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El 44% de los españoles que busca vivienda no encuentra un inmueble que pueda pagar

  • El informe de Casaktua.com revela que el coste del alquiler y de la hipoteca ha aumentado un 14% con respecto a 2018.
  • El ahorro medio para la compra de vivienda se reduce un 20%.
  • El 64% de los españoles opta por una hipoteca con interés de tipo fijo.
  • Casi la mitad de los españoles considera que una vivienda es el mejor plan de pensiones.

Las previsiones para 2019 apuntan a una estabilización del sector inmobiliario en cuanto a precios y demanda. El incremento del coste residencial ha comenzado a influir en las transacciones inmobiliarias, convirtiendo el aspecto económico en uno de los principales retos a la hora de buscar vivienda. Así lo demuestra el V Estudio Casaktua “La demanda de vivienda en España. 2019, ¿el año de la estabilización del sector?”, que refleja que los españoles que tienen previsto mudarse a corto o medio plazo no encuentran nada que se adapte a sus necesidades (46%) o que puedan asumir económicamente (44%).

Según el informe del portal inmobiliario, el problema del precio ha aumentado 8 puntos en el último año y está especialmente presente en el caso del alquiler: el 58% de los que se trasladan a régimen de arrendamiento reconoce que este está siendo uno de los principales handicaps, frente al 37% de los que optan por comprar.

Este argumento también es utilizado por aquellos que no están en búsqueda de un inmueble y que, tal y como reconocen, no están a gusto con su vivienda actual. El 47% afirma que no se cambia de residencia por una cuestión económica. Esta barrera se ha incrementado 9 puntos en el último año. De cara al futuro, el 88% del total de los encuestados cree que el coste del alquiler y de la compra seguirá incrementándose.

Desciende la intención de mudarse en propiedad y en alquiler

El 22% de los españoles tiene intención de cambiar de inmueble próximamente: el 15% busca una vivienda en propiedad y el 7% en alquiler. Estas cifras suponen un descenso de 15 puntos con respecto a 2018, cuando el deseo de trasladarse era del 37% (24% compra y 13% alquiler).

Las conclusiones del V Estudio de Casaktua muestran que el precio del inmueble es el factor más determinante a la hora de comprar. El 72% (67% en 2018) reconoce que es lo que más influye en el proceso de decisión, seguido de la cuota hipotecaria estimada que deberá pagar (39%). Las condiciones de contratación de la hipoteca y la situación laboral son los aspectos que más han crecido, al pasar de un 30% a un 37%, y de un 24% a un 34%, respectivamente.

Por su parte, el 58% de los que se va de alquiler reconoce que en realidad preferiría comprar, pero no lo hace porque sus circunstancias económicas no se lo permiten. Y es que, ahora mismo, casi el 57% de los españoles opina que vivir en alquiler es tirar el dinero y que una vivienda en propiedad es la mejor herencia que se puede dejar a los hijos (63%).

El ahorro y el presupuesto de los españoles desciende con respecto a 2018

A medida que la economía, las expectativas de empleo y el salario se han ido recuperando en los últimos años, la tasa de ahorro de las familias ha ido descendiendo (INE y Banco de España). Un aspecto que también ha afectado al acceso a una vivienda en propiedad. Tal y como reflejan los resultados, el ahorro medio de los españoles para la compra es de 58.630€, lo que supone un descenso del 20% con respecto al año pasado: 72.917€.

El presupuesto medio de los futuros propietarios es de 168.422€ (171.815€ en 2018). Teniendo en cuenta esta cantidad y que los expertos recomiendan contar con el 30% del valor (el 20% financiado por la entidad financiera, más el 10% de gastos), el ahorro debería de ser de 50.000€ como mínimo. Una cantidad que, según el informe realizado por el portal inmobiliario, no cumple el 67% de los encuestados (incluyendo a los que no tienen ningún ahorro). Destaca que el 47% de los futuros propietarios dispone de menos de 30.000 €.

Ahorro para la compra de vivienda

Con el objetivo de favorecer el acceso a la vivienda, portales inmobiliarios como Casaktua ya están ajustando su oferta inmobiliaria lanzando campañas a precios por debajo del mercado y con óptimas condiciones de financiación.

