.

Entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, destacan Segovia y Cantabria. Madrid y Barcelona también han incrementado su rentabilidad un 5,2%, mientras que Granada ha subido casi cuatro puntos hasta alcanzar un rendimiento del 7,3%. Sin embargo, Álava y las Islas Baleares han reducido su rentabilidad.

Por tipologías, se observa un buen comportamiento en Valencia, donde las viviendas de aproximadamente 120m2 han acumulado una rentabilidad del alquiler del 7,4%, superior a la registrada hace un año, con un bajo riesgo de inversión.

  • El precio medio en España se deprecia un 1,6 % respecto al primer trimestre, cuando se inició la crisis sanitaria, y un 0,4 % en el último año. Se trata del primer descenso interanual desde el tercer trimestre de 2015.
  • Todas las comunidades autónomas muestran valores inferiores a los del primer trimestre. Extremadura es la región que cae en mayor medida respecto a la situación pre-covid (-9,0 %).

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales muestra en el tercer trimestre del año un ajuste generalizado de valores, después de un segundo trimestre del año en el que el confinamiento alteró la dinámica del mercado y la obtención de valores medios representativos. Según las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa, el precio medio en España ha experimentado un descenso del 1,6 % durante la crisis sanitaria, entre el primer y el tercer trimestre de 2020, hasta situarse en 1.361 €/m2.

El valor supone un descenso del 0,4 % respecto al mismo periodo del año anterior y la primera caída interanual en el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años, desde el tercer trimestre de 2015. ”Las distintas cifras regionales comparten el signo negativo en sus tasas de variación respecto al primer trimestre del año y son mayoritarios los descensos interanuales. El hecho de que estos descensos sean la tónica actual, más allá de las distintas cifras registradas, apunta al comienzo de una nueva tendencia que, en los próximos meses, podrá evidenciar la intensidad del ajuste y la posible heterogeneidad geográfica que se produzca”, apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Mercados del interior peninsular son los que más han acusado el ajuste de valores durante en estos seis meses de crisis sanitaria. Septiembre se caracterizó por una tendencia de ajuste de precios, tras un agosto relativamente estable. Pese a ello, todavía 13 provincias y 18 capitales mantienen precios superiores a los que tenían hace un año.

El precio medio en España es un 13,7 % superior al mínimo registrado en la crisis anterior y se mantiene un 33,6% por debajo del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

En todas las comunidades autónomas el precio medio de la vivienda es inferior al que registraban al cierre del primer trimestre, cuando se decretó el estado de alarma. Los mayores ajustes durante la crisis, por encima del 8 %, se han registrado en Extremadura, Aragón y Castilla y León.

En tasa interanual, Baleares y Canarias (+0,4%) y el Principado de Asturias (+3,0 %) son las únicas regiones que mantienen incrementos en tasa interanual. Los mayores descensos en los últimos 12 meses se localizan en La Rioja, Extremadura y Andalucía, con caídas superiores al 5 %.

El ajuste sufrido en los últimos meses sitúa el precio medio en Castilla y León, Extremadura y Galicia en su nivel mínimo desde que estallara la crisis financiera en 2008. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid mantiene un valor medio un 36,5 % superior al mínimo que marcó durante la crisis financiera. En Cataluña, el aumento desde su mínimo alcanza el 28 % y el 24,7 % en Navarra.

PROVINCIAS

Únicamente las provincias de Lleida y Lugo registran valores superiores a los de hace seis meses cuando comenzó la emergencia sanitaria: un 3,5 % y un 2,9 % por encima, respectivamente. Por el contrario, los mayores ajustes desde el primer trimestre de 2020 se registraron en las provincias de Cuenca, Teruel, Valladolid y Ávila, con caídas que superan el 10%.

Pese a los recientes ajustes, 13 provincias todavía muestran crecimientos en tasa interanual, destacando Huelva (+4,5 % anual), Lleida (+4,4 %) y Burgos (+4,3 %). Los mayores descensos en el último año, por encima del 8%, se localizan en las provincias de Soria, Cuenca, Ávila, Teruel, Almería y Granada.

