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  • Las bajas cifras registradas en relación con la variación anual del IPV (Índice de Precios de Vivienda), podrían indicar una posible estabilización de precios del mercado.

El mercado inmobiliario se dirige hacia un contexto de estabilización y madurez, y aunque es un proceso lento, ya los datos registrados en 2019 lo reflejan. El año pasado se registraron 568.180 compraventas en España, lo que supone un descenso del 3% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En cuanto al precio de la vivienda, se prevé que siga subiendo, pero de forma más estable, con aumentos en torno al 4%, según las previsiones de SMARTA, el software de big data inmobiliario de Instituto de Valoraciones.

Por su parte, la construcción de obra nueva sigue reflejando datos de crecimiento. El año 2019 registró el número más alto de visados de vivienda de obra nueva desde 2015. También, el promedio anual del valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre nueva ha experimentado un constante crecimiento desde 2015, con aumentos del 13% entre 2018 y 2019 o del 9% en el período anterior (2017-2018), según reflejan los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De la misma forma lo han hecho las transacciones inmobiliarias de vivienda nueva, indicando que el mercado sigue activo con un incremento de la actividad estos últimos años, teniendo en cuenta que desde 2017, no se ha bajado de las 50.000 transacciones anuales (como pasó en 2015 o 2016).

Los expertos de la entidad de tasación Instituto de Valoraciones han analizado el comportamiento actual de la vivienda de obra nueva:

Crecimiento continuado de las peticiones de visados de dirección de vivienda, aunque con excepciones

Desde el 2015 el número de visados de dirección de vivienda de obra nueva no ha parado de aumentar año tras año, según indican los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El año 2019 registró el valor más alto de los últimos 5 años con 106.266 visados, lo que refleja una variación positiva del 113% en comparación con la cifra del 2015, año en el que tan solo se concedieron 49.695 visados en pleno panorama de recuperación tras la crisis. A pesar de este crecimiento continuado a lo largo de los años, el resultado del último año alerta de un posible cambio en la tendencia. La variación anual de visados de dirección de obra nueva 2018-2019 ha sido únicamente de un 5% frente a variaciones medias anuales de en torno al 27% entre los años 2016 y 2018.

El Índice de Precios de Vivienda disminuye en la vivienda nueva

La variación anual del IPV (Índice de Precios de Vivienda) durante el cuarto trimestre del 2019 se situó en el 3,6%, la cifra más baja registrada desde el primer trimestre de 2015, según indican los datos del Instituto Nacional de Estadística. Específicamente, la tasa de la vivienda nueva también reflejó disminuciones, respecto a la variación del mismo periodo el año anterior donde alcanzó el 8%, situándose en el 5,3%. Esta cifra implica una disminución de 1,3 puntos en comparación con la registrada en el tercer trimestre del año, siendo la tasa más baja del año 2019 (en trimestres), lo que podría ir en línea con la estabilización de precios del mercado.

Transacciones de vivienda de obra nueva

El último trimestre del 2019 registró el récord del año en cuanto al número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva con 17.395 operaciones de compraventa, síntoma de que la vivienda nueva sigue avanzando. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la actividad de este mercado inmobiliario ha ido aumentando consecutivamente desde los mínimos de 2016, año que cerró con poco más de 47.000 operaciones, hasta las más de 56.000 transacciones con las que cerró el año 2019, un 19% más.

Sin embargo, este panorama no se presenta igual de positivo en todas las comunidades autónomas. Zonas como Andalucía (6%), Baleares (13%), Canarias (11%), País Vasco (11%) o Castilla y León (7%) han registrado aumentos en términos anuales del número de transacciones en el 2019, pero otras como Castilla La Mancha, Asturias, Navarra, o La Rioja han sufrido reducciones importantes en su actividad, con porcentajes del -8%, -21%, -30% y -42% respectivamente en términos de número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva.

“Build-to-rent” el nuevo formato que impulsará la construcción de obra nueva

La modalidad de build-to-rent que consiste en construir viviendas para alquilar, en lugar de con el objetivo de vender, se va haciendo cada vez más común como método de inversión entre las SOCIMIs (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) y los grandes fondos internacionales. Así, toma protagonismo un factor que previsiblemente impulsará la construcción de obra nueva con el objetivo de crear un parque de viviendas para el alquiler que modere ligeramente el aumento de precios y los desequilibrios en las grandes ciudades.

