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Así puede evolucionar tu hipoteca, si sube el euríbor

  • El tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España empieza a subir tras tres años en números rojos
  • Hacemos cálculos con una hipotética hipoteca de 150.000 euros, a amortizar a 25 años y con un diferencial del 1 % sobre el euríbor

El euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas a interés variable que se firman en España, marcaba su primer valor negativo. Se situó entonces al -0,008%. De esto hace, ahora, tres años. El descenso a los números rojos tiene una explicación. El Banco Central Europeo (BCE) bajó entonces los tipos de interés para estimular la economía del continente tras los años de crisis. Esta medida, excepcional, se ha alargado en el tiempo. De hecho, se prevé que no suban hasta pasado el verano de 2019.

Una de las consecuencias del euríbor en negativo ha sido la bajada de las cuotas de los hipotecados que tienen su préstamo referenciado a este valor. Esta ha sido la evolución que, durante los últimos 10 años, han tenido los intereses de una hipoteca ficticia a la que hemos incorporado un diferencial del 1,00 % sobre el euríbor, cuya revisión se lleva a cabo con el valor que marca el tipo de referencia en febrero. Los cálculos han sido elaborados con el simulador hipotecario del comparador de productos financieros CrediMarket.com.

En cuanto a las cuotas, así ha sido la evolución, durante este tiempo, si el préstamo en cuestión fuera de 150.000 euros y el plazo de amortización, 25 años: Esto es, en una década las cuotas se han abaratado, tomando como base la hipoteca del ejemplo, unos 356 euros al año. Si en 2008 rondaban los 908 euros al mes, en 2018 eran de 552. Al año, supone un ahorro de 4.272 euros.

Con todo, y a pesar de mantenerse en negativo, el euríbor empezó a trazar su escalada durante 2018: inició el año al -0,189 % (valor de enero) para concluirlo al -0,129 % (valor de diciembre). Empezó 2019 al -0,116% y cerró febrero al -0,108 %, según datos del Banco de España.

¿Cómo seguirán evolucionando las hipotecas vinculadas al euríbor? A medio plazo todo apunta a que el tipo de referencia tenderá a subir. Es posible que este 2019 aún se mantenga en números rojos si bien irá escalando posiciones hasta volver al positivo.

Hipoo empieza a gestionar las primeras “hipotecas tecnológicas”

  • La fintech española se ha centrado en sus primeros meses de vida en Madrid capital. 1.044 usuarios de la plataforma ya buscan financiación para su hipoteca por un valor total de 230.622.145 euros.
  • El perfil de la persona que busca financiación para la compra de una vivienda a través de la “tecnología hipotecaria” en la capital es el de una persona de 37 años, que quiere una hipoteca sobre vivienda de 247.131 euros. Dispone de un salario neto mensual de 3.045 euros.

La “tecnología hipotecaria” empieza a utilizarse en España para buscar, negociar y gestionar online el proceso de encontrar una hipoteca que se amolde a sus necesidades. Las primeras “hipotecas tecnológicas” sobre vivienda en España se están llevando a cabo a través de la plataforma Hipoo, la primera fintech española que centraliza la aplicación y utilizando tecnología al proceso de contratación de hipotecas. En esta primera fase de inicio, la plataforma se ha centrado en la ciudad de Madrid, aunque trabaja a nivel nacional.

Los primeros usuarios ya están aportando toda la documentación necesaria, a través de la plataforma online, para proceder a la búsqueda y negociación, vía online de forma centralizada e imparcial, pudiendo hacer comparaciones reales entre todo el abanico de oferta bancaria, de su hipoteca, evitando, por ejemplo, ir de sucursal en sucursal bancaria. 1.044 usuarios de la plataforma buscan ya financiación hipotecaria en Madrid capital a través de la plataforma por un valor total de 230.622.145 euros.

Cómo es el perfil del usuario de una “hipoteca tecnológica” en Madrid

El primer informe Hipoo sobre el perfil de los 1.044 primeros futuros propietarios que buscan financiación a través de la “tecnología hipotecaria” señala que se trata de una persona de 37 años, que busca una hipoteca media de 247.131 euros para una vivienda situada en la ciudad de Madrid, con una horquilla que va desde 30.000 euros a 2.745.867 euros. Se trata de personas con un salario neto mensual de 3.045 euros, que aportan una entrada media de 49.706 euros, y que desean amortizar el préstamo en 28 años.

Según Juan Ferrer, CEO de Hipoo, “nuestro país sigue teniendo un sistema hipotecario anclado en el pasado, seguimos buscando hipoteca como lo hacían nuestros padres. El cambio disruptivo está en aplicar la digitalización y la tecnología a todo el proceso, permitiendo la centralización del mismo, que va desde la búsqueda hasta la contratación de hipotecas. El objetivo de esta “tecnología hipotecaria” (que proviene del anglicismo Mortgage-tech, y que podríamos transcribir como “Hipotech”), no sólo está en su aplicación en el proceso de contratación (donde el usuario debe enfrentarse a un abismo de formularios, llamadas, e incertidumbre), sino también en proponerle un proceso centralizado, simplificado, automatizado e imparcial”.

La startup Hipoo, nace a finales de junio de 2018. Es la primera plataforma española que encuentra, negocia, y gestiona las hipotecas, gracias a la combinación de su desarrollo tecnológico con el apoyo de expertos hipotecarios. En este sentido, “escanea” múltiples prestamistas bancarios, presenta ofertas personalizadas a los usuarios y los acompaña en todo el proceso, desde la búsqueda, la selección de la contratación, los trámites burocráticos, hasta la firma de la hipoteca. Todo ello, desde su ordenador, tablet o dispositivo móvil, y de forma totalmente gratuita.

