Entradas

  • El importe medio de la vivienda nueva y usada alcanza los 2.630 €/m2 en la Comunidad de Madrid, la cifra más alta de España
  • El Índice de Confianza de ST cae 2,1 puntos en Madrid hasta los 39,5 y se sitúa en la cifra más baja desde el tercer trimestre de 2014
  • La capacidad de endeudamiento de los madrileños para acceder a una vivienda cae tres puntos en comparación con hace un año y se sitúa en 92
  • Madrid es la segunda autonomía de España donde más años de sueldo íntegro hay que dedicar para adquirir una vivienda de tipo medio con 8,6 años

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Estudio de Mercado de Vivienda en Madrid, que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda nueva y usada durante el primer semestre de 2020, como de otros indicadores propios de Sociedad de Tasación en el tercer trimestre de 2020.

Además, el informe incorpora un estudio de urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que analiza el mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión.

La Comunidad de Madrid lidera la subida del precio medio de la vivienda

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada se ha situado en 2.630 €/m2 en la Comunidad de Madrid en junio de 2020. En el último año, ha registrado un incremento del 4,3% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,5%.

Madrid es la autonomía con el precio medio más elevado a nivel nacional. Por detrás, se sitúan Cataluña (2.408 €/m2), País Vasco (2.248 €/m2) e Islas Baleares (2.229 €/m2), todas ellas superando la barrera de los 2.000.

A nivel provincial, por su parte, Madrid se sitúa en segunda posición dentro del ranking nacional (2.630 €/m2), superada por Barcelona en primera posición con 2.743 €/m2, que ha registrado una variación interanual del 2,1% y semestral del 1%.

La lista de provincias o comunidades uniprovinciales con los precios más elevados se completa con Guipúzcoa, con 2.524 €/m2; Baleares, con 2.229 €/m2; y Vizcaya, con 2.179 €/m2; todas ellas por encima de los 2.000.

El Índice de Confianza Inmobiliario se sitúa por debajo de los 40 puntos

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se ha situado en 39,5 puntos en la Comunidad de Madrid durante el tercer trimestre de 2020 —la cifra más baja desde el tercer trimestre de 2014 (39,2 puntos)—, con un descenso de 2,1 puntos con respecto al trimestre anterior. Desde marzo, coincidiendo con el inicio de la crisis sanitaria de la Covid-19, ha descendido 9,2 puntos. A nivel nacional, este índice se sitúa en 40,8 puntos y durante los últimos tres meses ha caído 2,2 puntos. El retroceso desde el primer trimestre del año se sitúa en 8,5 puntos.

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020. Desde el cuarto trimestre de 2019, se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio) tanto en la Comunidad de Madrid como en España.

8,6 años para adquirir una vivienda en Madrid

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se sitúa en 8,6 años en la Comunidad de Madrid al cierre del tercer trimestre de 2020,0,7 años más que en el tercer trimestre de 2019.

Madrid es la segunda autonomía con el índice más elevado, sólo superada por Baleares, que se mantiene en 16 años. En España, la media se sitúa en 7,4 años. Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

El Índice de Accesibilidad desciende hasta los 92 puntos

El Índice de Accesibilidad que elabora Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media, siendo el valor 100 el punto de equilibrio. En Madrid, la capacidad de endeudamiento para acceder a una vivienda se sitúa en 92 puntos, tres menos que hace un año.

De nuevo, Madrid se sitúa por debajo del nivel mínimo adecuado para la adquisición de una vivienda de tipo medio. Al igual que en trimestres anteriores, este índice también continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en otras dos comunidades autónomas: Baleares (51) y Cataluña (95).

La rentabilidad media del alquiler en Madrid aumenta

El Estudio de Mercado de Vivienda en Madrid también incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Madrid se sitúa entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, con un incremento del 5,2%. Como referencia, Barcelona también ha tenido la misma evolución. Madrid se sitúa, de hecho, como una comunidad uniprovincial con muy poco riesgo inmobiliario de inversión, si se tiene en cuenta la oferta y la demanda del mercado inmobiliario.

Invertir es una práctica habitual hoy en día, donde destacamos el auge en la inversión de locales para explotarlos, los cuales explicaremos. Invertir en locales es algo que, a priori, asusta al pequeño inversor, ya que requiere de una inversión más profesionalizada. Sin embargo, esta práctica ofrece una recompensa mayor: una rentabilidad más alta que la que da la vivienda.

