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La evolución de los precios en el mercado de la vivienda será desigual según las zonas y el tipo de vivienda. El ajuste en la usada puede ser más acusado que en la nueva. Esta ha sido la principal conclusión de los expertos reunidos en el decimoséptimo encuentro organizado por SIMAPRO Home Edition con el título Vivienda: precios y tendencias de mercado posconfinamiento. Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de FOTOCASA, Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, y Pedro Soria, Director Comercial de TINSA, han sido los ponentes. La periodista de Capital Radio y directora de su programa Inversión Inmobiliaria, Meli Torres, ha sido la moderadora. Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, y Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, han participado en el coloquio como invitados. El encuentro ha contado con la colaboración de Fotocasa.

“El ajuste de precios será moderado y dual, con un impacto mayor en la vivienda usada que en la nueva, aunque la localizada en las zonas costeras lo acusará más debido al previsible retraimiento de la demanda internacional”. De esta manera ha resumido Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa, su análisis de las consecuencias producidas por la pandemia de la COVID-19 en el mercado residencial español. En su opinión, estamos ante una crisis que se produce en una economía “con unos fundamentales mucho más sólidos que en 2008”, por lo que augura que su incidencia en el sector inmobiliario “será más contenida” que en otros.

 

Para Soria, la clave está “en cuánto tiempo se tardará en recuperar la confianza del consumidor” golpeada por las dudas que genera la actual situación económica y que no se resolverán “hasta que tengamos una vacuna”. Previamente, Consuelo Villanueva. Directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación, había llamado la atención sobre este hecho, al revelar que el Índice de Confianza que trimestralmente publica esta tasadora ha registrado en su última edición, correspondiente al período abril-junio de este año, un descenso de 6 puntos con respecto al trimestre previo.

 

En su intervención, el director Comercial de Tinsa ha relativizado la intensidad de los actuales brotes verdes en la reactivación del sector tras el parón impuesto por el estado de alarma. “Esperemos que no sean solo resultado de un ‘efecto champán’”, ha dicho, para a continuación señalar al mercado de alquiler como uno de los beneficiados por la pandemia. “El miedo y la desconfianza de la gente a comprar en el momento actual la está acercando al alquiler, de la misma manera que no hay que descartar que parte del mercado de residencias vacacionales se traslade al de primera, lo que podría contribuir a que se destensen los precios en algunas zonas”.

Por su parte, Ismael Kardoudi, Director de Estudios y Formación de Fotocasa, ha afirmado que “la COVID ha cambiado las tendencias en las características demandadas de una vivienda. Ahora se quieren más balcones y terrazas, más chalés y pareados, y muchas más fincas rústicas. La búsqueda de pisos con las características más solicitadas antes de la pandemia se ha reducido casi un 15% en nuestro buscador”. Ismael Kardoudi encuentra la explicación a este hecho en la generalización del teletrabajo durante el estado de alarma, “que ha cambiado la manera en que entendemos la vivienda a la que ahora pedimos que tenga una clara distinción entre los espacios de ocio y trabajo”.

En opinión de Ismael Kardoudi, se trata de un cambio que también está modificando las tipologías de las viviendas de alquiler. “La gente está pasando del balcón a la terraza y de la terraza al ático. La facilidad del cambio en la vivienda en alquiler está acelerando esta tendencia, pero también tensionando los precios”. En el encuentro, el Director de Estudios y Formación de Fotocasa ha adelantado cómo está evolucionando el precio del alquiler, que, como la vivienda nueva, registra un curso también dual. “Es cierto que algunas zonas ha empezado a bajar, pero en otras, principalmente en grandes centros urbanos, ha experimentado subidas de hasta el 10%, lo que permite suponer que todavía hay cierto margen”. En todo caso, según Kardoudi,  el trasvase de viviendas que estaban en el mercado de alquiler turístico todavía no ha afectado al precio del alquiler residencial convencional.

Respecto al futuro inmediato, Ismael Kardoudi se ha mostrado moderadamente esperanzado, ya que, refiriéndose al mercado de compraventa, “estamos un 36% por debajo del pico de precios alcanzado durante la burbuja”. Además, cree que se ha aprendido mucho de la crisis del 2008. “La gente ya no se mete en jardines crediticios y los bancos tampoco los conceden de manera alegre, y esto es muy positivo para la evolución del sector”. En la misma línea argumental se expresó Fernando Acedo-Rico, Director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores. Tras señalar que en abril y mayo las inscripciones de compraventa habían caído alarmantemente, “en junio se ha registrado un repunte importante, con números cercanos a 2019. Esta no es una caída como la del 2008. Más bien parece un paréntesis”, ha concluido.

