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  • Las bajas cifras registradas en relación con la variación anual del IPV (Índice de Precios de Vivienda), podrían indicar una posible estabilización de precios del mercado.

El mercado inmobiliario se dirige hacia un contexto de estabilización y madurez, y aunque es un proceso lento, ya los datos registrados en 2019 lo reflejan. El año pasado se registraron 568.180 compraventas en España, lo que supone un descenso del 3% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En cuanto al precio de la vivienda, se prevé que siga subiendo, pero de forma más estable, con aumentos en torno al 4%, según las previsiones de SMARTA, el software de big data inmobiliario de Instituto de Valoraciones.

Por su parte, la construcción de obra nueva sigue reflejando datos de crecimiento. El año 2019 registró el número más alto de visados de vivienda de obra nueva desde 2015. También, el promedio anual del valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre nueva ha experimentado un constante crecimiento desde 2015, con aumentos del 13% entre 2018 y 2019 o del 9% en el período anterior (2017-2018), según reflejan los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De la misma forma lo han hecho las transacciones inmobiliarias de vivienda nueva, indicando que el mercado sigue activo con un incremento de la actividad estos últimos años, teniendo en cuenta que desde 2017, no se ha bajado de las 50.000 transacciones anuales (como pasó en 2015 o 2016).

Los expertos de la entidad de tasación Instituto de Valoraciones han analizado el comportamiento actual de la vivienda de obra nueva:

Crecimiento continuado de las peticiones de visados de dirección de vivienda, aunque con excepciones

Desde el 2015 el número de visados de dirección de vivienda de obra nueva no ha parado de aumentar año tras año, según indican los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El año 2019 registró el valor más alto de los últimos 5 años con 106.266 visados, lo que refleja una variación positiva del 113% en comparación con la cifra del 2015, año en el que tan solo se concedieron 49.695 visados en pleno panorama de recuperación tras la crisis. A pesar de este crecimiento continuado a lo largo de los años, el resultado del último año alerta de un posible cambio en la tendencia. La variación anual de visados de dirección de obra nueva 2018-2019 ha sido únicamente de un 5% frente a variaciones medias anuales de en torno al 27% entre los años 2016 y 2018.

El Índice de Precios de Vivienda disminuye en la vivienda nueva

La variación anual del IPV (Índice de Precios de Vivienda) durante el cuarto trimestre del 2019 se situó en el 3,6%, la cifra más baja registrada desde el primer trimestre de 2015, según indican los datos del Instituto Nacional de Estadística. Específicamente, la tasa de la vivienda nueva también reflejó disminuciones, respecto a la variación del mismo periodo el año anterior donde alcanzó el 8%, situándose en el 5,3%. Esta cifra implica una disminución de 1,3 puntos en comparación con la registrada en el tercer trimestre del año, siendo la tasa más baja del año 2019 (en trimestres), lo que podría ir en línea con la estabilización de precios del mercado.

Transacciones de vivienda de obra nueva

El último trimestre del 2019 registró el récord del año en cuanto al número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva con 17.395 operaciones de compraventa, síntoma de que la vivienda nueva sigue avanzando. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la actividad de este mercado inmobiliario ha ido aumentando consecutivamente desde los mínimos de 2016, año que cerró con poco más de 47.000 operaciones, hasta las más de 56.000 transacciones con las que cerró el año 2019, un 19% más.

Sin embargo, este panorama no se presenta igual de positivo en todas las comunidades autónomas. Zonas como Andalucía (6%), Baleares (13%), Canarias (11%), País Vasco (11%) o Castilla y León (7%) han registrado aumentos en términos anuales del número de transacciones en el 2019, pero otras como Castilla La Mancha, Asturias, Navarra, o La Rioja han sufrido reducciones importantes en su actividad, con porcentajes del -8%, -21%, -30% y -42% respectivamente en términos de número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva.

“Build-to-rent” el nuevo formato que impulsará la construcción de obra nueva

La modalidad de build-to-rent que consiste en construir viviendas para alquilar, en lugar de con el objetivo de vender, se va haciendo cada vez más común como método de inversión entre las SOCIMIs (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) y los grandes fondos internacionales. Así, toma protagonismo un factor que previsiblemente impulsará la construcción de obra nueva con el objetivo de crear un parque de viviendas para el alquiler que modere ligeramente el aumento de precios y los desequilibrios en las grandes ciudades.

  • La construcción de viviendas nuevas no ha dejado de aumentar desde el inicio de la recuperación inmobiliaria en 2014. Esto ha provocado un incremento del precio y una rápida adquisición de los inmuebles disponibles. 
  • Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante y Vizcaya son algunas de las zonas que están impulsando este sector de la obra nueva, con el 51,6% de las construcciones iniciadas en 2018.
  • Entre los motivos del incremento de la demanda: las facilidades de pago, la necesidad de inmuebles más eficientes y la búsqueda de nuevas comodidades como las zonas deportivas o las piscinas privadas o comunitarias.

