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  • Esta década comenzó en un entorno de crisis en el que las transacciones de compraventa se
    vieron drásticamente reducidas, y ha acabado con un repunte importante de la actividad
    gracias a los bajos tipos de interés y el auge de la obra nueva.
  •  El perfil del comprador ha cambiado y los jóvenes buscan nuevas fórmulas principalmente
    interesados por la tecnología y la sostenibilidad.
  • La propiedad sigue siendo lo más común entre los españoles, pero los hogares que viven en
    régimen de alquiler van en aumento debido a las dificultades para el ahorro.

Tras la crisis económica que se vivió en España y con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el panorama inmobiliario ha vivido una evolución radical cuyos inicios difieren mucho de la situación que vive el sector ahora. 2010 comenzaba en un entorno de crisis en el que las transacciones de compraventa se vieron drásticamente reducidas en comparación con los años anteriores, los precios de la vivienda seguían cayendo desde los máximos alcanzados en 2008, los vendedores debían luchar por dar salida a sus inmuebles, y mientras los bancos endurecían las condiciones para obtener un préstamo.

Con el paso de los años, en el 2014 aproximadamente, se empezó a notar una lenta recuperación económica hasta llegar a la situación actual en la que el mercado inmobiliario se encuentra en un repunte importante con bajos tipos de intereses para hipotecas, auge de la construcción de obra nueva, precios más altos y mayor actividad del sector. También, los hábitos de adquisición de vivienda y formas de vivir han cambiado, influenciados por la sostenibilidad y la tecnología.

Teniendo en cuenta todos estos factores, los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado el comportamiento del mercado inmobiliario durante la última década.

Precios de vivienda en crecimiento sostenido desde el 2016

Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 los precios de la vivienda comenzaron a bajar progresivamente según reflejan los datos del Ministerio de Fomento, pasando de los 2.018€/m2 a finales del 2008 hasta los 1.463€/m2 en el mismo período del 2014 (-28%), un año que fue un punto de inflexión en el que se comenzó a notar una subida sostenida en el valor tasado de la vivienda. Si bien actualmente el precio de la vivienda aún no alcanza los niveles máximos alcanzados en la época anterior de la crisis, el mercado se ha ido recuperando progresivamente y a un ritmo relativamente sostenible, habiendo registrado un crecimiento del 12% entre el 2014 y el 2019. Este fortalecimiento se atribuye, entre otras cosas, a la recuperación de la economía y la subida del PIB per cápita que, a nivel nacional, aumentó en un 16% (2014-2018), según los registros del INE.

¿Y qué pasará ahora? Los indicadores de los últimos meses apuntan que no habrá grandes cambios en el sector en los próximos meses. Por ejemplo, en cuanto al precio de la vivienda, SMARTA, el software de big data inmobiliario de Instituto de Valoraciones, prevé aumentos de precios de en torno al 4%, un valor que refleja una subida estable tomando como referencia la variación interanual del valor tasado de la vivienda registrado por el Ministerio de Fomento en el tercer trimestre del 2019, que es el 3,1%.

Aumento progresivo de la actividad tras la crisis con cifras moderadas

Tras el estallido de la crisis, 2010 fue el último año en el que la media de transacciones de compraventa de vivienda superaba a las 100.000 transacciones al trimestre, según datos del Ministerio de Fomento. Ese mismo año, que daba comienzo la década, registró una reducción importante de la actividad: un 29% en 2011 (87.280 transacciones trimestrales de media), y hasta un 39% en 2013 (75.142), en comparación con 2010.

De igual forma que sucedió con los precios de la vivienda, no fue hasta 2014 cuando se comenzó a notar una leve recuperación de la actividad económica y hasta 2015 cuando el número medio de transacciones sobrepasaron de nuevo las 100.000 de media anual.

El año 2018 registró el mayor número de transacciones de la década, con un total de 582.888 compraventas. No obstante, esta cifra sigue sin alcanzar las registradas antes del boom, como las 955.186 transacciones del 2006.

