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  • No hacerse cargo de una reparación (48%), retener la fianza sin motivo (25%), y pedir “pagos en negro” (20%), son algunas de las principales desavenencias entre inquilinos y propietarios. Además, casi 7 de cada 10 arrendatarios acusan a los caseros de alquilar viviendas “descuidadas” y sin las reformas necesarias.
  • 3 de cada 10 inquilinos españoles reconocen haber tenido en alguna ocasión conflictos con su casero y, además, el mismo porcentaje afirma que la razón fue por una subida del precio del alquiler, que llegan a considerar “abusiva e injustificada”.
  • Casi el 50% de los españoles que viven de alquiler confiesa hacerlo por no poder permitirse comprar una vivienda. Y un 64% admite haber tenido dificultades para encontrar un piso.

En la última década el mercado del alquiler en España ha experimentado un crecimiento moderado. Así, entre 2007 y 2017, se han incrementado los alquileres un 3,3%, alcanzando ya los 3,5 millones de viviendas (el 18% del total). Esto es debido, fundamentalmente, a la situación económica, la dificultad de acceso a las hipotecas o el cambio de la propia mentalidad de los españoles, entre otros motivos. La subida de precios y la disminución de la oferta disponible son otros de los inconvenientes que se encuentran a la hora de buscar un piso.

Casi el 30% de los inquilinos españoles reconoce haber tenido un conflicto con su casero por una subida que llegan a considerar “abusiva e injustificada” del precio del alquiler. En este sentido, las disputas entre arrendatarios y arrendadores parecen ser habituales, ya que 3 de cada 10 personas que viven de alquiler en España afirma que ha sufrido, en alguna ocasión, algún conflicto con el propietario de la casa que renta.

No hacerse cargo de una reparación (48%), retener la fianza sin motivo (25%) y pedir “pagos en negro” (20%) son algunas de las desavenencias más comunes entre inquilinos y caseros españoles. Además, 7 de cada 10 arrendatarios españoles acusan a los caseros de alquilar viviendas “descuidadas” y sin las reformas necesarias.

Aunque no es algo habitual, en los casos más extremos, 1 de cada 10 inquilinos ha tenido que acudir a un procedimiento de mediación o arbitraje por desacuerdos con su casero.

Estas son algunas de las principales conclusiones extraídas del informe “Inquilinos vs Caseros. Los conflictos en la vivienda de alquiler en España (2019)”, realizado por la División de Hogar de Línea Directa Aseguradora y basado en una encuesta realizada a más de 1.700 personas de todo el país y que viven en régimen de alquiler.

El 60% de las viviendas en alquiler en España, sin seguro de hogar

A pesar de ser uno de nuestros bienes más valiosos, asegurar la vivienda sigue sin ser una prioridad para los españoles; incluso para quienes deciden poner su propiedad en el mercado del alquiler. De hecho, la División de Hogar de Línea Directa estima que en España hay aproximadamente 2,2 millones de viviendas residenciales alquiladas sin seguro del hogar, lo que supone el 63% del total. Un fenómeno que, quizás, sea debido al desconocimiento que existe en relación al aseguramiento de una vivienda alquilada: el propietario tiende a asegurar la propiedad que alquila (el continente) y el inquilino sus muebles y enseres (el contenido).

Este desconocimiento va más allá y casi el 30% de los inquilinos españoles declara ignorar por completo si la casa en la que viven está asegurada, especialmente los más jóvenes (18-29 años) quienes muestran un menor grado de conocimiento sobre estas cuestiones.

Respecto a la accidentalidad en el hogar, el 23% de los inquilinos afirma haber sufrido algún siniestro estando de alquiler. Los más comunes en estos hogares son los daños por agua o inundaciones (60%), los daños eléctricos (21%) y las roturas de cristales (16%). Asimismo, un 4% de los siniestros en las viviendas de alquiler españolas fueron causados por la típica decoración de Navidad.