En el caso del alquiler, el presupuesto medio ha aumentado un 11% el último año. En 2018 era de 513€ y en esta edición asciende a 568€. Se percibe una diferencia por sexos, ya que las mujeres fijan una cuantía un 18% inferior a la de los españoles (513€ vs 626€). Por edad, el presupuesto es especialmente bajo entre los de 55 y 64 años (479€).

¿Qué medios financieros se piensan utilizar para la compra?

En el momento de hacer frente al pago de una vivienda, lo más habitual es recurrir a la hipoteca (63%). Esta opción gana partidarios: en 2018 era del 54%. El interés fijo es la apuesta principal frente al variable: 64% vs 36%.

Las otras opciones son los ahorros propios (41%), la venta de otra vivienda (26%) o de alguna otra propiedad inmobiliaria (17%) y la ayuda familiar (9%). Esta última alternativa está presente, sobre todo, en aquellos compradores más jóvenes (25-34 años).

Por otro lado, el conocimiento del proceso hipotecario es menor al de años anteriores, con una calificación media de 5,7 sobre 10, frente al 6,5 obtenido en 2018. En cuanto a la necesidad de aval bancario, crece el porcentaje de personas que piensa que no se lo van a pedir: pasa del 39% al 47%.

El alquiler y la cuota hipotecaria suben un 14% respecto a 2018

El coste promedio que están pagando actualmente las personas que residen en alquiler es de 535€/mes, un 14% más que en 2018. Un incremento similar al de la cuota hipotecaria, que ha pasado de los 442€/mes a los 505€/mes. Estas cantidades confirman que el alquiler continúa siendo un 6% más caro que la propiedad. Un desfase que, previsiblemente, aumentará. Según reconoce el 8% de los inquilinos, su casero les subirá en breve una media de 75€ al mes. El 13% ya ha experimentado este incremento. En concreto, unos 53€ de media.

Si comparamos las regiones con mayor población, el gasto destinado a la hipoteca es más elevado en Comunidad de Madrid (560€) y Cataluña (559€). Con respecto al alquiler, Comunidad de Madrid (647€), Cataluña (633 €) y Andalucía (539€) serían las más costosas.

Del análisis por provincias se desprende que el coste hipotecario medio es más elevado en Valencia (594€), Barcelona (578€) y Madrid (560€). Y en cuanto al arrendamiento, los alquileres más caros serían los de Málaga (725€), Barcelona (648€) y Madrid (647€).

Desconfianza ante la ley hipotecaria

A partir de las 3.000 encuestas realizadas en todo el territorio nacional, Casaktua.com ha analizado la opinión de los españoles respecto a los temas de actualidad del sector inmobiliario.

Uno de los grandes debates es el de si próximamente habrá otra crisis económica. La población española se inclina por el “sí”. El 87% de los españoles está “de acuerdo” o “muy de acuerdo” con que el escenario actual presenta indicios similares a la situación que se dio antes de 2008 y con que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria (75%). En el estudio del año pasado, estos porcentajes eran del 82% y del 71%, respectivamente.

En lo que respecta a la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la percepción de los encuestados nacionales muestra cierta desconfianza. Los datos revelan que solo el 43% considera que vaya a suponer una ventaja real para el consumidor.

Otras de las novedades que están impactando en el sector son las nuevas normativas sobre las viviendas de uso vacacional. Un proceso regulatorio que está afectando a capitales y ciudades costeras de toda España, y que el 90% de los españoles ve totalmente necesario.

Comprar vivienda para alquilar y los garajes, las mejores opciones de inversión
Para los encuestados, la mejor opción a la hora de invertir en vivienda es adquirir un inmueble para alquilarlo a largo plazo (31%), la compra de una vivienda para vender una vez reformada (17%) y el arrendamiento vacacional (14%).

¿Cuáles son las mejores opciones de inversión?

Si tuviesen que elegir la inversión en inmuebles de tipo terciario, las primeras opciones son los garajes (57%), los locales comerciales (36%), los locales convertibles en vivienda (21%) y los terrenos (21%). Le siguen las oficinas (20%) y los trasteros (18%).

Baja la demanda de segunda residencia y disminuye el alquiler vacacional

El 25% de los españoles dispone de una segunda vivienda en propiedad (28% en 2018), la mayoría de ellos comprada antes de la crisis (72%). El 48% la tiene ubicada en zonas de costa, mientras que el 52% restante optó en su día por una ciudad de interior o por el mundo rural.

