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Entrevista con Teresa Cabeza, de Life Abogados, que nos habla de la renta vitalicia

En la entrevista de hoy hablamos sobre varios temas de interés del derecho inmobiliario con una experta en el tema como es Teresa Cabeza, socia de Life Abogados.

¿En qué consiste exactamente la nuda propiedad?

Habría que comenzar diciendo que el pleno dominio sobre una cosa se divide entre nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre la cosa, es decir, el propietario. El nudo propietario es el propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no el uso o disfrute (usufructo), que lo tiene el usufructuario. El usufructo da derecho a usar y disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos, y hasta que no finaliza el usufructo, generalmente por fallecimiento del usufructuario, no se recupera la posesión del bien.

La venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir, bien un pago único o una renta vitalicia, y le permite continuar disfrutando de la vivienda sin tener la posesión de la misma hasta que fallezca. A la hora de determinar el precio de la vivienda y las condiciones económicas de la operación influirá, entre otras, el valor del mercado del inmueble y la esperanza de vida de los beneficiaros.

Es una alternativa a la hipoteca inversa, pero a diferencia de ésta, la venta de la propiedad no tiene vuelta atrás, el inmueble está vendido y no cabe deshacer la operación. Entre las ventajas está el hecho de que el interesado puede seguir habitando la vivienda o alquilarla, y como inconveniente destacaría que al transmitir la titularidad los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni revertir la operación.

¿Qué es una renta vitalicia?

La renta vitalicia es una renta que recibe una persona hasta su fallecimiento. Se puede percibir con una periodicidad mensual, trimestral o anual, siendo considerada como un complemento a la pensión de jubilación, nada más, dado que el rendimiento que dan es muy bajo -ADICAE ha analizado las principales ofertas que existen en el mercado y la mayoría no tiene una rentabilidad superior al 3,50%.

La cuantía de la renta vitalicia procede del capital aportado a una entidad de crédito o compañía aseguradora y de la posible rentabilidad que éste haya generado, de modo que, durante un periodo de tiempo determinado, se van haciendo pagos de primas periódicas o cuotas a la entidad de crédito o compañía aseguradora, cantidad que se va acumulando a un tipo de interés fijo o variable. Y llegado el momento fijado en el contrato, dicha cantidad será cobrada por medio de una renta mensual, trimestral o anual.

El contrato de renta vitalicia es un producto complejo que exige que las entidades aseguradoras o de crédito sean explícitas y claras sobre los riesgos que conlleva la contratación de este seguro, y que hasta este año 2018 no se han dado. Surgen muchas preguntas respecto a este producto: ¿qué sucede cuando una persona quiere rescatar su dinero? ¿Se puede rescatar en su integridad? ¿A partir de qué edad es ventajosa fiscalmente su tributación?

Pues bien, las respuestas no son muy favorables al producto. Hasta el año 2018 no ha habido una información clara de sus riesgos y se desconoce el mecanismo a seguir si los interesados masivamente quisieran rescatar su dinero. Por otro lado, el dinero no se puede rescatar en su integridad. De hecho, se recuperará menos de lo que se ha invertido inicialmente al quedar expuestos a la cotización que en ese momento tenga los bonos o letras del Tesoro al que vayan unido el seguro. A su vez, los costes asociados a retirar los fondos antes de la fecha pactada son alto. Además, si el producto se rescata anticipadamente se perderán las deducciones fiscales, y el 100% del capital rescatado pasará a tributar como renta.

¿Y una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se trata de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda, generalmente la habitual, concedida de una vez o través de periódicas, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución.

Los requisitos que exige la Ley 41/2007 son que los solicitantes de la hipoteca inversa sean todos titulares del inmueble garantizado, cuenten con una vivienda en propiedad, libre de cargas y que preferentemente sea la vivienda habitual, ya que en este caso no habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al constituir el préstamo, que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.

La duración de este contrato suele ser la vida del solicitante o, si así se estipula en el mismo, cuando fallezca el último de los beneficiaros.

La cantidad del préstamo estará ligada al valor de la vivienda y la forma en la que se quiera cobrar, además de a la capacidad de endeudamiento de la persona que lo solicita.
La renta se podrá percibir en una única suma o de forma periódica, de modo temporal o vitalicio. En el caso de que cobre en una única suma será la tasación que el banco haga de la casa. Y si se percibe de forma periódica, la renta dependerá en función de la esperanza de vida y del valor del inmueble.

¿Cuáles son los pros y las contras de las rentas vitalicias y de las hipotecas inversas?

En el caso de las hipotecas inversas, la ventaja es que la vivienda hipotecada no cambia de titularidad en ningún momento, pudiendo el titular seguir viviendo en ella o alquilarla; y habiendo un mayor nivel de ingresos. También tiene a su favor el tratamiento fiscal que se le da en el IRPF, al no tributar las rentas obtenidas con la hipoteca inversa como rendimiento y las exenciones en los pagos de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales.

En el otro lado de la balanza, el primero de los inconvenientes es que no cubre el riesgo de longevidad. Así, si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los ingresos. El segundo sería que se les deja una deuda a los herederos tras el fallecimiento del titular o del último de los beneficiarios, que podrán elegir entre devolver el dinero –principal e intereses- al banco para quedarse con la vivienda, vender la vivienda y pagar la deuda e incluso suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda generada.
El último de los inconvenientes, pero no menos importante, es que cuando se alcanza el porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda seguirá generando intereses. Por ello, en ocasiones, cuando la renta a percibir pueda no cubrir todos los años de vida, los bancos ofrecen al cliente la posibilidad de contratar, a la vez, un seguro de renta vitalicia, garantizando así que se percibirá la renta hasta la fecha de fallecimiento.

Las rentas vitalicias, por su parte, tienen más contras que pros; al margen de que la tributación empieza a ser ventajosa fiscalmente a partir de los 70 años.

¿Se usan mucho?

Dada la crisis económica que hemos tenido en España y la bajada de las pensiones públicas, estos productos han ido en aumento. En nuestro país hay un alto porcentaje de mayores de 65 años que tienen su vivienda en propiedad y que necesitan ingresos extras para completar su jubilación, por lo que se buscan nuevas formas de obtener ingresos.
Uno de los productos que más ha aumentado en los últimos años es la venta de la nuda propiedad. Según datos publicados en los medios y facilitados por el fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del Instituto de Formación Inmobiliaria, en 2017 aumentó un 150% y en el primer trimestre de 2018 se ha incrementado hasta un 300%, aunque a todos les está constando despegar todavía en España.

 

 

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