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El precio de la vivienda se estabiliza y muestra los primeros signos de ajuste en Barcelona

  • La vivienda terminada (nueva y usada) se incrementó de media en España un 3% interanual, frente al 4,9% del primer trimestre y 5,8% en el cuarto de 2018.
  • El valor medio (1.350 €/m2) es prácticamente idéntico al del primer trimestre (1€ más). La tendencia alcista se frena en Madrid y Barcelona. En esta última, el precio se abarató un 1,7% respecto al trimestre anterior.
  •  Las familias destinan el 20,1% de los ingresos familiares disponibles a pagar el primer año de hipoteca. El esfuerzo financiero neto se dispara hasta el 30,5% en los distritos Moncloa-Aravaca y Salamanca (Madrid) y se acerca al 30% en Sarrià-Sant Gervasi (Barcelona).

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre del año confirma que se consolida y generaliza la moderación en el encarecimiento de la vivienda terminada (nueva y usada). El precio medio se incrementó un 3% interanual, hasta 1.350 €/m2, solo 1€ más que en el primer trimestre del año. Entre las grandes ciudades, el freno es notorio en Barcelona, donde, tras años de subidas significativas, la vivienda es solo un 1,6% más cara que hace 12 meses, tras abaratarse un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre.

En el conjunto del país, la vivienda se ha revalorizado de media en España un 12% desde el mínimo que tocó en la crisis, y se mantiene un 34,1% por debajo de los máximos de 2007.

El precio medio nacional encadena con este once trimestres consecutivos de incremento. Sin embargo, se trata de una subida más moderada que el 4,9% interanual del 1T 2019 y el 5,8% del 4T 2018. “Se observan síntomas de estabilización tanto en precio como en demanda, tras varios años de recuperación sostenida. El nivel general de precios residenciales en España es prácticamente idéntico al del primer trimestre del año. Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas subidas en los últimos años, disminuyen de manera inequívoca su tendencia alcista”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Comunidades autónomas

Sólo tres regiones (Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid) se encarecen en más de un 5% en términos anuales. El Principado de Asturias es la única comunidad autónoma que presenta una ligera variación negativa en términos anuales (-0,8%). Si se analiza la evolución más reciente, entre el primer y el segundo trimestre del año, destacan La Rioja, Navarra y País Vasco con incrementos superiores al 3% entre ambos periodos, frente a los descensos registrados en Castilla y León y Asturias: un 2,4% y 3,4% de caída respecto al primer trimestre del año, respectivamente.

Castilla-La Mancha continúa con valores más de un 50% inferiores a sus máximos de la pasada década, mientras que Baleares y la Comunidad de Madrid reducen la brecha por debajo del 30% (sólo un 20% en el caso de Baleares).

Muestra de los diferentes ritmos a los que avanza el mercado es que en regiones como Extremadura, Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha el incremento acumulado desde el mínimo precio registrado durante la crisis no alcanza el 5%, mientras que la Comunidad de Madrid y Cataluña se han apreciado desde mínimos un 43% y un 32%, respectivamente.

Provincias

Esta dispar evolución se observa con claramente en el comportamiento del mercado provincial. Nueve provincias registraron en el segundo trimestre incrementos superiores al 5%, lideradas por Málaga (+7,8%), Burgos (+7,4%), Almería (+7,3%), Girona (+7,1%) y Zaragoza (+6,8%). Al mismo tiempo, en otras 15 provincias el precio medio es menor que un año antes. Los mayores descensos interanuales en este segundo trimestre se localizan en Ciudad Real (-8,9%), Zamora (-6,4%) y Soria (-6,3%).

 

Si se analiza la evolución únicamente en el último trimestre, son 28 las provincias registraron caídas de precios entre el primer y el segundo trimestre que en mayor o menor medida. El valor medio no llega ni a la mitad del máximo que se alcanzó la década pasada en Toledo, Guadalajara, Cuenca, Tarragona y Castellón. En estas provincias la caída acumulada desde 2007 supera el 50%.

Capitales

Cuatro capitales se han revalorizado más de un 10% en el último año: Ourense (+13,6%), Girona (13,1%), Burgos (12,4%) y Valencia (11,4%). Esta última es la única entre las grandes capitales españolas que mantiene aún un avance notable. Otras, como Palma de Mallorca, Zaragoza y Sevilla, se mueven en el trimestre en incrementos entre un 8% y un 9% interanual. Las grandes ciudades que durante muchos trimestres lideraron la recuperación, Madrid y Barcelona, siguen registrando actividad, aunque han frenado su evolución.

En Madrid, la subida del precio medio en el último año es del 6,6%, mientras que en Barcelona se limita al 1,6%, después de caer un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre. El freno experimentado por la Ciudad Condal ha situado a Madrid como la capital donde más se ha incrementado el precio de la vivienda desde sus mínimos de la crisis: un 51,3% frente al 51,1% de Barcelona.

Justo a estos mercados más dinámicos, la vivienda es más barata que hace un año en 14 capitales de provincia. Los mayores descensos interanuales se localizan en Teruel (-7,2%), Badajoz (-6,2%), Zamora (-4,4%) y León (-4,3%).

Evolución interanual Capitales

Once capitales muestran precios que siguen estando más de un 50% por debajo de sus máximos pre-crisis, incluyendo ciudades de tamaño relevante, como Zaragoza (-51,6% desde 2007). Por el contrario, en Palma de Mallorca, Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona la brecha se estrecha hasta entre un 20% y un 25%.

