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En todos los sectores económicos, las nuevas tecnologías de Inteligencia Artificial, Inteligencia de Localización y Big Data han pasado de ser un mero complemento para convertirse en un activo esencial para lograr posiciones de liderazgo en el mercado de las empresas. Las estrategias tecnológicas son inseparables de las empresariales. La actual incertidumbre del coronavirus ha empujado a muchas empresas a impulsar la vía digital para aumentar su rentabilidad.

El footfall es un indicador tecnológico clave en el sector retail para la toma de decisiones y la optimización de procesos de compra. Este término inglés, traducido como huella, mide el número de personas transeúntes delante de cada tienda en un periodo de tiempo determinado.

Los datos de ubicación exactos son un requisito imprescindible en el footfall. Los proveedores de este tipo de tecnologías han de integrarse con los fabricantes de aplicaciones para generar datos de ubicación precisa, a través de diferentes tecnologías como GPS, WIFI, Bluetooth. Para medir y entender la afluencia de clientes es necesario disponer de una fuente fiable que analice los datos procedentes de los smartphones y posibles datos recopilados de las visitas reales a las tiendas físicas. Disponer de herramientas o técnicas fiables que contabilicen y profundicen las pisadas (footfall) se hace más que ineludible. Los restaurantes, cafeterías, tiendas de comestibles o marcas de ropa son algunos de los principales retailers que manejan esta tecnología para medir con precisión el crecimiento de sus ventas. En este sentido, la Inteligencia Artificial y el Aprendizaje Automático, además de los datos de ubicación, generan una nutrida información con bases de datos e ítems que, combinados, aportan una información más específica de notable valor para entender y prever las posibles tendencias de los movimientos de las personas en el espacio público.

Los patrones de compra están en continua evolución y son sensibles a cualquier circunstancia, como ocurrió con el COVID-19 en el confinamiento donde se modificaron todas tendencias.

Un alto footfall es un parámetro que revela la buena ubicación de un centro/tienda. Esta palanca tecnológica es clave en el sector retail y horeca para calcular el número de personas que hay o pasan por un determinado espacio público, local o centro comercial. Un análisis que, a nivel global, facilita el número total de personas que pasa por un área determinada e incluso por un portal y, a nivel específico, logra clasificar a esas personas en función de los siguientes perfiles: según residentes, turistas, estudiantes y trabajadores. En este último caso de segregación, nuestro análisis footfall aporta una incuestionable ventaja que nos diferencia de la competencia.

Luis Falcón, Ceo de inAtlas

Luis Falcón

  • La pandemia ha tenido una repercusión directa en el coste de los servicios para las empresas, aumentando el número de personas que deciden abrir una franquicia para sobrevivir a la crisis
  • Los proveedores de servicios para el franquiciado están realizando descuentos de hasta un 10%, especialmente en lo respectivo a obras y adaptaciones

Según el VII Mapa de emprendimiento, elaborado por South Summit, 2 de cada 3 emprendedores han decidido crear un nuevo negocio desde marzo del año pasado a pesar de la crisis provocada por la pandemia del Covid-19. De hecho, son muchos los pequeños emprendedores que decidieron invertir en una franquicia en 2020 como vía de escape.

A raíz de esta situación, tal y como han podido observar desde Jeff, el modelo de emprender a través de una franquicia se ha convertido en una de las mejores maneras de solventar la actual crisis. Entre los principales factores de esta tendencia se encuentran la disminución de los alquileres y la bajada de los precios por parte de los proveedores, así como la reducción del riesgo de emprender de forma asesorada gracias a un modelo corroborado como el de franquicias.

En lo que respecta al primer punto, el precio del alquiler para pequeño y mediano comercio (retail, hostelería, etc.) ha caído hasta en un 25% en los principales mercados, un factor muy positivo ya que es uno de los escollos más importantes que debe superar un emprendedor, dándoles la oportunidad de negociar más agresivamente uno de los principales costes estructurales.

Esta situación, sumada a la fuerza de una franquicia, ha generado posibilidades extra de negociación, ya que las franquicias van ligadas a marcas reconocidas y dan más seguridad al arrendador, lo cual facilita las contrataciones”, declaran desde Jeff, la solución global para emprendedores.

Por otro lado, ante la crisis devenida del COVID, los principales proveedores de servicios para el franquiciado han ajustado sus precios, especialmente en lo respectivo a obras y adaptaciones, siendo en algunos casos rebajas de hasta un 10%. De igual manera, han empezado a adoptar políticas más accesibles, con incentivos más favorables por compras de gran volumen.