El 65% de estos propietarios la tiene para disfrute propio (51% en 2018) y el resto han decidido apostar por el alquiler a largo plazo (27%) o turístico (8%). Este último ha descendido notablemente con respecto a 2018, cuando el 17% elegía el arrendamiento vacacional.

También ha decrecido la demanda de segunda vivienda. Este año, se concentra en el 9%, cuando el año pasado era del 18%. Las opciones de búsqueda son: playa (41%) e interior (59%).

Jubilación y vivienda

Casi la mitad de los españoles considera que una vivienda es el mejor plan de pensiones (47%). Una visión más generalizada conforme avanza la edad del encuestado y entre aquellos que piensan mudarse en régimen de propiedad.

A la hora de valorar cuál sería la mejor opción ante problemas de liquidez durante la tercera edad, los españoles elegirían el alquiler de una segunda vivienda en propiedad (35%), la venta de una segunda residencia (32%), la hipoteca inversa (22%) o la venta de vivienda con reserva de usufructo (16%). Los encuestados mayores de 65 apuestan por venta de segunda vivienda (35%) y la hipoteca inversa (28%).

Perfil del comprador e inquilino de vivienda: hombre de 35-54 años vs mujer de 25-35 años

El futuro comprador de vivienda es un hombre de 35 a 44 años, con pareja sentimental y dos hijos como máximo y con unos ingresos netos familiares de más de 1.800€/mes. Por el contrario, el perfil de los que van a mudarse a un inmueble de alquiler es mujer de 25 a 34 años, de familia tradicional o con pareja y sin hijos, y con un salario familiar de hasta 1.800€.

Ante la pregunta de con quién piensan compartir su futura propiedad, el 26% reconoce que tiene intención de mudarse en solitario (el 30% en 2018). El resto (74%), compartirá costes: con su pareja (87%), con familiares (4%), con amigos (2%), con estudiantes 1% o con otros (6%).

El inmueble que buscan es de 3 dormitorios en su mayoría (47%) y de entre 60 y 100 m2 (60%). El piso sigue siendo lo más demandado (52%). Le sigue el chalé (17%) y el adosado (10%).

Se percibe un mayor desinterés por los inmuebles de obra nueva. Mientras que la vivienda de segunda mano se mantiene similar (24% en 2019 y 23% en 2018), la vivienda a estrenar deja de ser la opción del 21% y pasa a ser elegida por un 15%. El 61% responden que les es indiferente.

En cuanto a las razones para mudarse, tener más espacio o más habitaciones (29%), cambiarse a una vivienda con más extras (26%), irse a una mejor zona (21%), contar con una vivienda más moderna (15%), aumentar la familia con niños (13%) y mudarse a una vivienda más económica (12%) son las causas principales.

Ficha metodológica

Para la elaboración de este informe se han realizado entrevistas a 3.000 personas, con edades superiores a los 25 años, que disponen de una vivienda en España, tanto en propiedad como en alquiler, o se encuentran buscando casa en este momento para emanciparse. La encuesta se realizó durante una semana (del 30 de abril al 3 de mayo de 2019) y tiene un margen de confianza del 95% y un error muestral de +/- 1,79%.

La revalorización de la vivienda tensa el esfuerzo financiero necesario para su compra

  • El informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación confirma que el repunte de precios comienza a dilatar tanto de período de búsqueda como la decisión de adquirir una vivienda.
  • El porcentaje de jóvenes que busca una vivienda parece haberse estabilizado en torno a un tercio del total de los demandantes.
  • A pesar de que crece, el presupuesto dedicado para la compra lo hace a un ritmo menor que el precio de esta.

Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA, y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, han dado a conocer la quinta edición del informe El perfil del comprador de vivienda. Este informe analiza los comportamientos y las expectativas de las personas que están en búsqueda activa de una vivienda a partir de los datos recogidos en las encuestas de satisfacción y de perfil del visitante que se elaboran con motivo de la celebración del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA).

El informe de este año confirma la mayoría de las tendencias apuntadas en la edición de 2018, en especial las tres principales. En primer lugar, que la flexibilidad presupuestaria de los potenciales compradores comienza a tocar techo ante el repunte de los precios. En segundo lugar, que se sigue incrementando el porcentaje a financiar como estrategia para compensar las subidas. Y, en tercer lugar, que el plazo de decisión para la compra de una vivienda sigue dilatándose.