Además de los dolores de cabeza que conllevan, estos siniestros también son una importante causa de conflicto. Tal es así, que el 55% de los españoles que viven en alquiler asegura haber tenido problemas con su arrendador por algún siniestro. Entre las razones más frecuentes se encuentra el no tener contratado un seguro del hogar, y así lo asegura 1 de cada 5 inquilinos.

Andalucía, la Comunidad Autónoma con más conflictos

Una de las principales conclusiones de la encuesta realizada por la División de Hogar de Línea Directa es que el 34% de los inquilinos españoles reconoce haber tenido algún problema con su casero.

Ahora bien, no todas las Comunidades Autónomas presentan el mismo grado de conflictividad entre arrendadores y arrendatarios. En este sentido, los territorios con más desavenencias son Andalucía (44%), Galicia (42%) y Extremadura (41%). En el lado contrario se sitúan La Rioja (14%), Navarra (24%) y País Vasco (28%), donde inquilinos y caseros se “llevan mejor”.

Limitar de los precios y más oferta, principales demandas

Según los datos que arroja la encuesta, casi el 50% de los españoles que vive de alquiler lo hace porque no le queda más remedio, al no poder permitirse económicamente adquirir una vivienda en propiedad. Y en esta situación, un 64% admite haber tenido dificultades para acceder al alquiler, ya fuera por el precio del inmueble o por los requisitos exigidos por los caseros.

El pasado septiembre el Ministerio de Fomento publicó el boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo, en el que señalaba el precio medio real de alquilar una vivienda en las principales ciudades españolas: 819€ en el caso de Madrid y 769€ en Barcelona. Además, el Banco de España afirma que los precios de los alquileres se han disparado un 50% de media en los últimos cinco años.

¿Qué puede haber causado esta situación? Según los propios arrendatarios, los responsables son: con matices contrapuestos, el gobierno por no limitar los precios o no fomentar la oferta (58%), el auge de los alquileres turísticos (39%) y los propios caseros por querer especular con la vivienda (38%).

Ante este panorama, no es de extrañar que los inquilinos exijan soluciones. Entre sus propuestas, algunas son más intervencionistas como, por ejemplo, pedir mayores ayudas económicas (49%) o la intervención del mercado, regulando los precios (45%); y otras, menos intervencionistas, como proponer una legislación más dura que proteja a los propietarios de morosos (33%).También se dan otras posibles soluciones como aumentar la vivienda pública destinada al alquiler (52%), entre otras opciones.

 

Para Francisco Valencia, Director de Gobierno Corporativo de Línea Directa Aseguradora: “La situación actual en la que se encuentra el mercado de la vivienda de alquiler no es del todo satisfactoria. Por eso, Línea Directa ha querido analizar los principales conflictos que se producen en las viviendas en régimen de alquiler y sus consecuencias en distintos niveles: el aseguramiento o la tensión en los precios de estos alquileres, entre otros”.

Quiero vender un piso que tengo alquilado, pero no deseo perjudicar al inquilino, sino que el contrato dure todo el plazo pactado ¿Cómo lo he de hacer?

Dependerá de la fecha en que ustedes firmaron el contrato. Si lo celebró entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 y vende el piso con inquilino, el comprador ha de respetar la duración mínima del contrato que la ley indica: cinco años. Ahora vuelve a ser de aplicación que el comprador respete el contrato del inquilino en los celebrados desde el 6 de marzo de 2019 (hasta los cinco años de duración mínima, si es un propietario que, como usted, no es una persona jurídica o empresa) Pero en los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (de los que algunos todavía están en vigor), si no se hubieran inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador no estaría obligado a respetar el plazo de duración del contrato del inquilino.

Por Isidor García Sánchez, Abogado. (www.pronto.es)

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

 

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Cómo se define un contrato de alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción de compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil es un contrato atípico.

El contrato de alquiler permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.

Es una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo.

¿En qué supuestos más comunes propietario e inquilino suelen llegar a este tipo de acuerdos? ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?

Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra, le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente la misma. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, unos ingresos mensuales, tiene mayor seguridad ante los impagos, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.

¿Qué aspectos (principales) del acuerdo son indispensables que se especifiquen en el contrato?

Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.

El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

Como mínimo e indispensablemente, en el contrato de arrendamiento ha de constar el objeto del contrato, el plazo de duración del alquiler, el plazo para ejercer la opción de compra –que como máximo será la duración del contrato de alquiler-, la renta mensual del alquiler y la fianza. Al tratarse de un contrato de arrendamiento, ha de regular, además, todas las condiciones relativas al arrendamiento, tales como uso, obras, mejoras, subarriendos, entre otras.

Por su parte, el contrato de opción de compraventa, además de la voluntad de las partes a formalizar una compraventa, tiene que expresar el precio de venta del inmueble, el porcentaje –fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta, el precio por la opción, es decir, la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio, e insistir que el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario-optante es un plazo de caducidad, no pudiéndose llevar a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es importante estipular cómo se ha de llevar a cabo la comunicación.

Asimismo, se ha de regular de manera especial las consecuencias por la falta de pago de la renta o por no ejercer la opción de compra en su plazo, ya que se ha de tener muy claro que, en ambos casos, la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán.

Al tratarse de un contrato no expresamente regulado por el Código Civil, ¿hay que tener algún tipo de cautelas especiales en su redacción?

Hay que tomar todas las cautelas posibles y no dejar ningún aspecto sin regular. El arrendador-concedente y el arrendatario-optante tienen que conocer todos los pros y contra de los compromisos que van a asumir con su firma y obligarse a cumplir con todas sus obligaciones.

¿Es imprescindible que en el contrato figure expresamente el precio final del inmueble sobre cuya opción a compra se acuerda?: de no ser así, ¿cómo se fijaría en el momento de ejecutarse la opción a compra?

Sí. El precio de la compraventa tiene que estar fijado de antemano. No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato, como es el precio de la compraventa.

¿Qué debo saber si soy inquilino?

Si te has decidido a vivir en un piso de alquiler, debes saber que puedes deducirte parte de la renta en la declaración de la Renta. La mayoría de las comunidades autónomas cuenta con una deducción del alquiler en el IRPF para premiar, especialmente a los jóvenes, discapacitados o mayores con una determinada renta.

También hay una deducción estatal pero sólo para aquellos inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015. En este caso la desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.020 euros.

¿En Castilla y León?

Esta comunidad también cuenta con una deducción para inquilinos jóvenes menores de 36 años. En concreto, la desgravación es del 20%, con un límite de 459 euros al año. Puede llegar al 25% de las cantidades satisfechas con el límite de 612 euros, cuando la vivienda esté en un municipio de 10,000 habitantes o menos de 3.000 si dista menos de 30 km de la capital de la provincia.

El contribuyente debe sumar una base imponible y del ahorro que no sea superior a los 18.900 euros en tributación individual (31.500 euros en la conjunta), que puede consultarse en las casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019. Como viene siendo costumbre, también será necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122. SI hay un segundo arrendador, su NIF debe constar en la casilla 1125.

Hacienda castiga a los propietarios de pisos turísticos sin la reducción del 60% por el alquiler

Hasta ahora los dueños de las viviendas destinadas al alquiler vacacional disfrutaban de la reducción del 60% por el alquiler en el IRPF. Sin embargo, Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que este beneficio fiscal no se aplica a los alquileres de temporada, solo a los alquileres tradicionales por no ser la vivienda habitual de los inquilinos.

Los gastos de reparación y conservación para poner la vivienda en alquiler son deducibles

En muchas ocasiones, el arrendador debe reparar y mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla en alquiler. La Ley del IRPF permite deducir en la Renta 2018 una serie de gastos de reparación y conservación, aunque todavía no se haya alquilado la casa.

Así tributa el alquiler vacacional

Al igual que en un alquiler de larga temporada, el propietario también se puede deducir los gastos de una vivienda turística. Se puede deducir los gastos de suministros de luz, agua, gas…, los intereses y demás gastos financieros derivados de la compraventa de la casa, los gastos de reparación y conservación del inmueble o las primas abonadas por contratos de seguro.