Formar parte de una franquicia facilita este tipo de negociaciones, al haber acuerdos preestablecidos que aumentan la confianza del proveedor. Un ejemplo muy claro lo vemos en el sector del motor, que se ha adaptado a esta nueva situación, facilitando nuevas opciones de acceso y financiación para el transporte comercial, o el sector eléctrico que ha lanzado agresivos descuentos superiores al 15%”, afirma Marc Vicente, COO de Jeff.

 

Invertir es una práctica habitual hoy en día, donde destacamos el auge en la inversión de locales para explotarlos, los cuales explicaremos. Invertir en locales es algo que, a priori, asusta al pequeño inversor, ya que requiere de una inversión más profesionalizada. Sin embargo, esta práctica ofrece una recompensa mayor: una rentabilidad más alta que la que da la vivienda.

Comprar un local genera un abanico de posibilidades para el inversor, de forma que puede explotarlo para un comercio, hostelería, etc., y así obtener una renta extra, ya sea para pagar parte de la hipoteca con ella, utilizar dicha renta para otras inversiones… Las ventajas más destacables son:

  • Si no se financia nada en la compra, no existirá un gasto mensual en tu negocio por el concepto de local (como si ocurre con el alquiler).
  • Va existir un activo (el local que compras) a nombre tuyo o de tu empresa totalmente pagado que en caso de necesidad podrás vender o hipotecar para obtener liquidez.
  • Flujos de caja continuos (si es el caso). La principal característica de las inversiones en locales comerciales es que distribuyen beneficios periódicos. Estos beneficios provienen de las rentas de alquiler del inmueble. La renta de alquiler es comparable al cupón de un bono y consigue ir obteniendo ingresos y rentabilidades periódicas que van amortizando la inversión inicial.
  • Contratos de alquiler más largos y más flexibles. Este tipo de inmuebles generalmente cuentan con rentas de alquiler protegidas con contratos de mayor duración. Esto genera mayor visibilidad y predicción en la generación de rentas, lo que se traduce en visibilidad de los futuros beneficios del proyecto.
  • Activo real que permite reducir riesgos. Como todo inmueble, se encuentra dentro de la categoría de activos tangibles, se pueden tocar y sentir. Los activos financieros generalmente tienen un comportamiento diferente a los activos reales. Por lo que las combinaciones de ambos en la cartera de un inversor permiten diversificar. Y por lo tanto, normalmente reducirán el riesgo global de la cartera de inversiones. Afirmamos que no implica los mismos riesgos que invertir en la bolsa de valores, tan volátil siempre, y el activo está disponible y presente: el inmueble.

Para ayudarte, haremos varios apartados donde mostraremos tipos de locales, maneras de rentabilizarlos.

  • Tipos de locales: comerciales, hostelería, de ocio…, todas estas posibilidades propician un éxito notable en Salamanca, ya que la ciudad posee los recursos necesarios tanto en clientes como en inmuebles para ello.
  • Maneras de rentabilizar un local. Existen varias posibilidades para rentabilizar tu inversión:

1. Si tienes en mente el proyecto, explótalo tú mismo.
2. Refórmalo y véndelo, ya que poseerá un mayor valor y obtendrías rápidamente las ganancias.
3. Alquiler. Puedes alquilarlo y así obtener una renta periódica, mensual por tu local, sin necesidad de preocuparte qué hacer con el.

Alquilar constituye una actividad empresarial por lo que existen una serie de obligaciones a cumplir. Te explicaremos brevemente las obligaciones en materia fiscal.

Lo primero que debes hacer es darte de alta en Hacienda, ya que el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA. Con la presentación del modelo 037 te das de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales comerciales. Por lo tanto, a la hora de facturar a tu inquilino deberás hacerlo con IVA y retención, y además presentar declaraciones cada tres meses por este impuesto. En estos casos, el IVA corresponde al 21 % y son deducibles del mismo aquellos gastos realizados en el inmueble o las inversiones que hayas hecho.

El arrendatario, que es una empresa o un autónomo, está obligado por ley a retener un porcentaje sobre el monto que paga mensualmente, y a depositarlo en Hacienda trimestralmente por cuenta de tu IRPF.

Esta retención se aplica sobre todos los gastos que se repercutan al arrendatario establecidos en el contrato de alquiler, como los suministros de agua o energía, la comunidad de propietarios, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basuras, según lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF.

Como vemos, existe una gran cantidad de posibilidades para invertir en un local y sacar el mayor rendimiento por él, por lo que podrás elegir una opción acorde a tu inversión y generar esas ganancias a tu gusto.