Los valores medios de vivienda nueva y usada más elevados se dan en Guipúzcoa (2.427 €/m2), Madrid (2.235 €/m2), Baleares (2.212 €/m2) y Barcelona (2.073 €/m2). Los menores, en Cuenca (606 €/m2), Ciudad Real (628 €/m2), y Teruel (638 €/m2).

Hasta en ocho provincias (Cuenca, Toledo, Ávila, Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Almería y La Rioja) el precio medio acumula un descenso superior al 50% desde los máximos alcanzados en 2007.

CAPITALES

La mayoría de las capitales (34 ciudades) muestra en este tercer trimestre variaciones interanuales negativas. Junto a descensos de marcada intensidad, como en Ourense, Zamora o Teruel, en la estadística se observan también incrementos significativos de valores en tasa interanual, por encima de los dos dígitos, en ciudades como Lleida o Badajoz.

“Cuanto más se desciende geográficamente, los mercados son más susceptibles de mostrar acusadas variaciones puntuales de habitual corrección en trimestres sucesivos, hasta consolidar la tendencia. Este efecto se acentúa en contextos como el actual, de menor actividad y, por tanto, con menor muestra de operaciones”, explica Rafael Gil.

Las capitales del interior peninsular concentran los descensos más significativos durante la crisis sanitaria. Nueve ciudades muestran descensos superiores al 10% desde el primer trimestre de 2020, destacando Ourense, Zamora y Valladolid con los ajustes más intensos.

Entre las cinco mayores capitales españolas, Zaragoza es la que más ha visto reducido su valor medio desde el primer trimestre del año (-7,9 %). En Barcelona, el ajuste desde el inicio de la crisis sanitaria es del 4,3 % (-4,7 % interanual), mientras que en Madrid el valor se ha reducido un 5,8 % desde el primer trimestre del año y un 3,6 % en tasa interanual. Madrid no registraba caídas interanuales en el precio medio de la vivienda nueva y usada desde el primer trimestre de 2015. En Barcelona, por su parte, los descensos interanuales comenzaron hace ya un año, en el tercer trimestre de 2019.

Siete capitales (Cuenca, Segovia, Teruel, Zamora, Palencia, Lugo y Ourense) registran actualmente el menor precio medio desde que comenzara la crisis financiera en 2008. En Barcelona y Madrid, el encarecimiento de la vivienda desde sus mínimos supera el 40 % y el 30 % en el caso de San Sebastián, Málaga y Palma.

Desde los máximos del ciclo anterior (2007), la caída acumulada supera el 50% en nueve capitales: Albacete, Ávila, Cuenca, Guadalajara, Ciudad Real, Castellón, Logroño, Segovia y Zaragoza.

Los valores medios por metro cuadrado más elevados de vivienda nueva y usada en el tercer trimestre del año se encuentran en San Sebastián (3.511 €/m2), Barcelona (3.190 €/m2) y Madrid (2.856 €/m2), seguidos de Bilbao, Palma de Mallorca y Cádiz (por encima de 2.000 €/m2). En el extremo opuesto y por debajo de 900 €/m2 aparecen Lugo, Ávila, Zamora, Teruel, Cuenca, Ourense y Castellón

Esfuerzo financiero neto y cuota mensual

Los españoles destinan de media el 20,5 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 128.169 euros en el segundo trimestre de 2020 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 589 euros.

De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE para el primer segundo trimestre del año, Baleares y Málaga serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado (alrededor del 25 %). En el lado opuesto, Soria, Castellón, Huelva, Ciudad Real, Palencia y Lleida quedarían por debajo del 15 %.

En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 19,2 % y 23,0 %, respectivamente. En Madrid el distrito de Salamanca supera la tasa del 25 %, algo que en Barcelona sucede en los distritos de Sarriá-Sant Gervasi y Ciutat Vella.