  • Para el 2019 se prevé un crecimiento más prudente del sector inmobiliario, debido en parte a la inestabilidad política y las nuevas regulaciones.
  • La regulación de los pisos turísticos podría estar teniendo impacto en el enfriamiento del mercado inmobiliario en regiones de playa como, por ejemplo, las Islas Baleares.

Desde 2014, el mercado ha experimentado un crecimiento rápido y de grandes cifras. Según datos del Ministerio de Fomento, entre este año y el 2018, las transacciones totales inmobiliarias de viviendas aumentaron en un 59%, y en lo que va del año, los datos muestran una previsión también positiva, aunque con más moderación.

Algunas de las razones por las que se prevé un crecimiento más prudente del sector incluyen: la inestabilidad política que se vive actualmente Europa, la desaceleración económica prevista para este año, la nueva ley hipotecaria y la posible subida de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo. A esto, se le suma además los altos precios que presenta el mercado de la compraventa de viviendas, principalmente, en las zonas más demandadas de la península como Barcelona y otras zonas del mediterráneo.

Ante este panorama, Instituto de Valoraciones, sociedad de tasación homologada por el Banco de España, ha analizado las tendencias de inversión y evolución de precios de las zonas costeras de España.

Las zonas costeras destacan entre las de mayor crecimiento en valor tasado medio de viviendas libres

El valor tasado medio de la vivienda libre en España aumentó en el cuarto trimestre de 2018 un 3,9% con respecto al mismo periodo en 2017. Sin embargo, este crecimiento no fue uniforme en las distintas zonas del país, según datos del Ministerio de Fomento. Las zonas de la costa mediterránea del país, por ser zonas de alta rentabilidad y grandes centros turísticos, y por la importante inversión extranjera que registran, han presentado cifras especialmente positivas.

Cataluña, zona de costa y alto desarrollo económico, se consolida como el territorio costero con mayor aumento en cuanto a valor tasado de la vivienda, habiendo registrado una subida del 5,8%. Además, destaca también el incremento de los precios en otras áreas de la costa como Andalucía (4,2%), la Comunidad Valenciana (3,7%) y las Islas Baleares (3,1%), mientras que, en otras zonas como Murcia (-1,3%), El País Vasco (-0,5%) y Principado de Asturias (-1,4%), la cifra es negativa.

Las Islas Baleares, entre las comunidades con menor incremento anual en el número de compraventas de viviendas en 2018

Con un precio medio por metro cuadrado de 2.272€, según datos de 2018, las Islas Baleares es la comunidad más cara de toda la zona mediterránea para invertir en vivienda; pero, a pesar de sus altos precios, esta comunidad costera fue la segunda que más compraventa de viviendas registró en 2018, quizás gracias al gra n peso de compra de vivienda que representan los extranjeros en esta zona. Según un informe del INE, la región balear registró 1.641 transmisiones por cada 100.000 habitantes, solo por detrás de la Comunidad Valenciana, que tuvo 2.010 transmisiones.

No obstante, la comunidad balear registró la tasa más baja de variación anual en el número de compraventas de vivienda, con una cifra negativa de 2,9% entre 2017 y 2018, lo que se podría deber a la ralentización de la economía y el enfriamiento del mercado por la posible aplicación de restricciones al alquiler de pisos de turismo.

Fuera del mediterráneo, los precios en la costa también han aumentado

Las Islas Canarias ocupa el quinto lugar en términos de aumento de precio por metro cuadrado entre el 2017 y 2018, según los datos del Ministerio de Fomento. Por detrás de Madrid, Cataluña, La Rioja, y Andalucía, la comunidad canaria registró una variación positiva del 4%. Probablemente ha sido esta subida de precios la que ha producido un efecto negativo en términos de compraventa de viviendas en Canarias, y es que esta comunidad registró un fuerte descenso en el número de transacciones a finales de 2018 (-13,82%), según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. No obstante, sigue estando entre las principales zonas de inversión foránea con un gran peso de compra extranjera de vivienda.

Las provincias de la Costa Vasca, entre las más caras de España

Fuera de las áreas más cálidas, el mediterráneo y las Islas Canarias, la zona norte de España también está dotada de costas y presenta un mercado inmobiliario interesante. La vivienda libre en la costa vasca, por ejemplo, presenta un valor tasado medio bastante alto, acompañado de una economía que durante el 2018 presentó un crecimiento, en parte, gracias al sector exterior.

