Entradas

El precio de la vivienda continúa su aumento y se incrementa en un 5,1% en el último trimestre del año

  • El precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en 1.406 €/m² y como en anteriores trimestres, Baleares es la comunidad autónoma con el precio unitario más alto, seguida de Madrid y País Vasco.
  • Se continúa observando un esfuerzo por parte del sector promotor por cubrir las necesidades de demanda, especialmente en Madrid, Andalucía y Cataluña.
  • Los precios del alquiler se mantienen, siendo Barcelona, Madrid y San Sebastián las ciudades con los precios más elevados, superiores a los 16 €/m²/mes.
  • Estimamos que la demanda de vivienda continuará creciendo durante los primeros meses de 2020.

Gesvalt, compañía en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre del año 2019. En el estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, se destaca un incremento interanual del 5,1% en el cuarto trimestre del año en el precio de la vivienda en España. En este sentido, el informe de Gesvalt cifra en 1.406 €/m² el precio medio unitario de venta de una vivienda en nuestro país.

Tal y como ha ocurrido en trimestres anteriores durante este año 2019, el ranking de precios por comunidad autónoma continúa sin cambios. Baleares sigue siendo la comunidad con los precios más elevados, con cifras de 2.368 €/m². La segunda posición la ocupa Madrid, con 2.244 €/m²; seguida por País Vasco, que se sitúa este trimestre en un valor de 2.163 €/m². Concretamente, en Madrid se ha vuelto a manifestar un incremento de precios en barrios periféricos, motivados por el desplazamiento de la demanda a causa de la escasez de stock a precios razonables en ubicaciones más céntricas. Los distritos de la capital en donde más han incrementado su precio de venta son Villa de Vallecas (+7,7% interanual), Puente de Vallecas (+7,2%), y Fuencarral-El Pardo (+6,2%). En Barcelona, la tendencia ha sido ligeramente descendente, siendo Sarriá – Sant Gervasi el único distrito en el que se han incrementado los precios (+0,7%).

Por otro lado, la parte inferior del ranking la encabeza Extremadura, con un valor de 849 €/m², seguida por Castilla La Mancha con 858 €/m², y por Murcia con 997 €/m².

Todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Extremadura (-0,6%) y la Comunidad Valenciana (-0,5%) presentan un crecimiento sostenido. Por su parte, las comunidades que registran mayores datos de crecimiento son Aragón (+7,9%), Castilla y León (+6,7%) y Asturias (+6,1%).

Valores del alquiler sin cambios significativos

Con respecto al alquiler, las cifras apenas han registrado cambios notables con respecto a anteriores trimestres. Así, a nivel provincial, Barcelona (16,72 €/m²/mes) sigue a la cabeza de la lista en cuanto a precios de alquiler más elevados, con Madrid acercándose cada vez más (15,86 €/m²/mes), Guipúzcoa (15,31 €/m²/mes) y Baleares (13,64 €/m²/mes). Estas cuatro capitales están cercanas a rozar su techo de precio y en algunas incluso se han registrado ligeras caídas en comparación con trimestres anteriores.

Por el contrario, Teruel, Cáceres, Jaén, Cuenca, Zamora y Ciudad Real son las provincias donde se han registrado los precios del alquiler más bajos por tratarse de las provincias con menor tendencia al alquiler y, por consecuencia, tienen rentas más bajas con precios por debajo de los 5 €/m²/mes.

Continúa el esfuerzo por cubrir la demanda de vivienda

Las principales compañías de promoción inmobiliaria que operan en nuestro país han continuado en la misma senda que en meses anteriores registrando un aumento del esfuerzo por tratar de satisfacer la demanda de vivienda, especialmente en aquellas ciudades con mayor falta de stock, como Madrid o Barcelona o algunas de las principales urbes andaluzas. El dato acumulado de 2019, cuya última actualización es de septiembre, indica que se ha producido un incremento interanual del 11,7% en certificaciones de obra y un 8,8% en visados de dirección de obra.

Valores económicos estables y en línea con las previsiones

Con respecto a la situación de la economía nacional, el informe de Gesvalt recoge un comportamiento de crecimiento durante todo el ejercicio y en línea con las previsiones. Desde comienzos del segundo semestre se ha visto como este crecimiento se ha ido desacelerando poco a poco. Con todo, desde la consultora estiman que  el dato de cierre de crecimiento económico para 2019 se situará en valores cercanos al 2,0%. En este sentido, la economía española se continúa posicionando como una de las economías que más crecen dentro de la eurozona, con una previsión de cierre ocho décimas inferior a la española, augurando un crecimiento del 1,2%. Esta diferencia, sin embargo, se recorta en las estimaciones para el próximo año, donde la diferencia entre el crecimiento de la economía española respecto de la europea sólo sería de un 0,5%.