Francisco Pérez, CEO de SDIN Residencial, ha puesto números a la situación actual. “En lo que a leads se refiere, estamos todavía un 10% por debajo de los niveles pre COVID y un 40% en visitas a oficinas”. En el extremo positivo de la balanza sitúa “las escasas renuncias de compradores que estaban a punto de escriturar”, que, sin embargo, contrastan con las ventas sobre plano, “que en el mes de junio se redujeron un 40%” con respecto al ejercicio anterior

Con todo, el CEO de SDIN Residencial cree que hay más demanda que oferta, “por lo que no veo problema en el mercado de vivienda nueva, que, comparado con el de 2008, es muy pequeño, con unas ventas anuales de algo menos de 100.000 unidades”. En su opinión, “el problema de los promotores será la venta sobre plano. Si se ralentiza eso será un problema, porque a su vez supondrá una ralentización en el inicio de las obras, pues los bancos, para financiar un proyecto, nos exigen un porcentaje de preventas”. Lo que le conduce a la siguiente conclusión: “no creo que haya ajustes de precios generales, pero sí parciales, para acelerar el fin de la comercialización de una promoción”.

  • El precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en 1.406 €/m² y como en anteriores trimestres, Baleares es la comunidad autónoma con el precio unitario más alto, seguida de Madrid y País Vasco.
  • Se continúa observando un esfuerzo por parte del sector promotor por cubrir las necesidades de demanda, especialmente en Madrid, Andalucía y Cataluña.
  • Los precios del alquiler se mantienen, siendo Barcelona, Madrid y San Sebastián las ciudades con los precios más elevados, superiores a los 16 €/m²/mes.
  • Estimamos que la demanda de vivienda continuará creciendo durante los primeros meses de 2020.

Gesvalt, compañía en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre del año 2019. En el estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, se destaca un incremento interanual del 5,1% en el cuarto trimestre del año en el precio de la vivienda en España. En este sentido, el informe de Gesvalt cifra en 1.406 €/m² el precio medio unitario de venta de una vivienda en nuestro país.

Tal y como ha ocurrido en trimestres anteriores durante este año 2019, el ranking de precios por comunidad autónoma continúa sin cambios. Baleares sigue siendo la comunidad con los precios más elevados, con cifras de 2.368 €/m². La segunda posición la ocupa Madrid, con 2.244 €/m²; seguida por País Vasco, que se sitúa este trimestre en un valor de 2.163 €/m². Concretamente, en Madrid se ha vuelto a manifestar un incremento de precios en barrios periféricos, motivados por el desplazamiento de la demanda a causa de la escasez de stock a precios razonables en ubicaciones más céntricas. Los distritos de la capital en donde más han incrementado su precio de venta son Villa de Vallecas (+7,7% interanual), Puente de Vallecas (+7,2%), y Fuencarral-El Pardo (+6,2%). En Barcelona, la tendencia ha sido ligeramente descendente, siendo Sarriá – Sant Gervasi el único distrito en el que se han incrementado los precios (+0,7%).

Por otro lado, la parte inferior del ranking la encabeza Extremadura, con un valor de 849 €/m², seguida por Castilla La Mancha con 858 €/m², y por Murcia con 997 €/m².

Todas las Comunidades Autónomas, a excepción de Extremadura (-0,6%) y la Comunidad Valenciana (-0,5%) presentan un crecimiento sostenido. Por su parte, las comunidades que registran mayores datos de crecimiento son Aragón (+7,9%), Castilla y León (+6,7%) y Asturias (+6,1%).

Valores del alquiler sin cambios significativos

Con respecto al alquiler, las cifras apenas han registrado cambios notables con respecto a anteriores trimestres. Así, a nivel provincial, Barcelona (16,72 €/m²/mes) sigue a la cabeza de la lista en cuanto a precios de alquiler más elevados, con Madrid acercándose cada vez más (15,86 €/m²/mes), Guipúzcoa (15,31 €/m²/mes) y Baleares (13,64 €/m²/mes). Estas cuatro capitales están cercanas a rozar su techo de precio y en algunas incluso se han registrado ligeras caídas en comparación con trimestres anteriores.

Por el contrario, Teruel, Cáceres, Jaén, Cuenca, Zamora y Ciudad Real son las provincias donde se han registrado los precios del alquiler más bajos por tratarse de las provincias con menor tendencia al alquiler y, por consecuencia, tienen rentas más bajas con precios por debajo de los 5 €/m²/mes.

Continúa el esfuerzo por cubrir la demanda de vivienda

Las principales compañías de promoción inmobiliaria que operan en nuestro país han continuado en la misma senda que en meses anteriores registrando un aumento del esfuerzo por tratar de satisfacer la demanda de vivienda, especialmente en aquellas ciudades con mayor falta de stock, como Madrid o Barcelona o algunas de las principales urbes andaluzas. El dato acumulado de 2019, cuya última actualización es de septiembre, indica que se ha producido un incremento interanual del 11,7% en certificaciones de obra y un 8,8% en visados de dirección de obra.