Además, y de acuerdo con los datos del informe, el porcentaje de jóvenes (encuestados entre 25 y 35 años) que desea comprar una vivienda parece haberse estabilizado en torno a un tercio del total de los demandantes. Una cifra que parece poner en duda la opinión generalizada de que los millennials están siendo expulsados del mercado residencial.

A diferencia de los dos últimos años, “mejorar la vivienda actual” ya no es la principal razón de la compra. En 2019 esta es “cambiar de alquiler a propiedad”. Así lo asegura en 43,7% de los encuestados. En tercer lugar, figura el deseo de “formar un nuevo hogar”, la aspiración del 20,7% de los entrevistados este año.

El informe apunta al repunte de los precios como la causa que está detrás del alargamiento del período de búsqueda activa de una vivienda. El porcentaje de personas que lleva haciéndolo menos de seis meses vuelve a reducirse por segunda vez consecutiva. Lo mismo ocurre con aquellas que llevan entre uno y dos años, lo que permite deducir que este es el período más habitual que se tarda en encontrar una vivienda.

Una evolución similar se registra en el plazo de decisión de compra. De hecho, en 2019, el porcentaje de personas que prevé adquirir una vivienda a un año vista disminuye algo más de 7 puntos respecto a 2018, influidas, muy probablemente, por la expectativa de un ajuste de su valor. Otro dato a destacar en esta variable es el significativo incremento de la incertidumbre en torno al plazo de decisión de compra de la vivienda, que aumenta algo menos de 4 puntos.

El actual ciclo alcista también parece explicar que el trasvase entre las diferentes franjas presupuestarias haya tocado techo. Es una afirmación especialmente relevante para los encuestados con un presupuesto superior a los 300.000 euros, que en 2019 rompen con la tendencia alcista de los últimos años. El resto de los presupuestos analizados –hasta 150.000 euros y entre 150.000 y 300.00 euros– tiene una evolución, tanto a la baja como al alza, muy discreta.

Respeto al importe a financiar, la tendencia es muy clara: cada vez son menos quienes tienen que solicitar una hipoteca menor y más los que tienen que solicitarla mayor. Por otra parte, la gran mayoría de los encuestados prevé contratar un préstamo de hasta 210.000 euros (66,4%, 2,4 puntos más que en 2018), que también en un porcentaje mayoritario será en forma de hipoteca a interés fijo (42,4%, casi 15 puntos más que los partidarios de la hipoteca a interés variable).

Finalmente, el informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación profundiza en el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, por una parte, y en el impacto que este puede llegar a tener en el consumo cotidiano de los futuros propietarios, por otra. En relación al esfuerzo, el informe confirma su curva ascendente, hasta el punto de que más de la mitad de los encuestados (53,5%) afirma que tendrá que dedicar entre el 30% y el 50% de los ingresos al pago de la hipoteca y un 7,2%, destinar incluso más del 50%. Además, este incremento en el esfuerzo financiero comienza a impactar muy negativamente en el consumo cotidiano, al menos para el 48% de los encuestados, que asegura que tendrá “dificultades para afrontar imprevistos”, “estar pendiente de cada gasto” o “suprimir su ocio diario”.

El importe de las hipotecas se acerca al 80% del valor de la vivienda

  • En enero de 2018 rondaba el 86 % del precio del inmueble, según un estudio llevado a cabo por CrediMarket.com
  • El dinero solicitado y el valor de la propiedad han ido en aumento
    desde enero de 2018 hasta marzo de 2019

Crece la distancia entre la cantidad de dinero que se pide en las hipotecas y el valor de la
vivienda. Es lo que se conoce como LTV, por las siglas en inglés de Loan-to-value. Hace poco más de un año, en enero de 2018, el importe que se pedía en un préstamo para
la compra de una vivienda suponía, como media, el 86 % del valor de tasación o
compraventa del inmueble. Catorce meses después, en marzo de este 2019, a duras penas superaba el 80 % (concretamente, el 80,85%) y en lo que va de abril es aún algo más bajo (80,71 %), según un estudio llevado a cabo por el comparador de productos financieros CrediMarket.com.

hipotecas 2019

En los años posteriores a la crisis económica, las entidades endurecieron los requisitos a la
hora de conceder financiación: mayores ingresos y estabilidad laboral, aportar una cantidad
importante de ahorros… Y dejaron para la historia (y para casos muy anecdóticos, como cuando se trataba de la adquisición de un piso de su titularidad) las hipotecas que ofrecían el 100 % del inmueble. Facilitaban, como mucho, el 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda. Con todo, durante el año pasado, se constató una mayor laxitud en los requerimientos y si bien ese era el porcentaje máximo, había bancos que, en función del perfil del solicitante, se mostraban abiertas a ampliarlo hasta rondar el 90 %.