La obra nueva vuelve a estar en el punto de mira de los compradores y el mercado trata de dar respuesta a sus expectativas. Prueba de ello es el parque inmobiliario presentado en la última edición de SIMA: 20.000 viviendas, de las cuales un 95% fueron ofertadas sobre plano.

Entre enero y septiembre de este año, los visados autorizados de obra nueva para viviendas en España alcanzaron las 81.957 unidades, casi un 9% más que en 2018 (75.299), según reflejan los datos del Ministerio de Fomento. La construcción de inmuebles nuevos no ha dejado de aumentar desde el inicio de la recuperación inmobiliaria en 2014. Aun así, los expertos mantienen que sigue siendo insuficiente para cubrir una demanda estimada de entre 120.000 y 150.000 unidades anuales que confirma APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) que existe.

A pesar de esta demanda, existen obstáculos como la escasez de suelo urbanizable, la burocracia administrativa, que ralentiza la concesión de permisos, o algunas intervenciones municipales concretas, que están frenando la promoción de nuevos proyectos e incrementando el precio de los existentes.

Para profundizar en esta situación, Instituto de Valoraciones ha analizado cuáles son las claves del renovado interés de los compradores por las edificaciones de nueva construcción.

  • Obra nueva como solución a la escasez de oferta de viviendas en las zonas urbanas

En España, el 80% de la población vive en zonas urbanas, y cada vez en mayor proporción en las grandes ciudades. La España Vaciada, es un caso que está impulsando a los habitantes de las provincias con menor densidad de población, como Soria, Zamora o Teruel, a moverse hacia las ciudades urbanas que ofrecen más servicios cercanos como colegios, centros sanitarios y como no, posibilidades de empleo. En Zamora, por ejemplo, en los últimos 10 años la población no ha parado de descender, pasando de 197.221 habitantes en 2008 a 174.549 en 2018, lo que refleja una disminución de más del 11,5% de la población, según datos del INE. Así, cuantos más habitantes hay en las grandes ciudades, mayor es la demanda de viviendas y -ante la limitada oferta de segunda mano – crece también el interés de la vivienda nueva en estos enclaves.

Esto se nota especialmente en algunas localizaciones del país como Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante y Vizcaya, que son, entre otras, las que están impulsando este sector de la vivienda de obra nueva, con el 51,6% de las construcciones iniciadas en 2018. El ejemplo más evidente es el de Madrid, que, con una demanda anual estimada de 20.000 inmuebles, los proyectos en marcha apenas superan las 13.000 edificaciones y tan solo 2.000 están todavía a la venta.

  • Mayor concienciación medioambiental

Los consumidores actuales han evolucionado y tienen características y necesidades propias, acordes con su forma de vida y con sus preferencias. Hoy en día, a la hora de elegir vivienda se tienen en cuenta factores ligados a la economía doméstica pero también al respeto por el medioambiente como son la sostenibilidad y el ahorro energético. Los procesos de construcción y los materiales son más sostenibles y las casas son más eficientes, llegando a reducir hasta un 80% el consumo energético y en un 40% la demanda de agua. En este sentido, el futuro está marcado por la normativa europea Energy Performance of Buildings Directive, que establece que, para finales de 2020, todos los nuevos edificios deberán tener un consumo energético prácticamente nulo.

Siguiendo esta línea, uno de los motivos que está inclinando la balanza hacia esta clase de edificaciones, es que un porcentaje cada vez más alto incorpora tecnología domótica (más difícil y costosa de instalar en viviendas ya construidas) que permite, además de reducir el consumo energético, mejorar la seguridad y gestionar elementos como la climatización, la iluminación o el control del agua.

  • Nuevas necesidades del hogar: piscina, garaje, zonas infantiles, etc.

Por otra parte, en España existe un parque automovilístico de unos 30 millones de coches. Prácticamente todas las familias disponen de un vehículo y, en muchos casos, de dos o más. Ante esta realidad, la adquisición de una o varias plazas de garaje junto con la casa, se vuelve cada vez más indispensable. Otros espacios que han pasado a ser más relevantes en los últimos años y más decisivos a la hora de adquirir una vivienda son el trastero, las zonas infantiles, deportivas o la piscina.

  • La forma de pago, una gran ventaja en el momento de la adquisición.