Comprar un local genera un abanico de posibilidades para el inversor, de forma que puede explotarlo para un comercio, hostelería, etc., y así obtener una renta extra, ya sea para pagar parte de la hipoteca con ella, utilizar dicha renta para otras inversiones… Las ventajas más destacables son:

  • Si no se financia nada en la compra, no existirá un gasto mensual en tu negocio por el concepto de local (como si ocurre con el alquiler).
  • Va existir un activo (el local que compras) a nombre tuyo o de tu empresa totalmente pagado que en caso de necesidad podrás vender o hipotecar para obtener liquidez.
  • Flujos de caja continuos (si es el caso). La principal característica de las inversiones en locales comerciales es que distribuyen beneficios periódicos. Estos beneficios provienen de las rentas de alquiler del inmueble. La renta de alquiler es comparable al cupón de un bono y consigue ir obteniendo ingresos y rentabilidades periódicas que van amortizando la inversión inicial.
  • Contratos de alquiler más largos y más flexibles. Este tipo de inmuebles generalmente cuentan con rentas de alquiler protegidas con contratos de mayor duración. Esto genera mayor visibilidad y predicción en la generación de rentas, lo que se traduce en visibilidad de los futuros beneficios del proyecto.
  • Activo real que permite reducir riesgos. Como todo inmueble, se encuentra dentro de la categoría de activos tangibles, se pueden tocar y sentir. Los activos financieros generalmente tienen un comportamiento diferente a los activos reales. Por lo que las combinaciones de ambos en la cartera de un inversor permiten diversificar. Y por lo tanto, normalmente reducirán el riesgo global de la cartera de inversiones. Afirmamos que no implica los mismos riesgos que invertir en la bolsa de valores, tan volátil siempre, y el activo está disponible y presente: el inmueble.

Para ayudarte, haremos varios apartados donde mostraremos tipos de locales, maneras de rentabilizarlos.

  • Tipos de locales: comerciales, hostelería, de ocio…, todas estas posibilidades propician un éxito notable en Salamanca, ya que la ciudad posee los recursos necesarios tanto en clientes como en inmuebles para ello.
  • Maneras de rentabilizar un local. Existen varias posibilidades para rentabilizar tu inversión:

1. Si tienes en mente el proyecto, explótalo tú mismo.
2. Refórmalo y véndelo, ya que poseerá un mayor valor y obtendrías rápidamente las ganancias.
3. Alquiler. Puedes alquilarlo y así obtener una renta periódica, mensual por tu local, sin necesidad de preocuparte qué hacer con el.

Alquilar constituye una actividad empresarial por lo que existen una serie de obligaciones a cumplir. Te explicaremos brevemente las obligaciones en materia fiscal.

Lo primero que debes hacer es darte de alta en Hacienda, ya que el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA. Con la presentación del modelo 037 te das de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales comerciales. Por lo tanto, a la hora de facturar a tu inquilino deberás hacerlo con IVA y retención, y además presentar declaraciones cada tres meses por este impuesto. En estos casos, el IVA corresponde al 21 % y son deducibles del mismo aquellos gastos realizados en el inmueble o las inversiones que hayas hecho.

El arrendatario, que es una empresa o un autónomo, está obligado por ley a retener un porcentaje sobre el monto que paga mensualmente, y a depositarlo en Hacienda trimestralmente por cuenta de tu IRPF.

Esta retención se aplica sobre todos los gastos que se repercutan al arrendatario establecidos en el contrato de alquiler, como los suministros de agua o energía, la comunidad de propietarios, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la tasa de basuras, según lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF.

Como vemos, existe una gran cantidad de posibilidades para invertir en un local y sacar el mayor rendimiento por él, por lo que podrás elegir una opción acorde a tu inversión y generar esas ganancias a tu gusto.

  • El importe medio alcanza los 1.681 €/m2 en junio de 2020, un 1,1% más respecto a diciembre de 2019, manteniendo el mercado inmobiliario el ciclo que tenía antes de la COVID-19 de moderación del ritmo de crecimiento de los precios
  • La vivienda crece un 1,5% en el primer semestre de 2020 en la Comunidad de Madrid y un 1,0% en Cataluña
  • El Índice de Confianza de ST cae 2,2 puntos en España hasta los 40,8. Este indicador sólo mejora o se estabiliza en Cantabria y Asturias

Sociedad de Tasación publica una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que incluye la evolución tanto de los precios de la vivienda nueva y usada durante el primer semestre de 2020, como de otros indicadores propios de Sociedad de Tasación correspondientes al tercer trimestre de 2020.

Además, el informe incorpora un estudio de urbanData Analytics (uDA), socio tecnológico de Sociedad de Tasación, que analiza el mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión.

El precio de la vivienda continúa moderando su crecimiento

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada en España se ha situado en 1.681 €/m2 a finales de junio de 2020, con un incremento del 2,7% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1%. De esta forma, el ritmo de crecimiento se ha moderado por tercer ejercicio consecutivo.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial, tal y como se viene observando desde el inicio de la recuperación en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre una subida anual del 4,3% en Madrid, del 3,7% de Málaga o del 3,3% de Tenerife; hasta un incremento del 0,9% en Cáceres o una disminución del -1,1% en Zamora.