La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Barcelona (853 euros), seguida de Baleares (842 euros) y Madrid (745 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Cáceres (336 euros), Cuenca (346 euros), Ciudad Real (348 euros) y Ávila (353 euros).

Ratios de compraventas y visados de obra nueva

Las provincias de Málaga, Alicante y Almería se mantenían al cierre del primer trimestre (escenario pre-covid) como las más activas en compraventas en proporción al tamaño de su mercado. En el año comprendido entre el segundo trimestre de 2019 y el primero de 2020, se transaccionaron en Málaga un total de 32,8 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio media en España de 21,2 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia de Alicante, la proporción fue de 31,6 viviendas y en Almería 28,6 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la provincia.

Por lo que se refiere a la actividad promotora, la provincia de Guadalajara superaba al cierre del primer trimestre a la Comunidad de Madrid en número de visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes, con una ratio de 6,7 visados frente a los 6,6 visados de Madrid, según datos del Ministerio de Transportes. Como provincias con mayor actividad se mantenían Málaga, con una ratio de 9,3 visados, y Navarra, con 8,7, ambas muy por encima de la media nacional: 4 visados por cada 1.000 viviendas de parque existente.

La primera sesión del encuentro digital INMOFORUM ALICANTE, que organizan SIMAPRO, Prensa Ibérica y el diario Información, se ha centrado en analizar el impacto de la actual pandemia en el ritmo de ventas de la segunda residencia en Costa Blanca y las expectativas futuras. En el encuentro celebrado hoy han participado como ponentes Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa; Miguel Ángel Quiles, Director Comercial y Marketing de TM Grupo Inmobiliario; Ángel de la Cueva, Gerente de la Delegación de Levante en Metrovacesa; y Juan López, Director Territorial de Levante y Baleares de AEDAS Homes. Toni Cabot, Director del Club Información, moderó el encuentro. INMOFORUM Alicante cuenta el patrocinio de Tinsa y Aedas Homes, la colaboración de Metrovacesa, Provía y TM Grupo Inmobiliario, y el apoyo de Aimo, Rankia, Byzness, APCEspaña y Tucasa.com.

Previamente al inicio del coloquio, tomó la palabra Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions, empresa organizadora de SIMAPRO, que destacó la importante contribución de INMOFORUM para analizar el momento actual del sector residencial de nuestro país, tanto desde una perspectiva nacional como regional. A continuación intervino Carlos Mazón, Presidente de la Diputación de Alicante, que apeló al carácter especialmente simbólico que tiene el sector inmobiliario en Alicante, “en la medida en que está íntimamente ligado a la realidad social de la provincia” y a su verdadera fortaleza, el turista de calidad, “que no es el que más dinero gasta, sino el que repite estancia y el que prescribe la provincia: esta es la verdadera fortaleza del turismo de Alicante y de su sector residencial” afirmó.

Ya en el coloquio, todos los ponentes del encuentro hicieron especial hincapié en recalcar la excelente salud del mercado de primera vivienda en estos momentos y en lamentar que se extrapolen a este la mayoría de los datos negativos sobre el sector, que hacen referencia, sobre todo, a la vivienda usada. Y para confirmarlo, los representantes de las tres promotoras presentes en la primera de las dos sesiones de INMOFORUM Alicante no dudaron en recurrir a su propia experiencia.

Juan López. Director Territorial de Levante y Baleares de AEDAS Homes, fue claro y contundente:. “Con respecto a los meses de julio y agosto del pasado año hemos vendido un 20% más”, confesó. Unas ventas que se han concentrado, especialmente, en los mercados de Madrid, Baleares y Alicante. Tanto Ángel de la Cueva, Gerente de la Delegación de Levante en Metrovacesa, como Miguel Ángel Quiles. Director Comercial y Marketing de TM Grupo Inmobiliario, confirmaron también incrementos en las ventas de sus empresas.