 La tenencia de viviendas ha cambiado, de la compra al alquiler

No queda duda de que en España sigue predominando la propiedad de la vivienda ante el alquiler. Sin embargo, a pesar de que la mayor parte de la población española es propietaria de su vivienda habitual, cada vez es mayor el porcentaje de aquellos hogares que viven en régimen de alquiler, sobre todo, si comparamos las cifras de antes y después de la crisis. Actualmente, el 17,8% de los hogares vive en alquiler, mientras que antes del 2008, este porcentaje apenas superaba el 14% (INE).

Esta alta demanda del arrendamiento en parte está causada por la inestabilidad financiera de las familias y de las limitaciones para la compra de vivienda, trayendo como consecuencia una subida constante de precios que en ciudades como Madrid y Barcelona ya parecen estar tocando techo.

Los jóvenes ya no son el público target de la venta de viviendas y buscan nuevas fórmulas


Si antes de la crisis los jóvenes eran un público objetivo para la venta de vivienda, debido a las facilidades hipotecarias que concedían los bancos, este grupo se ha visto desplazado en los últimos años. Actualmente los precios de la vivienda aumentan a un ritmo que no necesariamente se ajusta al crecimiento de los salarios. De hecho, en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, una persona debe dedicar el sueldo íntegro de 8 años para poder pagar una vivienda, según Statista. Más allá, se han endurecido también las exigencias de las entidades financieras para conceder préstamos, resultando en que el perfil solicitante de hipotecas sea mayor a 35 años y con ingresos altos y estables.

Otro de los públicos objetivos a los que se dirige la oferta inmobiliaria hoy en día es hacia aquellos que buscan viviendas de reposición. Es decir, población que vende su vivienda actual para comprar otra casa. Los ahorros de este perfil, junto con las ganancias resultantes de la venta y un posible préstamo hipotecario, les permite mejorar su situación actual. La vivienda de obra nueva es una alternativa bastante común entre los que buscan una vivienda de reposición.

Los jóvenes, por su parte, sigue aumentando la ratio de hogares que viven en régimen de alquiler y comienzan a buscar otras soluciones a la vivienda que se adecúen a su estilo de vida y sus presupuestos, como por ejemplo la nueva modalidad de coliving, una tendencia de “convivencia” que junta vivienda y espacio de trabajo compartido para dar solución a la escasez de vivienda y a los nuevos hábitos de este perfil.

La sostenibilidad y la tecnología, los mayores retos del sector

El sector inmobiliario se ha convertido en un mercado cada vez más colaborativo, por un lado, gracias a la tecnología que permite conectar a los distintos players del sector, y, por otro, debido al reto que tiene el sector de ser más sostenible. Hoy en día se pueden encontrar compañeros de piso mediante una app, alquilar los muebles de una casa por un tiempo limitado de forma online o hacer intercambios de vivienda para las vacaciones, etc. todo esto gracias a la conectividad y la inmediatez que permite la tecnología. De la misma forma, en el camino hacia la sostenibilidad se van realizando pequeños pasos y para finales del 2020 todos los nuevos edificios deberán tener un consumo energético prácticamente nulo.

  • Actualmente, el precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España se sitúa en torno a los 1.600€, muy por debajo de los 2.100 € que se registraban en el año 2008. 
  • La compraventa de viviendas llegó a superar en 2006 las 950.000 transacciones. Una cifra a la que solo se acercó el ejercicio 2018 con sus casi 583.000 operaciones. 
  • Los bancos son mucho más estrictos y previsores durante la concesión hipotecaria, hay mayor transparencia y se están regularizando las cláusulas abusivas.

Durante los últimos cinco años de recuperación inmobiliaria, se ha estado especulando sobre la posibilidad de que el mercado estuviese cometiendo los mismos errores del pasado. Una afirmación con la que, según el último estudio de Casaktua.com, está de acuerdo el 87% de la población española. Sin embargo, a pesar de que las ventas, los precios, la concesión hipotecaria o la construcción de viviendas hayan repuntado respecto a la época de crisis, sus cifras todavía se encuentran muy lejos de lo registrado durante los años más desenfrenados de la burbuja, según lo que demuestran los datos oficiales sobre el mercado actual.