Guipúzcoa es la provincia con el mayor precio de vivienda libre de España, con un coste aproximado de 2.679€/m2, según el ministerio de fomento. Una de las razones es la capital de esta zona, San Sebastián, una ciudad que, por su alta demanda de vivienda y la reducida oferta, suele presentar cifras muy altas. Además, actualmente, el boom de los pisos turísticos en la zona también impacta en los precios de la vivienda, pues trae como consecuencia mayor rentabilidad y, por tanto, menos pisos disponibles para alquiler de larga duración.

En la misma comunidad autónoma, Vizcaya es la tercera provincia, después de Barcelona, con el precio más elevado de vivienda libre (2.311€/m2). No obstante, a pesar de estos altos precios, entre las costas del norte, la vasca es la que mayor cantidad de transacciones inmobiliarias registró en el 2018 (22.979), y en orden, le sigue Galicia (19.786), el Principado de Asturias (10.175) y Cantabria (7.057).

Esto deja en evidencia que los precios más elevados entre el inmobiliario de costa no están solamente en el mediterráneo y en las islas, sino también en otras zonas de la península.

  • El portal preciosdevivienda.es ha reunido hoy a un importante plantel de expertos que ha analizado las tendencias que marcarán la evolución del precio de la vivienda a corto plazo.

En el encuentro “PRECIOS DE VIVIENDA EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN 2018 Y TENDENCIAS 2019”, celebrado en el Círculo de Bellas Artes de Madrid y al que han asistido alrededor de 400 personas, han participado, como ponentes, Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, Julio Rodríguez López, economista, y Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners. Juanma Lamet, periodista de Expansión, moderó los debates.

Antonio Aguilar, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, inauguró el acto. En su intervención destacó “la labor que iniciativas como esta tienen a la hora de compartir conocimiento, pues favorecen la transparencia en un ámbito tan importante como es el precio de la vivienda. Desde el Ministerio de Fomento entendemos que encuentros de esta naturaleza son esenciales, pues generan confianza en el sector inmobiliario, que a día de hoy es un mercado transparente donde las cosas se están haciendo bien”.

Por su parte, Julio Rodríguez López, economista y expresidente del Banco Hipotecario, en la ponencia previa al comienzo del panel en la que presentó las diferentes estadísticas recogidas en el portal preciosdeviviendas.es , llamó la atención sobre la utilidad de estas. “Las estadísticas de precios de la vivienda son una variable básica en la decisión de comprar o no una vivienda. Son también un indicador del crecimiento económico, además de un elemento imprescindible para estimar el valor del patrimonio inmobiliario. Por último, se trata de indicadores de la estabilidad financiera, permiten conocer su incidencia sobre el índice de precios de consumo, al afectar al alquiler, y hacen posible realizar comparaciones territoriales e internacionales”, afirmó.

Subidas sostenibles

Al igual que Julio Rodríguez, el resto de los ponentes del panel también insistieron en la positiva contribución que las estadísticas de los precios de la vivienda tienen para el conjunto del sector inmobiliario. Así, Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, habló de la necesidad que el sector tiene de seguir dotándose de mayores niveles de transparencia y profesionalidad, “y estas estadísticas son un instrumento privilegiado para conseguirlo”. En su opinión, “el pilar fundamental para la sostenibilidad de nuestro negocio es el precio al que podemos vender el producto residencial, algo muy diferente a lo que ocurría en los años del boom. Creo que este es el camino a seguir para conseguir profesionalizar los procesos de decisión del precio de venta”.

Continuando esta misma línea de argumentación, Leopoldo Torralba, analista Senior Macroeconomía, Mercado de Capitales y Sector Financiero de Arcano Partners, insistió en que “lo fundamental del precio de vivienda tiene que ver con lo que su comprador puede pagar y para decidir esto es necesario fijarnos en las tasas de esfuerzo en relación a los salarios”. En este sentido, Leopoldo Torralba matizó que esta tasa de esfuerzo todavía es controlable, “por lo que las subidas de en torno al 4% o 5% previstas para los próximos años serán asumibles. Por otra parte, no hay que descartar una recuperación de los salarios, que también permitiría drenar el impacto del incremento de los precios, lo mismo que un aumento de la productividad”. En su opinión, hay otros factores que pueden contribuir a sostener la tendencia moderada en el alza de precios, como la subida de los tipos de interés, “lo que sin duda beneficiará los activos inmobiliarios, pues, a diferencia de otros activos de inversión, en la actualidad no están sujetos a las tensiones de una burbuja y, además, absorben muy bien la inflación”.

