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La crisis económica provocada por el COVID-19 ha afectado a todos los negocios, en especial a los más pequeños. En los últimos meses, han sido muchos los locales que han colgado el cartel de ‘Se vende’. Si a finales de 2019, se contabilizaban 315.940 establecimientos en España, la pandemia ha hecho desaparecer 85.000 en menos de un año, aunque la cifra podría llegar a los 100.000.

La crisis económica que ha traído consigo la pandemia deja locales vacíos, con poca probabilidad de ser ocupados por un nuevo negocio, al menos a corto-medio plazo, y está provocando una importante apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas. Una opción que ha cogido fuerza en los últimos años, en gran parte por el ahorro económico.

Según cifras oficiales de los ayuntamientos de grandes capitales como Madrid y Barcelona, esta demanda se ha triplicado. En los últimos tres años, en Madrid se han aprobado más de 1.000 licencias de este tipo. En la Ciudad Condal, por su parte, también ha crecido de forma progresiva y entre 2020 y 2021 se han aprobado 805 licencias.

Ante esta tendencia cabría preguntarse si esta reconversión de locales en hogares es realmente una buena opción, tanto para inversores como para futuros propietarios. Con este objetivo, la red inmobiliaria Comprarcasa, ha elaborado una guía rápida de las condiciones y factores a tener en cuenta para esta reconversión habitacional, pues no se trata de un proceso sencillo, ya que requiere de una serie de normativas, permisos y reformas a tener en cuenta:

Requisitos legales para convertir un local en una vivienda: el local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma, por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones.

De todas formas, hay pautas comunes: se considera como vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 38 metros cuadrados, salvo en el caso de estudios, que pueden ser de 25 m2. Igualmente, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
¿Una compra más barata?: convertir un local en una vivienda tiene muchas ventajas, una de ellas, podría ser el ahorro. El precio de un local puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.

No obstante, hay que tener en cuenta que, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay más gastos asociados al momento de la compra. Así, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.

Condiciones hipotecarias: las hipotecas para comprar un local funcionan de forma diferente a las de una vivienda. Normalmente tienen más intereses, no suelen llegar a más del 60% de financiación y sus plazos de devolución son más limitados, en general no suelen superar los 20 años.

Hogar sostenible: el ahorro en la compra es también una ventaja a la hora de pensar en reformas a favor de la sostenibilidad y el ahorro energético, que supondrán también un mayor ahorro a largo plazo, con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles.

Aprovechar el espacio: una vez comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales, se comienza a construir el hogar. Dependiendo del tamaño del local, la vivienda podrá tener más o menos habitaciones o servicios, siempre que cumpla con el mínimo legal de contar con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar una vivienda con éxito.

Con estos sencillos pasos, se puede convertir un local en una casa sostenible, aportando así un granito de arena a la eficiencia energética para contribuir al objetivo del Pacto Verde europeo, que busca la excelencia ambiental en los inmuebles de toda la UE para 2050. Además, ante la situación vulnerable que viven los propietarios de muchos locales, puede servir como inyección económica para mejorar su situación económica

  • Entre marzo y agosto se han destruido 74.300 empresas, lo que ha provocado que el número de locales disponibles o a la venta se haya incrementado.
  • Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento en la conversión de estos espacios comerciales en viviendas, al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo.
  • Aunque es una opción muy atractiva, no es un proceso sencillo: hay que cumplir una serie de requisitos, pedir permisos, realizar reformas y, lo más importante, asegurarse de que el cambio de uso es factible.

Los pequeños y medianos comercios a pie de calle han sido uno de los principales afectados por el estallido de la pandemia de la Covid-19 en España. Las medidas de confinamiento impuestas entre marzo y junio, sumadas a las recomendaciones de distanciamiento social y restricciones de desplazamiento, han hecho que muchos negocios hayan tenido que cerrar ante la pérdida de ingresos. Prueba de ello es que, entre marzo y agosto de este año, se hayan destruido 74.300 empresas en España, según los Códigos de Cuenta de Cotización de la Seguridad Social.

Este escenario ha propiciado, inevitablemente, que ahora haya muchos más locales disponibles o en venta. Sin ir más lejos, tal y como muestra el censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Dado que las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando muy lentamente, esta situación podría llevar a un notable aumento de la conversión de estos espacios comerciales en viviendas habitables al obtener un producto residencial a un precio muy competitivo, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar considerablemente en los próximos meses.