Mayor importe, menor porcentaje

En cuanto al importe medio solicitado y el valor de la vivienda, siguiendo con las cifras de
CrediMarket, han ido aumentado pero con diferencias. Si bien el primero ha alcanzado en
marzo los 135.136 euros (en enero de 2018 era de 132.037 euros) el segundo suma, en los mismos periodos, 153.670 euros y 167.824 euros, respectivamente. Esto es, a tenor de los datos, los compradores de viviendas a la hora de adquirirlas intentan aportar cerca del 20% del valor y se ajustan cada vez más el importe al LTV que establecen las entidades.

Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), más conocido como el impuesto de las hipotecas, es un impuesto sobre la escritura notarial, que se aplica a documentos notariales, mercantiles y administrativos. Este impuesto supone un gran gasto para los ciudadanos ya que puede superar el total de todos los demás gastos de la hipoteca juntos (representando este gravamen hasta el 70% del total de gastos). Por ejemplo, para un préstamo de 100.000€, la responsabilidad hipotecaria, puede ascender hasta los 125.000€ o los 200.000€, dependiendo de la entidad financiera con la que se realice la hipoteca.

Dentro de la Unión Europea, España es el país con el mayor “impuesto sobre las hipotecas” o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, situándose por encima de países como Francia, Italia o Portugal, donde es el cliente el encargado de pagar dicha tasa, mientras que países como Alemania, Reino Unido u Holanda no tienen este tipo de gravamen.

El porcentaje correspondiente varía dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se formalice el préstamo y del importe de la hipoteca, oscilando entre el 0.5% y el 1.5% de la cifra de compraventa, dentro de la geografía española. Las Comunidades que aplican un gravamen mayor (1.5%) son Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Murcia, por el lado contrario, las Comunidades que aplican un menor porcentaje (0.50%) son Ceuta, Melilla, Navarra y el País Vasco. Castilla-La Mancha por su parte aplica un 1.25%, Asturias, Baleares y Extremadura, aplican un gravamen de un 1.2%, Canarias, Cantabria y La Rioja aplican un 1%, mientras que Madrid aplica una tasa de un 0.75%, más baja que la media de España, contrastando con el alto precio de los alquileres en la capital. Sin embargo, muchas Comunidades Autónomas ofrecen reducciones o extinciones, destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, para jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas…

Como anteriormente mencionamos, en países como Francia, Italia o Portugal, donde es el cliente el encargado de pagar dicha tasa, en España, durante los últimos años, hemos vivido un debate sobre quién tiene la obligación de pagar dicho impuesto, si el usuario o bien la entidad financiera. Finalmente, el pasado mes de marzo, se estableció que serían los bancos los encargados de pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) a las comunidades autónomas, sin embargo, si la modificación del préstamo tiene un contenido económico (ampliación del periodo de carencia o la TAE, Tasa Anual Efectiva o Equivalente), se deberá pagar el impuesto, no en su totalidad, como ocurría antes de la reforma, sino el contenido económico de las cláusulas modificadas. Finalmente, dentro de la reforma, se incluye un apartado que aclara que cuando se trate de escrituras de préstamos con garantía hipotecaria se considera como sujeto pasivo al prestamista, además, las entidades financieras no podrán deducir este pago dentro del Impuesto sobre Sociedades, como forma de respaldar al cliente. El gobierno está estudiando la creación de una Autoridad Independiente de Protección de Clientes Financieros, evitando de esta forma, futuras cláusulas abusivas que repercutan a los ciudadanos.

Ahora todos los que estéis leyendo este post , estaréis pensando, ¿y ahora, qué tengo qué pagar?