Respecto al precio, el importe medio más elevado por provincias al cierre de junio de 2020 se registró en Barcelona (2.743 €/m2), seguida de Madrid (2.630 €/m2). A su vez, las cifras más bajas se situaron en Lugo (877 €/m2) y Badajoz (896 €/m2).

El análisis por capitales revela que la evolución del precio es similar al de las provincias. El ranking se mantiene en los mismos términos que en anteriores ocasiones, con Barcelona con la capital de provincia con el precio más elevado con 4.698 €/m2 seguida por Madrid con 3.944 €/m2.

El informe detalla que todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda durante el último año. Así, las mayores subidas se produjeron en la Comunidad de Madrid con un 4,3%, en Canarias con un 2,9% y en Baleares con un 2,7%. Por el contrario, en la Ciudad Autónoma de Ceuta se produjo un leve incremento del 1,4%, en Galicia del 1,5% y en Asturias del 1,6%.

Respecto a la evolución semestral, las autonomías que encabezaron dicho crecimiento fueron la Comunidad de Madrid con un 1,5% y Andalucía, Canarias y Navarra, estas tres últimas con un 1,1%, respectivamente. Por su parte, la variación de precios se contuvo especialmente en Ceuta (0,6%), Asturias (0,6%), Galicia (0,8%) y Castilla y León (0,8%).

Pese a la disparidad de comportamientos en los precios y en su evolución según el segmento territorial de mercado que se observe, en todos los casos se aprecia que hay una tendencia a la moderación con respecto a periodos anteriores, lo que es muy probable que esté anticipando un cambio de ciclo a corto o medio plazo a partir de la propia dinámica intrínseca del mercado.

El Índice de Confianza Inmobiliario suaviza su descenso

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha suavizado su descenso durante el tercer trimestre de 2020, con un retroceso de -2,2 puntos en tres meses hasta situarse en 40,8 puntos sobre 100. Este indicador continúa con la caída iniciada en junio de 2018 —ese mes se alcanzó el máximo de la serie histórica, con 58,5 puntos— y se mantiene por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio).

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020, y es significativo que el índice baja en todas las comunidades autónomas, con excepción de Asturias —se mantiene estable en 44,8 puntos— y de Cantabria —mejora 1,2 puntos hasta los 45,6—.

En el resto de las regiones, la caída ha sido generalizada con respecto al segundo trimestre del año y sólo Cantabria supera la barrera de los 45 puntos. Por detrás quedan Galicia (44,9), Asturias (44,8) y Comunidad Valenciana (43). En contraposición, los índices más bajos están en La Rioja (35,8), Baleares (37,1) y Canarias (37,3).

El número de años para adquirir una vivienda se estabiliza en 7,4

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,4 años al cierre del tercer trimestre de 2020, apenas una décima más que hace doce meses.

Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Baleares se mantiene como la región donde más años se necesitan para acceder a una vivienda, con 16, cuatro décimas más que hace un año. En el lado opuesto se mantiene un trimestre más La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,6 años de sueldo íntegro, dos décimas menos que hace un año.

Mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda

El Índice de Accesibilidad de ST analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. Al cierre del tercer trimestre de 2020, este indicador se situó en 109, con una mejora de tres puntos con respecto al dato de hace un año.

De este modo, la media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio, mejorando además el registro del trimestre anterior. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en tres Comunidades Autónomas: Baleares (51), Madrid (92) y Cataluña (95).

La rentabilidad media del alquiler en España se ha situado en un 8,0%

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.

Según datos de avance del tercer trimestre de 2020 de uDA, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 8,0%, lo que supone un aumento del 4,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.

Entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, destacan Segovia y Cantabria. Madrid y Barcelona también han incrementado su rentabilidad un 5,2%, mientras que Granada ha subido casi cuatro puntos hasta alcanzar un rendimiento del 7,3%. Sin embargo, Álava y las Islas Baleares han reducido su rentabilidad.

Por tipologías, se observa un buen comportamiento en Valencia, donde las viviendas de aproximadamente 120m2 han acumulado una rentabilidad del alquiler del 7,4%, superior a la registrada hace un año, con un bajo riesgo de inversión.

  • Lleida, Toledo, Valencia y Segovia, las provincias más rentables a cierre de 2019.
  • El 2019 se cerró con 110.000 visados, una cifra 11% superior a la del año anterior. Madrid y Barcelona, provincias que han aglutinado el 31% de las licencias, seguido de Málaga (6%) y Valencia (5%).
  • Madrid, Álava y Málaga las provincias en las que se cierra más rápidamente las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses.