No obstante, este optimismo fue parcialmente moderado por Carolina Roca, que insistió en el hecho de que el poder adquisitivo de las familias española es muy desigual en la actualidad. “Solo el 20% de las familias españolas tiene un poder adquisitivo que les permite hacer frente a subidas del precio de la vivienda. Y al final es el 80% restante el que determina, o debería determinar, el precio de una vivienda. Por ejemplo, si analizamos las transacciones de viviendas en 2017, comprobamos que en gran mayoría de ellas el precio se situó por debajo de los 150.000 euros. Esto tiene como consecuencia que apenas el 10% de las viviendas vendidas en 2017 fuera de obra nueva, que siempre tiene unos precios superiores a los de la usada”. Para Carolina Roca este constituye el verdadero reto de los promotores: conseguir revertir una situación que hoy por hoy está favoreciendo a la vivienda usada. “O ponemos una vivienda que pueda ser asumida por esa demanda mayoritaria o no seremos capaces de revertir la situación. Resulta evidente que para lograrlo la clave está en el precio del suelo y en la lentitud de su tramitación. Lamentablemente, el tiempo urbanístico no cuadra con los calendarios legislativos”, concluyó.

Para Oriol Aspachs, director de Macroeconomía de Caixabank Research, “el contexto financiero estable en la UE, así como la previsible continuación de la política monetaria expansiva y recuperación del PIB y del empleo, van a favorecer la recuperación de las tasas de confianza de las familias, lo que también se traducirá en una mayor demanda de viviendas. Otro factor relevante en esta demanda será la presión compradora internacional, lo que cada vez resulta más visible en nuestro país”. En su opinión, la única sombra en este contexto “es la doble velocidad en la estabilización de la demanda residencial ente las diferentes regiones españolas, si bien la tendencia dominante marca una recuperación general”.

El alquiler, a debate

El alquiler fue otro de los temas que concitó la atención de los expertos reunidos, que centraron sus reflexiones hacia dos puntos clave. En primer lugar, en la necesidad de contar con un parque de viviendas en alquiler que sea capaz de asegurar una opción habitacional a aquellas personas o familias que no puedan o deseen tener una vivienda en propiedad. Y en segundo lugar, en el peligro de que las tensiones alcistas sobre el precio del alquiler puedan desembocar en una burbuja. Respecto a esta última cuestión, Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, fue muy contundente. “No veo ningún riesgo de burbuja en el mercado del alquiler. En nuestro caso, el alquiler de una vivienda supone una tasa de esfuerzo con respecto a los ingresos del 18%”.

Rodriguez Heredia recordó que esta cifra está muy por debajo de los ratios de esfuerzo habituales en el caso de la compra de vivienda, a la que hay que añadir el adelanto del 20% del precio final, generalmente no cubierto por la financiación. “Nosotros prevemos que, incluso en un contexto de subidas de los importes de alquiler durante los próximos años, la tasa de esfuerzo no pasará del 23%. No hay burbuja en el alquiler, pero es necesario un mayor compromiso institucional para asegurarnos un parque de viviendas en alquiler adecuado. Un compromiso en un amplio sentido y que desde luego asegure la estabilidad legislativa a este mercado”.

Una iniciativa necesaria

La iniciativa del portal preciosdevivienda.es tiene su origen en la amplísima producción estadística y de informes de distinta naturaleza en torno al precio de la vivienda que genera el sector inmobiliario de nuestro país. Se trata, además, de un indicador de especial relevancia para conocer el estado y la evolución de la actividad de este sector vital para la economía española.

Por otro lado, los informes sobre precios de la vivienda se presentan desde ópticas y enfoques diversos, basados también en metodologías y criterios estadísticos diferentes. En consecuencia, los resultados que arrojan son también diversos. En este sentido, la presentación aislada de cada uno de esos informes dificulta su correcta comprensión por el receptor, ya que la diferencia de los respectivos datos no se advierte fácilmente, además de alimentar numerosas confusiones.