Aunque es una opción atractiva, aplicar este cambio de uso no es una tarea sencilla, ya que hay que contar con una serie de permisos, realizar reformas… Y, lo más importante, no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia dan respuesta a las principales preguntas que conlleva una decisión como esta:

· ¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso? Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 (25 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-. Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

· ¿Cuál es el procedimiento a seguir? Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

· ¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación? Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 €, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500€ de inversión, según Habitissimo.

· ¿Qué debo tener en cuenta para suponga una buena inversión? Aunque, en general, esta operación suele traer beneficios, ya que el precio de un local suele estar más ajustado que el de una vivienda, se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí bastante demanda de vivienda. Y es que, así, en caso de que el propietario quiera -después del cambio de uso y realización de las reformas- venderlo o alquilarlo, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.

· ¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda? Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Habitúan a tener más intereses, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados (en general, no superan los 20 años) y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

· ¿Cómo se puede aprovechar de la mejor forma el espacio del inmueble? Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble. Por ejemplo, si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.

  • Esta acción está enfocada a inversores profesionales
  • Los interesados deben presentar sus ofertas ante notario antes del 22 de octubre
  • De los inmuebles elegidos, más de 450 se ubican en Andalucía y más de 90 están en Extremadura

Haya Real Estate ha puesto en marcha el ‘Plan Locales Sur’ con una selección de más de 550 locales comerciales y suelos, dirigida a inversores profesionales, entre los que se pueden encontrar locales comerciales desde 15.000 euros y suelos desde 41.100 euros. Los inmuebles seleccionados para esta campaña se ubican principalmente en capitales de provincia, ciudades dormitorio y pequeñas poblaciones. La oferta comercial, se mantendrá hasta el 22 de octubre, fecha límite para que los interesados presenten sus ofertas ante notario.
La mayor parte de los inmuebles se concentra en Andalucía, con más de 450 inmuebles seleccionados, mientras que en Extremadura se han seleccionado más de 90 unidades.

Inmuebles ubicados en Andalucía

Los activos seleccionados en Andalucía se concentran en las provincias de Granada, con más de 115, seguida de Cádiz, Málaga y Sevilla, con más de 70 inmuebles en cada una. Con cifras inferiores encontramos las provincias de Almería y Huelva, con 35 unidades en cada una. Finalmente, en Córdoba y Jaén encontramos más de una veintena de activos.

En Granada, en el municipio de Motril, destaca un amplio local comercial, con más de 900m², que cuenta con un precio de referencia de 463.400 euros. Y en La Herradura encontramos un suelo urbano a escasos metros del mar que, con una superficie de más de 5.000m², dispone de una superficie edificable de 6.660 m²t. Su precio de referencia es de 522.000 euros.

En Cádiz destaca una promoción de locales comerciales en el municipio de San Fernando, con superficies que oscilan entre los 72m² y los 108m², y unos precios de referencia que parten desde 32.940 euros, cuando antes partían desde 49.164 euros. Ya en Algeciras encontramos un espacioso local de más de 1.500m² de superficie, dividido en dos plantas, con un precio de referencia de 537.100 euros.

En Málaga, en el Paseo Marítimo de Poniente, destaca otra promoción con locales comerciales que tienen unas superficies que parten de que los 35m², con unos precios de referencia desde 130.800 euros. Respecto a los suelos seleccionados en esta provincia, destaca un solar ubicado en Vélez – Málaga, con una superficie de más de 3.400m² y un precio de referencia actual de 1.011.200 euros, siendo el anterior de 1.264.000 euros.

En Sevilla está disponible un local comercial de amplias dimensiones, ubicado en el barrio de Triana. Con una superficie superior a 500m², tiene un precio de referencia actual de 984.100 euros, cuando antes era de 1.230.125 euros. También en la ciudad de Sevilla encontramos un local comercial que, con más de 225m², dispone de un precio de referencia de 472.970 euros, cuando antes era de 531.426 euros.

Ya en Almería encontramos un local comercial que, con más de 230m², tiene un precio de referencia de 301.700 euros. Y en el municipio de Berja hay otro local comercial cuyo precio de referencia actual es de 51.800 euros, cuando antes era de 58.863 euros.