Por su parte, Pedro Soria. Director Comercial de Tinsa, puso un cierto contrapunto al optimismo de los promotores al afirmar que los efectos de la pandemia han impactado en la solvencia de compra de la demanda y en las condiciones de financiación, lo que resumió de manera muy gráfica: “Cuando la economía sufre la demanda sufre y los precios, lógicamente, sufren”. Previamente ya había adelantado que con la Covid se había roto “el ciclo alcista del sector”.

En este sentido, el Director Comercial de Tinsa apuntó que “estamos observando ajustes de precios, pero muy moderados aún, con una media nacional de entorno al 1,8%. Una situación que es más acusada en la costa, donde la caída media llega al 4%”. Una asimetría en la evolución que, en su opinión, se agudiza si se compara la vivienda nueva con la usada. “En la nueva no hay ajuste y sí, incluso, algún repunte, lo que hay que atribuir a la saneada situación financiera de las promotoras de obra nueva”. Incluso en el supuesto de que se produzcan ajustes de precio a corto plazo en este producto, estos serían “muy moderados”.

En una línea muy similar también se expresó Miguel Ángel Quiles, Director Comercial y Marketing de TM Grupo Inmobiliario, para quién, y a pesar de la situación vivida estos meses y de las restricciones de movimiento que se están dando en la actualidad, “las expectativas en nuestro sector son buenas”. Miguel Ángel Quiles justifica esta aseveración en las pérdidas que está acumulando la Bolsa, lo que impulsa las inversiones refugio en activos inmobiliarios”, y en el cambio de preferencias de los compradores, que ahora prefieren mayores espacios o zonas ajardinadas, “lo que supone una ventaja competitiva para la residencia turística”.

Poner tierra de por medio con la crisis de 2008 y marcar las profundas diferencias con la actual ha sido otro de los asuntos que más ha concitado la atención de los ponentes de esta primera sesión de INMOFORUM Alicante. Así, para Ángel de la Cueva, Gerente de la Delegación de Levante en Metrovacesa, la situación de hoy en día nada tiene que ver con la de 2008. “El sector es sólido, las promotoras son económicamente fiables y hay una gran seguridad jurídica”, detalló. Miguel Ángel Quiles, de TM Grupo Inmobiliario, también coincidió con esta opinión y destacó, como un punto de inflexión que, al revés que en la crisis de 2008, la inversión en segunda residencia se esté convirtiendo en una vía de escape, ya que muchos compradores, y ante los problemas de movilidad que esta provocando la pandemia, “empiecen a utilizar la segunda residencia no solo para pasar periodos cortos, sino también cada vez más para pasar largas temporadas”.

Para Pedro Soria, de Tinsa, la situación actual es coyuntural y no estructural como en 2008. “Es un shock puntual, con independencia de que los inversores profesionales persigan apurar el ciclo bajista”, ha afirmado. En su opinión, España sigue siendo un país atractivo y los inversores no se han ido, “a pesar de que la situación actual esté replanteando algunas inversiones”. Con todo, el Director Comercial de la primera tasadora del país por volumen de facturación, cree que esta crisis va a tener una corta duración. “En el último trimestre de este año empezaremos a ver ajustes, sobre todo en segunda mano y apenas en la obra nueva. El máximo ajuste será previsiblemente en el primer trimestre del año que viene. A partir del segundo trimestre de 2021, la recuperación ya será visible”, concluyó.

La segunda y última sesión de INMOFORUM ALICANTE se celebrará este jueves 24 de septiembre y estará centrada en el análisis del mercado de primera residencia. En él participarán como ponentes César Jiménez Doménech, Secretario Autonómico de Vivienda y Función Social, Adrián Santos Pérez Navarro, Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Alicante, Antonio Fernández, Presidente de PROVIA, y Juan López, Director Territorial de Levante y Baleares de AEDAS Homes.

