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  • Este tipo de alojamiento se presenta como una opción ideal para las vacaciones de verano pues ofrece comodidad y la posibilidad de vivir una experiencia segura “como en casa”.
  • Para que un alojamiento destaque, los expertos de Instituto de Valoraciones recomiendan fijar precios acordes al mercado, primar el foco en la higiene y desinfección, ofrecer fotos profesionales de las viviendas o destacar las características más buscadas como piscinas, terrazas, espacios al aire libre y entornos naturales o tranquilos donde poder descansar.

Este verano está siendo un poco diferente, y es que, con la situación actual y la incertidumbre en todos los sentidos, este año la sociedad española prefiere viajar dentro del país, movilizándose en vehículos propios y primando la necesidad de descanso, relajación e incluso, la posibilidad de conciliar el teletrabajo con el disfrute. Según un estudio realizado por la Federación de Viviendas de uso Turístico (FEVITUR), un 45% de los encuestados tiene la intención de salir de su comunidad, un 37% escogerá destinos en costa y un 14 y 15% escogerá el turismo de interior y montaña, respectivamente.

Si bien es cierto que, a pesar de la apertura de fronteras, el turismo internacional este año no será igual que en años pasados. Debido al estado de alerta sanitaria mundial, algunos países han recomendado no viajar a España y llevar a cabo una cuarentena al regresar a su país de origen, hecho que ha acentuado la disminución en la afluencia de turismo internacional. Durante el mes de junio España recibió 204.926 turistas internacionales, lo que supone un 97,7% menos que el mismo periodo del año anterior, según los datos publicados por el INE. Es por ello que el turismo nacional jugará un papel muy importante en el impulso de la economía.

Pese a estos datos los propietarios de viviendas de alquiler turístico, principalmente aquellos ubicados en zonas costeras o rurales, han comenzado a ver la luz tras los meses de confinamiento. De hecho, este tipo de alojamientos podría salir beneficiado de esta crisis. Según el estudio realizado por FEVITUR, un 45% de los españoles asegura preferir los alojamientos turísticos como primera opción para este verano y un 65% de ellos opina que estas viviendas ofrecen mayores medidas de higiene que otras alternativas.

Uno de los grandes retos a los que se enfrentan los propietarios de estos inmuebles de alquiler turístico es destacar entre la amplia oferta que existe en las diferentes plataformas. Los expertos de Instituto de Valoraciones proponen algunos consejos para destacar y poder sacar así la mayor rentabilidad posible:

  1. Precios acordes al mercado: es importante asegurarse de que el precio al cual se ofrece la vivienda va acorde a los precios de mercado según las características de esta, sus prestaciones, su ubicación, etc. Para ello, lo ideal es que los propietarios analicen tanto la oferta como la demanda de la zona en la que se encuentra la vivienda y ajusten su precio, teniendo también en cuenta el tipo de inmueble del que se trate. Por lo referente al tipo de activo, las viviendas unifamiliares son los alojamientos más demandados en detrimento de las viviendas plurifamiliares, tanto en destinos de costa como rurales, puesto que cuentan con mayores zonas privadas y espacios amplios. Por su ubicación, según los últimos datos publicados por FEVITUR durante el mes de julio las comunidades autónomas con mayor nivel de ocupación han sido Baleares (65%), Euskadi (45%) y Andalucía (36%) esperando niveles de ocupación ligeramente superiores durante el mes de agosto.
  2. Ofrecer descuentos por alquileres más largos: este año las familias buscan alojamientos donde pasar temporadas de semanas o incluso de hasta un mes en las que puedan sentirse cómodos y seguros y sin necesidad de estar moviéndose de un alojamiento turístico a otro, o que incluso, les permita conciliar las jornadas intensivas de trabajo en verano con el disfrute del destino vacacional. Así, una forma interesante de llamar la atención de este público es ofreciendo descuentos por alquileres de más de una semana o de un mes, lo que también ahorraría al propietario tiempo de gestionar los alquileres, esfuerzos de desinfección antes de la entrada de nuevos inquilinos, etc.
  3. Dar visibilidad a la vivienda en los portales adecuados es clave: es importante hacer un estudio de todos los portales de alquiler vacacional disponibles para definir, en función del público objetivo, ubicación, tipo de vivienda, etc. Los mejores portales o buscadores para publicar el inmueble en cuestión y llegar a la mayor cantidad de público posible que pueda estar interesado en la vivienda.
  4. El interés comienza en las fotos: los usuarios que buscan este tipo de alojamientos navegan generalmente muy rápido por la web buscando las ofertas que se adapten a lo que quieren. En este sentido, lo primero que se ve son las fotos del alojamiento y por eso, es muy importante que el anuncio destaque con imágenes de calidad de los espacios que son las que captaran la atención del cliente. Para dotar las fotos de un acabado profesional, una idea innovadora y diferencial es combinar la fotografía plana con la 360º, contando con proveedores de servicio especializados como Vitrio.
  5. Piscinas, jardines, terrazas, espacios exteriores y entornos naturales entre las prioridades de este verano: ahora más que nunca y tras la época de confinamiento se buscan viviendas amplias y con espacios exteriores para pasar el tiempo libre, evitando los lugares públicos y aglomeraciones. Así, los inmuebles que presenten estas características deberán resaltarlas pues son factores que pueden atraer mayor interés. La recomendación aquí es identificar de forma clara los atributos de las viviendas e incluirlos en las etiquetas de personalización de los diferentes portales, para que aparezcan en las búsquedas que los usuarios hacen indicando los filtros de preferencia.
  6. Prima el foco por la higiene: es sumamente importante que los alojamientos turísticos cumplan al máximo con todas las medidas de higiene para asegurar que el espacio está limpio y correctamente higienizado y es seguro para los inquilinos. Los clientes tendrán más confianza en las viviendas que garanticen estas medidas, y para ello, una buena idea sería informar a los usuarios, en la descripción de la vivienda, el protocolo de seguridad que se está siguiendo para su desinfección. Incluso, algunas comunidades autónomas han puesto en marcha para las empresas, alojamientos turísticos y demás, la posibilidad de obtener un distintivo o sello que identifique que cumplen con las medidas de seguridad relativas con el COVID-19.
  7. El valor añadido puede ayudar a los indecisos: para que una vivienda de alquiler turístico sobresalga entre la amplia oferta, se pueden incluir “extras” que añaden valor y que pueden hacer que el interesado se decante por una vivienda u otra. Algunas ideas podrían ser ofrecer un préstamo gratuito de bicicletas, disponer de sillas y sombrillas de playa en la vivienda para uso de los inquilinos, recibir al cliente con un detalle de bienvenida como botellas de agua frías o fruta, ofrecer una opción de aparcamiento gratuito en las inmediaciones de la vivienda, etc.
  • Los portales inmobiliarios cuentan con una enorme oferta y los más avanzados disponen de herramientas virtuales para hacer una visita inmersiva evitando desplazamientos y ahorrando costes.
  • Los bancos comercializan propiedades con un valor inferior de mercado, pero sus opciones son limitadas, pueden acarrear cargas previas y los trámites son más rigurosos.

La búsqueda del hogar ideal suele ser un proceso largo y, en ocasiones, complicado. A esto se une que existe un nuevo tipo de cliente multicanal, cada vez más exigente, que alterna con habilidad los canales online y offline. Utiliza la red y las nuevas tecnologías para acceder a toda la información que necesita y, cuando ya ha elegido la mejor opción, visita el producto físico para tomar una decisión final sobre su compra.

Para responder a las necesidades de este cliente digital, están comenzando a surgir empresas proptech (property + technology) que utilizan aplicaciones inmobiliarias específicas y tecnologías como la realidad virtual, o el 3D.

Mientras que el sector va dando pasos decididos hacia esta transformación digital, actualmente son tres los canales predominantes dentro del mercado inmobiliario: portales, agencias y bancos.

Los expertos de Vitrio, la plataforma que se está imponiendo entre los profesionales inmobiliarios como gestor integral de inmuebles, han analizado cuáles son las ventajas y los inconvenientes de los principales medios de comercialización de viviendas:

Portales inmobiliarios

A través de los portales, los usuarios pueden acceder a una ingente oferta de inmuebles, que supera –en algunos casos- el millón de anuncios. Uno de sus mayores atractivos es la posibilidad de hacer un filtrado exhaustivo de las características deseadas, en función de múltiples parámetros: precio, ubicación… Esa selección preliminar reduce al mínimo el número de visitas físicas a los inmuebles con potencial.