En Huelva destaca un local de 400m² cuyo precio de referencia ha sido rebajado un 11% hasta los 818.000 euros. En la misma ciudad también se oferta otro local comercial cuyo precio de referencia es de 53.820 euros, siendo el anterior de 80.328 euros.

Y en Córdoba destaca un luminoso local comercial que, con fachada a tres calles y una superficie de más de 250m², tiene un precio de referencia de 530.000 euros, cuando antes era de 588.888 euros. Respecto a la oferta de suelos en esta provincia, encontramos un suelo urbano no consolidado en el municipio de Villarrubia. Destinado a uso terciario, cuenta con más de 8.000m² de superficie y tiene un precio de referencia de 208.247 euros.

Finalmente, en Jaén se oferta un local comercial en Andújar, con más de 560m² y un precio de referencia de 508.400 euros. Ya en el municipio de Linares encontramos otro local comercial con un precio de referencia de 58.700 euros, cuando antes era de 65.222 euros.

Activos en Extremadura

La oferta en Extremadura se centra en la provincia de Badajoz, con 89 activos seleccionados. Entre ellos, destaca un conjunto de cuatro locales comerciales en Badajoz, que suman una superficie de más de 500m² y tienen un precio de referencia de 549.700 euros. Y también en Badajoz encontramos una promoción de locales comerciales que, con unas superficies comprendidas entre los 38m² y los 104m², tienen unos precios de referencia que parten de 56.000 euros.

Ya en la provincia de Cáceres, hay un local comercial ubicado en Trujillo, con más de 220m² y un precio de referencia de 171.360 euros, cuando antes era de 219.692 euros. Finalmente, en la ciudad de Cáceres destaca un local comercial, de casi 1.200m², con un precio de referencia de 999.000 euros.

Los inmuebles incluidos en esta selección pueden consultarse en www.haya.es, que dispone de información sobre sus características básicas: fotos, ubicación, metros cuadrados, precio de referencia, etcétera.

El interesado puede solicitar información adicional o requerir una visita a los inmuebles desde la propia web, a través del teléfono 901 11 77 88, o en las oficinas de Haya Real Estate. Si el interesado desea realizar una oferta por alguno de los inmuebles incluidos en esta campaña, deberá cumplimentar el “Modelo de Oferta” que se incluye en la “Guía del Ofertante” disponible en la página web de Haya.

En Moncofar (Castellón, Comunidad Valenciana), junto al mar Mediterráneo a 39 km de Valencia y 22 km a Castellón se vende un local de planta baja de 275 m2 equipada con aseos, despachos, etc. Actualmente parte de la planta baja tiene altillos. Esta planta baja esta situada en la avenida Ausiàs March, avenida principal de Moncofar que une a población con la playa. Por su ubicación estratégica esta planta baja es adecuada para múltiples usos (tiendas, servicios médicos privados, bar o restaurante, despachos, otros).

Por la avenida en la que se ubica esta planta baja durante el año, se estima que durante el año las 35.000 personas que tienen casas o apartamentos en la playa de Moncofar pasan unas 68 veces por delante de esta planta baja. En total unas 2.380.000 personas pasan cada año por la fachada de esta planta baja. Actualmente en la Avenida Ausiàs March no hay construidas otras plantas bajas de estas dimensiones y características.

Venta de locales en Moncófar (Castellón)

Datos del local

Superficie neta de la planta baja: 275 m2
Dimensiones: ancho 17,55m y fondo 17,0 m
Altillos: Posibilidad de construir 150 m2 de altillos
Aseos: 2

Sobre la planta baja se ubican las casas unifamiliares de 200 m2 construidos cada una. En el plano se pueden ver las entradas (A y B) a ambas casas. Estas casas tienen ascensor privado individual.

Fotografías que ilustra el tipo de altillo que puede realizarse en la planta baja referenciada con anterioridad. Los altillos de esta fotografía corresponden al mismo edificio, pero en la planta baja contigua a la descrita con anterioridad

En el siguiente plano general de Moncófar se indica en “triplex properties” la ubicación de la planta baja que se ha descrito. La distancia a la playa es de 800 metros.

venta locales en Moncofar Castellón

Código postal de Moncófar:
12593