  • Según la consultora esta crisis ha mostrado una gran anomalía frente a las crisis anteriores y es en relación al consumo, que no se vera condicionado por la economía mundial por muy malas que sean las noticias, sino por la reacción de los clientes por el miedo al Covid-19 que hará que se active o se contraiga de manera drástica
  • El Índice nace para ofrecer información sobre el potencial de los locales en la actual situación económica, aportando a propietarios y arrendadores una negociación objetiva en función de los cambios sociales en esta era post Covid.

La afluencia de público en las principales zonas comerciales de Madrid cayó una media del 55% y la de consumidores por encima del 67% respecto a la situación previa a la Covid 19, según la primera entrega del Índice TrueBroker (iTB), publicado el pasado día 20 de junio, que evalúa el valor comercial de los puntos de venta a partir de criterios como la afluencia de público y de consumidores en diferentes zonas de Madrid.

El objetivo del Índice es ofrecer información sobre el potencial comercial real de estos locales en la actual situación económica y ofrecer a propietarios y arrendadores de estos locales una herramienta que facilite una negociación objetiva sobre su relación contractual, en base al potencial comercial de cada local en la era post Covid.

Según la primera entrega del iTB, a fecha del 20 de junio pasado y en comparación con los datos anteriores a la pandemia, la afluencia de público había bajado un 53% y la de consumo un 62% en la Zona Centro de la capital, un 49% y un 44% en el barrio de Salamanca, un 78% y un 77% en las zonas residenciales, y un 72%, en público y en consumidores en las zonas de oficinas. Paradójicamente, en los barrios Singulares la afluencia de público cayó sólo un 24%, mientras que la de consumidores bajo un 81%.

Al analizar la evolución en las Fase 1 y la Fase 2 de la desescalada, se puede observar que la confianza general de Madrid cayo en la fase 1 con respecto a antes del Covid un 55%, y un 67% el consumo. La recuperación de la confianza en la fase 2 mejoró solo muy ligeramente sin embargo el consumo lo hizo de forma clara y decidida. “Tras estos datos -explica Pablo Beltrán CEO de TrueBroker- se esconde una recuperación de la confianza y del consumo en un primer momento de forma polarizada, muy elevada y rápida en las zonas más comerciales y muy ligera en el resto de la ciudad.”

Las zonas más comerciales, lideradas por el barrio Salamanca, seguido por la mitad de la zona Centro, muestran un nivel de confianza mucho mejor, y en ellas la recuperación del consumo será muy rápida. No así en las zonas residenciales y de oficinas.

Según Pablo Beltrán, “los datos recogidos en las calles más comerciales de Madrid, y por tanto más sensibles para detectar la tendencia oculta de cómo reaccionarán los consumidores, en toda la ciudad,  apunta hacía una recuperación meteórica de la confianza y del consumo en todo Madrid tan pronto como desaparezca el miedo, ya que están deseando que se les dé una excusa para salir a consumir, y cuya reacción tiene que ver con el comportamiento de la mente humana, y poco que ver con los datos macroeconómicos. Es decir, qué si hay noticias económicas negativas, y sin embargo se libera el miedo al Covid, la recuperación del consumo será muy rápido. Sin embarga, esa misma sensibilidad en positivo al miedo, existe en el sentido inverso, y la tendencia puede volver a contraerse con la misma velocidad si surgen noticias negativas en los próximos meses”. A más largo plazo, el CEO de TrueBroker señala que “una parte de la contracción de la confianza y del consumo, entorno a un 10 a un 15%, no se recuperarán hasta dentro de 18 meses.

Según Beltrán, “con los datos que publicaremos el 20 de julio, ya podremos tener una idea de en cuantos meses se recuperará en consumo preCovid en cada zona de Madrid”.

Cambio social

Los estudios realizados por TrueBorker antes de la pandemia indicaban ya importantes cambios en los consumidores y la palabra “proximidad”, aparecía como un elemento clave en el retail. Beltran destaca el “comportamiento” comercial del Barrio de Salamanca, que muestra un nivel de confianza y consumo muy por encima de la zona Centro. “Aquí, nuestra recomendación es que sus comercios se atrevan a abrir para que se recupere el consumo, aunque sólo sea durante el fin de semana y el resto de los días en las horas pico de consumo. Creemos que es necesario que los negocios no se queden sin abrir porque entonces corren el riesgo de desaparecer de la mente del consumidor. En el caso de la zona de oficinas, según el CEO de TrueBroker, la recuperación será más lenta a causa del teletrabajo y de la llegada de las vacaciones. Por su parte, las zonas residenciales se han visto golpeadas por la Covid y por la venta online. Tenemos incógnitas profundas sobre su futuro, ya que antes del Covid nuestro estudio mundial del retail señalaba que la mayoría de las calles de estas zonas perderían casi por completo su valor y algunas desaparecerían, y son curiosamente, en las que más locales están quedando disponibles”.

