Entradas

El contrato de alquiler con opción a compra (2)

En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.

Principales derechos y obligaciones del propietario:

¿Qué pasa si finalmente no decide vender: ¿lo puede hacer?, ¿qué compensación tendría el inquilino-comprador?

Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario-optante podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En supuesto de fallecimiento, ¿el contrato es de obligado cumplimiento para los herederos?

En general, los herederos suceden al difunto por el solo hecho de su muerte, en todos sus derechos y obligaciones, pasan a ocupar la posición jurídica en todas las relaciones jurídicas que éste hubiera establecido en vida y frente a las personas con las que contrató, salvo que el contrato se celebrase intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, en cuyo caso los herederos no estarían obligados a su cumplimiento.

Podría vender a un tercero el inmueble durante el tiempo de vigencia del contrato, siempre que se respete el acuerdo llegado entre las partes.

En la práctica, esta posibilidad es muy dudosa, puesto que ¿quién va a comprar un inmueble sabiendo que su compra se perderá si así lo decide un tercero?, ¿quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

Partimos de un contrato de alquiler de un local a 10 diez años. El inquilino podría ejercer su opción a compra en cualquier momento, pero no es lo mismo que sea en el tercero que el décimo ya que las cantidades entregadas como pago han sufrido mayor inflación (se han depreciado) y además el inmueble podría haber se revalorizado en ese tiempo. La pregunta es ¿qué tipo de cláusulas de compensación se podrían introducir para que el propietario vea corregida tanto la inflación como la fluctuación que en los precios?

La opción es una operación especulativa. El principal inconveniente es que el precio de la compraventa, fijado de antemano, no puede ser modificado, y según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en el momento en que se haga efectiva la compraventa.

Sólo pueden suceder dos cosas al tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se beneficia el vendedor.

¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?: impago de rentas, mala utilización del inmueble, etc…

El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas y esencialmente la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. Resuelto el contrato de arrendamiento por un incumplimiento contractual, decae automáticamente la opción de compra.

Principales derechos y obligaciones para el inquilino

¿Qué pasa si no decide ejercer el derecho a compra?

Si el arrendatario optante decide no adquirir el inmueble, perderá la prima y las rentas pagadas durante el alquiler. Ello, porque la prima, precio de la opción de compra, es una garantía de cumplimiento del contrato y no tiene la misma naturaleza que la fianza o el depósito.

Puede ceder el derecho a opción a compra a terceros: ¿Cómo se regularía este supuesto en el contrato?

Dependerá de lo que ponga el contrato. La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. Las previsiones en el contrato de transmisión de la opción son válidas y eficaces en los términos en los que estén redactadas, pudiendo conceder al optante plena libertar para elegir al sustituto. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es que se prevea expresamente en el contrato, contando con el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

 

La declaración de la Renta 2018 para propietarios e inquilinos

¿Qué debo saber si soy inquilino?

Si te has decidido a vivir en un piso de alquiler, debes saber que puedes deducirte parte de la renta en la declaración de la Renta. La mayoría de las comunidades autónomas cuenta con una deducción del alquiler en el IRPF para premiar, especialmente a los jóvenes, discapacitados o mayores con una determinada renta.

También hay una deducción estatal pero sólo para aquellos inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015. En este caso la desgravación es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.020 euros.

¿En Castilla y León?

Esta comunidad también cuenta con una deducción para inquilinos jóvenes menores de 36 años. En concreto, la desgravación es del 20%, con un límite de 459 euros al año. Puede llegar al 25% de las cantidades satisfechas con el límite de 612 euros, cuando la vivienda esté en un municipio de 10,000 habitantes o menos de 3.000 si dista menos de 30 km de la capital de la provincia.

El contribuyente debe sumar una base imponible y del ahorro que no sea superior a los 18.900 euros en tributación individual (31.500 euros en la conjunta), que puede consultarse en las casillas 0435 y 0460 de las páginas 13 y 14 de la declaración que se presenta en 2019. Como viene siendo costumbre, también será necesario aportar el NIF del arrendador en la casilla 1122. SI hay un segundo arrendador, su NIF debe constar en la casilla 1125.

Hacienda castiga a los propietarios de pisos turísticos sin la reducción del 60% por el alquiler

Hasta ahora los dueños de las viviendas destinadas al alquiler vacacional disfrutaban de la reducción del 60% por el alquiler en el IRPF. Sin embargo, Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que este beneficio fiscal no se aplica a los alquileres de temporada, solo a los alquileres tradicionales por no ser la vivienda habitual de los inquilinos.

Los gastos de reparación y conservación para poner la vivienda en alquiler son deducibles

En muchas ocasiones, el arrendador debe reparar y mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla en alquiler. La Ley del IRPF permite deducir en la Renta 2018 una serie de gastos de reparación y conservación, aunque todavía no se haya alquilado la casa.

Así tributa el alquiler vacacional

Al igual que en un alquiler de larga temporada, el propietario también se puede deducir los gastos de una vivienda turística. Se puede deducir los gastos de suministros de luz, agua, gas…, los intereses y demás gastos financieros derivados de la compraventa de la casa, los gastos de reparación y conservación del inmueble o las primas abonadas por contratos de seguro.