Las viviendas de segunda mano se mantienen como las más vendidas por su menor precio y por su amplia oferta. Sin embargo, las edificaciones nuevas, especialmente las que se comercializan sobre plano, conquistan a los compradores por las facilidades de pago que ofrecen. Algunas promotoras tienen acuerdos económicos con los bancos pudiendo ofrecer hasta un 100% de la financiación y no tener que contar con grandes ahorros. A esto se suma que ofrecen una mayor flexibilidad de que sean personalizadas desde el inicio, en vez de tener que acometer reformas posteriores que conllevan tiempo e inconvenientes en el día a día.

  • La promotora, en su apuesta por la capital, ha iniciado la comercialización de la primera de las fases de Residencial La Alcazaba
  • El proyecto conjunto, para el que la compañía destinará una inversión cercana a 95 millones de euros, contará con más de 600 viviendas de obra nueva distribuidas en varias fases
  • Inmoglaciar inaugura hoy su nueva oficina comercial y piso muestra, tras estudiar durante meses la demanda y necesidades de los vecinos

Grupo Inmoglaciar ha presentado hoy Residencial La Alcazaba, su primer proyecto residencial en Granada capital. Luis Salvador, alcalde de Granada, junto a los responsables de la compañía y el reconocido arquitecto Julio Touza han detallado las características del proyecto, que contempla el desarrollo de más de 600 viviendas de obra nueva y que está destinado a potenciar una de las principales zonas de crecimiento de la ciudad.

Inmoglaciar invertirá cerca de 95 millones de euros para dar respuesta a la escasez de oferta de vivienda de obra nueva en la capital. Asimismo, esta inversión fomentará el desarrollo del entorno en el que se encuentra el proyecto, facilitando el acceso a viviendas de máxima calidad y consolidando al barrio como una de las zonas más atractivas de Granada.

El proyecto Residencial La Alcazaba se desarrollará en varias fases durante los próximos años. La primera de ellas, La Alcazaba I, estará constituida por 184 viviendas que se comercializarán en 3 fases. En concreto, la promotora ha iniciado la comercialización de la primera fase, compuesta por 59 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, con plaza de garaje y trastero. Además, contará con amplias zonas comunes con piscina, jardines, zona de juegos infantil, pista de pádel y sala comunitaria. Está previsto que la entrega de las primeras viviendas para esta primera fase de la promoción, que actualmente se encuentra en comercialización, se produzca en 2022.

Las viviendas están especialmente pensadas para parejas jóvenes y familias de entre 30 y 45 años, que buscan fundamentalmente una vivienda de calidad a precios asequibles. Así, con esta promoción, Inmoglaciar se convierte en uno de los principales actores de obra nueva residencial en Granada Capital.

Residencial La Alcazaba se ubica dentro del núcleo urbano de Granada, en un entorno que destaca por su alto grado de consolidación, ya que cuenta con una completa dotación de transporte público y gran accesibilidad a multitud de puntos de interés, destacando su proximidad a la Universidad de Granada.

El proyecto cumplirá además con los más avanzados criterios de calidad y sostenibilidad, creando un nuevo barrio confortable, saludable y seguro. Y es que la movilidad sostenible es uno de los aspectos más destacables de la ciudad de Granada, con más de 30 km de carril bici que permite a sus habitantes cruzar toda la ciudad o acceder a distintos barrios de la capital en poco tiempo. El ámbito donde se proyectará Residencial La Alcazaba ya cuenta con seis kilómetros de espacio transitable, que lo convierte en el carril bici más largo de toda el área metropolitana de Granada.

El evento ha sido inaugurado por Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar, quien ha destacado que “con este proyecto perseguimos la consolidación de Granada a todos los niveles, creando un nuevo barrio (La Alcazaba), que será una de las zonas de referencia de Granada capital”. Asimismo, ha señalado que “Inmoglaciar busca promover, no solo viviendas, sino hogares donde nuestros clientes puedan desarrollar su proyecto de vida. Esto no requiere solo tener viviendas que cuenten con los máximos estándares de calidad, sino también construir entornos que mejoren el día a día de la comunidad”.

Por su parte, Julio Touza, arquitecto autor del proyecto, ha indicado que “Residencial La Alcazaba es un proyecto de barrio de calidad, especialmente diseñado para gente joven y con el fin de crear un modelo de vida familiar con ocio saludable. Este nuevo proyecto se alzará siguiendo los más estrictos criterios de sostenibilidad, ecoeficiencia y diseño”. En sus más de 40 años de trayectoria, Touza ha desarrollado más de 2.000 proyectos, que le han permitido convertirse en uno de los arquitectos más prolíficos del país, recibiendo en los últimos años importantes encargos y diversos reconocimientos.