En la mayoría de los portales los anuncios vienen ilustrados con fotografías o vídeos, pero, a pesar de ello, en ocasiones, esas imágenes no son suficientes para formarse una imagen real del inmueble y los compradores se ven obligados a perder tiempo inspeccionando pisos que finalmente no se corresponden con sus deseos.

Para minimizar este inconveniente, algunas plataformas como Vitrio se ponen en cabeza de la transformación digital del sector y permiten “visitar” las casas mediante tecnologías de vanguardia como la realidad virtual. Se trata de una experiencia inmersiva que introduce a los usuarios en el interior de las diferentes estancias y les permite tener una completa visión de 360° desde cualquier lugar, con cualquier dispositivo y en cualquier momento. La última tecnología al servicio de los compradores.

Agencias inmobiliarias

Las agencias son las veteranas del negocio inmobiliario. Su fórmula lleva años funcionando, pero solo aquellas que se han modernizado y se han adaptado a las nuevas condiciones, han sobrevivido a la crisis.

Comprar a través de una agencia facilita mucho las transacciones, pero en gran parte de los casos implica un desembolso económico importante, debido a que las inmobiliarias cobran unos honorarios que oscilan entre el 3% y el 5% de la operación. Lo habitual es que los pague el vendedor, pero en otras ocasiones, su tarifa queda dividida a partes iguales entre el comprador y el vendedor. Otra desventaja que conlleva utilizar una agencia como intermediario es que los agentes defienden los intereses de los propietarios -que han firmado un contrato con ellos- y, a veces pueden solicitar un importe de venta sobredimensionado para lograr una rentabilidad superior.

A pesar de todas estas “condiciones”, contar con una agencia ofrece mucha comodidad, pues se trabaja directamente de la mano de los especialistas que conocen en profundidad las oportunidades y los precios que se manejan en su zona de influencia. Las agencias son expertas en hallar la casa que mejor se ajusta a las particularidades y el presupuesto de los compradores. Además, se ocupan de la relación con el vendedor (contacto, visitas, negociación…) y pueden encargarse de los trámites burocráticos (contrato de arras, hipoteca, impuestos…). Todo ello, en conjunto, supone un considerable ahorro de tiempo y de molestias y asegura que las gestiones estarán correctamente realizadas.

Bancos

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), creada en 2012, aglutina los activos inmobiliarios de las entidades financieras con problemas y los comercializa. En tan solo cinco años ha vendido 68.300 pisos, pero actualmente, todavía le queda por saldar unas 55.000.

Adquirir una propiedad procedente de un banco presenta interesantes ventajas como un coste inferior al valor del mercado, una financiación muy favorable -hasta del 100%-, con cómodos plazos de pago (hasta 40 años), condiciones flexibles (plazos de amortización negociables) y sin coste de tasación (la realiza la propia entidad), ni comisiones.

Sin embargo, no todo puede ser ventajoso, y adquirir una casa perteneciente a un banco también tiene sus inconvenientes. Uno de ellos es que –al tratarse de una entidad con participación pública- los trámites burocráticos son más rigurosos y pueden alargarse más de lo normal, ya que deben asegurarse de cuestiones como que el dinero no proceda de actividades ilícitas, entre otras cosas.

La oferta es limitada y no se suele proporcionar demasiada información sobre los pisos (planos, anterior propiedad, estado real), lo que puede obstaculizar el proceso de búsqueda de pisos y decisión final. Sin embargo, debido a su bajo precio, se suelen vender rápidamente, así que es imprescindible actuar deprisa si se desea adquirir alguno.

 

Otra de las desventajas es que, con frecuencia, estos inmuebles vienen con cargas, es decir, que pueden acumular, por ejemplo, pagos atrasados en el IBI o en las cuotas de la comunidad de vecinos. En este caso, el nuevo propietario será el encargado de solventar esas deudas.