Todo cliente, al contratar una hipoteca con su entidad financiera, debe formalizar dos tipos de gastos ,por una parte están los gastos los correspondientes al proceso de compraventa (escritura de la vivienda) y por otra parte los gastos de constitución del préstamo hipotecario, estos últimos en ciertas partidas, corren a cuenta del usuario (titular del crédito hipotecario). La actual reforma, estipula que los gastos notariales, gestoría y gastos del registro de la propiedad, no tienen que ser aplicados a los consumidores, y pueden ser reclamados por los clientes a los bancos, reclamando hasta la mitad de lo pagado por los anteriores conceptos, menos en el concepto de gastos del registro de la propiedad, donde se da derecho al cliente a recuperar el total de lo abonado.

En caso de que queramos como clientes, ejercer nuestro derecho de no pagar dichos gastos, deberemos en un primer lugar reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato, interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente e la entidad, en caso de que no obtengamos respuesta de la entidad, deberemos elevar la queja al Banco de España, pese a que no es vinculante, nos sirve para realizar una nueva reclamación dentro de nuestra entidad financiera. Finalmente si el banco aún no ha aceptado nuestra reclamación, deberemos interponer una demanda antes los juzgados.

Así puede evolucionar tu hipoteca, si sube el euríbor

  • El tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España empieza a subir tras tres años en números rojos
  • Hacemos cálculos con una hipotética hipoteca de 150.000 euros, a amortizar a 25 años y con un diferencial del 1 % sobre el euríbor

El euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas a interés variable que se firman en España, marcaba su primer valor negativo. Se situó entonces al -0,008%. De esto hace, ahora, tres años. El descenso a los números rojos tiene una explicación. El Banco Central Europeo (BCE) bajó entonces los tipos de interés para estimular la economía del continente tras los años de crisis. Esta medida, excepcional, se ha alargado en el tiempo. De hecho, se prevé que no suban hasta pasado el verano de 2019.

Una de las consecuencias del euríbor en negativo ha sido la bajada de las cuotas de los hipotecados que tienen su préstamo referenciado a este valor. Esta ha sido la evolución que, durante los últimos 10 años, han tenido los intereses de una hipoteca ficticia a la que hemos incorporado un diferencial del 1,00 % sobre el euríbor, cuya revisión se lleva a cabo con el valor que marca el tipo de referencia en febrero. Los cálculos han sido elaborados con el simulador hipotecario del comparador de productos financieros CrediMarket.com.

En cuanto a las cuotas, así ha sido la evolución, durante este tiempo, si el préstamo en cuestión fuera de 150.000 euros y el plazo de amortización, 25 años: Esto es, en una década las cuotas se han abaratado, tomando como base la hipoteca del ejemplo, unos 356 euros al año. Si en 2008 rondaban los 908 euros al mes, en 2018 eran de 552. Al año, supone un ahorro de 4.272 euros.

Con todo, y a pesar de mantenerse en negativo, el euríbor empezó a trazar su escalada durante 2018: inició el año al -0,189 % (valor de enero) para concluirlo al -0,129 % (valor de diciembre). Empezó 2019 al -0,116% y cerró febrero al -0,108 %, según datos del Banco de España.

¿Cómo seguirán evolucionando las hipotecas vinculadas al euríbor? A medio plazo todo apunta a que el tipo de referencia tenderá a subir. Es posible que este 2019 aún se mantenga en números rojos si bien irá escalando posiciones hasta volver al positivo.

Hipoo empieza a gestionar las primeras “hipotecas tecnológicas”

  • La fintech española se ha centrado en sus primeros meses de vida en Madrid capital. 1.044 usuarios de la plataforma ya buscan financiación para su hipoteca por un valor total de 230.622.145 euros.
  • El perfil de la persona que busca financiación para la compra de una vivienda a través de la “tecnología hipotecaria” en la capital es el de una persona de 37 años, que quiere una hipoteca sobre vivienda de 247.131 euros. Dispone de un salario neto mensual de 3.045 euros.

La “tecnología hipotecaria” empieza a utilizarse en España para buscar, negociar y gestionar online el proceso de encontrar una hipoteca que se amolde a sus necesidades. Las primeras “hipotecas tecnológicas” sobre vivienda en España se están llevando a cabo a través de la plataforma Hipoo, la primera fintech española que centraliza la aplicación y utilizando tecnología al proceso de contratación de hipotecas. En esta primera fase de inicio, la plataforma se ha centrado en la ciudad de Madrid, aunque trabaja a nivel nacional.