Detrás de todo esto, hay un proceso interno de la plataforma de ayuda permanente al consumidor, por ejemplo,
intentamos diseccionar todos los productos lo máximo posible (por ejemplo, miramos las primas de los seguros); vamos más allá de una mera tecnología de comparación, impulsando el asesoramiento online para facilitarle lo máximo posible la comprensión de indicadores complejos que se dan en la elección de las hipotecas. Todo ello con la máxima imparcialidad en el asesoramiento, así como la disponibilidad de atenderles (estamos de lunes a viernes hasta las 20 horas), el banco solo atiende por la mañana”, apunta Ferrer.

Primeras tecnologías aplicadas

Las primeras tecnologías ya se están implementando en la plataforma Hipoo como: algoritmos propios para la pre-selección de forma imparcial y justa de la mejor hipoteca que se adapta mejor a las circunstancias del usuario; la utilización de omni-canales en la comunicación con el cliente; la aplicación de técnicas de aprendizaje automático, el uso de tecnología aplicada a modelos de valoración automatizada de viviendas y reconocimiento óptico de caracteres para digitalizar todos los documentos que el cliente sube a la plataforma. Todo ello, contando con el apoyo de un experto para validar la tecnología y guiar al usuario durante todo el proceso.

En esta primera etapa de implantación de la plataforma, el usuario podrá formalizar la hipoteca a través de las siguientes fases:

  • El usuario hace un wizard respondiendo preguntas sobre salario, ahorros, deudas, edad, precio de la casa…
  • Un algoritmo presenta ofertas con cuotas personalizadas.
  • El usuario sube su información y documentación: DNI, declaración de la renta, localización vivienda (en breve, la plataforma podrá realizar una valoración automática de viviendas vía online) y 3 últimas nóminas.
  • En todo momento el usuario tiene control sobre qué tipo de ofertas le aparecen (por ejemplo, si selecciona que solo quiere a tipo fijo, solo le aparecerán de este tipo…).
  • Cuando completa el registro ya puede aplicar simultáneamente a las entidades que quiera.
  • El usuario recibe ofertas personalizadas ya analizadas y pre-aprobadas por las entidades
  • Oferta final, selección y acompañamiento durante todo el proceso hasta la firma de la hipoteca (incluso en la firma el usuario podrá comunicarse con el asesor vía whatsapp para solventar dudas)

La “tecnología hipotecaria” aterriza en España desde EEUU y Reino Unido

La “tecnología hipotecaria”, conocida en Estados Unidos y Reino Unido como “Mortgage-tech”, aplica procesos digitales a la contratación de hipotecas. En algunos países incluso en la firma de las mismas. Se trata de startups que ya empiezan a despuntar en el sector fintech, siendo impulsadas por un cambio de comportamiento y expectativas de los nuevos compradores de vivienda, que están presionando para que la contratación de una hipoteca se vuelva digital.

En Estados Unidos, la tecnología hipotecaria ya suponía el 8% del mercado hipotecario en diciembre de 2016, llegando a los 161 billones de dólares. Desde Hipoo, la empresa que acaba de iniciar esta tendencia en España, indican que estiman que en la actualidad puede suponer ya el 10% en ese país. En Reino Unido, a principios de 2016 suponía el 0,5 % de todo el mercado, actualmente rondará el 5%.

Tras Madrid, Hipoo se centrará en la captación de usuarios en otras principales capitales de España. De cara a 2019, prevé lograr entre 5.000 y 10.000 usuarios, y gestionar 500 hipotecas, por valor de alrededor de 100 millones de euros.

Las hipotecas fijas, las que más se encarecieron en 2018

  • De los 84 cambios en préstamos hipotecarios contabilizados este año, la mayoría, al menos 40, se dieron en los que tienen tipo fijo.
  • Los diferenciales de las hipotecas variables registraron 10 rebajas y 7 incrementos, según un estudio del comparador CrediMarket.

Más encarecimientos que rebajas y, de los primeros, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas. Los préstamos hipotecarios han sido, durante este 2018, uno de los productos bancarios estrella. Por una parte, por la reactivación del mercado inmobiliario y por otra los cambios legislativos así como las sentencias acerca de quién debe afrontar los gastos que generan.

En cuanto a los primeros, y según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta octubre de este año, mes tras mes, se ha incrementado la tasa anual de registros. Solo en marzo, y debido al parón provocado por la Semana Santa, hubo un descenso de inscripciones -un 3,00 % menos que en 2017-.

Sobre los segundos, el Tribunal Supremo falló en octubre que los bancos, y no los clientes, debían abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero al cabo de 20 días, y tras dos jornadas de debate, el pleno cambió la decisión. Días después, el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley para que fuera la banca quien lo pagara.

Concretando en los cambios, y según un estudio llevado a cabo por el comparador de productos bancarios CrediMarket , durante este 2018 y hasta fecha de hoy ha habido un total de 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades. De estos, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables,
solo siete vieron incrementar sus precios durante 2018. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales.

Rebajas sobre todo en hipotecas variables

En cuanto a las rebajas en los intereses, del total de 29, una decena las contabilizaron hipotecas variables y otras tantas, fijas. El resto, 9, las contabilizaron hipotecas mixtas. El hecho que las hipotecas variables protagonizaran más bajadas que subidas en los intereses ha hecho que el diferencial medio hipotecario descienda. Según cálculos de CrediMarket, empezó 2018 al 1,464% y lo acabará alrededor del 1,107 %.

En este gráfico se puede ver su evolución, junto a la del euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España.

evolucion euribor 2018