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Los impuestos en el contrato de alquiler con opción a compra (3)

En la tercera parte de la entrevista de hoy terminamos hablando sobre los impuestos en el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

¿Este tipo de contratos tiene algún tipo de tributación especial?

No, no obstante, los arrendamientos con opción de compra estarán sujetos a varios impuestos:

IVA/ITP:

  1. Si es un arrendamiento de local con opción de compra, siempre estará sujeto a Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), ya que a efectos de este impuesto el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional.
  2. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un empresario/profesional, podrá tributar de dos formas diferentes:
    – Si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda de nueva construcción, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA.
    – Por el contrario, si se trata del arrendamiento con opción de una vivienda “usada” (segunda e ulterior entrega), arrendamiento estará sujeto y exento de IVA y, por tanto, sujeto a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
  3. Si es un arrendamiento de una vivienda con opción de compra y el arrendador es un particular que no actúa como empresario/profesional, el arrendamiento tributará por ITP, modalidad TPO.

IRPF/IS:

La tributación de las rentas percibidas por el arrendador en concepto de alquiler tributará de la siguiente forma:

  • Si el arrendador es una persona física, tributará por su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en concepto de rendimientos de capital inmobiliario (con posibilidad de aplicar reducción del 60%), o en concepto de rendimientos de actividad económica si fuera parte de su actividad económica.
  • Si por el contrario, el arrendador es una sociedad, las rentas percibidas tributarán como ingreso en el Impuesto sobre Sociedades.

Cuándo se ejerce el derecho de compra, ¿cómo tributa el propietario (que ya ha recibido en concepto de alquiler parte del importe que ahora se considera pago del inmueble)?

IVA/ITP:

Si el ejercicio de la opción se considera primera entrega llevará IVA (local/vivienda de nueva construcción) al tipo del 21% con independencia del tipo de IVA reducido que fuere de aplicación (viviendas al 10%). La base sobre la que se repercutirá el IVA será el importe venta una vez descontadas las cantidades que corresponda descontar en virtud del contrato suscrito (si así se ha fijado en el contrato).

Si el ejercicio de la opción se considera segunda e ulterior entrega, estará exento de IVA, y la transmisión tributará por ITP (TPO), salvo renuncia a la exención.

IRPF/IS:

En el momento de firmar el contrato de opción de compra puede acordarse un “precio de la opción de compra”, cuya percepción generará en el arrendador una ganancia por el precio efectivamente satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este). Al no derivar esa ganancia de una transmisión, ha de integrarse como renta en la base general del Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Si el arrendador fuera una sociedad, la ganancia obtenida tributará en el Impuesto sobre Sociedades.

En el momento de ejercitar la opción de compra, la transmisión del inmueble podrá ocasionar una nueva alteración patrimonial en el arrendador. La ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base del ahorro del IRPF, para cuyo cálculo se tendrán en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendatario en concepto de alquiler y el precio de la opción previamente satisfecho.