Los primeros usuarios ya están aportando toda la documentación necesaria, a través de la plataforma online, para proceder a la búsqueda y negociación, vía online de forma centralizada e imparcial, pudiendo hacer comparaciones reales entre todo el abanico de oferta bancaria, de su hipoteca, evitando, por ejemplo, ir de sucursal en sucursal bancaria. 1.044 usuarios de la plataforma buscan ya financiación hipotecaria en Madrid capital a través de la plataforma por un valor total de 230.622.145 euros.

Cómo es el perfil del usuario de una “hipoteca tecnológica” en Madrid

El primer informe Hipoo sobre el perfil de los 1.044 primeros futuros propietarios que buscan financiación a través de la “tecnología hipotecaria” señala que se trata de una persona de 37 años, que busca una hipoteca media de 247.131 euros para una vivienda situada en la ciudad de Madrid, con una horquilla que va desde 30.000 euros a 2.745.867 euros. Se trata de personas con un salario neto mensual de 3.045 euros, que aportan una entrada media de 49.706 euros, y que desean amortizar el préstamo en 28 años.

Según Juan Ferrer, CEO de Hipoo, “nuestro país sigue teniendo un sistema hipotecario anclado en el pasado, seguimos buscando hipoteca como lo hacían nuestros padres. El cambio disruptivo está en aplicar la digitalización y la tecnología a todo el proceso, permitiendo la centralización del mismo, que va desde la búsqueda hasta la contratación de hipotecas. El objetivo de esta “tecnología hipotecaria” (que proviene del anglicismo Mortgage-tech, y que podríamos transcribir como “Hipotech”), no sólo está en su aplicación en el proceso de contratación (donde el usuario debe enfrentarse a un abismo de formularios, llamadas, e incertidumbre), sino también en proponerle un proceso centralizado, simplificado, automatizado e imparcial”.

La startup Hipoo, nace a finales de junio de 2018. Es la primera plataforma española que encuentra, negocia, y gestiona las hipotecas, gracias a la combinación de su desarrollo tecnológico con el apoyo de expertos hipotecarios. En este sentido, “escanea” múltiples prestamistas bancarios, presenta ofertas personalizadas a los usuarios y los acompaña en todo el proceso, desde la búsqueda, la selección de la contratación, los trámites burocráticos, hasta la firma de la hipoteca. Todo ello, desde su ordenador, tablet o dispositivo móvil, y de forma totalmente gratuita.

Detrás de todo esto, hay un proceso interno de la plataforma de ayuda permanente al consumidor, por ejemplo,
intentamos diseccionar todos los productos lo máximo posible (por ejemplo, miramos las primas de los seguros); vamos más allá de una mera tecnología de comparación, impulsando el asesoramiento online para facilitarle lo máximo posible la comprensión de indicadores complejos que se dan en la elección de las hipotecas. Todo ello con la máxima imparcialidad en el asesoramiento, así como la disponibilidad de atenderles (estamos de lunes a viernes hasta las 20 horas), el banco solo atiende por la mañana”, apunta Ferrer.

Primeras tecnologías aplicadas

Las primeras tecnologías ya se están implementando en la plataforma Hipoo como: algoritmos propios para la pre-selección de forma imparcial y justa de la mejor hipoteca que se adapta mejor a las circunstancias del usuario; la utilización de omni-canales en la comunicación con el cliente; la aplicación de técnicas de aprendizaje automático, el uso de tecnología aplicada a modelos de valoración automatizada de viviendas y reconocimiento óptico de caracteres para digitalizar todos los documentos que el cliente sube a la plataforma. Todo ello, contando con el apoyo de un experto para validar la tecnología y guiar al usuario durante todo el proceso.