Valores económicos estables y en línea con las previsiones

Con respecto a la situación de la economía nacional, el informe de Gesvalt recoge un comportamiento de crecimiento durante todo el ejercicio y en línea con las previsiones. Desde comienzos del segundo semestre se ha visto como este crecimiento se ha ido desacelerando poco a poco. Con todo, desde la consultora estiman que  el dato de cierre de crecimiento económico para 2019 se situará en valores cercanos al 2,0%. En este sentido, la economía española se continúa posicionando como una de las economías que más crecen dentro de la eurozona, con una previsión de cierre ocho décimas inferior a la española, augurando un crecimiento del 1,2%. Esta diferencia, sin embargo, se recorta en las estimaciones para el próximo año, donde la diferencia entre el crecimiento de la economía española respecto de la europea sólo sería de un 0,5%.

Ante esta situación,  desde Gesvalt estiman que la demanda siga creciendo, al menos durante los primeros meses de 2020, ya que el precio actual de las hipotecas sigue generando un gran interés en posibles compradores. También es importante tener en cuenta que el Banco Central Europeo continúa retrasando la subida de los tipos de interés.

Disminuye el ritmo de operaciones de compraventa

En cuanto a las operaciones de compraventa de vivienda, según datos del INE,  expone que las operaciones realizadas hasta el cierre de octubre de 2019 han sido 427.638, lo que supone una disminución del 2,7% frente al mismo periodo de 2018. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid son las cuatro comunidades donde se concentran la mayor parte de las operaciones, casi dos tercios del total, y es en el resto de comunidades restantes donde se reparten de forma más uniforme el resto. Por su parte, La Rioja es la comunidad con menor volumen de compraventas.

  • Tinsa estima que las periferias de Madrid y Barcelona tienen margen para revalorizarse más de un 5% el próximo año.

El mercado residencial en España encara 2020 con un escenario general de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda. Tinsa Digital ha realizado un análisis de la variación de precio prevista para el próximo año en las capitales y municipios españoles con una población superior a los 50.000 habitantes. El forecast de Tinsa Digital refleja que en el 54 % de los 147 municipios analizados la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses. En otro 27 % estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios (19 %) registrará subidas medias anuales de más de un 5% en el próximo año.

Tinsa Digital es la filial proptech de Tinsa especializada en valoración automática, soluciones digitales de big data y generación de indicadores para el análisis de los mercados inmobiliarios. Uno de ellos es el cálculo de la variación media del valor de la vivienda en los próximos 12 meses (forecast) en diferentes agregados geográficos, desde un ámbito nacional hasta el nivel más micro en las denominadas zonas Tinsa. El indicador se apoya en una modelización econométrica que combina las series temporales de valor de la vivienda y las variables del ciclo económico con las que el ciclo de precios guarda correlación histórica.

“En general, se espera un escenario de moderación en el crecimiento de precios extendido por todo el territorio. Se reducen los incrementos esperados en 2020, no superando apenas la media española un 3 % en un escenario conservador. El grueso de las principales ciudades del país anotaría incrementos no superiores a un 5 %, pudiendo ser virtualmente nulos en determinados mercados con fuerte encarecimiento reciente”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Centrando el análisis exclusivamente en las capitales de provincia, el indicador prevé para 2020 una revalorización de la vivienda superior al 5% en sólo nueve de ellos: Ceuta, Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander y Soria. La estabilización de precios, con variaciones inferiores al 2%, es el escenario más probable en el 58% de las capitales de provincia españolas. En otro 25%, se prevén subidas moderadas de entre el 2 % y el 5 %.

Madrid y Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido más intensamente en los últimos años, se ubican en este grupo de municipios donde los precios se van a estabilizar o incluso podrían registrar ligeros descensos puntuales. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona desde sus respectivos mínimos en la crisis, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo en la última década.

El análisis de las previsiones para el próximo año en aquellos municipios que no son capitales de provincia pero que cuentan con una población superior a 50.000 habitantes refleja que en un 33 % de ellos el precio de la vivienda experimentará crecimientos superiores al 5 %, una proporción que casi duplica el 17 % de capitales que se encuentran en este escenario. “Los municipios de la periferia de los núcleos urbanos de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Torrejón de Ardoz, Coslada, Parla, Majadahonda, Leganés, Arganda del Rey) y de Barcelona (Cornellá de Llobregat, Badalona, Santa Coloma, El Prat de Llobregat, Terrassa, Granollers, Castelldefels, Manresa, Mataró) aún tendrían margen de crecimiento de valores por encima de un 5 %, algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, tales como Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Motril u Orihuela”, explica Rafael Gil.

El Excel adjunto incluye el detalle de la estimación de evolución de precio a 12 meses para cada una de las capitales y municipios de más de 50.000 habitantes.