  • El índice general muestra en agosto un incremento del 0,1% respecto a julio y del 0,9 % en comparación con el mismo mes del año pasado.
  • El valor de la vivienda se ha depreciado de media un 1,8% desde el inicio de la crisis sanitaria.
  • ‘Capitales y grandes ciudades’ es el único grupo que mantiene un precio medio similar al de marzo.
  • Costa mediterránea e islas registran los mayores descensos desde la declaración del estado de alarma: un 4,6 % y un 4,3 %, respectivamente.

El precio de la vivienda nueva y usada en España registró en agosto un aumento del 0,1 % respecto al mes anterior, que sitúa el índice general en 1.516 puntos, un 0,9 % por encima del nivel de hace un año (agosto de 2019). La vivienda se ha revalorizado de media un 15,7 % desde el mínimo registrado en febrero de 2015 y sigue un 33,7 % por debajo de los máximos de 2007.

“Las cifras medias en capitales, grandes ciudades y sus áreas metropolitanas no muestran grandes cambios en agosto respecto al mes de julio, permaneciendo el índice medio nacional prácticamente invariado”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Por su parte, la costa mediterránea y los territorios insulares, zonas que tradicionalmente registran variaciones mensuales más intensas al alza y a la baja, muestran incrementos de valor respecto a julio. “La tendencia a largo plazo en ambas, más allá de desviaciones puntuales, indica paralización del crecimiento reciente en los últimos meses”, explica Gil.

En tasa interanual, las capitales, las áreas metropolitanas y las islas todavía registran un valor medio superior al de agosto de 2019. El crecimiento interanual es del 2,8 % en las capitales y grandes ciudades; del 3,0 % en las áreas metropolitanas y del 5,5 % en el grupo formado por Baleares y Canarias. Por el contrario, la vivienda es un 4,6 % más barata que hace un año en las localidades pequeñas de interior agrupadas en ‘Resto de municipios’ y un 1,5 % en la costa mediterránea.

Evolución durante la crisis sanitaria

La crisis sanitaria iniciada el pasado mes de marzo y, el consiguiente freno de la actividad económica, han impactado en el proceso de estabilización moderada que estaba experimentando el mercado de la vivienda. “El descenso general respecto al mes de marzo es de 1,8 %, siendo aún mayor en todos los agregados geográficos, con la excepción de capitales y grandes ciudades”, apunta Rafael Gil.

Las urbes principales se están mostrando más resistentes ante la presión a la baja de los precios (+0,4 % en agosto respecto a marzo). En las zonas de costa, más vinculadas a la actividad turística, la caída desde el comienzo de la crisis sanitaria supera el 4 %: un 4,6 % en el litoral mediterráneo y un 4,3 % en el grupo ‘Baleares y Canarias’. En las áreas metropolitanas, el descenso acumulado desde marzo es del 3,3 % y del 2,4 % en ‘Resto de municipios’.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial. En todos los casos, se observan descensos generalizados en tasa interanual (ver imagen inferior).

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana, la compraventa de vivienda acumula una caída del 23,9 % en el primer semestre del año en comparación con los seis primeros meses del año pasado, tras el descenso interanual del 33,5 % registrado en junio. Por su parte, la firma de hipotecas en el sexto mes del año fue un 10,5 % inferior a la de junio de 2019, lo que deja la cifra acumulada del primer semestre en un descenso del 7,6 % en comparación con el primer semestre del año pasado.

  • La promotora ha obtenido recientemente la licencia de primera ocupación para esta promoción, donde se están realizando los últimos trabajos de construcción
  • El proyecto ha registrado un excelente ritmo de comercialización y ya cuenta con más de la mitad de las viviendas vendidas
  • Metrovacesa ha realizado una inversión de más de 6,6 millones de euros para el desarrollo del proyecto

Metrovacesa, promotora inmobiliaria líder en España con más de 100 años de historia, continúa avanzando en su fuerte apuesta por Algeciras, donde ha obtenido la licencia de primera ocupación (LPO) de su promoción Residencial Oasis, lo que le otorga el permiso oficial para comenzar la entrega de las primeras viviendas. La promotora, que ha invertido más de 6,6 millones de euros para el desarrollo de este proyecto, ha alcanzado unos datos de ventas muy positivos en esta promoción, donde más de la mitad de las viviendas disponibles ya se han vendido.