Asimismo, y en línea con la calidad de su servicio de atención al cliente, Inmoglaciar ha inaugurado hoy su nueva oficina comercial en Gran Via de Colón, 35. De esta forma, todos los interesados en adquirir una vivienda en Residencial La Alcazaba podrán visitarla y vivir el proyecto en primera persona a través de su piso muestra, eligiendo también las calidades de su nueva casa.

Firme apuesta por Granada

En agosto de 2018, Inmoglaciar adquirió suelo con una edificabilidad total de 63.500 m2 en el distrito norte de Granada capital, una de las zonas con mayor proyección de la ciudad andaluza y con el convencimiento del potencial de desarrollo de la zona.

Residencial La Alcazaba se enmarca dentro de la estrategia de expansión de la compañía en Andalucía, donde actualmente cuenta con otro proyecto en desarrollo: Glaciar Medina Azahara, en Córdoba.

Inmoglaciar está presente en las principales provincias de España, invirtiendo en diversos proyectos que atienden a las diferentes necesidades de cada ubicación. En su totalidad, los proyectos que está llevando a cabo la promotora se caracterizan principalmente por su localización, altos estándares de calidad y el compromiso para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para los perfiles más jóvenes.

Julio Touza, arquitecto

Julio Touza, arquitecto

Ignacio Moreno, CEO de Inmoglaciar

Ignacio Moreno, CEO de Inmoglaciar

Inmoglaciar construye más de 600 viviendas de obra nueva en Granada capital Inmoglaciar construye más de 600 viviendas de obra nueva en Granada capital Inmoglaciar construye más de 600 viviendas de obra nueva en Granada capital

La promotora inmobiliaria Metrovacesa ha iniciado recientemente la comercialización de su nueva promoción en Santiago de Compostela, Residencial San Marcos. El proyecto está compuesto por un conjunto moderno de 67 viviendas unifamiliares adosadas de 140m2. Contarán con tres o cuatro dormitorios en función de las necesidades del cliente y estarán repartidos en dos plantas. La urbanización, con una excelente orientación sur-sur-oeste y vistas a la Catedral de Santiago, contará con grandes zonas ajardinadas comunes, dos pistas de pádel, dos piscinas y un mini club social.

Para el desarrollo de este proyecto, uno de los más importantes de Metrovacesa en Galicia y también la urbanización de mayor tamaño dentro de la capital gallega, la compañía realizará una inversión de 13 millones de euros. La promotora pretende así mejorar la oferta de vivienda de obra nueva en la ciudad y fomentar el desarrollo del entorno en el que se encuentra. Concretamente, el barrio de San Marcos sobre el que se proyecta este complejo residencial, se comenzó a desarrollar hace 15 años y en la zona viven actualmente cerca de 50 familias en chalets unifamiliares. En este sentido, el lanzamiento de Residencial San Marcos supone un hito de gran importancia para el sector inmobiliario de la ciudad, ya que potenciará la urbanización y remate de una de las principales zonas de acceso a la ciudad.

Residencial San Marcos se ubica a cinco minutos del centro urbano en coche y a escasos 4 kilómetros de las dos principales zonas industriales en la ciudad, el polígono Industrial del Tambre y el de Costa Vella. Asimismo, cuenta con todo tipo de servicios a sus alrededores como varios colegios, centros comerciales, hospitales y centros de salud. Además, su ubicación destaca también por la excelente conexión a las principales vías de entrada y salida de la ciudad, con el acceso a la AP-9 a menos de 800 metros.

Para el diseño del proyecto, Metrovacesa ha apostado de nuevo por un estudio local, Díaz&Díaz Arquitectos, que cuenta con más de 35 años de experiencia en la comunidad gallega en proyectos residenciales, oficinas y de rehabilitación. Este estudio ha sido reconocido en numerosas ocasiones con diferentes premios y son autores de reconocidos proyectos en la comunidad como el Vivero de Empresas del Bulevar del Papagayo en A Coruña.

Metrovacesa inicia la comercialización de 67 chalets de obra nueva en Santiago de Compostela Metrovacesa inicia la comercialización de 67 chalets de obra nueva en Santiago de Compostela

Los datos de la oferta residencial de SIMA son los siguientes:

Número de viviendas en venta: más de 30.000
% de viviendas sobre plano: más del 95% de la oferta total de la feria
% de primera vivienda: 61%
% de vivienda de costa: 39%

Ranking de la oferta residencial por provincias

  1. Madrid > 52% de la oferta
  2. Málaga > 14%
  3. Alicante > 12%
  4. Guadalajara > 4%
  5. Almería e Islas Baleares > 3%
  6. Valencia y Cádiz > 2%

Tipo de vivienda

  • Vivienda libre > 89%
  • Vivienda en cooperativa > 9%
  • Vivienda en comunidad de propietarios > 2%