Para demostrarlo, Casaktua.com ha analizado las similitudes y diferencias del panorama inmobiliario de hace más de una década con la situación actual:

  • El precio crece, pero no alcanza los máximos del boom. Aunque hay ciudades y localidades que han estado muy cerca del valor máximo alcanzado en el ciclo anterior, actualmente, el precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España se sitúa en torno a los 1.600-1.700€, muy por debajo de los 2.100€ que se registraban en el año 2008, tal y como indican los datos del Ministerio de Fomento. Además, nos encontramos en un periodo de estabilización del valor de la vivienda en el que la oferta comercial de players inmobiliarios como com incluyen viviendas con precios asequibles para cualquier tipo de comprador.
  • Aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas. El Ministerio de Fomento refleja que la compraventa de viviendas llegó a superar en 2006 las 950.000 transacciones, una cifra a la que solo se acercó el ejercicio 2018 con sus casi 583.000 operaciones. De enero a julio de 2019, esta estimación rondaría las 312.000 compraventas (INE). Estos dos últimos datos manifiestan que todavía estamos muy por debajo de los años del boom. En este caso, ocurre como con el precio: la demanda respecto al ejercicio anterior también se está moderando.
  • Dificultad de acceder a un préstamo hipotecario. Durante el auge inmobiliario, los bancos concedían préstamos e hipotecas con facilidad. Actualmente, y a pesar de que en los últimos años se ha producido una flexibilización en las condiciones con respecto a la crisis (2008-2014), los bancos son mucho más estrictos y previsores. Sobre todo, tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria y por el riesgo ante un cierto deterioro económico.

En estos más de diez años, también se ha ganado en transparencia a la hora de contratar una hipoteca, se están regulando las cláusulas abusivas, se ha producido un nuevo reparto de gastos al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario y los plazos de amortización son mucho más cortos (en la época del boom se llegaron a conceder préstamos de hasta 40 o 50 años).

  • Euribor a nivel cero. Las cifras actuales del Euríbor están en -0,325€. Unos niveles que distan mucho de los alcanzados en 2008, cuando, tal y como muestran los datos del Banco de España, llegó a situarse por encima del 5%.
  • Las hipotecas a tipo fijo se ponen de moda. La firma de hipotecas a tipo fijo está batiendo récords. Los últimos datos del Colegio de Registradores indican que estas alcanzan el 41% de todas las nuevas hipotecas contratadas, y, según los datos que maneja com, el 64% de los futuros compradores se inclinará por esta opción. Antes de 2008, las hipotecas de interés variable eran las preferidas.
  • Se conceden menos visados de obra nueva. Partiendo de que ahora se construye de forma más razonada, con financiación restrictiva y controlada, los permisos para construir están aumentando. Durante los primeros meses del año, se han concedido 47.119 licencias para levantar viviendas nuevas, un 16,9% más que un año antes (Ministerio de Fomento). No obstante, estas cifras están muy lejos de las concedidas durante el pico de la burbuja, ya que, por ejemplo, en septiembre de 2006 se tramitaron cerca de 127.000 permisos.
  • Más inclinación por el alquiler. Aunque la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, actualmente el 16,9 % de los hogares vive en alquiler (INE). Antes de 2008, este porcentaje no superaba el 14%. El alza de los precios en el arrendamiento demuestra que la demanda de esta opción ha ido creciendo por la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad. De hecho, los datos del estudio del portal inmobiliario reflejan que el presupuesto actual de mudarse de alquiler es un 11% superior al de 2018.
  • Perfil del comprador: los jóvenes se ven desplazados de la compra. La facilidad de concesión hipotecaria durante los años previos a 2008 permitió a los jóvenes con salarios bajos endeudarse a muy largo plazo. Debido al mencionado endurecimiento de las exigencias a la hora de pedir un préstamo de los últimos años y a los precios de vivienda, la composición de las familias hipotecadas es diferente. Se trata de compradores de más de 40 años y con un nivel de renta elevado.
  • Esfuerzo económico para pagar una nueva vivienda. En la época del boom, un español tenía que destinar su renta de 13,6 años para comprar una vivienda. Actualmente, el esfuerzo es mucho menor: 9,7 años. Además, con el objetivo de favorecer el acceso a la vivienda, portales inmobiliarios como com han ajustado su oferta inmobiliaria lanzando campañas a precios por debajo del mercado y con óptimas condiciones de financiación.