En el segundo trimestre, las capitales más caras del país continúan siendo San Sebastián (3.449 €/m2), Barcelona (3.333 €/m2) y Madrid (3.013 €/m2), seguidas a distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Entre las más baratas se encuentran Lugo, Castellón, Ávila y Teruel, por debajo todas ellas de 950 €/m2.

El encarecimiento de la vivienda de lujo en España, el segundo más alto de Europa

El dinamismo del real estate español fruto de la recuperación económica tiene su reflejo en el encarecimiento de las viviendas de lujo. Este segmento inmobiliario suele ubicarse en zonas céntricas, con atractivo comercial y alto tránsito, y se caracteriza por viviendas amplias (1 de cada 3 superan los 180 m2 en zonas prime), de las que más del 30% son en propiedad y están completamente pagadas.

La llegada a España de nuevos inversores nacionales e internacionales interesados en este tipo de viviendas impulsa los precios de los activos y la actividad en las compraventas, que se producen a un ritmo vertiginoso. En concreto, el alza en el sector es especialmente notable en las grandes capitales españolas y en la costa, donde el buen clima y el turismo impulsan la demanda.

Teniendo en cuenta este contexto, Instituto de Valoraciones ha analizado las claves del mercado de viviendas de lujo en España y Europa.

El alza de los precios en las grandes urbes sitúa a España en el pódium europeo

Los precios de la vivienda de lujo en España marcaron entre julio y septiembre de este año la segunda subida más alta de Europa, sólo por detrás de los registrados en Escocia. Concretamente, el alza en Madrid fue del 10,1% interanual de media, llegando a superar el 50%, con precios de más de 15.000 euros el m2, en algunas zonas del centro de la capital. Estos datos reflejan el fortalecimiento del segmento inmobiliario de lujo tras la crisis.

Tras superar caídas de hasta el 13% en 2013, los precios en el mercado de inmuebles exclusivos muestran ahora una tendencia al alza animada por dos factores: la fuerte demanda internacional y la oferta insuficiente de este tipo de viviendas, sobre todo, en las zonas donde hay vivienda de reciente construcción.

Cada vez son más los compradores extranjeros que deciden invertir en casas de lujo en España animados por el dinamismo en el mercado. En el segundo trimestre de 2018, las compras por parte de extranjeros (residentes y no residentes) representaban el 16% de las transacciones totales de vivienda, destacando la provincia de Málaga e Islas Baleares, donde éstas supusieron el 31% y 28%, respectivamente. A los ya tradicionales inversores alemanes, holandeses y británicos se suman ahora compradores latinoamericanos con gran poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos y venezolanos.

Entre los enclaves preferidos para adquirir viviendas de lujo, destacan Madrid, las islas – principalmente Ibiza y Mallorca – y ciudades costeras, como Barcelona, Marbella y Málaga. Los compradores de esta tipología de vivienda, sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid, se caracterizan por ser personas jóvenes o de mediana edad con un nivel adquisitivo alto y estudios superiores, que suelen vivir en pareja o solos.

Ante la fuerte demanda, según Instituto de Valoraciones, la oferta de este tipo de inmuebles se torna insuficiente, lo que alimenta la competencia en el sector y reduce los tiempos en los que se efectúan las operaciones. En las zonas con mayor demanda, las ventas llegan a realizarse en apenas dos meses.

Recesión en los precios de inmuebles exclusivos en Inglaterra por el Brexit

Londres rompe la tendencia alcista en el continente con una caída de casi el 3% de media. Eso sí, el descenso en los precios de las viviendas de lujo es aún más acusado en algunas zonas de la capital. Por ejemplo, en Knightsbridge, el barrio más exclusivo, los precios se han reducido un 12%.

La incertidumbre por el Brexit y el posible establecimiento de impuestos más altos a los inversores extranjeros que compran vivienda en Reino Unido lastran el dinamismo del sector. De llevarse a cabo esta última medida, la tendencia a la baja en Londres podría acentuarse aún más, ya que la mitad de las transacciones inmobiliarias en el centro de la capital la efectúan compradores foráneos.

Escocia lidera el encarecimiento de las viviendas de lujo en Europa

Edimburgo y Glasgow son las ciudades que concentran mayores rendimientos en el mercado de inmuebles exclusivos escocés. De hecho, la primera es la urbe europea donde más han subido los precios en el tercer trimestre de 2018, según los expertos británicos.

La lejanía de estas ciudades respecto a Londres favorece la buena salud del mercado de viviendas de lujo. Localizadas al norte de Gran Bretaña, estas áreas no se están viendo afectadas en términos inmobiliarios por la incertidumbre política ocasionada por el Brexit.

Subidas de precios de carácter moderado en Francia y Alemania

El dinamismo en el mercado francés ha favorecido un crecimiento en los precios de inmuebles de lujo que se cifra en el 5,6%. París y las zonas colindantes concentran la mayor parte del parque de viviendas de lujo en el país. En esta área, las compraventas crecieron un 30% en la primera mitad de año respecto a 2017.

Además, en Francia se ha reducido a la mitad el tiempo que tardan en venderse estos inmuebles. De hecho, cada vez se ejecutan más ventas relámpago en cuestión de días y sin apenas negociaciones.

Asimismo, los precios en Alemania muestran una tendencia similar. En concreto, el crecimiento del valor de los inmuebles de lujo en Berlín, en comparación con el año pasado, fue del 5,4% en el mismo trimestre.

El crecimiento de estos dos mercados marca un ritmo moderado a nivel inmobiliario en el continente, que muestra dos tendencias opuestas: el fuerte encarecimiento en España y Escocia fruto de la mejora de la situación económica en estos países frente al receso británico por el Brexit.