Ante esta situación,  desde Gesvalt estiman que la demanda siga creciendo, al menos durante los primeros meses de 2020, ya que el precio actual de las hipotecas sigue generando un gran interés en posibles compradores. También es importante tener en cuenta que el Banco Central Europeo continúa retrasando la subida de los tipos de interés.

Disminuye el ritmo de operaciones de compraventa

En cuanto a las operaciones de compraventa de vivienda, según datos del INE,  expone que las operaciones realizadas hasta el cierre de octubre de 2019 han sido 427.638, lo que supone una disminución del 2,7% frente al mismo periodo de 2018. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid son las cuatro comunidades donde se concentran la mayor parte de las operaciones, casi dos tercios del total, y es en el resto de comunidades restantes donde se reparten de forma más uniforme el resto. Por su parte, La Rioja es la comunidad con menor volumen de compraventas.

El 54 % de los municipios más poblados de España estabilizará el precio de la vivienda en 2020

  • Tinsa estima que las periferias de Madrid y Barcelona tienen margen para revalorizarse más de un 5% el próximo año.

El mercado residencial en España encara 2020 con un escenario general de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda. Tinsa Digital ha realizado un análisis de la variación de precio prevista para el próximo año en las capitales y municipios españoles con una población superior a los 50.000 habitantes. El forecast de Tinsa Digital refleja que en el 54 % de los 147 municipios analizados la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses. En otro 27 % estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios (19 %) registrará subidas medias anuales de más de un 5% en el próximo año.

Tinsa Digital es la filial proptech de Tinsa especializada en valoración automática, soluciones digitales de big data y generación de indicadores para el análisis de los mercados inmobiliarios. Uno de ellos es el cálculo de la variación media del valor de la vivienda en los próximos 12 meses (forecast) en diferentes agregados geográficos, desde un ámbito nacional hasta el nivel más micro en las denominadas zonas Tinsa. El indicador se apoya en una modelización econométrica que combina las series temporales de valor de la vivienda y las variables del ciclo económico con las que el ciclo de precios guarda correlación histórica.

“En general, se espera un escenario de moderación en el crecimiento de precios extendido por todo el territorio. Se reducen los incrementos esperados en 2020, no superando apenas la media española un 3 % en un escenario conservador. El grueso de las principales ciudades del país anotaría incrementos no superiores a un 5 %, pudiendo ser virtualmente nulos en determinados mercados con fuerte encarecimiento reciente”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Centrando el análisis exclusivamente en las capitales de provincia, el indicador prevé para 2020 una revalorización de la vivienda superior al 5% en sólo nueve de ellos: Ceuta, Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander y Soria. La estabilización de precios, con variaciones inferiores al 2%, es el escenario más probable en el 58% de las capitales de provincia españolas. En otro 25%, se prevén subidas moderadas de entre el 2 % y el 5 %.

Madrid y Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido más intensamente en los últimos años, se ubican en este grupo de municipios donde los precios se van a estabilizar o incluso podrían registrar ligeros descensos puntuales. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona desde sus respectivos mínimos en la crisis, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo en la última década.

El análisis de las previsiones para el próximo año en aquellos municipios que no son capitales de provincia pero que cuentan con una población superior a 50.000 habitantes refleja que en un 33 % de ellos el precio de la vivienda experimentará crecimientos superiores al 5 %, una proporción que casi duplica el 17 % de capitales que se encuentran en este escenario. “Los municipios de la periferia de los núcleos urbanos de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Torrejón de Ardoz, Coslada, Parla, Majadahonda, Leganés, Arganda del Rey) y de Barcelona (Cornellá de Llobregat, Badalona, Santa Coloma, El Prat de Llobregat, Terrassa, Granollers, Castelldefels, Manresa, Mataró) aún tendrían margen de crecimiento de valores por encima de un 5 %, algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, tales como Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Motril u Orihuela”, explica Rafael Gil.

El Excel adjunto incluye el detalle de la estimación de evolución de precio a 12 meses para cada una de las capitales y municipios de más de 50.000 habitantes.