Residencial Oasis es un proyecto que consta de 32 viviendas unifamiliares adosadas situadas en un entorno único de la localidad de Algeciras, en Sotorebolo, a escasos 5 minutos de la playa de Getares y con todo tipo de servicios próximos a las viviendas. Todas las viviendas, que disponen de dos plantas, amplias terrazas y garaje situado en un sótano comunitario, cuentan además con jardín independiente y piscinas comunitarias, así como excelentes vistas a la montaña y la zona portuaria de la ciudad.

El proyecto contará con el compromiso de Metrovacesa en el desarrollo de sus promociones bajo los más estrictos estándares de calidad, innovación, sostenibilidad y eficiencia energética, tanto en los materiales utilizados como en los acabados y procesos, para que estén en perfecto equilibrio con el entorno.

Algeciras supone un enclave estratégico dentro del plan de negocio de Metrovacesa y de gran relevancia para la compañía. Con el inicio de las entregas de las primeras viviendas de Residencial Oasis, la compañía pone en valor su compromiso con esta localidad, donde actualmente se encuentra desarrollando otro proyecto, Los Jarales, un conjunto de 42 unifamiliares adosados que mejoran la oferta de vivienda de obra nueva en esta localidad y cuyos trabajos de construcción también avanzan según los ritmos previstos.

La demanda de reposición es, ahora más que nunca, uno de los principales motores del mercado residencial en España

  • Los principales compradores en estos momentos son aquellos propietarios que han visto insatisfechas sus necesidades en el confinamiento y buscan un nuevo hogar.
  • El proceso de vender y comprar un nuevo inmueble acarrea ciertos riesgos financieros, lo que obliga a conocer de antemano qué pasos hay que seguir, qué posibilidades existen a la hora de traspasar un inmueble y cuáles serán los costes a asumir.

La situación económica actual y la transformación de las necesidades habitacionales han provocado que la demanda de vivienda de reposición sea el principal motor del mercado residencial en España en estos momentos. La razón principal es que muchos jóvenes, potenciales compradores de un primer inmueble en propiedad, han visto estos últimos meses cómo sus finanzas personales se han deteriorado ante la incertidumbre provocada por la pandemia y, por otra parte, muchas personas con su residencia en propiedad, a raíz del confinamiento y del previsible ajuste de precios en el mercado inmobiliario, se han lanzado a buscar un nuevo hogar que se adapte mejor a sus necesidades.

Realizar una transacción de este tipo no es una decisión sencilla y también existen riesgos financieros, ya que este proceso estará condicionado por la venta del primer inmueble, el cambio o la contratación de una nueva hipoteca, algunos costes adicionales, etc. Dado que estos compradores conocen perfectamente qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar un nuevo inmueble, la atención deberá centrarse en la venta de su primera vivienda, siendo necesario conocer de antemano qué pasos hay que seguir, qué posibilidades existen a la hora del traspaso o cuáles serán los costes que deberán asumir. Ante esta situación, los expertos de Solvia dan respuesta a las principales preguntas que conlleva una decisión como esta:

· ¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario? Conviene conocer cuál es la horquilla de precios y plazos de venta correspondientes al barrio de la vivienda que se desea vender. Se recomienda estudiar, asimismo, cuál es la previsión de la evolución del valor de los inmuebles para los próximos meses (por si conviene esperar), así como plantearse la posibilidad de incluir en la búsqueda de la nueva vivienda aquellas ubicaciones en auge que estén en proceso de expansión. Aunque actualmente no resulten demasiado atractivas, ofrecen la oportunidad de comprar a buen precio, permitiendo obtener un mayor beneficio durante el proceso, ya que las ganancias por la venta del anterior inmueble serán superiores al precio de la nueva compra. Eso sin contar que, con el tiempo, esta nueva vivienda se irá revalorizando por ubicarse en un emplazamiento en desarrollo.