Pablo Beltrán destaca la capacidad de recuperación de la Zona Centro, sobre todo en la afluencia de público, especialmente en Fuencarral, Chueca, Malasaña…  “sin embargo más allá de Sol el comercio aparece asintomática al estar cerradas el 99% de las tiendas”. Finalmente, al analizar los barrios singulares como Chueca, Malasaña, Latina, son los que han experimentado una menor caída del estado de ánimo, pero también donde cayó más, y con diferencia el consumo, haciendo gala del nombre que TrueBroker eligió para definirlas, totalmente singulares y distintas.

En Moncofar (Castellón, Comunidad Valenciana), junto al mar Mediterráneo a 39 km de Valencia y 22 km a Castellón se vende un local de planta baja de 275 m2 equipada con aseos, despachos, etc. Actualmente parte de la planta baja tiene altillos. Esta planta baja esta situada en la avenida Ausiàs March, avenida principal de Moncofar que une a población con la playa. Por su ubicación estratégica esta planta baja es adecuada para múltiples usos (tiendas, servicios médicos privados, bar o restaurante, despachos, otros).

Por la avenida en la que se ubica esta planta baja durante el año, se estima que durante el año las 35.000 personas que tienen casas o apartamentos en la playa de Moncofar pasan unas 68 veces por delante de esta planta baja. En total unas 2.380.000 personas pasan cada año por la fachada de esta planta baja. Actualmente en la Avenida Ausiàs March no hay construidas otras plantas bajas de estas dimensiones y características.

Venta de locales en Moncófar (Castellón)

Datos del local

Superficie neta de la planta baja: 275 m2
Dimensiones: ancho 17,55m y fondo 17,0 m
Altillos: Posibilidad de construir 150 m2 de altillos
Aseos: 2

Sobre la planta baja se ubican las casas unifamiliares de 200 m2 construidos cada una. En el plano se pueden ver las entradas (A y B) a ambas casas. Estas casas tienen ascensor privado individual.

Fotografías que ilustra el tipo de altillo que puede realizarse en la planta baja referenciada con anterioridad. Los altillos de esta fotografía corresponden al mismo edificio, pero en la planta baja contigua a la descrita con anterioridad

En el siguiente plano general de Moncófar se indica en “triplex properties” la ubicación de la planta baja que se ha descrito. La distancia a la playa es de 800 metros.

venta locales en Moncofar Castellón

Código postal de Moncófar:
12593

  • El comprador de este tipo de activos en España se corresponde con particulares que optan por inmuebles comerciales de tamaño medio.
  • Elementos como la ubicación, la tipología o las características de local influirán enormemente en el rendimiento económico que ofrezca el inmueble. El asesoramiento profesional es clave para acertar.

Al ser un mercado mucho más profesional que el de la vivienda, el asesoramiento por parte de expertos es clave, ya que elementos como la ubicación, la tipología o las características de local influirán enormemente en la rentabilidad. Para ayudar durante el proceso, exponemos las cuatro claves para acertar en la compra:

  • Pensar en la localización perfecta para el futuro inquilino. Algunos aspectos a considerar en cuanto a la localización de un inmueble: procurar estar cerca de paradas de autobús y metro, optar por la acera de la derecha en calles unidireccionales, alejarse de las vías de más de cuatro carriles, buscar la proximidad de centros ancla (con flujo de mucha gente) o evitar escaparates con el reflejo del sol en el poniente.
  • Libreta, metro y cámara para la visita. Es recomendable retratar y anotar todos los elementos del local durante la visita: medidas, estado de los sanitarios, cerramientos, instalación eléctrica, posibles ruidos… Cualquier problema que pueda surgir tras la compra deberá solucionarse adecuadamente si se quieren conseguir inquilinos interesados. Una vez tomada la decisión, también se recomienda revisar que los datos inscritos en el Registro de la Propiedad se adecúan a lo que se ha percibido en la visita, así como comprobar la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre el local.
  • Confirmar con antelación la viabilidad del crédito hipotecario. Si se va a adquirir el local por préstamo hipotecario, es preciso tener en cuenta que será necesario aportar, como mínimo, el 30% del valor total del precio de compra (a parte del resto de gastos de operación), que el plazo de amortización será de entre 10 y 15 años como máximo y que el tipo de interés será más elevado. Por este motivo, se recomienda confirmar la viabilidad del crédito antes de la firma del contrato de arras.
  • Rendimiento de inversión. Antes adquirir cualquier local, es importante calcular la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y la rentabilidad ajustada a riesgo, es decir, la que valora la variación de precio o los periodos en los que el local podría no estar alquilado.