En esta primera etapa de implantación de la plataforma, el usuario podrá formalizar la hipoteca a través de las siguientes fases:

  • El usuario hace un wizard respondiendo preguntas sobre salario, ahorros, deudas, edad, precio de la casa…
  • Un algoritmo presenta ofertas con cuotas personalizadas.
  • El usuario sube su información y documentación: DNI, declaración de la renta, localización vivienda (en breve, la plataforma podrá realizar una valoración automática de viviendas vía online) y 3 últimas nóminas.
  • En todo momento el usuario tiene control sobre qué tipo de ofertas le aparecen (por ejemplo, si selecciona que solo quiere a tipo fijo, solo le aparecerán de este tipo…).
  • Cuando completa el registro ya puede aplicar simultáneamente a las entidades que quiera.
  • El usuario recibe ofertas personalizadas ya analizadas y pre-aprobadas por las entidades
  • Oferta final, selección y acompañamiento durante todo el proceso hasta la firma de la hipoteca (incluso en la firma el usuario podrá comunicarse con el asesor vía whatsapp para solventar dudas)

La “tecnología hipotecaria” aterriza en España desde EEUU y Reino Unido

La “tecnología hipotecaria”, conocida en Estados Unidos y Reino Unido como “Mortgage-tech”, aplica procesos digitales a la contratación de hipotecas. En algunos países incluso en la firma de las mismas. Se trata de startups que ya empiezan a despuntar en el sector fintech, siendo impulsadas por un cambio de comportamiento y expectativas de los nuevos compradores de vivienda, que están presionando para que la contratación de una hipoteca se vuelva digital.

En Estados Unidos, la tecnología hipotecaria ya suponía el 8% del mercado hipotecario en diciembre de 2016, llegando a los 161 billones de dólares. Desde Hipoo, la empresa que acaba de iniciar esta tendencia en España, indican que estiman que en la actualidad puede suponer ya el 10% en ese país. En Reino Unido, a principios de 2016 suponía el 0,5 % de todo el mercado, actualmente rondará el 5%.

Tras Madrid, Hipoo se centrará en la captación de usuarios en otras principales capitales de España. De cara a 2019, prevé lograr entre 5.000 y 10.000 usuarios, y gestionar 500 hipotecas, por valor de alrededor de 100 millones de euros.

Las hipotecas fijas, las que más se encarecieron en 2018

  • De los 84 cambios en préstamos hipotecarios contabilizados este año, la mayoría, al menos 40, se dieron en los que tienen tipo fijo.
  • Los diferenciales de las hipotecas variables registraron 10 rebajas y 7 incrementos, según un estudio del comparador CrediMarket.

Más encarecimientos que rebajas y, de los primeros, sobre todo en hipotecas fijas y mixtas. Los préstamos hipotecarios han sido, durante este 2018, uno de los productos bancarios estrella. Por una parte, por la reactivación del mercado inmobiliario y por otra los cambios legislativos así como las sentencias acerca de quién debe afrontar los gastos que generan.

En cuanto a los primeros, y según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta octubre de este año, mes tras mes, se ha incrementado la tasa anual de registros. Solo en marzo, y debido al parón provocado por la Semana Santa, hubo un descenso de inscripciones -un 3,00 % menos que en 2017-.

Sobre los segundos, el Tribunal Supremo falló en octubre que los bancos, y no los clientes, debían abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero al cabo de 20 días, y tras dos jornadas de debate, el pleno cambió la decisión. Días después, el Gobierno aprobó un Real Decreto Ley para que fuera la banca quien lo pagara.

Concretando en los cambios, y según un estudio llevado a cabo por el comparador de productos bancarios CrediMarket , durante este 2018 y hasta fecha de hoy ha habido un total de 84 modificaciones en las carteras hipotecarias de las entidades. De estos, casi la mitad, 40, fueron subidas de precio y afectaron sobre todo a hipotecas fijas y mixtas (22 y 11 incrementos, respectivamente). Por su parte, en las hipotecas variables,
solo siete vieron incrementar sus precios durante 2018. Los encarecimientos oscilaron entre los 0,20 y lo 0,50 puntos porcentuales.

Rebajas sobre todo en hipotecas variables

En cuanto a las rebajas en los intereses, del total de 29, una decena las contabilizaron hipotecas variables y otras tantas, fijas. El resto, 9, las contabilizaron hipotecas mixtas. El hecho que las hipotecas variables protagonizaran más bajadas que subidas en los intereses ha hecho que el diferencial medio hipotecario descienda. Según cálculos de CrediMarket, empezó 2018 al 1,464% y lo acabará alrededor del 1,107 %.

En este gráfico se puede ver su evolución, junto a la del euríbor, tipo de referencia mayoritario en las hipotecas variables que se firman en España.

evolucion euribor 2018