· ¿Cómo vender una casa si todavía se está pagando una hipoteca? En este caso, lo mejor es vender primero, cancelar la deuda y solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente a la compra de la nueva casa. Si se cuenta con la capacidad adquisitiva necesaria, también está la opción de solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo hasta que la venta llegue a buen término. Otra posibilidad es contratar lo que se denomina como “hipoteca puente”, préstamo hipotecario que permite cambiarse de un inmueble a otro sin haber vendido la anterior y sin necesidad de ahorros. Finalmente, existe la alternativa de negociar con el banco una subrogación, mediante la cual la hipoteca de ese inmueble pasará a estar a nombre del nuevo propietario.

· Si no se tiene hipoteca previa, ¿qué es mejor: vender primero o esperar a haber encontrado la nueva vivienda? Lo ideal es poder hacerlo todo a la vez. Es decir, encontrar el comprador adecuado y dar con la vivienda ideal a adquirir, todo al mismo tiempo. Para conseguirlo, se puede intentar pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado. Se recomienda solicitar un plazo de 4 o 6 meses, de este modo, se tendrá la tranquilidad de haber encontrado un comprador y se contará con el tiempo suficiente para localizar la vivienda adecuada y realizar algún tipo de reforma si fuese necesario. Si esto no es posible y se cuenta con los ahorros suficientes para hacer frente a la nueva compra (es decir, el 20% del precio del inmueble + el 10% de los gastos), se puede pedir un crédito hipotecario y, una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda.

· ¿Cómo planificar correctamente la venta del inmueble? La venta de un inmueble requiere organización. Esto incluye factores como: búsqueda de un buen intermediario que ayude y asesore durante el proceso, la realización de posibles reformas o arreglos que ayuden a revalorizar el inmueble, reunir toda la información y documentación que puedan solicitar los interesados (planos del inmueble, escritura de la vivienda, certificado de la comunidad de propietarios, certificado de eficiencia energética, certificado de Inspección Técnica del Edificio -ITE.-, célula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado de saldo pendiente de la hipoteca o certificado de saldo cero, último recibo de los suministros…), realizar buenas fotografías de la casa o tasar correctamente el inmueble.

· ¿Cómo afectará la venta de la vivienda a la declaración del IRPF? Como se trata de un caso de reinversión de la vivienda habitual, ya que se destina la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de un nuevo hogar, se estará exento de hacer frente al impuesto de compraventa, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición del nuevo inmueble. En caso de que la cantidad reinvertida en la compra sea inferior a lo que se ha obtenido en la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de la nueva vivienda.

· ¿Qué otros gastos supone vender un inmueble para comprar otro? A parte del impuesto a la compraventa, hay otros gastos que conviene tener en cuenta antes de comenzar con el proceso: Impuesto a la Plusvalía Municipal (depende de cada ayuntamiento y se calcula en base al incremento patrimonial del valor de la propiedad durante el tiempo en el que se ha sido propietario del mismo), gastos de escritura de compraventa al vender el inmueble, gastos derivados de la posible liquidación de la hipoteca en curso, comisión inmobiliaria (si procede), gastos resultantes de la petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere vender, gastos procedentes de la compra de la nueva casa, impuestos de transmisión de vivienda por la compra (AJD, IVA o ITP), posible necesidad de constituir una nueva hipoteca, gastos de mudanza o, si procede, realización de reformas en la nueva vivienda.

Para no incurrir en ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para saldar la venta y la compra con éxito. Esto es especialmente importante en aquellos casos en los que se tenga urgencia por cambiar de inmueble.