El precio del alquiler presentó una tasa de evolución anual del 2,4% en 2019 y a lo largo de este año se verá como los alquileres se estabilizarán en torno a los niveles actuales de 9€/ m2. Pese a esta estabilización en el precio, la rentabilidad media del alquiler al cierre de 2019 se ha situado en torno al 7%, un punto porcentual más de lo que se registró en 2018 (6%). No obstante, habrá que esperar a los resultados del primer trimestre de 2020 y observar cómo afectará al sector inmobiliario la actual situación de pandemia mundial y la consecuente paralización de la economía.

Aquellas zonas donde la compra de inmuebles cuenta con mayor dificultad debido a la escasez de oferta y altos precios, la opción del alquiler suele ofrecer una mayor rentabilidad para los inversores, por ejemplo, las zonas ubicadas en grandes urbes españolas, y ciudades situadas en la costa. Pero, tal y como refleja el IV Solvia Market View 2019, también ciudades como Lleida (7,97%), Toledo (7,47%), Valencia (6,65%) y Segovia (6,61%), han presentado mayor rentabilidad a cierre de 2019. Esto se debe a que en estas ciudades todavía se pueden adquirir inmuebles a precios económicos y, por su localización, el alquiler es una buena opción a la hora de sacarle rendimiento a la inversión. En contraposición se sitúa Barcelona como la provincia que cuenta con menor rentabilidad ante los altos precios de compraventa con los que cuenta la Ciudad Condal.

En relación con la demanda de alquiler, el ritmo de cierre de operaciones se mantiene en plazos muy positivos. Durante 2019 se firmaron 500.000 contratos, gracias a que la demanda sigue siendo muy elevada, a pesar de que el mercado no puede absorber mayores subidas en las rentas. Sin embargo, los datos muestran que hay provincias donde los precios aún tienen recorrido como es el caso de Lleida (12%), Huesca (11%) o Soria (7%).

Madrid y Barcelona aglutinan el 31% de visados de obra nueva

El 2019 se caracterizó por una mayor actividad promotora y dinamismo a la hora de conseguir licencias de construcción, cerrando el año con 110.000 viviendas visadas, una cifra 11% superior que en 2018. Esto se debe gracias al alto interés de la demanda por la oferta de vivienda nueva, especialmente en las grandes ciudades españolas, como son Barcelona y Madrid, que aglutinaron el 31% de las licencias de construcción, seguidas de Málaga (6%) y Valencia (5%).

La capital española es donde más viviendas se visaron, con un total de 8.000 inmuebles. Por su parte, en la Ciudad Condal se registraron 4.000 licencias. En el resto de las grandes provincias españolas como Málaga, Valencia, Sevilla o Zaragoza se concentraron el 48% de los visados.

Respecto al precio de obra nueva, los datos que reflejan el IV Solvia Market View 2019 muestran que existe un crecimiento anual del 5% respecto al año anterior, situándose el precio medio en 2.200 €/m2, aunque se observan grandes diferencias entre provincias, como es el caso de Guipúzcoa, Islas Baleares y Barcelona que siguen liderando el ranking superando los 3.200€/m2.

Alicante, Valencia y Málaga las ciudades con mayor stock de obra nueva

Actualmente, la oferta residencial en España tanto en compra como en alquiler se sitúa en 3.173.300 inmuebles, de los cuales un 80% representa el mercado de compraventa, centrando el mayor stock en las grandes provincias españolas: Barcelona (15%), Madrid (11%), Alicante (8%), Valencia (8%) y Málaga (7%). Este porcentaje se debe en su mayoría a que España es un país de compradores, de hecho, según los datos que refleja el informe el 87% de la población viven en esta modalidad, gracias a que existen factores culturales y sociodemográficos que impulsan la preferencia por la vivienda en propiedad frente al alquiler.

En cuanto a la tipología de vivienda, la demanda prefiere obra nueva respecto a obra de segunda mano, no obstante, esta demanda se ve condicionada por la escasez de oferta de viviendas de nueva construcción.

Por su parte, en el cuarto trimestre de 2019 se tardó una media de seis meses en vender una vivienda, siendo Madrid, Álava, Málaga y Barcelona, las provincias en las que se cierran con mayor celeridad las operaciones inmobiliarias, entre dos y tres meses. Por el contrario, en provincias como Orense, Cantabria y León se puede llegar a tardar una media de doce meses.

Respecto a las grandes ciudades, la ciudad de Madrid sumó la mitad de las transacciones realizadas en la Comunidad (53%), gozando de una gran liquidez y registrando el plazo de media en venta de un inmueble no superior a los dos meses y medio. Por su parte, la ciudad de Barcelona ha mostrado signos de agotamiento en el dinamismo de mercado y liquidez, situándose entre los cinco y seis meses.